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自考资产评估全部公式

第二章资产评估的基本方法

一.成本法的基本计算公式:

被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值

被评估资产评估值=重置成本x成新率

二、重置成本的估算:

1.重置核算法:

(1)按人工成本比例法计算:

间接成本=人工成本总额x成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%

(2)单位价格法:

间接成本=工作量(按工日或工时)x单位价格/按工日或工时

(3)直接成本百分率法:

间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率

2.物价指数法:

资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数

或:

资产重置成本=资产历史成本x(1+物价变动指数)

3.功能价值法:

4.规模经济效益指数法:

X表示是一个经验数据,称为规模经济效益指数

统计分析法:

K=R’/RK---资产重置成本与历史成本的调整系数

R’-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本

三、实体性贬值及其估算:

1.观察法(成新率法):

资产的实体性贬值=重置成本x(1-实体性成新率)

2.公式计算法:

总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

四、功能性贬值及其估算

资产的功能性贬值测算方法:

(超额投资成本可视为功能性贬值|)功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

五、经济性贬值及其估算:

:

六、成新率及其估算

1.使用年限法:

成新率=(预计尚可使用年限/实际已使用年限+预计尚可使用年限)×100%

2.修复费用法:

成新率=1—修复费用/重置成本×100%

七、收益法:

1.资产未来收益期有限情况:

评估值

n----收益年期;r-----折现率;

Ri----未来第i个收益期的预期收益额,收益期有限时,Ri中还包括期末资产剩余净额。

2.资产未来收益无限期情况:

(1)未来收益年金化情况:

资产评估值(收益限值)=年收益额/资本化率

未来收益不完全相等,生产经营活动相对稳定,各期收益相差不大时:

①预测该项资产未来若干年(一般为5年)的收益额,并折现求和;②通过折现值之和求取年等值收益额;③将求得的年等值收益额进行资本化,确定该项资产评估值。

前n年收益额折现求和:

(式--1)

由(式--1)可得年等值收益额:

式中

对年等值收益额进行资本化,可得资产评估值:

r:

资本化率

(2)未来收益不等额情形:

资产评估值(预期收益现值)=Σ(前若干年各年收益额×各年折现系数)+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数

第三章机器设备评估

一、机器设备评估的成本法:

机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

(一)机器设备重置成本的估算

1.物价指数法:

(定基物价指数)

或:

(环比物价指数)

2.规模经济效益指数法

X:

指统计得到的数据,称为规模经济效益指数法

当x=1时,被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系;当x›1时,机器设备的生产能力与价格呈非线性关系;当x‹1时,机器设备的生产能力与价格呈非线性关系

(二)机器设备的实体性贬值机器估算:

实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×(1-成新率)

1.使用成新率:

成新率=设备尚可使用年限/(设备已使用年限+设备尚可使用年限)×100%

或成新率=(设备总使用年限-设备已使用年限)/设备总使用年限×100%

2.机器设备已使用年限:

实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率

成新率=设备尚可使用年限/(设备实际已使用年限+设备尚可使用年限)×100%

成新率=设备尚可使用年限/(加权投资年限+设备尚可使用年限)×100%

其中:

加权投资年限=Σ(加权更新成本)÷Σ(更新成本)

Σ加权更新成本=

Ri:

投资额;i=评估日-投资日;

Σ更新成本=

r:

年价值上升率(物价环比上涨率)i=评估日-投资日

贬值率=已使用量/总使用量×100%贬值率=已使用量/(已使用量+尚可使用量)×100%

(三)机器设备的经济性贬值机器估算

1.因生产能力降低造成的经济性贬值:

经济性贬值=[1-(实际使用生产能力/额定生产能力)X]×100%x:

规模经济效益指数

2.由于外界因素造成的收益减少:

(P/A,r,n)为年金现值系数

第四章房地产评估

一.土地使用权

(一)市场法:

待估土地评估值=比较案例土地价格×(正常交易情况/比较案例交易情况)×(待估土地区域因素值/比较案例区域因素值)

×(待估土地个别因素值/比较案例个别因素值)×(待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数)

1.土地使用年限修正时,修正系数可用下列公式:

K=[1-1/(1+r)m]÷[1-1/(1+r)n]

K---年限修正系数;n----比较案例剩余使用权剩余年限;m---待估土地使用权剩余年限;r---折现率

2.若容积率修正:

容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数

(二)收益法

1.在收益永续,各因素不变的条件下算式:

P=A/r

2.在收益年期有限,资本化率大于零的条件下算式:

P:

土地使用权评估值;A:

土地收益;r:

还原利率;n:

土地收益年限;

当n→+∞时,P=A/r.即为土地所有权价值

(三)成本法

1.估算土地取得费:

为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。

2.估算土地开发费:

基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费

3.估算税费:

耕地占用税、土地管理费、土地增值税

4.估算利息:

(1)土地取得费利息,计息期为整个开发期;

(2)土地开发费利息,即吸气按开发期限一半计算。

利息=(土地取得费×土地开发期×相应利息率)+(土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%)

5.估算利润:

通常以土地取得费和土地开发费为基数,通过合理的利润率计算。

6.估算土地增值收益:

土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率

其中:

收益率一般在20%~25%之间。

按补交出让金的40%计算

7.估算土地价格

(1)无限年期土地使用权价格:

(2)法定最高出让年期地价:

(式--1)由

可得(式--1)

式中:

P--有限年期土地使用权价格;P1--无限年期土地使用权价格;n---土地使用年限;r---还原利率;

(四)假设开发法

地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用

1.专业费:

指测量、设计等专业技术费用,按建筑费的一定比例计算。

专业费=建筑费×i(i为一定的百分率)

2.利息:

指全部预付资本的资金成本,全部预付资本包括:

地价、建筑费、专业费。

利息=(地价+建筑费+专业费)×r(r为利息率)

3.利润:

指全部预付资本的机会成本,全部预付资本包括:

地价、建筑费、专业费。

利润=(地价+建筑费+专业费)×P’(P’正常利润率)

4.税费:

通过地价与税率t的乘积计算。

税费=地价×t(t为税费)

二.建筑物评估方法

(一)成本法:

建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

1.建筑物重置成本的估算方法

价格指数调整法:

(定基价格指数)

(环比价格指数)式中:

为各年环比价格指数

2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算:

(1)使用年限法:

建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷(建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限)×100%

建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷(建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限)×100%

(2)打分法:

成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

G—结构部分的评分修正系数;S—装修部分的评分修正部分;B—设备部分的评分修正系数

3.建筑物经济性贬值的估算:

经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率或:

经济性贬值=

Ri----第i年的建筑物年收益净损失额;r—折现率;n—预计建筑物收益损失持续是时间,通常已年为单位

(二)残余估价法

a---建筑物及其基地所产生纯收益;L—土地价格;r1---土地的还原利率;r2---建筑物的还原利率

B---建筑物的收益价格;d—建筑物的折旧率;a2—建筑物的纯收益

建筑物折旧率:

第五章无形资产评估

一、无形资产评估的程序与方法

(一)无形资产评估的收益法

1.无形资产评估中收益法的应用形式

收益法在应用上可表示为一下两种方式:

①无形资产评估值

②无形资产评估值

K----无形资产分成率;Ri---分成基数,即销售收入或销售利润;T—所得税率;i—收益期限;r---折现率

.2.无形资产收益额的确定

无形资产收益额=销售收入×销售收入分成率×(1-所得税率)(按销售收入分成)

无形资产收益额=销售利润×销售利润分成率×(1-所得税率)(按利润分成)

因为:

收益额=销售收入×销售收入分成率×(1-分成率)=销售利润×销售利润分成率×(1-所得税率)

因而:

销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率

销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率

评估无形资产转让利润分成率的方法:

(1)边际分析法:

利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值×100%

(2)约当投资分成法:

(二)无形资产评估中成本法的应用:

无形资产评估值=无形资产重置成本×成新率

1.自创无形资产重置成本的估算

(1)财务核算法:

(2)市价调整法:

2.外购无形资产重置成本的估算

物价指数法:

3.无形资产成新率估算:

二、专利权评估方法

(一)收益法:

1.直接测算专利技术超额收益

(1)高出同类产品价格销售的超额收益:

R—超额收益;P2—使用专利权技术产品的价格;P1---不使用专利权技术产品的价格;

Q---产品销售量(此外假定销售量不变);T—所得税率

(2)销售数量大幅增加的超额收益:

R—超额收益;Q2--使用专利权技术产品的销售量;Q1--不使用专利权技术产品的销售量;

P—产品的价格;C—产品的单位成本;T--所得税率

(3)节约成本费用的超额收益:

R—超额收益;C2--使用专利权技术产品的单位成本;C1---未使用专利权技术产品的单位成本;

Q---产品销售量(此外假定销售量不变);T—所得税率

2.采用利润分成率测算专利技术收益额

(实际操作中通常以销售收入分成率替代利润分成率)

K----销售收入分成率;Ri---销售收入;T—所得税率;i—收益期限;r---折现率

(二)成本法:

a:

物价上涨指数

三、商标权评估方法:

P---商标评估值;n---收益年限;r—折现率;Ri---第i年商标产品的超额收益

四、商誉评估

1.割差法:

2.超额收益法

(1)超额收益本金化价格法:

或:

式中:

被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产×100%

(2)超额收益折现法:

商誉的价值

Si---第i年企业预期超额收益;r---折现率;1/(1+r)i---折现系数

资产收益率=资产收益率/(1-资产负债率)

第六章流动资产评估

一、低值易耗品的评估:

在用低值易耗品的评估=全新成本价值×成新率

(一)成本法:

(1)按价格变动系数调整原成本:

某项或某类在制品、自制半成品评估值=原合理材料成本×(1+价格变动系数)+原合理工资、费用×(1+合理工资、费用变动系数)

(2)按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值:

某在制品评估值=在制品是有数量×(该工序单件材料工艺定额×单位材料现行市价+该工序单件工时定额×正常工资、费用)

(3)按在制品的完工程度计算评估值:

在制品评估值=产成品重置成本×在制品约当量在制品评估值=产成品重置成本×在制品完工率

二、产成品及库存商品的评估

1.成本法:

(1)评估基准日与产成品完工时间接近:

产成品评估值=产成品数量×单位产成品账面成本

(2)评估基准日与产成品完工时间间隔较长

方法一:

方法二:

2.市场法:

三、债权类及货币类流动资产评估:

1.应收账款及预付账款的评估:

应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失

2坏账比例法:

3.应收票据的评估:

应收票据的评估=本金×(1+利息率×时间)

应收票据的评估=票价到期价值-贴现息贴现息=票价到期价值×贴现率×贴现期

第七章长期投资及其他资产评估

(二)非上市交易债券的评估

1.到期一次还本付息债券的价值评估:

P---债券的评估值;F---债券到期时本金和利息之和;n---评估基准日到债券还本付息的期限;r—折现率

(1)采用单利率计算时:

F=Po(1+mr)

P0—债券面值或计算本金值;m---债券的期限或计息期限;r----债券利息率

(2)采用复利率计算时:

F=Po(1+r)m

2.每年支付利息、

到期还本的债券评估:

n----债券年限;P---债券的评估值;Po---债券的面值;Ei---债券在第i年的预期收益(利息);r—适用是折现率;

3.优先股的评估:

P—优先股的评估值;Ri----第i年的优先股收益;r—折现率;A---优先股的等额股息收益

4.普通股的价值评估

(1)固定红利型股利政策下股票价值评估:

P=D1/r式中P:

股票评估值;D1:

下一年的红利额;r:

折现率或资本化率

(2)红利增长型股利政策下股票价值评估:

P=D1/(r-g)(r>g)

式中:

P——股票的评估值;D1——下一年股票的股利额;r——折现率;g——股利增长率。

第八章企业价值评估

一、企业价值评估中的财务分析:

1.企业偿债能力:

流动比率=流动资产∕流动负债(流动资产对流动负债以2:

1为宜)

速动比率=速动资产∕流动负债(速动比率以1:

1为宜)

2.企业运营能力:

(1)存货周转次数=年销货成本∕存货平均余额存货平均余额=(期初存货余额+期末存货余额)∕2

(2)存货周转天数也称为存货周转期存货周转天数=360∕存货周转天数=360x存货平均余额∕年销货成本

3.应收账款周转率:

(1)应收账款周转次数=赊销净额∕应收账款平均余额式中:

赊销净额=销售收入-现销收入-销售退回折让和折扣

(2)应收账款周转天数=360∕应收账款周转次数=(360×应收账款平均余额)∕赊销净额

4.企业盈利能力

(1)投资报酬率:

资产利润率=利润∕资产x100%净资产利润率=税后利润∕净资产x100%

(2)销售利润率:

(3)

(4)每股股利=普通股股利总额∕流通在外的普通股股数

(5)市盈率=普通股市价∕每股利润

二、企业价值评估中收益法的应用形式

(一)企业持续经营假设前提下的收益法

1.年金资本化法

(1)计算企业未来n年内收益额的现值,并进行年金化,即计算年等值;

(前n年收益折现,已知现值求年金)

式中

等于年金现值系数:

(P/A,r,n)

将前n年收益折现

,由年金现值公式:

,逆推可得(式1)

(2)将年金化的预期收益进行资本化处理,即可确定企业评估值。

(资本化)P:

企业评估价值;A:

企业每年的年金收益;r:

资本化率。

2.分段法:

P---企业评估值;Ri---未来各年度收益额;r1----折现率;r2----资本化率

(二)企业收益预测的方法

综合调整法:

三、折现率和资本化率的估算

1.折现率=无风险报酬率+风险报酬率

风险报酬率估算方法:

(1)

系数法:

——被评估企业所在行业的

系数

式中:

——被评估企业所在行业的风险报酬率;

——社会平均收益率;

——无风险报酬率;

(2)风险累加法:

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