住宅区商务投标书.docx
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住宅区商务投标书
第一部分商务投标文件
一、企业法人营业执照副本复印件（附后）
二、物业管理企业资质证书副本复印件（附后）
三、法定代表人资格证明书
法定代表人资格证明书
单位名称：
XX
地址：
XX
姓名:
XX性别：
XX
民族：
XX年龄：
XX
职务：
段长
身份证号码:
XXX
姜建成系XX物业有限责任公司的法定代表人，负责签署本投标文件、进行合同谈判、签署合同及处理与之有关的一切事务。
特此证明
投标单位：
XX物业有限责任公司（公章）
2007年10月9日
四、授权委托书
授权委托书
本授权委托书声明：
我姜建成系XX物业有限责任公司的法定代表人，现授权委托XX参加贵方组织的“建东家园”住宅小区前期物业管理的招投标活动，全权代表我单位处理投标的有关事宜。
代理人无转委托权，特此委托。
附授权代表情况：
姓名：
XX性别：
男
职务：
XX身份证号：
XX
通讯地址：
XX
邮编：
XX手机：
XX
本授权书有效期：
二00七年十月九日至二00七年十月二十九日
投标单位：
XX物业有限责公司（公章）
法人代表（签字）：
2007年10月9日
五、投标函
投标函
沈阳新锦源行物业招投标有限公司：
根据贵公司关于“建东家园”住宅小区前期物业管理的邀请，我公司正式投标，并提交下述文件正本一份，副本五份。
据此函，签字代表宣布同意如下：
1.在所附投标报价中规定提供相应的物业管理服务的基础上，物业管理服务费标准为每月每平方米建筑面积0.50元。
2.我公司已详细阅读全部招标文件、参考资料及有关附件，我们完全理解并同意放弃对任何方面有不明及误解的权利。
3.如果在规定的开标日期内投标文件撤回，保证金将不要求贵方退回。
4.同意按照贵方要求提供与投标有关的一切数据或资料。
5.如在投标过程中有任何不正当的商业行为，或采取任何方式向招标人施加压力与干扰，同意被取消投标资格。
6.投标人严格按照《投标须知》履行应尽义务，遵守招投标过程的纪律。
7.未尽事宜依照《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》及《前期物业管理招投标管理暂行办法》和《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》等相关法规执行。
8.与本投标有关的一切正式来往信函请寄至：
通讯地址：
沈阳市和平区南京南街街85-1号邮编：
110005
收件人：
XX
投标单位：
XX物业有限责任公司（公章）
单位地址：
沈阳市和平区南京南街街85-1号
2007年10月9日
第二部分技术投标文件
一、企业概况
企业名称
XX物业有限责任公司
法定代表人
姜建成
注册资本
人民币伍拾万元
注册地址
沈阳市和平区南京南街85-1号
办公地址
沈阳市和平区南京南街85-1号
电话
6203632l
传真
邮政编码
110005
经营范围
直管房、托管房物业管理
二、公司简介
XX物业公司成立于1998年6月1日，现设有经理、副经理各一名，党支部书记一名，机构设置有物业管理部、计财核算部、经营开发部和办公室。
公司下设30个物管站，公司现有干部职工314名，管辖着31个收费物业小区，建筑面积达
㎡，25299户居民。
公司依托各专业的精英人才，开展各类专业化的物业管理服务。
铁房物业人以“服务之于诚挚，质量之于精益”为服务方针，勇于开拓，锐意进取，多年来，获得了广大业主的信任与好评。
在诸多的荣誉面前，铁房物业人始终以不断学习先进物业管理经验，创造符合管理区域实情的管理模式为己任，并希望以此提高整体素质和水平。
XX物业公司凭借一贯的创新精神及规模、管理、服务、技术、人才等优势，不断引入先进的管理理念，完善环境，营造社区文化氛围，不断对现有管理技术与经验进行总结，去糟取精，与时俱进，持续创新；不断加强自软硬件建设，为推动沈阳市现代城市的文明进程不懈努力，为物业管理行业的发展做出新的贡献。
我公司是按照国家建设部、铁道部对物业管理的规范要求制定出管理目标的，并且尽最快的速度达到物业管理优秀的住宅小区。
本着开拓、务实和创新的精神，在服务内容、服务质量上规范企业行为，提高自身的综合实力。
我们将再接再励，不断进取，向业主提供满意的和长期稳定的优质服务，取得业主的信任和支持。
凭借自身的竞争力在市场上扩大份额，为探索现代物业管理之路不断创新、永攀新高。
我们XX物业有限责任公司有着近十年的物业管理经验，工作人员的专业技术和工作基础很扎实，整体素质高，善打硬仗。
我们公司完全有实力、有能力、有信心地谋略、策划出与“建东家园”住宅小区前期物业管理项目相适应的物业管理模式（强调成本控制意识和管理程序，强调团队的有效运作和服务的持续改进，强调规范化和特约化的服务，努力打造高素质的员工队伍，塑造现代人居环境），并在实践中有效地加以实施。
三、目前所管物业项目一览表
铁房物业公司物业管理项目情况
序号
项目名称
类型
建筑面积（㎡）
地址
收费标准
1
重光里小区
普通住宅
75799
和平区南九马路82-2#
9、10、11元/每月每户
2
中光东小区
普通住宅
32187
和平南大街中兴五巷3-1#
9、10、11元/每月每户
3
九马路小区
普通住宅
69772
和平区集贤街24-1#
9、10、11元/每月每户
4
局西小区
普通住宅
96894
和平区总站路69-1#
9、10、11元/每月每户
5
局东小区
普通住宅
32156
和平区总站路106#
9、10、11元/每月每户
6
工程小区
普通住宅
57731
和平区海口街34-1#
9、10、11元/每月每户
7
光复里小区
普通住宅
59447
和平区三亚街27#
9、10、11元/每月每户
8
哈大楼小区
普通住宅
56096
和平区天津南街84#
9、10、11元/每月每户
9
太平里小区
普通住宅
60316
和平区南六马路87#
9、10、11元/每月每户
10
围子里小区
普通住宅
53815
和平区三亚街10#
9、10、11元/每月每户
11
西塔小区
普通住宅
30770
和平区珲春北路6#
9、10、11元/每月每户
12
安图小区
普通住宅
55784
和平区和龙路18#
9、10、11元/每月每户
13
十八户小区
普通住宅
4372
和平区新兴街14#
9、10、11元/每月每户
14
南三小区
商品住宅
14100
和平区南三马路25#
0.5元/月/㎡
15
铁厦小区
商品住宅
68337
和平区中兴街38#
0.5元/月/㎡
16
十二路小区
普通住宅
42494
铁西区壮工街2甲4-5#
9、10、11元/每月每户
17
铁路里小区
普通住宅
20682
铁西区颂工街28#
9、10、11元/每月每户
18
机段里小区
普通住宅
21622
铁西区霁虹街19#
9、10、11元/每月每户
19
光明新村小区
商品住宅
101303
铁西区北一东路32-2#
0.5元/月/㎡
20
站西里小区
普通住宅
46003
皇姑区天山路163#
9、10、11元/每月每户
21
新新小区
普通住宅
71681
皇姑区宁山东路新新巷13#
9、10、11元/每月每户
22
北陵小区
普通住宅
81320
皇姑区白龙江街4-1#
9、10、11元/每月每户
23
亚明小区
普通住宅
124140
皇姑区天山路34-3#
9、10、11元/每月每户
24
铁成小区
普通住宅
34167
皇姑区昆山西路169-1#
9、10、11元/每月每户
25
涌泉小区
普通住宅
45809
沈河区望云寺路40#
9、10、11元/每月每户
26
花园小区
普通住宅
20806
沈河区哈尔滨路189#
9、10、11元/每月每户
27
新铁小区
普通住宅
92370
于洪区崇山东路4-14#
9、10、11元/每月每户
28
含笑小区
普通住宅
49599
苏家屯含笑街33#
9、10、11元/每月每户
29
海棠小区
普通住宅
29200
苏家屯海棠街5#
9、10、11元/每月每户
30
金山小区
普通住宅
39701
苏家屯葵松路9#
9、10、11元/每月每户
31
驻跸园小区
普通住宅
32060
铁岭市银州区柴河南段
9、10、11元/每月每户
合计
四、近三年财务状况表
单位：
元
项目
2005年
2006年
2007上半年
一、资产
634,449.44
908,588.76
2,117,757.89
1.流动资产
415,228,45
691,326.29
1,903,938.46
2.固定资产
264,585.00
269,085.00
269,085.00
其中：
固定资产净值
219,220.99
217,262.47
213,819.43
二、负债
90,886.33
359,529.41
1,556,399.20
1.流动负债
90,886.33
359,529.41
1,556,399.20
其中：
应付款合计
O
O
0
2.长期负债
O
0
O
三、营业收入总额
986,849.71
261,074.50
物业管理费用收入
986,849.71
261,074.50
四、成本费用总额
123,529.83
970,559.94
246,075.31
其中：
人力成本
30,216.85
50,951.55
82,182.00
五、税前利润
934.17
16,289.77
14,999.19
五、拟派管理项目经理自然情况及主要经历
姓名
王洪飞
性别
男
出生
1955.9.23
学历
本科
专业
经济管理
主要工作经历：
1998年至今任XX物业公司副总经理，先后主持了中光东小区、重光里小区、九马路小区的物业管理工作，其中九马路小区荣获2001年路局物业管理先进单位称号，2001年接管铁路光明新村小区。
附：
物业经理上岗证
六、本管理项目管理人员配备情况表
姓名
性别
年龄
职务
学历
专业
物业管理经验
任宏宇
男
33
物管站长
大专
物业管理
5年
王涛
男
40
维修工
高中
5年
附：
物业从业人员上岗证
第三部分
物业管理服务方案及管理指标测算
（一）管理理念
根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，铁房物业公司采取以下管理理念：
团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理
1.团队意识和吃苦精神：
在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。
“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。
2.个性舒张和竞争机制：
在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。
个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。
3.先进模式和一体化管理：
作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。
企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式：
以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。
“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。
从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。
为了确保建东佳园住宅小区物业管理的各项目标能够按时有效的落实，保证管理有效，实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的“三位一体”式的管理机制和管理体系，使小区永葆风采，达到保值、增值的目的。
（二）管理原则
物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，铁房物业在进行任何标准的物业管理服务中均将其一切管理行为建立在一定的标准基础之上。
作为业主，都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。
铁房物业在按物业类别提供相应形式、内容的物业管理服务中，均以如下原则作为做好物业管理工作的基础。
a）服务态度——热情
物业管理属服务性行业，管理公司的员工应以发自内心的真诚笑容为用户热情服务，尤其应做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。
b）服务设备——完好
良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条件。
物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机械设备、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等等。
对这些设备要加强管理、精心养护，使之始终处于完好状态，降低设备故障率。
c）服务技能——娴熟
服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功。
除了应具有良好的服务意识外，更重要的是员工应具备较好的业务素质，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，财务人员应具备丰富的管理知识，保安人员应具备过硬的治安消防本领等。
d）服务项目——齐全
除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，努力开展各种能满足用户需要的特约服务和便民服务，使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。
e）服务方式——灵活
物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地地为用户着想，努力为用户提供各种灵活的服务方式，切忌死板僵硬的管理，应尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给用户提供方便。
f）服务程序——规范
服务程序是指服务的先后次序和步骤，它看起来无关紧要，实际上却是衡量物业管理水平的重要标准之一。
如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，不可随心所欲、杂乱无章。
g）服务收费——合理
物业管理属有偿的服务行为，用户不交管理费而享受服务是不现实的。
而铁房物业公司制定的物业管理费收费标准系根据物业实际和提供服务的内涵确定，以“大众化收费、高标准服务”为原则；公司开展的特约服务和便民服务也以满足用户需要为目的，以“保底微利，以支定收”为原则。
h）服务制度——健全
铁房物业将根据建东佳园物业实际制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为用户提供稳定的服务。
这些制度将体现清明有序、易于操作的特点。
i）服务效率——快速
服务效率是向用户提供服务的时限。
在“时间就是金钱，效率就是生命”的时间价值观下，服务效率高不仅能节省时间，而且能为用户带来利益，铁房物业将努力提高员工素质，减少工作环节，简明工作程序，缩短办事时间，提高服务效率。
（三）质量目标
序号
指标名称
评分指标
投标指标
物业管理指标的承诺
1
房屋完好率
98%
100%
落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施。
2
房屋零修、包修及时率
98%
100%
接到维修通知15分钟内到现场，及时完成并建立回访档案记录。
3
维修合格率
100%
100%
分项检查，一步一位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要。
4
管理费收缴率
98%
100%
按照规定收取，不擅自提高收费，使管理取之于民，用之于民。
5
绿化成活率
95%
98%
落实责任人养护，并由物业主管监督执行，以确保公共绿化绿地无破坏，无黄土裸露现象，发现问题立即修复。
6
保洁清洁率
99%
99%
落实责任人进行日常保洁工作，并由物为主管监督执行，以确保小区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好。
7
道路完好及使用率
90%
99%
落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以确人道路完好、畅通。
8
雨水井、污水井完好率
100%
落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以确保沟、渠、井完好，并定期疏通、清理。
9
排水管、明暗沟完好率
100%
落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以确保排水管理畅通无阻、无塌陷。
10
路灯完好率
85%
99%
落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以胡保路灯无损、正常使用并进行定期清洁、养护
11
小区治安发生率
1%以下
1%以下
保安员经培训考核后上岗，每周训练1次，每次2小时，落实保安岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度，以确保小区的安全。
重大事故率
无
公共设备完好率
98％
报修处理及时率
100％
房屋完好率
98％
投诉处理率
100％
服务回访率
60％
环境达标率
98％
业主满意率
95％
环境卫生绿化服务工作标准：
项目
分项
频次
标准
楼道
卫生
地面（含地角）
巡回保洁
擦地面、保持地面干净
门、窗框
巡回保洁
无污渍、保持干净
玻璃
1次／月
无污渍
楼梯灯巡视
1次／天
开关正常，无明显灰尘
顶棚
1次／半月
无灰尘
屋面卫生
2次／年
无杂物
楼梯扶手栏
1次／周
无污渍
灯具保洁
1次／半月
无明显灰尘和悬挂物
路面
保洁
路面
巡回保洁
无杂物，无积水，无淤泥
人行道
巡回保洁
无杂物，无积水，无淤泥
路灯
4次／月
定期清洁，无污迹
散水坡
4次／月
无淤泥，无积水
休闲椅
1次／天
保持清洁完好
建筑小品
1次／月
保持清洁完好，无悬挂异物
消杀
工作
灭鼠、灭蟑螂
适时消杀
将老鼠、蟑螂降至最低
灭蚊蝇
适时消杀
将蚊蝇降至最低
修剪
草坪、绿篱、灌木
适时修剪
成型美观，枝叶茂盛，定期养护
病虫害防治
草坪、灌木、绿篱、
花卉
适时防治
预防为主，防止及时，用药标准
修剪
草坪、绿篱、灌木
适时修剪
成型美观，枝叶茂盛，定期养护
病虫害防治
草坪、灌木、绿篱、
花卉
适时防治
预防为主，防止及时，用药标准
日常
养护
绿化巡视，清除杂草杂物
适时养护
按时巡视，无明显杂物、杂草等
死苗
随时补苗
缺株在两棵以上时及时补苗
浇水
4次／月
根据天气浇水，均匀全面
节日
布置
重要节日
按要求布置
（四）前期运作
由沈阳铁路局住宅开发公司开发的建东家园住宅小区，在委托我公司提供物业管理服务之后，我们在《前期物业管理委托合同》的原则指导下，充分利用管理优势，全方位为业主提供物业管理服务，并积极配合开发方做好日常各种事项的沟通工作，为开发方和广大业主提供专业有效的服务。
（五）组织机构
铁房物业公司实行总经理负责制，下设5个管理部：
物业管理部：
负责编制物业管理方案、标书；新物业的验收及费用测算；负责制定有关各项服务的质量标准并组织实施。
综合管理部：
负责制定职工年度培训计划并组织实施；负责公司工作人员的管理、调动及考核；负责对材料、产品的质量控制；负责公司的财务管理，搞好经济核算。
工程技术部：
对公司各种工程项目的质量负责；贯彻执行国家有关技术规程、标准；负责工程的技术管理及指导工作；负责各种设备安全运行的检查、监督。
租赁经营部：
负责组织对投标书、合同的评审；负责编制各种租金收缴计划，加强管理；组织收缴各项租金、物业费等；负责组织工程招标文件和合同的评审及保管工作。
质量管理部：
负责公司物业管理服务的质量工作；负责委外工程的检查、验收及工程质量管理；负责业主对物业服务质量的信息收集及整改措施的制定。
（六）岗位职责
物管站长岗位职责:
1.熟悉国家、省（市）有关物业的法律、法规和管理制度。
2.全面负责处理项目的总体事务,和项目全体员工共同努力及时完成项目所确定的各项目标。
3.根据物业总公司的质量方针，负责组织编制项目管理标准及作业指导书，并实施监督和检查。
4.负责组织制定、完善项目各项管理服务内容和工作流程，及时处理各部门工作中出现的难点，不能解决的问题和需要研究的建议及时上报。
5.负责组织、制定年度工作计划，编写工作月报和年度工作总结。
6.建立、健全项目的组织管理系统，使之合理化、精简化、高效化。
主持项目周、月工作例会，并参加每月总经理办公会，传达总经理办公的指示文件，通知，协调各部门之间的关系。
7.阅读分析项目各类财务报表，检查分析每月经营情况，督促各部门做好成本控制。
8.负责审核权限范围内的协议、经济合同等工作文书。
9.负责组织对各部门负责人的培训、奖惩、调整。
组织训练管理服务队伍，提高管理服务水准，使项目的管理服务水平得到提高。
10.负责项目的消防工作，建立、健全消防责任制，及时发现问题，防患未然。
11.与社会各界人士保持良好的公共关系，负责协调地、沟通政府部门、开发商、业主委员会的关系，树立良好的企业形象。
12.关心员工，以身作则，使项目有高度的凝聚力，并要求员工以高度热情和责任感去完成本职工作。
维修工职责:
1.在站长的领导下，主管维修运行工作，确保所管辖范围内的设备经常处于良好的运行状态。
2.配合站长负责编制的设备年、季、月度检修计划，建立相应的维修记录，并监督实施。
3.监督执行各项规章制度的实施，如发现不合格服务，应根据实际情况检查原因并及时落实纠正措施，将处理情况汇报给维修部长。
4.严格控制维修材料的出库及去向，努力降低成本。
5.积极开展节能降耗工作，努力降低运行成本。
6.负责订购设备配件及维修备品、备件报请及质量认证，以及外包项目管理。
7.配合站长不断完善有关设备的操作规程，并监督执行。
8.负责检查维修、保养计划的完成情况，检查控制维修质量。
9.监督检查每日维修、请修单的完成情况，完成站长临时交给的其它工作。
秩序维护员职责:
1.熟悉国家治安管理条理有关法令、法规，依法管理，坚决执行上级的安全保卫指令。
2.负责制定园区秩序维护工作计划，对秩序宿舍、监控室、岗亭、自行车车库、值勤等进行检查，并做好记录，对发现的问题要及时纠正。
3.配合站长、维修工对改装修的住户进行巡视、检查。
4.加强各岗位值勤情况，尤其要加强对夜间岗的管理。
5.做好秩序维护员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。
保洁员岗位职责:
1.负责小区通道、地下停车场、自行车库、草地、顶层天台、办公室、公共场地的清扫、清洁。
2.负责业主生活垃圾、杂物的清理。
3.负责园区内的杂物清理、公共设施、草坪的清扫和擦拭。
4.负责停车场、车位、消火栓门，单元门标识、车辆出入口通道的清扫和擦拭。
5.地面、门框、楼层标识牌的清扫和擦拭。
绿化园员岗位职责:
1.熟悉小区绿化面积和布局。
2.对花草树木定期施肥、浇水、防病治虫、除杂草、剪
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