房地产估价报告毕业论文.docx

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房地产估价报告毕业论文

房地产估价报告

估价报告编号：

****（2016S）04GA第0209号

估价项目名称:

XX所有的位于长沙市雨花区高桥家电百货城002栋XX号、404号房地产的抵押价值估价

估价委托人：

房地产估价机构：

*****

注册房地产估价师：

姓名

注册号

***

****

***

估价报告出具日期：

2016年4月25日

致估价委托人函

XX：

受您的委托，我公司秉着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，对您位于长沙市雨花区高桥家电百货城002栋XX号、404号房地产的抵押价值进行了估价，价值时点为实地查勘之日即2016年3月15日，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用比较法和收益法的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经过评估，其估价结果如下：

1、估价对象在未设定法定优先受偿的情况下，其市场价值总价为：

￥160.42万元（人民币：

元整）。

2、估价师知悉的法定优先受偿款（不包含处置过程中的诉讼费、执行费、拍卖费、评估费及转让税费等）为：

￥0万元（人民币：

元整）

3、估价对象的抵押价值为（取整）：

￥160.42万元（人民币：

元整），详见下表：

估价结果一览表

序号

房屋所有权

证号

房屋所

有权人

坐落

规划

用途

建筑面积

（㎡）

评估单价

（元/㎡）

评估价值

（万元）

长房权证雨花字

第713xxxx78号

雨花区高桥家电百货城

002栋XX号

商业

24.60

41750

102.71

长房权证雨花字

第713xxxx66号

雨花区高桥家电百货城

002栋404号

住宅

112.71

5120

57.71

合计

137.31

160.42

特别提示：

1、本次评估是基于下文的估价的假设和限制条件成立的，如该假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。

2、本估价报告在市场情况无较大波动及房地产状况未有较大改变时使用期限为一年，自报告出具日起计算，若房地产市场有较大波动或超过一年或房地产状况发生变化，须重新进行评估

********土地房地产估价顾问有限公司

法定代表人：

二〇一六年四月二十五日

目　录

一、估价师声明…………………………………………………3

二、估价假设和限制条件………………………………………4

三、估价结果报告………………………………………………6

1.估价委托人……………………………………………………6

2.房地产估价机构…………………………………………………6

3.估价目的………………………………………………………6

4.估价对象………………………………………………………6

5.价值时点…………………………………………………………7

6.价值类型…………………………………………………………7

7.估价原则………………………………………………………7

8.估价依据………………………………………………………8

9.估价方法…………………………………………………………8

10.估价结果………………………………………………………9

11.注册房地产估价师………………………………………………9

12.实地查勘期……………………………………………………10

13.估价作业期……………………………………………………10

14.风险提示及变现能力分析……………………………………10

四、附件…………………………………………………………14

1、《房地产估价委托书》复印件

2、估价对象位置示意图

3、估价对象实地查勘情况和相关照片

4、估价对象权属证明复印件

5、估价对象法定优先受偿款调查情况

6、可比实例位置图和外观照片

7、专业帮助情况和相关专业意见

本估价报告没有专业帮助或未依据相关专业意见

8、估价对象租赁合同

9、房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件

10、注册房地产估价师估价资格证书复印件

估价师声明

我们郑重声明：

1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈诉和重大遗漏；

2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；

3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利害，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；

4、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。

5、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。

估价假设和限制条件

一、估价报告结论成立的假设条件：

1、一般假设：

委托方提供了估价对象长沙市雨花区高桥家电百货城002栋XX号、404号房地产的《房屋所有权证》，注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，此次估价所依据的房屋结构、房屋建筑面积、用途等是依据委托方提供的上述权证所记载的内容；注册房地产估价师对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，本次估价是以估价对象在价值时点不存在房屋结构问题与安全隐患，并且达到设定的使用功能为假设前提。

2、未定事项假设：

委托方未提供记载估价对象房地产所分摊土地使用权各项信息的《国有土地使用证》，根据委托方介绍和估价人员的调查了解，本次评估设定其所占土地使用权类型为出让地，地类（用途）为商业、住宅用地，终止日期为2073年11月28日，如实际情况与评估设定不一致，则评估结果应相应调整。

3、背离事实假设：

本估价项目不存在背离事实假设事项，故本估价报告无背离事实假设。

4、不相一致假设：

本估价项目不存在不相一致假设事项，故本估价报告无不相一致假设。

5、依据不足假设：

本估价项目不存在依据不足假设事项，故本估价报告无依据不足假设。

二、估价报告使用限制：

1、本报告中市场趋势、估价对象变现能力分析等专业意见，是估价人员根据估价对象的具体情况和价值时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供估价委托人参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，可能并不完全表示估价对象在价值时点抵押权实现时的实际情况，特提请报告使用人注意。

2、本评估报告自报告提交之日起壹年内有效。

在报告有效期内，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，建议估价报告使用者应定期或在房地产市场价格变化较快、房地产状况发生改变时对估价对象的价值进行再评估。

3、本估价报告应用范围为估价委托人确定抵押贷款额度提供参考依据，报告相关意见及结论仅供参考，不对其他用途负责。

4、如对估价对象进行快速变现时，抵押当事人须考虑短期强制处置等因素的影响，可能会导致抵押物快速变现价格低于其市场价格。

抵押物处置时可能需支付的费用和税金包括拍卖诉讼费、营业税金及附加、交易手续费、所得税等。

5、如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。

6、本报告必须完整使用方为有效，对使用本报告中的部分内容导致的可能发生的损失，受托机构不承担责任。

同时未经我公司书面同意，本估价报告全部或部分内容不得公开发表，也不得向相关登记或备案部门以外的单位或个人提供。

7、本估价报告由****负责解释。

估价结果报告

一、委托方：

二、房地产估价机构：

****房地产估价顾问有限公司

法定代表人：

资质等级：

国家壹级房地产估价机构

地址：

****

电话：

*****

三、估价目的：

估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

四、估价对象：

1、估价对象区位状况

位置：

估价对象1、2均位于长沙市雨花区高桥家电百货城002栋，高桥大市场北临民主路，南临长沙大道，西临东二环，东临马王堆南路，地理位置好；周边有长建建材大市场、华晨世纪广场、华雅国际大酒店、华雅城市高尔夫俱乐部、长沙市二十六中、长沙广益实验中学、长沙海关等商住配套设施；所在区域有348、368、142、703、912、121路等多条公交线路，交通便利，道路通达度高，对外联接方便。

2、估价对象权益状况

（1）房屋登记状况

序号

房屋所有权

证号

房屋所有权人

坐落

层数/

总层数

规划用途

建筑

面积

（㎡）

共有情况

登记时间

长房权证雨花字

第713xxxx78号

雨花区高桥家电百货城002栋XX号

1/5

商业

24.60

单独所有

2013.

03.08

长房权证雨花字

第713xxxx66号

雨花区高桥家电百货城002栋404号

4/5

住宅

112.71

单独所有

2013.

03.08

合计

137.31

（2）土地登记状况

委托方未提供估价对象的《国有土地使用证》，根据委托方介绍和估价人员的调查了解，本次评估设定其所占土地使用权类型为出让地，地类（用途）为住宅用地，终止日期为2073年11月28日，如实际情况与评估设定不一致，则评估结果应相应调整。

（3）他项权利状况

根据委托方提供的估价对象权证资料，估价对象未设定抵押等他项权利。

（4）法定优先受偿权利状况

根据委托方提供的资料及估价人员的调查，无估价师知悉的法定优先受偿款。

3、实物状况

（1）建筑物状况

估价对象1所在建筑总层数为5层，建筑年代为2004年，多层楼梯房。

估价对象位于第1层XX号，使用状况为产权人自营。

估价对象所在建筑外墙贴外墙面砖，室内地面贴地板砖，内墙面板材装饰，天棚吊顶，层高约4.0米，入户门为玻璃推拉门、卷闸门，使用正常。

估价对象2所在建筑总层数为5层，建筑年代为2004年，多层楼梯房。

估价对象位于第4层404号，使用状况为产权人自用。

估价对象所在建筑外墙贴外墙面砖，室内为厅地面铺地面砖，内墙面刷墙漆，天棚板材吊顶；房地面铺地面砖，内墙面、天棚刷墙漆，层高3.0米，入户门为防盗门，铝合金窗，水电齐全，电话、宽带、有线电视到户，通风采光条件好。

（2）土地状况

估价对象1、2所占土地形状规则，地势平坦，所处位置自然洪涝灾害频率小；地质地基条件较好；土地平整程度为红线内场地平整，所在区域基础设施状况为“六通”（即宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通气）。

4、估价对象范围及用途界定

此次估价的房地产为长沙市雨花区高桥家电百货城002栋XX号、404号，房屋规划用途分别为商业、住宅，现状用途分别为商业、住宅，本次评估按登记用途商业、住宅评估，此次估价结果为房地合一的价值。

五、价值时点：

估价对象实地查勘之日即2016年3月15日

六、价值类型：

本报告书提供的房地产价值是于价值时点的抵押价值，是根据市场价值标准而确定，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则：

1、独立、客观、公正原则：

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、合法原则：

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、价值时点原则：

要求估价结果是在根据估价目的的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、替代原则：

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5、最高最佳利用原则：

房地产在法律上允许，技术上可能，财务上可行并使价值最大的合理，可能的利用，包括最佳的利用、规模、档次等。

6、谨慎原则：

要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。

八、估价依据：

（一）本此估价所依据的有关法律、法规和部门规章

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国物权法》；

4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

5、《中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法》；

（二）本此估价采用的技术规程

1、中华人民共和国国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》；

2、中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语规范》GB/T50899-2013；

（三）委托方提供的相关资料

1、委托方提供的有关房屋建筑物产权资料；

（1）《房屋所有权证》；

（2）《房地产估价委托书》。

2、受托估价方实地查勘获取的资料及收集的价格信息。

九、估价方法：

本次估价采用比较法和收益法进行估价。

最后结合客观市场情况，综合考虑以上估价方法的计算结果，运用数理统计分析的有关方法，确定估价对象的估价结果。

1.比较法：

选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

2.收益法：

预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果：

我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用比较法和收益法的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经过评估，其评估结果如下：

1、估价对象在未设定法定优先受偿的情况下，其市场价值总价为：

￥160.42万元（人民币：

元整）。

2、估价师知悉的法定优先受偿款（不包含处置过程中的诉讼费、执行费、拍卖费、评估费及转让税费等）为：

￥0万元（人民币：

元整）

3、估价对象的抵押价值为（取整）：

￥160.42万元（人民币：

元整），详见下表：

估价结果一览表

序号

房屋所有权

证号

房屋所

有权人

坐落

规划

用途

建筑面积

（㎡）

评估单价

（元/㎡）

评估价值

（万元）

长房权证雨花字

第713xxxx78号

雨花区高桥家电百货城

002栋XX号

商业

24.60

41750

102.71

长房权证雨花字

第713xxxx66号

雨花区高桥家电百货城

002栋404号

住宅

112.71

5120

57.71

合计

137.31

160.42

十一、注册房地产估价师：

姓名

注册号

签名

签名日期

***

年月日

***

****

年月日

十二、实地查勘期：

2016年3月15日

十三、估价作业期：

2016年3月15日至2016年4月25日

十四、风险提示及变现能力分析

（一）估价对象风险提示

本次估价对象房地产信贷的预期风险有：

（1）房地产抵押价值的风险。

①政策风险：

任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。

如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌。

2014年以来，国家金融信贷政策已适度放松，央行对“限贷”已放松：

还清首套房贷再贷算首套；中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。

其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%。

长沙已取消“限购”，将继续采取积极措施，促开工、促销售，努力增加普通商品住房供应，加快推进保障性住房建设和各类棚户区改造；继续加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。

②功能减值风险：

由于城市规划的调整或该区域的功能环境的改变，会使抵押物市场价值减值，再有估价对象自身的功能性减值。

银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。

定期或者在房地产市场价格变化比较快时可以委托房地产估价机构对房地产抵押价值进行再评估。

（2）抵押物的损毁、灭失风险：

①房地产抵押期间，抵押房地产仍由抵押方占有、使用。

抵押人或第三人有意或无意毁损抵押物，造成抵押物价值急速贬值，以致抵押物实际价值低于未偿还的贷款本息，从而可能出现贷款不能完全收回的风险。

②由于自然的或其他的不可抗力的原因，造成抵押物的灭失，如火灾、地震等。

（3）变现风险：

①房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。

因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。

房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

②处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。

一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付营业税及附加、部分手续费。

（4）偿还风险：

房地产抵押贷款偿还风险是指由于抵押人违约，不按贷款合同中规定的还款计划还款，从而赞成信贷资金包损失的情况。

①当房地产价格下跌，抵押物价值下跌幅度大于贷款者购房投资成本时，抵押人认为放弃继续还款能带来更大的收益，从而拒绝偿还债务。

②抵押人由于经济状况变差，或抵押人遇到意外事故而致伤残，均可能导致偿还风险。

（5）在此提醒银行在发放贷款时充分考虑上以因素，合理确定抵押贷款额度，最低限度地降低金融风险。

（二）估价对象变现能力分析

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

现从以下几个方面分析估价对象的变现能力。

（1）估价对象基本情况

估价对象于价值时点时已办理《房屋所有权证》，且为市场商品房，产权清晰，可按相关规定进入市场自由转让。

（2）通用性、独立使用性、可分割转让性分析

①通用性：

估价对象规划用途为商业、住宅，实际用途为商业、住宅，室内设计布局灵活，其通用性较好。

②独立使用性：

指房地产能否单独使用而不受限制。

估价对象产权人对其有独立产权；配套设施、设备均能单独使用，故其独立使用性较强。

③可分割转让性：

指房地产在物理上、经济上是否可以分离开来使用。

估价对象为成套商业、住宅房地产，不可分割转让。

（3）变现方式分析

假定在估价时点抵押权人实现抵押权，处置抵押房地产的方式一般有：

变卖、拍卖。

①变卖是指执行机关把查封、扣押执行债务人的财产交由中介机构收购或代为出售，用所得价金为清偿债务的手段。

②拍卖是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。

不动产（房地产、土地使用权）拍卖是指以不动产为拍卖标的的拍卖行为。

不动产拍卖成交一般以拍卖标的物财产所有权的转移为标志。

依据不同的标准，拍卖活动可以分为强制拍卖和任意拍卖。

1）任意拍卖是一种委托人依据自己的意愿提起的拍卖。

通常由委托人委托拍卖机构拍卖，目的在于将物品换价兑现。

但在对抵押大额不动产进行处置时，通常会受变现时间要求的限制。

2）强制拍卖是法定委托拍卖的一种，是指国家执法机关依法律对查封扣押的财产实行公开竞价、把物品卖给出价最高的竞买人、以清债债务为目的的一种强制执行行为。

强制拍卖有着国家强制性、权利义务的不对等性的特点。

③从抵押权人实现抵押权的目的来说，一般都采取强制拍卖的变现方式。

根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》中第十三条，拍卖应当确定保留价。

拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

（4）假定在估价时点处置估价对象，清偿顺序依次如下：

①支付处分抵押房地产的费用；

②抵押房地产应缴纳的各种税金；

③偿还抵押债权本息及支付违约金；

④赔偿由于债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；

⑤剩余金额交还抵押人。

（5）变现价格分析

本次评估结果采用比较法和收益法两种不同方法的平均数为公开市场价值，假定在估价时点拍卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比市场价值要低。

一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，变现价格一般较低，变现成本较高，要支付评估费用、诉讼费用、拍卖费用、执行费用、管理费用以及办理房地产过户手续的相关税费（包含营业税、附加税费等）。

房地产的变现价值须在扣除上述变现费用后，扣除已抵押担保的债权、拖欠的建筑工程款，以及其他法定优先受偿款后方可优先受偿。

综上所述，通过测算，变现价值约在评估价值的40%-60%之间，变现价值区间为（64.17–96.25）万元。

（6）变现速度

估价人员通过市场调查，根据长沙市类似房地产市场情况并结合估价对象的特点，分析认为如抵押权人采取强制拍卖的变现方式，可实现变现时间约0.5年。

附件

1、《房地产估价委托书》复印件

2、估价对象位置示意图

3、估价对象实地查勘情况和相关照片

4、估价对象权属证明复印件

5、估价对象法定优先受偿款调查情况

6、可比实例位置图和外观照片

7、专业帮助情况和相关专业意见

本估价报告没有专业帮助或未依据相关专业意见

8、估价对象租赁合同

9、房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件

10、注册房地产估价师估价资格证书复印件

估价技术报告

一、个别因素分析：

1、估价对象区位状况

位置：

2、估价对象权益状况

（1）房屋登记状况

序号

房屋所有权

证号

房屋所有权人

坐落

层数/

总层数

规划用途

建筑

面积

（㎡）

共有情况

登记时间

长房权证雨花字

第713xxxx78号

雨花区高桥家电百货城002栋XX号

1/5

商业

24.60

单独所有

2013.

03.08

长房权证雨花字

第713xxxx66号

雨花区高桥家电百货城002栋404号

4/5

住宅

112.71

单独所有

2013.

03.08

合计

137.31

（2）土地登记状况

（3）他项权利状况

根据委托方提供的估价对象权证资料，估价对象未设定抵押等他项权利。

（4）法定优先受偿权利状况

根据委托方提供的资料及估价人员的调查，无估

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