自考资产评估全部公式.docx

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自考资产评估全部公式

第二章资产评估的基本方法

一.成本法的基本计算公式：

被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值

被评估资产评估值=重置成本x成新率

二、重置成本的估算：

1.重置核算法：

（1）按人工成本比例法计算：

间接成本=人工成本总额x成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%

（2）单位价格法：

间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时

（3）直接成本百分率法：

间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率

2.物价指数法：

资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数

或：

资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数）

3.功能价值法：

4．规模经济效益指数法：

X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数

统计分析法：

K=R’/RK---资产重置成本与历史成本的调整系数

R’-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本

三、实体性贬值及其估算：

1.观察法（成新率法）：

资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率）

2.公式计算法：

总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

四、功能性贬值及其估算

资产的功能性贬值测算方法：

（超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本

五、经济性贬值及其估算:

:

六、成新率及其估算

1.使用年限法：

成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%

2.修复费用法：

成新率=1—修复费用/重置成本×100%

七、收益法：

1.资产未来收益期有限情况：

评估值

n----收益年期；r-----折现率；

Ri----未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额。

2.资产未来收益无限期情况：

（1）未来收益年金化情况：

资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率

未来收益不完全相等，生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大时：

①预测该项资产未来若干年（一般为5年）的收益额，并折现求和；②通过折现值之和求取年等值收益额；③将求得的年等值收益额进行资本化，确定该项资产评估值。

前n年收益额折现求和：

（式--1）

由（式--1）可得年等值收益额：

式中

对年等值收益额进行资本化，可得资产评估值：

r：

资本化率

（2）未来收益不等额情形：

资产评估值（预期收益现值）=Σ（前若干年各年收益额×各年折现系数）+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数

第三章机器设备评估

一、机器设备评估的成本法：

机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

（一）机器设备重置成本的估算

1.物价指数法：

（定基物价指数）

或：

（环比物价指数）

2.规模经济效益指数法

X：

指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法

当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x›1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当x‹1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系

（二）机器设备的实体性贬值机器估算：

实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率）

1.使用成新率：

成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100%

或成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限×100%

2.机器设备已使用年限：

实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率

成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）×100%

成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100%

其中：

加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）

Σ加权更新成本=

Ri：

投资额；i=评估日－投资日；

Σ更新成本=

r：

年价值上升率（物价环比上涨率）i=评估日－投资日

贬值率=已使用量/总使用量×100%贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100%

（三）机器设备的经济性贬值机器估算

1.因生产能力降低造成的经济性贬值：

经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X]×100%x：

规模经济效益指数

2.由于外界因素造成的收益减少：

（P/A，r，n）为年金现值系数

第四章房地产评估

一．土地使用权

（一）市场法：

待估土地评估值=比较案例土地价格×（正常交易情况/比较案例交易情况）×（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值）

×（待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）×（待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数）

1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：

K=[1-1/（1+r）m]÷[1-1/（1+r）n]

K---年限修正系数；n----比较案例剩余使用权剩余年限；m---待估土地使用权剩余年限；r---折现率

2.若容积率修正：

容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数

（二）收益法

1.在收益永续，各因素不变的条件下算式：

P=A/r

2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：

P：

土地使用权评估值；A：

土地收益；r：

还原利率；n：

土地收益年限；

当n→+∞时，P=A/r.即为土地所有权价值

（三）成本法

1.估算土地取得费：

为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。

2.估算土地开发费：

基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费

3.估算税费：

耕地占用税、土地管理费、土地增值税

4.估算利息：

（1）土地取得费利息，计息期为整个开发期；

（2）土地开发费利息，即吸气按开发期限一半计算。

利息=（土地取得费×土地开发期×相应利息率）＋（土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%）

5.估算利润：

通常以土地取得费和土地开发费为基数，通过合理的利润率计算。

6.估算土地增值收益：

土地增值收益=（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率

其中：

收益率一般在20%～25%之间。

按补交出让金的40%计算

7.估算土地价格

（1）无限年期土地使用权价格：

（2）法定最高出让年期地价：

（式--1）由

，

可得（式--1）

式中：

P--有限年期土地使用权价格；P1--无限年期土地使用权价格；n---土地使用年限；r---还原利率；

（四）假设开发法

地价=楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用

1.专业费：

指测量、设计等专业技术费用，按建筑费的一定比例计算。

专业费=建筑费×i（i为一定的百分率）

2.利息：

指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括：

地价、建筑费、专业费。

利息=（地价+建筑费+专业费）×r（r为利息率）

3.利润：

指全部预付资本的机会成本，全部预付资本包括：

地价、建筑费、专业费。

利润=（地价+建筑费+专业费）×P’（P’正常利润率）

4.税费：

通过地价与税率t的乘积计算。

税费=地价×t（t为税费）

二．建筑物评估方法

（一）成本法：

建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

1.建筑物重置成本的估算方法

价格指数调整法：

（定基价格指数）

（环比价格指数）式中：

为各年环比价格指数

2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算：

（1）使用年限法：

建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%

建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%

（2）打分法：

成新率=结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S＋设备部分合计得分×B

G—结构部分的评分修正系数；S—装修部分的评分修正部分；B—设备部分的评分修正系数

3.建筑物经济性贬值的估算：

经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率或：

经济性贬值=

Ri----第i年的建筑物年收益净损失额；r—折现率；n—预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位

（二）残余估价法

a---建筑物及其基地所产生纯收益；L—土地价格；r1---土地的还原利率；r2---建筑物的还原利率

B---建筑物的收益价格；d—建筑物的折旧率；a2—建筑物的纯收益

建筑物折旧率：

第五章无形资产评估

一、无形资产评估的程序与方法

（一）无形资产评估的收益法

1.无形资产评估中收益法的应用形式

收益法在应用上可表示为一下两种方式：

①无形资产评估值

②无形资产评估值

K----无形资产分成率；Ri---分成基数，即销售收入或销售利润；T—所得税率；i—收益期限；r---折现率

.2.无形资产收益额的确定

无形资产收益额=销售收入×销售收入分成率×（1-所得税率）（按销售收入分成）

无形资产收益额=销售利润×销售利润分成率×（1-所得税率）（按利润分成）

因为：

收益额=销售收入×销售收入分成率×（1-分成率）=销售利润×销售利润分成率×（1-所得税率）

因而：

销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率

销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率

评估无形资产转让利润分成率的方法：

（1）边际分析法：

利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值×100%

（2）约当投资分成法：

（二）无形资产评估中成本法的应用：

无形资产评估值=无形资产重置成本×成新率

1.自创无形资产重置成本的估算

（1）财务核算法：

（2）市价调整法：

2.外购无形资产重置成本的估算

物价指数法：

3.无形资产成新率估算：

二、专利权评估方法

（一）收益法：

1.直接测算专利技术超额收益

（1）高出同类产品价格销售的超额收益：

R—超额收益；P2—使用专利权技术产品的价格；P1---不使用专利权技术产品的价格；

Q---产品销售量（此外假定销售量不变）；T—所得税率

（2）销售数量大幅增加的超额收益：

R—超额收益；Q2--使用专利权技术产品的销售量；Q1--不使用专利权技术产品的销售量；

P—产品的价格；C—产品的单位成本；T--所得税率

（3）节约成本费用的超额收益：

R—超额收益；C2--使用专利权技术产品的单位成本；C1---未使用专利权技术产品的单位成本；

Q---产品销售量（此外假定销售量不变）；T—所得税率

2.采用利润分成率测算专利技术收益额

（实际操作中通常以销售收入分成率替代利润分成率）

K----销售收入分成率；Ri---销售收入；T—所得税率；i—收益期限；r---折现率

（二）成本法：

a：

物价上涨指数

三、商标权评估方法：

P---商标评估值；n---收益年限；r—折现率；Ri---第i年商标产品的超额收益

四、商誉评估

1．割差法：

2．超额收益法

（1）超额收益本金化价格法：

或：

式中：

被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产×100%

（2）超额收益折现法：

商誉的价值

Si---第i年企业预期超额收益；r---折现率；1/（1+r）i---折现系数

资产收益率=资产收益率/（1－资产负债率）

第六章流动资产评估

一、低值易耗品的评估：

在用低值易耗品的评估=全新成本价值×成新率

（一）成本法：

（1）按价格变动系数调整原成本：

某项或某类在制品、自制半成品评估值=原合理材料成本×（1+价格变动系数）+原合理工资、费用×（1＋合理工资、费用变动系数）

（2）按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值：

某在制品评估值=在制品是有数量×（该工序单件材料工艺定额×单位材料现行市价+该工序单件工时定额×正常工资、费用）

（3）按在制品的完工程度计算评估值：

在制品评估值=产成品重置成本×在制品约当量在制品评估值=产成品重置成本×在制品完工率

二、产成品及库存商品的评估

1.成本法：

（1）评估基准日与产成品完工时间接近：

产成品评估值=产成品数量×单位产成品账面成本

（2）评估基准日与产成品完工时间间隔较长

方法一：

方法二：

2.市场法：

三、债权类及货币类流动资产评估：

1.应收账款及预付账款的评估：

应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失

2坏账比例法:

3.应收票据的评估：

应收票据的评估=本金×（1＋利息率×时间）

应收票据的评估=票价到期价值-贴现息贴现息=票价到期价值×贴现率×贴现期

第七章长期投资及其他资产评估

（二）非上市交易债券的评估

1.到期一次还本付息债券的价值评估：

P---债券的评估值；F---债券到期时本金和利息之和；n---评估基准日到债券还本付息的期限；r—折现率

（1）采用单利率计算时：

F=Po（1+mr）

P0—债券面值或计算本金值；m---债券的期限或计息期限；r----债券利息率

（2）采用复利率计算时：

F=Po（1+r）m

2．每年支付利息、

到期还本的债券评估：

n----债券年限；P---债券的评估值；Po---债券的面值；Ei---债券在第i年的预期收益（利息）；r—适用是折现率；

3.优先股的评估：

P—优先股的评估值；Ri----第i年的优先股收益；r—折现率；A---优先股的等额股息收益

4．普通股的价值评估

（1）固定红利型股利政策下股票价值评估：

P=D1/r式中P：

股票评估值；D1：

下一年的红利额；r：

折现率或资本化率

（2）红利增长型股利政策下股票价值评估：

P=D1/（r-g）（r>g）

式中：

P——股票的评估值；D1——下一年股票的股利额；r——折现率；g——股利增长率。

第八章企业价值评估

一、企业价值评估中的财务分析：

1.企业偿债能力：

流动比率=流动资产∕流动负债（流动资产对流动负债以2：

1为宜）

速动比率=速动资产∕流动负债（速动比率以1：

1为宜）

2.企业运营能力：

（1）存货周转次数=年销货成本∕存货平均余额存货平均余额=（期初存货余额+期末存货余额）∕2

（2）存货周转天数也称为存货周转期存货周转天数=360∕存货周转天数=360x存货平均余额∕年销货成本

3.应收账款周转率：

（1）应收账款周转次数=赊销净额∕应收账款平均余额式中：

赊销净额=销售收入－现销收入－销售退回折让和折扣

（2）应收账款周转天数=360∕应收账款周转次数=（360×应收账款平均余额）∕赊销净额

4.企业盈利能力

（1）投资报酬率：

资产利润率=利润∕资产x100%净资产利润率=税后利润∕净资产x100%

（2）销售利润率：

（3）

（4）每股股利=普通股股利总额∕流通在外的普通股股数

（5）市盈率=普通股市价∕每股利润

二、企业价值评估中收益法的应用形式

（一）企业持续经营假设前提下的收益法

1．年金资本化法

（1）计算企业未来n年内收益额的现值，并进行年金化，即计算年等值；

（前n年收益折现，已知现值求年金）

式中

等于年金现值系数：

（P/A，r，n）

将前n年收益折现

，由年金现值公式：

，逆推可得（式1）

（2）将年金化的预期收益进行资本化处理，即可确定企业评估值。

（资本化）P：

企业评估价值；A：

企业每年的年金收益；r：

资本化率。

2．分段法：

P---企业评估值;Ri---未来各年度收益额；r1----折现率；r2----资本化率

（二）企业收益预测的方法

综合调整法：

三、折现率和资本化率的估算

1.折现率=无风险报酬率＋风险报酬率

风险报酬率估算方法：

（1）

系数法：

——被评估企业所在行业的

系数

式中：

——被评估企业所在行业的风险报酬率；

——社会平均收益率；

——无风险报酬率；

（2）风险累加法：