资产评估26章例题与答案解析.docx
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资产评估26章例题与答案解析
第二章第三节货币时间价值理论例题：
1.将10000元存入银行，年利率为5%，三年后终值是多少？
2.某公司计划4年后进行技术改造，需要资金120万元，当银行利率为5%，公司现在应存入银行多少资金？
第三章第一节市场法例题：
例1：
某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。
评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2006年6月，成交价格为365.2万元。
评估基准日为2006年8月。
经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，求待估资产的评估值？
分析：
待估资产与参照资产仅存在市场交易条件的差异
资产评估值=365.2×（1—30％）=255.64（万元）
例2：
某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨，评估基准日为2005年2月1日。
评估人员收集的信息：
①从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。
②将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。
分析：
待估资产与参照物差异仅在生产能力指标上
评估值=160×150/210=114.29（万元）
例3：
待估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7。
求待估资产评估基准日的价值？
分析：
待估资产与参照资产仅存在生产能力的差异
资产评估值=（万元）
例4：
某待估资产居住用房，面积为58㎡，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。
待估房屋附近，于2001年5月曾发生过交易，交易价格为58000元。
经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。
2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%。
资产评估值=58000×（1+9.3％）=63394（元）
例5：
待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。
搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。
经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年。
参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年。
试估算待估资产的市场价值?
①待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷（7.5+13）=63%
②参照资产的成新率=15÷（8+15）×100%=65%
③资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）
评估值=124000×（63%÷65%）=120184.62（元）
例6：
为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格，在其附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，资料如下：
项目
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格
5000元/㎡
5200元/㎡
5500元/㎡
成交日期
2005年9月1日
2005年8月1日
2005年8月1日
交易情况
＋2％
＋5％
－3％
房地产状况
－8％
－4％
＋6％
交易情况的正（负）值表示可比实例成交价高（低）于其正常市场价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例房地产状况优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。
该类写字楼的市场价格2005年8月1日到2005年10月1日之间基本保持不变。
试利用上述资料测算该写字楼2005年10月1日的正常市场价格。
比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
①交易情况修正：
可比实例A的交易情况修正系数：
100/（100+2）=100/102
可比实例B的交易情况修正系数：
100/（100+5）=100/105
可比实例C的交易情况修正系数：
100/（100-3）=100/97
②交易日期修正：
价格保持平稳，修正率为0%，修正系数都为100/100
③房地产状况修正：
可比实例A的交易情况修正系数：
100/（100-8）=100/92
可比实例B的交易情况修正系数：
100/（100-4）=100/96
可比实例C的交易情况修正系数：
100/（100+6）=100/106
④计算比准价格：
实例A=5000×100/102×100/100×100/92=5328.22元/㎡
实例B=5200×100/105×100/100×100/96=5158.73元/㎡
实例C=5500×100/97×100/100×100/106=5349.15元/㎡
⑤资产评估单价=（5328.22+5158.73+5349.15）/3=5278.70元/㎡
例7:
评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价为：
资产评估价值=20×150%=30（万元）
例8：
某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则该企业的评估价值为：
该企业的评估价值=1000×20=20000（万元）
第三章第二节收益法例题：
练习1：
某设备预计能用4年，未来4年预期收益通过预测分别为150万元、155万元、170万元、160万元，折现率为8％，其评估值是多少?
524.33万元
练习2：
某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。
经预测得出6年预期收益均为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。
万元
练习3：
假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。
经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。
请估算该企业的价值。
评估值=1200/4%=30000（万元）
练习4：
某企业为了整体资产转让，需进行评估。
现收集的有关资料如下：
①该企业多年来经营一直很好，在同行业中具有较强的竞争优势；②经预测被评估企业未来５年预期净利润分别为：
100万元，110万元，120万元，140万元，150万元，从第６年起，每年收益处于稳定状态，保持在150万元的水平上③经调查，在评估基准日时，无风险报酬率为９％，风险报酬率为5％，资本化率为12％。
1.折现率=5%+9%＝14％
2.前5年收益现值=100/（1+14%）＋110/（1+14%）2
+120／（1+14%）3+140/（1+14%）4+150/（1+14%）5
=414.15万元
3.6年以后的收益资本化：
150/12%=1250万元
4.6年以后的收益折为现值：
5.整体资产评估值=414.15+649.21=1063.36万元
练习5：
某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。
假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。
分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值。
1.永续经营条件下的评估值
=49.28+86.93=136.21万元
2.经营50年条件下的评估值
=49.28+85.74=135.02万元
第三章第三节成本法例题：
练习1：
重置购建设备一台，现行市场价格每台50万元，运杂费1万元，直接安装成本8000元，其中原材料3000元，人工成本5000元。
根据统计分析计算得出安装成本中的间接成本为每人工成本8元，试计算该机器设备的重置成本？
直接成本=500000+10000+8000=518000元
间接成本=5000×8=40000元
重置成本=518000+40000=558000元
练习2：
某厂2004年购置一设备，评估基准日为2007年，该设备帐面原值为30000元，其中设备的购置价为20000元，运杂费为4000元，安装费为6000元，已知2004年和2007年该类设备定基物价指数分别为120％和150％，安装费的环比指数为100％，运杂费环比指数为130％，该设备的重置成本是多少？
重置成本＝20000×（150％／120％）＋6000×100％＋4000×130％＝36200
练习3：
评估某企业5年前购建的家用电器生产线，其年产量为20万台，目前市场上同类新型生产线价格为300万元，其设计生产能力为25万台/年，规模经济效益指数为0.8，该生产线的重置成本是多少？
练习4：
重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件。
现知同类被评估资产年产量为4000件，其重置成本是多少？
（生产能力与生产成本成线性关系）
4万元
练习5：
被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：
该设备1997年1月购进，2002年1月评估。
该设备的重置成本为500000元，尚可使用5年。
根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。
该设备的实体性贬值为多少？
1.资产利用率=5×360×5/5×360×8=62.5%
2.实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年）
3.总使用年限=3.125+5=8.125（年）
4.资产的实体性贬值=500000×（3.125÷8.125）
=193207.69（元）
例6：
一台机器，重置成本为150万元，已使用两年，其经济使用寿命为20年，现该机器数控系统损坏，估计修复费用为16.5万元，其他部分工作正常，计算该机器的实体性贬值。
1.可修复部分实体损耗=16.5万元
2.不可修复部分实体损耗=（150-16.5）×2/20=13.35万元
3.实体性贬值=16.5+13.35=29.85万元
练习7：
某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。
目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。
假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。
根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。
1.年超额运营成本：
（6-3）×6000=18000（元）
2.年超额运营成本净额：
18000×（1-33%）=12060（元）
3.年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:
12060×（P/A，10%，3）=12060×2.4869=29991.44（元）
练习8：
某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台（销售价格及其他条件未变）。
这种局面在今后很长一段时间难以改变。
请估算该电视机生产线的经济性贬值率。
评估师根据经验判断，电视机行业的功能价值指数为0.6。
=19.27%
练习9：
如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。
假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。
经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性
经济性贬值=（100×100000）×（1-33%）×（P/A，10％，3）=1666.19（万元）
第四章机器设备评估例题：
例1：
某台机床需重估。
企业提供的购建成本资料如下：
该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。
经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。
试评估该机床原地续用的重置全价。
解：
①机床采购重置全价＝5×（1＋20%）＝6万元
②运杂费重估价＝0.1×2＝0.2万元
③安装费重估价＝0.3×（1＋40%）＝0.42万元
④调试费重估价＝0.1×（1＋15%）＝0.115万元
综合以上各项，该机床原地续用的重置全价为：
6＋（0.2＋0.42＋0.115）＝6.735万元
例2.某企业2001年自制一台专用机床，成本为90万元，其中钢材占40%，铸铁占20%，人工费占30%，间接费占10%。
2007年，按现行技术条件更新这台机床，由于采用新的生产工艺，钢材和铸铁可节约20%，工时节约10%。
通过市场调查得知，2007年与2001年相比，钢材价格上涨了80%，铸铁价格上涨了50%；工资成本上涨了100%，间接费按工时分摊的额度上升了40%。
试估算2007年该专用机床的重置成本。
解：
钢材成本=90×40%×（1-20%）×（1+80%）=51.84万元
铸铁成本=90×20%×（1-20%）×（1+50%）=21.6万元
人工成本=90×30%×（1-10%）×（1+100%）=48.6万元
间接费用=90×10%×（1-10%）×（1+40%）=11.34万元
机床的重置成本=51.48+21.6+48.6+11.34=133.38万元
例3.现对某企业的A设备进行评估，其年生产能力为90吨，由于市场上没有与A完全相同的设备，选择与A具有相同性质和用途的B设备作为参照物，其年生产能力为120吨，现行成本为20000元。
且知该类设备功能与成本之间呈线性关系。
估算A设备的重置成本。
A设备的重置成本=20000×（90÷120）=15000元
例4.对某企业一套年产60万吨的生产线进行评估，其账面原值为1500万元，评估时选择与其相似的仙剑生产线作为参照物，该生产线年生产同类产品80万吨，现行成本为3000万元。
根据被评估资产所在行业的经验数据，该类生产线的功能价值指数为0.7。
试估算该企业生产线的重置成本。
被评估生产线的重置成本=3000×（60÷80）0.7=2453万元
例5：
被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：
该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为800000元，其残值为6000元，尚可使用6年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。
估算该设备的实体性贬值.
资产利用率=5×360×5/（5×360×8）=62.5%
实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年）
总使用年限=3.125+6=9.125（年）
资产的实体性贬值=（800000—6000）×3.125/9.125
=271917.81（元）
例6.被评估设备购建于1992年，原始价值30000元，1997年和2000年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，投资分别为3000元和2000元。
2002年对该资产进行评估，假设从1992年至2002年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，估算该设备的实体性贬值率。
①估算设备复原重置成本
投资日期原始投资额价格变动系数（复原）重置成本
1992年300002.60[（1+10％）10]78000
1997年30001.61[（1+10％）5]4830
2000年20001.21[（1+10％）2]2420
合计85250
②计算∑（复原重置成本×投资年数）
投资日期复原重置成本投资年限复原重置成本×投资年数
1992年7800010780000
1997年4830524150
2000年242024840
合计85250808990
③计算加权投资年限
加权投资年限=808990÷85250=9.5（年）
④计算实体性贬值率
实体性贬值率=9.5÷（9.5+6）×100%=61%
例8.被评估设备为一储油罐，已经建成并使用了10年，预计将来还能再使用20年。
评估人员了解到，该油罐目前正在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，底部已出现裂纹，发生渗漏，必须更换才能使用。
整个维修计划大约需要花费35万元，其中包括油罐停止使用造成的经济损失、清理布置安全工作环境、拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用。
评估人员已经估算出该油罐的复原重置成本为200万元，试用修复费用法估测油罐的实体性贬值率。
解：
可修复部分实体性贬值：
35万元；
不可修复部分实体性贬值率：
10/（10＋20）×100%＝33.3%；
不可修复部分实体性贬值额（200-35）×33.3%＝54.945万元；
油罐实体性贬值率：
（35＋54.945）÷200×100％＝45%。
例9.某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。
目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4名。
假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为12000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为10%。
试测算被评估控制装置的功能性贬值额。
（1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额:
（7－4）×12000＝36000元
（2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额:
36000×（1—25%）＝27000元
（3）功能性损耗额:
27000×（P/A，10%，3）＝27000×2.4869＝67146.3元
例10.某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。
经评估，该生产线的重置成本为1500万元，实体性贬值额为300万元，功能性贬值额为150万元，规模经济效益指数为0.8，试求该生产线的经济性贬值额。
=52%
经济性贬值额=（1500-300-150）×52%=546万元
例11.被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整影响，产品销售市场不景气，企业必须每吨降价150元以保持设备设计生产能力的正常发挥。
政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%。
试根据所给条件，估算该生产线的经济性贬值额。
经济性贬值额＝（150×10000）×（1－33%）×（P/A，10%，3）
＝1005000×2.4869
＝2499335元
例12.某生产线额定生产能力为1000件/月，已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值率为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国先进水平。
但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750件/月的水平上。
假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。
估算此生产线运行于750件/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。
（1）更新重置成本=1000000元
（2）实体性贬值=1000000×15%=150000（元）
（3）功能性贬值=0
（4）经济性贬值率=[1-（750/1000）]×100%=18.24%
（5）经济性贬值额=（1000000-150000）×18.24%=155040（元）
资产评估价值=1000000-150000-155040=694960（元）
第二节不动产评估的市场法
例1：
有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现搜集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况见下表，表易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。
该城市此类用地容积率与地价的关系为：
当容积率在1.5~2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。
该城市从1998年到2002年，每年地价指数上升1%。
试根据上述条件评估待估宗地2002年1月的评估值。
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
剩余年限
标的
2002.1
0
1.7
0
0
40
A
2200
2001.1
-1%
1.6
0
-1%
38
B
2400
2001.1
0
1.8
+2%
0
40
C
2300
2001.1
0
1.7
0
0
39
D
2100
2000.1
-2%
1.6
0
-1%
38
P=P’×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正
（2）时间修正：
A=B=C=100（1+1%）/100=1.01D=1.012
（3）交易情况修正系数A=100/（100-1）=100/99B=C=100/100D=100/（100-2）=100/98
（4）容积率修正系数：
容积率
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
2.0
修正系数
100
102
104
106
108
110
A=104/102B=104/106C=104/104D=104/102
（5）区域因素修正：
A=C=D=100/100B=100/（100+2）=100/102
（6）个别因素修正系数：
A=D=100/99B=C=100/100
（7）年期修正:
KA=KD==1.0135；
KC==1.0066；KB=1；
（8）参照物地价修正:
①2200×1.01×100/99×104/102×100/100×100/99×1.0135=2343
②2400×1.01×100/100×104/106×100/100×100/102×1=2332
③2300×1.01×100/100×104/104×100/100×100/100×1.0066=2338
④2100×1.012×100/98×104/102×100/100×100/99×1.0135=2282
（9）评估结果=（2343+2332+2338+2282）/4=2324（元/平方米）
第三节不动产评估的收益法
某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为3800元/平方米，经济耐用年限为60年。
目前该类建筑的重置价格为4800元/平方米。
该大楼总建筑面积为12000平方米，全部用于出租。
据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10％左右，每年支付的管理费用一般为年租金的3.5％，维修费为建筑物重置价的1.5％，房产税为租金收入的12％，其他税为租金收入的6％，保险费为建筑物重置价的0.2％，资本化率为6％。
试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。
1.估算不动产总收益：
年总收益＝2.5×365×12000×（1-10％）＝9855000（元）
2.估算总费用：
年管理费＝9855000×3.5％＝344925（元）
年维修费＝4800×12000×1.5％＝864000（元）
年税金＝9855000×（12％+6％）＝1773900（元）
年保险费＝4800×12000×0.2％＝115200（元）
年总费用＝344925+864000+1773900+115200＝3098025（元）
3.计算纯收益＝9855000-3098025＝6756975（元）
4.计算价格：
不动产价格＝
练习1.
某房地产开发公司于1997年3月以有偿的方式
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