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规划发展建议

规划发展建议

一、开发城市背景鸡西市位于黑龙江省东南，距省会城市哈尔滨铁路里程

549km。

鸡西市下设6区2市1县，市域总面积22488km2占黑龙江省总面积的4.78%。

其中鸡冠区是鸡西市委、市政府所在地，市域政治、经济、文化中心，现状城市建设用地面积24.39km2，至2005年末，总人口为326250人，其中非农业人口295142人。

鸡西市境内山峦起伏，沟壑连绵，属丘陵漫岗区。

鸡西市因煤而立，各业因煤而兴，素有“煤城”之称，煤田煤种齐全，是全国冶金用焦煤的重要产地之一，是国家重要的能源基地，是黑龙江

省东南部区域中心城市之一。

工业结构以重工业为主，轻工业比

重较低，属典型的集中型煤炭城市。

为缓解鸡西市中心区的发展压力，城市重点发展区域向西南部转移，包括市政府行政中心、商业副中心、大型体育场馆、会展中心、市级重点中学等重点项目将落户西南新区。

在此背景下鸡西市规划局组织了鸡西市西南新区概念性城市设计全国招标，希望通过征集具有一定前瞻性的方案，明确西南新区的功能定位，确定适宜的开发规模，探讨科学合理的空间结构、土地使用、交通组织等，为该地区下阶段的规划和开发建设提供技术支

、法规政策

1）、鸡西市委书记许兆君到城子河区调研（签发时间：

2011-07-07）

东北网鸡西7月7日讯7月6日上午，鸡西市委书记许兆君在城子河区调研时强调，要科学设计、整体规划，建设穆棱河两岸高标准、高档次、高品位组团式滨水中心城市，进一步提升鸡西城市形象。

许兆君在市委常委、市委秘书长丛祥荣陪同下，先后视察了城子河区商品混凝土产业园区、金三角经济开发区。

在全面听取城子河区工作汇报后，许兆君说，城子河区距离市区最近，是我市建设中心区的重要组成部分。

城子河区要重新审视在城市发展中的战略地位，认真思考在建设滨水城市中应该承担的责任。

要从高处着眼，思考城市规划、产业规划、行业规划，努力建设山水矿区、园林矿区。

许兆君指出，鸡冠区、城子河区、恒山区、滴道区将组成未来鸡西组团式的中心城市。

沿穆棱河北岸发展的城子河区，要吸纳其他县（市）区人口，扩大

规模，发展城市。

要看到在城市重组过程中，城子河区将扮演的重要角色、承接角色，以滨水城市建设为载体，搭建发展的平台。

在规划设计滨水中心城区的同时，城子河区还要在商贸物流、市场开发、商品批发、餐饮服务、文化娱乐等诸多方面打出城子河区的特色。

许兆君说，世界城市化、中国城市化、矿区城市化是发展的必然趋势。

按照这种发展轨迹，城子河区和鸡冠区在沿穆棱河两岸整体开发中，要联手互动,

打造滨水城市，这是第一任务，也是最重任务、最高目标。

必须充分认识到,

城子河区是穆棱河北岸的重镇，滨水城市的重要载体，承载城市人口的重要

平台，扩大发展的主要城区之一。

沿穆棱河两岸建设滨水中心城市，不能只是鸡冠区的任务，还要结合城子河实际，两岸同步打造，共同繁荣和振兴。

许兆君强调，城市建设，规划先行。

中心城的这四个区，城市规划中的控编规划、长远规划、园林规划、楼房规划、道路规划、软硬覆盖比率规划以及城市色彩规划，全部由市规划部门统一规划，统一把关。

各区新上的小区，包括色彩规划、山水规划、园林规划、特别是水系规划，必须上报市规划部门审批。

要努力打造环境优美、整洁的新矿区，逐步扩大森林、湿地和水域面积，改善人民群众生活环境，提高人民群众幸福指数。

许兆君说，城子河区还要在招商引资、调整结构、科学发展上下功夫。

已经招来的大项目要抓住不放，一抓到底，抓到成功，志在必得。

无论是市

里还是县（市）区里的四大班子主要领导都应该是招商引资的主体力量，争当招商引资的功臣。

四大班子一班人都要参加到重点工作、重点项目建设和发展中来，成为重点工作、重点项目的牵头人，做到月汇报、季总结、半年问效、年底看结果。

要严格实行奖惩制度，形成能者上、平者让、庸者下的干

部管理机制。

许兆君还就搞好民生，抓好增收，以风清气正的工作状态做好换届工作提出了具体要求。

鸡西市委书记许兆君到恒山区调研（签发时间：

2011-07-05）

听取了恒山区全面工作汇报后，许兆君说，就一个城市的总体发展而言，不但要规划城市的建筑品位、档次、色彩，还要规划产业发展。

恒山区是典型的“两黑”经济，煤炭和石墨为恒山区创造了巨大的经济效益，特别是石墨储量占全市的70%在经济发展定位上，恒山区就要把石墨产业放在第一位，把煤炭产业放在第二位。

他反复强调，石墨是我们发展的主要矛盾，是亮点、是希望、是前景，是公关和努力的方向。

我市有亚洲最大的石墨储量、中国最大的石墨加工量，储量最大、潜力最大、市场最大，这是鸡西经济实现快发展、大发展的最大优势之所在。

为此，我们要把石墨产业链拉得最长，石墨项目做得最好，把石墨品牌叫得最响，生产最有影响力的石墨产品。

许兆君强调，从现在开始，我们要定准目标，那就是要把鸡西打造成为中国乃至亚洲的“石墨之都”。

要瞄准这个目标，发展中国最大石墨产业，建设中国石墨产业链最长的加工基地和中国最完整、最高端的石墨产业园。

目标定了，就要矢志不渝、持之以恒地一抓到底，抓出成效。

今年要有突破，三年初露端倪，“十二五”期间，使石墨产值达到200个亿，实现税收30个亿，使鸡西成为中国“石墨之都”。

市发改委、工信委要跑省进京，全力做好对上争取工作，要抓紧做好中国“石墨之都”规划的可研、报批（核准）、

招商和引资等大量基础性工作，既要对现有的石墨资源进行整合，也要对现有的企业、市场和产品进行整合。

要围绕石墨产业大招商、招大商，多招几家10亿元、几十亿元的大项目，把石墨产业做大做强。

在这件事情上，全市上下要解放思想，转变观念，统一思想，统一步调，坚决拿下这个“山头”，把中国“石墨之都”这个品牌叫响。

许兆君还就做好煤矿安全生产，搞好城市建设规划，增强旅游地和品牌注册意识，发展高档农业、立体农业、反季节农业、设施农业以及民生工程，提高群众增收致富能力和水平、抓好换届和党建工作等方面提出了具体要求。

2）、城市棚户区界定：

城市建成区范围内2万平方米以上,

集中连片、平房密度相对较大、贫困人口居多、建设使用年限久、

结构简易、人均居住水平低、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安和消防隐患大及环境卫生脏乱差的区域。

煤矿棚户区界定：

是指我市经国家批复的鸡冠区、城子河

区、恒山区、滴道区、梨树区、麻山区六个建成区范围内，中央下放地方煤矿矿工家庭占50%^上，集中连片200户以上，基础设施配套不齐全、房屋质量差、交通不便、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的区域。

3）、《鸡西市市中心区棚户区改造房屋拆迁补偿安置办法》

（二O—O年六月二十八日）：

第四条拆迁人提供的安置用房

基本户型建筑面积为:

最小不能小于40平方米（含40平方米）

最大不能超过70平方米（含70平方米）。

实际户型以设计户型面积为基础，以房产测绘部门最终测绘报告面积为准。

第五条拆迁有照（证）的住宅房屋，被拆迁人选择产权调换安置的，原面积（指房屋所有权证注明的建筑面积）拆一还一

找优惠差价。

其中，砖混结构90元/m：

砖木结构210/m：

简

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层次费加、减为零。

拆迁房屋面积在70m?

以下30m?

以上（含30m2）,扩大面积在10m（含10m）以内的享受优惠价格，依据评估价格下浮500元/m,再超出部分的面积按市场评估价执行。

不足30〃有照住宅房屋可以上靠到40m2,超出面积的价格

应执行优惠价格。

拆迁房屋面积在70m以上的有照住宅房屋由开发单位自行

调整安置，并享受相关优惠政策。

《鸡西市中心区棚户区改造实施办法》（二O—O年五月十

四日）第三条棚户区改造坚持政府主导、市场运作、政企合作的原则，实行统一规划、成片改造、分步实施、配套建设，应与廉租住房、经济适用住房和普通商品住房建设有机结合。

第六

条管理审批程序

（一）市城乡规划局提出棚户区改造项目选址意见，直接受理开发企业改造申请，报市中心区棚户区改造推进领导小组决定。

（二）对经批准列入棚户区改造的项目，由市城乡规划局牵

头负责制定控制性详细规划，提出回迁房用地面积（回迁房面积由动迁办初步调查测算）、配建廉租住房数量、公益性用房、基础设施建设项目、建筑容积率等规划设计条件，并予以公示，同时告知房屋产权登记部门。

（三）对已确定开发改造、并已制定控制性详细规划的项目，

由市国土资源局按规定程序完成该宗土地注销登记，收回原有土地使用权，按照法律法规及相关政策确定供地方式。

第三章建设标准第十二条棚户区改造须坚持标准、保证质

、白钢扶手、理石踏步，棚面刮两

遍麻丝后刷涂料；设置管道井，供热供水一个通道，安装供热分户计量表，对地沟内的供水管道和水表间设置防寒保护层；单元

门采用“三七开”电子门。

新建的回迁房、廉租住房和经济适用住房须进行初装修。

三、开发项目用地的现状调查及动迁安置

规划局，遇到了规划管理科的科员张，他给我们提供的信息是2012年城市规划的数据还未下来，建议我们过完年来，具体信息过完年才能出来。

不过，据他说2012城市建设还是以棚户区为主，建议我们去房产局一楼有个棚户改造办公室，那里会接

待。

房产局棚户区改造办公室遇到了三位办公人员（主要和年龄

大一点的一男一女谈话），据了解鸡西发展方向是向西发展，政府对棚户区这一块有扶持政策。

黑龙江省下发文件到鸡西都落实，另外，棚户区建设面积每平抵押100块钱，一切都可以动工，动迁土地税费全部减免，商品房这一块的税按国家政策、费只收70%据了解啤酒厂南面这块地去年已有人要开发动向，不过是小动向，这块地是老城区的老城区，房间密度大当地都出名（政

府政策是有房照的按一比一动迁；没房照的过去政策是每平加500元，工作人员说落实起来不现实，棚户区改造本来政府扶持，但老百姓都不愿和开发商谈，开发动迁阻力相当大），而且受供电厂、钢铁厂污染严重直接影响商品房销售价格（坐车看到供电厂的大烟囱浓浓熊烟向西飘去，据司机说供电厂的烟一年四季都是向东飘，当地风向四季不变）。

除此之外我们想具体了解书面的政府规划政策，女阿姨给我们提供的信息是让我们去建设局规划设计院找房志国副局长（鸡西正在开人大，建设局规划局一把手局长都换了）

今天去了建设局，见到了规划设计院房志国院长，办公室主任李接待了我们，对着墙面的规划地图，她介绍说鸡西市西南新区I期已经结束，H期只剩2、3块地没动。

另外，鸡西市自2008年起五年棚户区改造工作计划已结束，最近政府划拨148万元给鸡冠区、城子河区、恒山区、滴道区用于棚户区建设。

鸡冠区目前有两块地：

啤酒厂南面那块地、西山公园（规划要建，地图上、实际现场都没有，且当地人都不知道）那块地，一直以来有多家开发商关于这两块地动的意向，但后来没有消息。

城子河区，平房区面积大。

1）、城子河区建设局规划大队，工作人员素质不是很正规，

不过透漏一个挺重要信息，煤矿棚户区改造工程I期结束、□期

收尾，开发地块在区政府东“新医路”以东，目前刚刚开发。

城子河区未来发展方向是向东发展。

城子河区棚户区这一块，规划面积60多万平，而现在只开发30多万平。

当地只有一家煤矿棚户区改造工程——城花小区（区政府隔街对面广场周围分布A、

B、C区），市场售楼价格2980元（二层层高费6%,三四层12%，五层8%，六七层不收层高费，七层赠贮藏间.女售楼员手

机号151********），兴城这块地地下煤矿已经是空旷区。

城子河区50%〜70%的煤矿职工在这，不远处有城山煤矿，有三栋旧家属楼（四层），当地职工平均收入3000〜4000元。

动迁这块难度大，从规划部门拿到地后，开发商出公示，两个月后开听证会，当地居民必须有50%以上同意签字才能合法动迁，开发要争取民意。

无房照的房屋面积按50%〜70%回迁。

再者，出现一种新情况，土地下面有煤，必须得到黑龙江龙煤集团批准，有好几块规划部门批下来的地都因龙煤集团批不下来而不能开发，得到龙煤集团批准需要大量钱。

鸡西城市未来发展方向是新区，那里土地是国土资源，不用动迁，从规划部门批下来就能投入使用，不过地段挺难啃。

2）、恒山棚户区改造办公室，白主任、副主任兼工程师娄工，

热情接待了我们（说明我们来意，公司资质三级，有投资棚户区改造意向），并开车带领我们去了现场。

城市棚户区，鸡图路（主路）两侧分布四块棚户区改造地块，占地面积共7万多平。

另外还有一个公园，这块地要求做高质量建筑，有建筑风格（之前有几个开发商有意向谈过。

白主任并承诺，动迁这块开发商不做，政府可以出面摆平，一切为引资改造棚户区服务，前提是保证回迁户保质保时间进户）。

煤矿棚户区，位于小恒山，拥有手续的土地面积55万平（前期规划、矿产压覆手续都已经跑完），已改造盖楼19万平，还剩33万平。

其中，这块土地上2247户已经动迁，开发商必须按已经签订合同保证他们有回迁楼。

回迁政策，从娄工那了解，回迁下限45平米，回迁面积每平补偿330元（砖混、砖木、简易结构平均价格，简易结构高一些，在400元以上），超5平每平按950元算，再超5平按1250元算，如果在超出按市场价算，没房照的房屋须认证，正常给50%。

33万平土地已有人（大连开发商）谈过几次，后来开发商嫌地块面积太大想划块开发，双方没有达成共识。

四、项目市场定位：

1、项目周边类比竞争楼盘市场调研:

鸡冠区，走了距离西南新区较近的富龙花园、龙域嘉园（阁楼起初3280元每平，现在不向外出售，阁楼基本未卖）、龙山国际（市场上销售较快，同一楼层价格也不尽相同，挨近大山户型每平要低几十元）、福兴天地（多层供回迁户，售楼处出售高层商品住宅。

现金全款9.5折，房贷首付30%打9.9折、50%达9.8折。

），基本上是高层住宅（一梯三户、一梯四户），公摊面

积20%左右（18%,26%）。

棚户区动迁楼走了离青啤较近的东岸名宛（多层六楼+阁楼，阁楼不带地热供暖，阁楼楼地面到檐口高度1米，买六楼赠送阁楼），今年刚刚封顶，起步价全款3280元，贷款3380元，不同楼层增收层高费，三四层增收15%，五层增收12%,六层增收8%。

另外走访了红星乡的动迁棚户区名城嘉园，起步价3180（一、六层），二、五层计加5%的层高费，三、四层增加10%层高费，户型一梯两户、一梯三户。

上东国际施工现场，以距离鸡西西南新区较近的地理优势，广告牌打造“距繁华不远，离未来很近”的口号。

福兴天地施工现场，地理优势完全反映在围挡的广告牌上。

鸡西大学周围售楼处。

①学林茗苑，明年交工，高层17层，