益阳百业现代物流园可行性报告概要.docx
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益阳百业现代物流园可行性报告概要
湖南益阳百业现代物流园可行性报告
前言
现代物流是社会化大生产条件下一种新的组织方式和管理技术；现代物流业是融合了运输业、仓储业、货代业和信息业等的新兴复合型产业。
随着经济全球化进程的加快，现代物流业在国民经济中的地位和作用日益凸显，现已成为优化社会资源配置、调整经济结构、改善投资环境和增强区域竞争能力的基础性支撑产业与促进经济增长的先导性产业，其发展水平已成为衡量一个国家和地区核心竞争力和经济运行质量的重要标志之一。
近年来，益阳市致力于夯实经济发展的基础，营造对外开放的环境，经济结构不断优化，基础设施日臻完善，国民经济持续增长，为益阳区域现代物流业发展提供了良好的外部条件。
目前，虽然益阳市现代物流业还没有形成规模，对外竞争力不强，但市场需求巨大，具有产业跨越式发展的潜力。
一、益阳区域现代物流发展的基本现状
（一）益阳物流业发展的环境条件
益阳作为环省会中心城市及长株潭“3+5”城市群的重点城市，距离长沙、常德及黄花国际机场均在“一小时”车程半径内，位于整个湖南省的经济腹地，与湖南经济中心在地理上紧密连接。
益阳地处三大经济区辐射交汇点，洛湛铁路和石长铁路在益阳交汇，G319国道、S204和S308省道、长张高速公路及资江黄金水道穿境而过，交通十分发达，素有“吴蜀分户”之称，是湘中北的交通枢纽和物资集散地，更是东南沿海城市及经济特区向西部梯度转移的要塞。
益阳是联接湘中北的交通枢纽，是湘中地区入洞庭通江达海的大通道，具有独特的水运资源优势。
随着益阳综合运输通道的建设加快，益阳物流业发展的基础条件将得到进一步改善。
特别是即将建设的二广高速公路益阳段、杭瑞高速公路益阳段以及益马高速公路、319国道益阳南线高速公路、益娄高速公路等，将彻底改变过去益阳高速公路里程短、路网覆盖范围窄、辐射能力不强的劣势。
对于益阳承接发达地区产业转移、加快产业聚集创造了极为有利的条件。
益阳作为农业大市和鱼米之乡，农林产品物流量很大，特别是随着新农村建设的推进和农林产品加工企业的大量兴起，益阳的粮油食品及特色农林产品流通量剧增，迫切需要加强和改善物资流通的渠道，加快物资流通的效率，因而需要大力发展现代物流产业。
（二）益阳物流业发展取得的成效
改革开放以来，益阳市综合运输能力进一步提高，社会运输总量不断扩大，基本形成了以铁路、公路、内河运输为依托的综合运输体系。
交通运输基础设施有了极大的改善，在满足物流运输需求、降低运输费用、节约运输时间、提高运输质量等方面发挥了积极作用。
1、物流基础设施建设取得新突破
截止2009年底，全市公路通车里程达12428公里，其中四级以上公路里程10209公里，高级及次高级路面里程8237公里，分别占公路总里程的83.1%、66.3%。
目前全市拥有国道2条、省道10条，已形成以干线公路“二纵二横”为主骨架的公路网络。
基本上适应区域内生产力布局重点和“一点三线”的城镇发展战略的需求。
湘黔、石长、洛湛3条铁路线通过益阳境内，正线总长为142.05公里，共建有车站14个。
其中石长铁路北接焦柳线，中连洛湛铁路娄益段，东南接京广线，使益阳中心城区成为重要的铁路枢纽。
益阳市现有内河航道里程1429公里，其中等级航道989公里。
三级千吨级航道有常德至鲇鱼口站益阳段、益阳至芦林潭益阳段，分属沅江水系和资江水系；现有吞吐量万吨以上的港口40个，其中100万吨以上的3个，20-50万吨的3个，南县茅草街港、沅江白沙港千吨级码头均已建成投入使用，益阳港千吨级码头工程已开工建设，拟建1000吨级集装箱兼重件和件杂货泊位各一个，设计年吞吐量50万吨。
2、物流园区和物流配送中心规划与建设取得新进展
全市各区县正在逐步规划建设物流园区和物流配送中心，以推动益阳物流服务水平的提升。
目前，益阳中心城区正规划建设益阳现代物流园区；物流配送中心作为企业集中办理物流作业的场所，近年来也有了新的发展。
不同行业的企业为了自身发展和物流的需要兴建或正在规划建设不同类型的物流配送中心。
一批专业性的配送中心，如邮政、钢材、化工、建材、烟草、农副产品等物流配送中心正逐步形成。
3、物流企业发展取得新成效
沃尔玛、步步高、家润多、新一佳连锁超市等连锁零售企业已进驻益阳中心城区；市内的一些专业运输企业，如益阳湘运物流公司、中国邮政益阳公司等都已逐步完善基础设施和设备条件，纷纷向第三方物流转入。
同时出现了益阳达安装卸运输有限公司、益阳市利达汽车运输公司、桃江鸿运危险品运输公司等发展迅速的民营物流企业，形成了多种经济类型的物流企业共同发展的新格局。
目前，全市由交通运输部门许可的交通运输物流企业共计28个，其中安化2个（安化富康阳区、三合物流公司），大通湖2个（大通湖通发实业有限公司、金百顺物流有限公司），沅江8个（沅江市凤凰汽车有限公司、平安物流、湘顺快递、青年物流等），南县3个（安达物流、神驰物流等），桃江2个，市区11个（益阳智中物流有限公司、上海佳吉快运有限公司益阳分公司等）。
4、对发展现代物流业的重视程度不断提高
近年来，益阳市委、市政府坚持科学发展，奋力后发赶超，大力推进新型工业化，高度重视现代物流对新型工业化的基础性作用，制定了长远发展规划，启动了中心城区现代物流园区和千吨级码头等重大项目建设。
编制益阳市“十二五”物流发展规划；相关职能部门围绕国家物流产业振兴规划，正在落实和制定促进益阳现代物流业发展的一系列政策文件，益阳物流业发展的环境正不断优化。
二、益阳市“十二五”物流业发展的环境条件
“十二五”期间，是益阳发展现代物流业的关键时期，有较好的发展机遇和条件。
（一）经济全球化和区域经济一体化的发展
经济全球化和区域经济一体化进程加快，新一轮世界经济结构调整不断推进，国际资本及产业加速向中国转移，我国东部发达地区的产业也向中、西部地区梯次转移。
地区经济合作日趋紧密，区域经济协作不断加强，中国一东盟自由贸易区加快建立、“泛湖南”经济区积极推进；此外，国家中部崛起战略的实施，长株潭“两型社会”综合配套改革实验区以及长株潭“3+5”城市群的发展，长沙大河西先导区的建设，等等，区域经济一体化及区域合作的深化，这些都为益阳市现代物流业的发展提供了良好的宏观环境。
（二）交通区位优势的不断凸显与提升
益阳作为环省会中心城市及长株潭“3+5”城市群的重点城市，距离长沙、常德及黄花国际机场均在“一小时”车程半径内，位于整个湖南省的经济腹地，与湖南经济中心在地理上紧密连接，是产业最容易聚集和发展的地区。
益阳地处三大经济区辐射交汇点，洛湛铁路和石长铁路在益阳交汇，G319国道、S204和S308省道、长张高速公路及资江黄金水道穿境而过，交通十分发达，素有“吴蜀分户”之称，是湘中北的交通枢纽和物资集散地，更是东南沿海城市及经济特区向西部梯度转移的要塞。
（三）作为加工贸易梯度转移重点承接地所产生的物流需求
2008年4月，益阳市被国家商务部认定为全国加工贸易梯度转移重点承接地。
以此为契机，益阳市申报了沅江市、桃江县为湖南加工贸易重点承接县（市），确定了益阳高新区、赫山区龙岭工业园、资阳区长春工业园，桃江县经济开发区和沅江市经济开发区为加工贸易重点园区，通过制定相关发展规划，加大了各重点承接园区的基础设施建设和招商引资的力度，明确了重点发展方向及相关重点产业，快速推进与长三角、湖南发达城市产业转移的承接，加工贸易发展呈现良好的势头。
同时，益阳正在积极争取设立海关和出入境检验检疫机构，以不断改善口岸通关环境。
借助国家产业转移重点承接地这一平台，益阳可以积极参与集团专业分工合作，更好地承接沿海发达地区产业转移，加快与国际经济的融合，延伸产业链，拓展发展空间，获得生产要素互补以及产业集群发展的机遇。
可以预见，随着益阳承接产业转移的快速推进，国内外加工贸易企业将会纷纷入驻益阳，现代物流对产业的支撑影响不断加大，物流服务需求将会呈现快速增长的趋势。
（四）新型工业化、新型城市化及新农村建设所带来的旺盛物流需求
益阳没有传统的工业基地，在传统的工业上竞争力不足，为加快益阳的发展，益阳市确定要突出发展装备制造业、棉麻纺织、食品加工、造纸、电力、建材六大产业，大力扶持新技术和旅游两大新兴产业，提升改造化工、冶金两大传统产业，走新型工业化道路。
为此，要围绕新型工业化建设，突出现代物流业的支撑作用，注意发展循环经济，打造低碳交通，建设生态文明。
另一方面，随着城市化步伐不断加快，城市的物资需求也越来越大，特别是随着人们生活水平的提高和生活方式的改变，人们的消费需求也在发生根本的变化，人们对产品的期望值越来越高，个性化服务需求越来越多。
因此，对城市配送服务的要求也越来越高，例如JIT配送服务等，这也对城市物流配送服务体系，以及物流企业的物流配送与服务能力等提出了更高的要求。
益阳作为农业大市和鱼米之乡，农林产品物流量很大，特别是随着新农村建设的推进和农林产品加工企业的大量兴起，益阳的粮油食品及特色农林产品流通量剧增，迫切需要加强和改善物资流通的渠道，加快物资流通的效率，因而需要大力发展现代物流产业。
（五）城市群两型社会建设试验区的物流要求
在“中部崛起”、“两型社会”、“3+5”城市群三大区域发展战略背景下，2008年初长沙市政府提出将河西区1200平方公里的规划范围作为长沙“两型社会”规划建设的起步区、示范区。
长沙大河西先导区的规划建设，对益阳而言是一个重大的发展契机，如何抢抓机遇，有效连接省会长沙，直接对接大河西先导区，构筑新的优势，对促进益阳城市发展有着重要的意义。
可以说，尽快融入大河西先导区的加快发展中，是现阶段益阳发展的重要主题。
为此，2008年，益阳市委、市政府实施“东进东接”省会长沙的发展战略，成立益阳高新区东部新区，规划总面积285平方公里，核心区开发面积29.6平方公里，起步区面积18.7平方公里，与长沙大河西先导区连接成片。
2009年底，省委、省政府又决定将东部新区的鱼形山地区110多平方公里区域打造成为长株潭城市群的“两型”卫星城，按照“两型特色，省市共建、市场运作、国际水准”总体思路进行开发建设，这些举措势必将进一步推进益阳东部新区的快速发展，同时也为益阳发挥资源优势，促进益阳特色优势产业不断发展壮大，增强产业竞争能力，加快特色产业发展提供了良好机遇和条件，也必将为益阳现代物流业发展提供有力的产业支撑。
三、益阳市物流业发展需求预测
（一）国民生产总值发展预测
本文采用曲线拟合和专家预测法等定性与定量分析相结合的方法对益阳GDP总量进行预测。
然后通过调定权系数值即得到分区县的GDP预测推荐值。
首先采用定性方法对益阳经济增长率的预测值如下：
表1益阳县经济增长率预测值
高方案
中方案
低方案
2010～2015
11%
10%
9%
2015～2020
10%
9.5%
8.5%
根据上表的增长率预测值，以2009年益阳市的国内生产总值591.62亿元为基数进行预测，则益阳市各规划年份的GDP为：
表2益阳市GDP各规划年预测值单位：
亿元
高方案
中方案
低方案
2010～2015
1106.6
1048.1
992.2
2015～2020
1782.2
1650
1491.9
在这里我们考虑益阳市GDP增长方案为中方案，然后通过曲线拟合以及调定权系数值得到分区县的GDP预测值（见下表）。
表3益阳市国内生产总值预测表单位：
亿元
名称
资阳区
赫山区
南县
桃江县
安化县
沅江市
大通
湖区
高新区
合计
2015
83.85
251.54
125.77
157.21
115.29
115.29
31.44
167.71
1048.1
2020
132
412.5
198
247.5
181.5
132
49.5
297
1650
从预测结果看，益阳GDP的增长保持了快速稳定的特点，到2020年益阳市国内生产总值将超过1600亿元。
（二）一二三产业增加值预测
为了更好的了解与分析益阳市的三产业结构发展特点，通过曲线拟合等方法进行定量分析并通过调定权系数值，我们得到益阳市规划特征年的三产业发展预测推荐值，见表4。
年份
国内生产总值
年均增幅（%）
第一产业
年均增幅（%）
第二产业
年均增幅（%）
第三产业
年均增幅（%）
2015
1048.1
10.0
241.1
9.1
461.2
12.7
345.8
7.5
2020
1650
9.5
346.5
7.5
742.5
10.0
561
10.2
表4益阳市一、二、三产业增加值预测推荐值单位：
亿元
图1益阳市一、二、三产业增加值预测图
从表4和图1可以看出：
益阳市第一产业增长相对缓慢，第二和第三产业增加值则迅速增加。
随着时间的推移，第二产业年均增幅趋缓，但第三产业的增幅却在加速。
到2020年益阳市第一、二、三产业增加值分别为346.5亿元、742.5亿元和561亿元。
第二产业仍为益阳市支柱性产业，而第三产业也将发展成为益阳市的支柱性产业。
（三）社会消费品零售总额预测
益阳市社会消费品零售总额采用曲线拟合与二次指数平滑法进行预测，取其加权平均数作为预测值，本报告以2000～2009年的数据为基础，预测结果如表5所示。
表5益阳市社会消费品零售总额预测单位：
亿元
预测年份
2015年
2020年
社会消费品零售总额
461.9
716.5
（四）全社会货运量预测
1、货运总量预测
益阳市货运总量预测结果如表6所示。
表6益阳市货运总量预测值单位：
万吨
预测年份
2015年
2020年
货运总量
17215.99
25745.52
2、货运周转量预测
预测结果如表7所示。
表7益阳市货运周转量预测单位：
百万吨公里/年
预测年份
2015年
2020年
货运周转量
16871.73
23231.636
备注：
货运周转量未包含铁路
（五）各种运输方式货运量预测
益阳市各种方式货运预测结果推荐值如下。
表8益阳市各种方式货运量预测推荐值单位：
万吨
年份
公路
水路
铁路
货运总量
2015
13267.36
3386.03
562.6
17215.99
2020
19564.72
5049.2
1131.6
25745.52
（六）各区县货运量预测
预测结果如下表
表9益阳市各区县全社会货运量预测值单位：
万吨
区（县）
2015
2020
资阳区
1377.28
2059.64
赫山区
4131.84
6436.38
高新区
3271.03
5406.55
桃江县
2582.4
3861.83
安化县
1893.76
2832
沅江市
1721.6
1802.2
大通湖区
516.48
772.37
南县
1721.6
2574.55
四、项目主要建设、经济指标
项目主要建设、经济指标见下表。
项目
指标
说明
总用地面积
333000平方米
约500亩
物流用地面积
200000平方米
约300亩
配套设施用地
33000平方米
约50亩
汽配市场用地面积
100000平方米
约150亩
建筑密度
40%
容积率
0.72
拟建总建筑面积
23万平方米
物流用房
9万平方米
用于货物中转、储存、城市配送基地仓库、第三方物流配套仓库
配套用房
6万平方米
用于物流企业、仓储使用企业、大型企业区域销售、服务中心等的经营、办公使用的商铺、办公楼以及商务配套用房
汽配用房
8万平方米
用于专业汽配批发市场展示、交易、仓储
总投资额
人民币6亿元
五、该项目的项目优势
1、政策优势
符合《益阳市“十二五”物流业发展规划》的城市发展方向，以及大力扶持现代物流业发展、加强现代物流基地、园区建设的产业政策，属于政府引导、扶持的产业。
2、所在位置优势
该物流园距益阳货运火车东站仅三公里，可以通过铁路货运线路快速到达湖南及国内各大城市，具有极佳的铁路物流货运节点位置优势。
3、配套优势
配建汽配城为整个物流园发展提供经济保障，同时，物流园也为汽配城发展提供强有力的物流保障。
六、项目建设的作用和意义
1、进一步提升益阳市在湘中北物流体系中的重要性
益阳在整个湘中北物流体系中占有重要的地位和作用，是湘中北物流体系中重要的货运节点，项目建成后，作为益阳地区乃至湘中北地区最具规模的公路物流配套服务园区，将进一步提升益阳在湘中北公路物流货运中的集散、中转、分流、服务和信息互换作用，凸显益阳在整个湖南物流体系中的货运节点作用，从而进一步提升益阳在湖南物流体系中价值和重要性。
2、加强益阳物流配套服务建设，进一步完善、加强益阳自身的物流体系建设
物流配套基地、园区、软硬件服务的不足是益阳现有物流体系中的“软肋”，直接影响了整个物流体系正常功能的发挥及健康发展，项目建成后，将大大加强益阳在物流配套服务方面的能力和水平，使得整个物流系统的基础更为稳固、各个环节之间的联系更为紧密，从而进一步更好地发挥整体效应。
物流配套是整体物流体系和基础和各环节、个节点的最重要、最主要的联系，项目对于益阳公路物流整体配套、服务能力的提升，将进一步推动益阳整个物流体系的建设完善，进一步加强各环节之间的联系，提升整个物流体系的效率。
3、进一步促进益阳地区商贸流通业、服务业的发展
物流是商贸流通的重要的环节，而城市物流、城市配送更是益阳商贸流通业、服务业发展、蓬勃的重要保障。
按照《益阳市“十二五”物流业发展规划》益阳期望在2015年实现全市建成建成1个大型综合物流园区和5-6个专业物流/配送中心。
在物流布局上，将重点构建“一主、二次、四带”物流节点布局，其中“一主”指益阳中心城区作为全市物流体系构架的主中心；“二次”指以南县南洲镇和安化东坪镇作为全市物流体系架构的次级中心；“四带”即引导各类物流资源向沿长常高速公路及国道G319线、沿二广高速公路及国道G207线、沿省道S204线、沿省道S308线等四个方向的物流通道聚集，规划建设各种不同服务类型的物流中心和配送中心。
项目建成后，将成为益阳“湘中北物流中心”的重要节点和组成，为益阳的商贸流通和服务业提供强大的物流、配送服务保障，进一步促进益阳地区商贸流通业、服务业的发展。
4、进一步提升益阳物流业的整体实力和水平
作为益阳以及湖南地区规模最大的现代化物流配套服务园区，项目建成后将进一步提升益阳物流业的整体实力，加强益阳物流业在湖南、国内、国际市场的竞争力；而先进物流园区管理模式、手段的引入，也将进一步提升益阳物流业，特别是物流配套服务、管理的水平。
5、成为益阳市现代物流产业发展的重要基础、推动益阳市现代物流业的发展
目前，益阳市在现代物流业的基地、配套建设上都未有相应的建设，现代物流业的体系缺乏基础和起点。
这一益阳地区最大规模的货运物流园区的建设，将成为益阳市发展“新兴物流城市”的方向，发展现代物流业的重要基础和组成，并进一步推动益阳市现代物流业的发展和体系的形成、完善。
七、项目建设对于益阳市经济发展的作用及意义
1、为益阳市开拓新的产业方向、形成新的经济增长点、增加当地财政收入
这一大型物流园区及汽配城的建设，将为益阳市开拓发展现有物流业及汽配产业的产业方向，进一步拉动预期配套的上下游产业的发展，从而为益阳市的经济发展开拓新的产业发展方向与选择，与此同时，现代物流业的发展，也将逐步成为益阳市新的经济增长点。
初步估计，除项目自身高达6亿人民币的建设投资将投入益阳外，本项目在建成并全面投入运营以后，物流园区以及进驻项目的各类物流企业，每年将总共为高埗镇贡献亿元以上的税收收入。
2、拉动项目周边区域经济的发展、增加就业机会
作为一个建设规模及投资规模巨大的项目，其建设、运营、发展过程中必将对项目所在地周边地区的相关配套、服务、周边上下游产业产生巨大的需求，从而拉动周边地区的经济发展。
该项目投资额就高达6亿元人民币、总建筑规模约二十二万平方米的大型项目，项目建设、运营和发展，将对项目所在的益阳市地区经济发展产生明显的拉动、促进作用。
初步估算，在项目全部建成并全面投入运营以后，每天进出园区的货车数量将超过8,000台次；在园区逐步发展成熟，形成较大经营规模并具有较高的知名度、影响力和区域辐射能力以后，每天进出园区的车辆可以达到1万～1.5万台次；同时园区全面运营以后，将吸引物流从业人员、管理人员、司机等园区工作、就业、服务人员总共将超过2万人，按平均每人每天在当地、周边地区消费50元计算，每年就可以为市场周边地区带来接近4亿元的消费拉动，大大拉动周边地区经济的发展。
此大型项目的建设，对于项目所在地周边的地价、房价、各产业需求，特别是服务业的需求将产生巨大的拉动作用。
3、为益阳市打造新的“品牌项目”、“地区名片”，提升益阳市的知名度、影响力
这一大型物流园区的建设及全面运营，不但对于益阳的现代物流业发展、地区经济发展有着巨大的推动作用，作为益阳地区最重要的公路物流配套园区，它更将成为益阳市的一个“品牌项目”，一张新的地区经济发展的名片，使得益阳市在湖南地区的知名度、影响力得到巨大的提升。
七、项目年收益及投资回收期预估
项目建成后，按照较为保守的预估初始收费标准产生的年收益估算如下表：
收益/支出项目
收益计算标准/说明
年收益额（人民币万元）
1
物流用房租金收益
平均租金标准：
15元/建筑平方米/月，年租金收益：
15元×9万㎡×12月
1600
2
配套租金收益
平均租金标准：
15元/建筑平方米/月，年租金收益：
15元×6.6万㎡×12月
1200
3
汽配商铺租金收益
平均租金标准：
25元/建筑平方米/月，年租金收益：
25元×8万㎡×12月
2400
4
停车位租金收益
停车位租金标准：
每车位每天20元，年停车费收益：
20元/天×1000个×365天
200
5
车辆进场费收益
每辆货车进场一次按照5元标准收取进场费，按每天5000台次计算
年车辆进城费收益：
5元/次×5000台×365天
900
6
管理费收益
每平方米每月收取管理费1.5元
年管理费收益：
1.5元×22万㎡×12月
400
7
广告位出租收益
出租场内各种广告牌、广告位收益
200
8
其他增值服务收益
信息服务、商务服务等各项增值服务收益
200
9
管理成本支出
项目管理公司支出成本，包括人力资源费用、广告费、办公费、设备设施维护费用等
项目水电费用由进驻商户分摊支付，不计入成本支出
-800
预计年总收益额
6800
七、结论
综上所述，在益阳市建设大型现代化物流园区，并定位为主要配套、服务益阳城市物流、城市配送的物流园区项目，不但符合益阳城市定位、产业发展政策、经济发展以及现代物流业发展需要，也将为益阳地区经济发展带来明显的促进与推动；而且随着益阳经济发展对现代物流配套服务园区需求的不断增加，其具有广阔的市场空间，是一个经济效应、社会效益兼具，而且投资风险较小、投资回报理想的投资项目，具有较高的投资可行性。
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