论业主大会决议瑕疵的司法救济制度.docx

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论业主大会决议瑕疵的司法救济制度

论业主大会决议瑕疵的司法救济制度

兼谈《物权法》第78条第2款的说明与完善

关键词:

业主大会/决议/无效/可撤销/司法救济

内容提要:

业主大会决议被拟制为全部业主的一起意思表示，是调整区分所有建筑物法律关系的重要法律行为。

为构建业主之间平等决策、民主治理、和谐相处的法治环境，必需成立健全业主大会决议瑕疵救济制度，充分爱惜业主对瑕疵决议的诉权。

本文分析了业主大会决议法律瑕疵的类型化及其不同救济手腕，主张立法者增设决议无效确认之诉与决议不存在确认之诉的制度，并充实决议撤销之诉制度。

以为，任何业主均对决议瑕疵享有诉权。

在立法修改前，法院应付《物权法》第78条第2款规定的撤销之诉制度做扩张说明。

一、问题的提出

业主大会决议源于建筑物区分所有权，被拟制为全部业主的一起意思表示。

业主大会决议是调整区分所有建筑物法律关系的重要法律行为,事关广大业主的切身利益。

为从全然上保护业主合法权益、宏扬物权民主和业主自治精神、建设和谐小区，塑造业主之间平等决策与民主治理的法治环境，必需成立健全业主大会决议瑕疵救济制度。

但由于我国业主大会产生的历史较晚、相应的制度设计存在必然漏洞，致使法律上存在瑕疵的业主大会决议长期游离于司法权的审查范围之外。

国务院2003年6月8日发布的《物业治理条例》第12条第4款仅规定，“业主大会的决定对物业治理区域内的全部业主具有约束力”，而未规定瑕疵业主大会决议的法律救济。

针对这一制度疏漏，全国人民代表大会于2007年3月16日通过的《物权法》第78条第2款明确规定，“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主能够请求人民法院予以撤销”。

国务院2007年8月26日从头修订发布的《物业治理条例》第12条第5款又原封不动植入该条款。

从司法实践看，《物权法》公布以后，业主对法律上存在瑕疵的业主大会决议提起诉讼的案例与日俱增。

例如，北京市西城法院2020年一审裁决的万通新世界广场业主王某诉请确认业主大会投票无效、并撤销形成的业主大会决议的案件，就被称为“《物权法》实施以来的第一路业主告业委会撤销决议的案件”。

[1]

原告王某诉称，2007年8月16日，西城区万通新世界广场业委会以书面征求意见的方式召开了业主大会，委托物业公司操作整个业主大会书面意见征集和统计票权等要紧环节，通过一个月的时刻，业委会作出了业主大会决议。

这次决议内容涉及了物业公司的利益，比如是不是签定《物业治理效劳合同》及物业费标准。

原告以为，业委会让物业公司参与其中，使这次决议结果显失公正、存有虚假。

王女士请求法院确认大会投票无效，并撤销这次决议。

作为被告的万通新世界广场业委会辩称，业主大会的召开和所作决议都是针对全部业主的，并非只针对原告，而且决议内容也关乎全部业主的一起利益，是不是行使撤销权应由全部业主一起决定。

原告作为单个业主，无权单独提起诉讼。

另外，该委员会委托物业公司配合完成具体操作工作并非违法，物业公司也不存在虚构投票权数的事实。

法院审理后以为，作为业主的原告提出业委会委托物业公司操作业主大会书面意见的具体工作，有失公正性，但对此未提供相应证据予以证明，亦缺乏相应法律依据，故对此主张法院不予采信。

但投票权数清册中所列万通房地产公司是不是拥有万余平方米的产权面积成为两边争议核心。

法院以为，此面积的统计直接关系到投票权是不是达到法定要求比例，依照公平原那么和老实信誉原那么，综合两边当事人的举证能力，被告业委会对此应负有举证责任，但被告业委会未提供相应证据。

因此，王女士要求撤销业委会作出的决议，理由合法，法院裁决予以支持。

笔者以为，西城区法院的裁判结果大体正确。

本案中的业主大会决议瑕疵属于表决程序层面的瑕疵，而非决议实体内容层面的瑕疵。

但该判例也提出了许多值得进一步商议的法律问题：

一是在业主就有瑕疵的业主大会决议提起诉讼时，适格被告究竟是业主大会仍是业主委员会；二是业主大会决议的瑕疵有哪些表现形态；三是程序瑕疵和实体瑕疵的决议是不是应当适用同一实体法律规那么和程序法律规那么？

假设否，如安在《物权法》和《物业治理条例》中一步成立健全瑕疵业主大会决议的救济制度？

细节决定成败。

由于《物权法》第78条第2款和《物业治理条例〉》第12条第5款原那么性较强，可诉性较弱，如安在制度设计上进一步增强瑕疵业主大会决议之诉的可操作性，遂成为当前完善业主大会制度的重要课题。

二、业主大会决议的性质及其双重多数决规那么

业主大会决议是持有法定比例以上建筑面积和人数以上的业主就特定事项所作的、对全部业主具有约束力的集体意思决定。

从其合法性和合法性基础来看，业主大会决议源于全部业主的建筑物区分所有权。

从其法律效劳来看，业主大会决议被立法者拟制为全部业主的一起意思表示。

正因如此，《物权法》第78条第1款规定：

“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”。

依照《物权法》第76条第1款之规定，以下事项由业主一起决定：

（1）制定和修改业主大会议事规那么；

（2）制定和修改建筑物及其附属设施的治理规约；（3）选举业主委员会或改换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业效劳企业或其他治理人；（5）筹集和利用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和一起治理权利的其他重大事项”。

《物权法》第76条第1款提出的“业主一起决定”思想宏扬了物权民主和物权神圣理念，强调了广大业主参与决策进程的一起性与普遍性、而非决策结果的一起性与单一性。

因此，“一起决定”不能机械地明白得为“全部业主一致决规那么”。

事实上，全部业主一致决规那么既不现实，也不公平。

第一，由于在区分所有的建筑物中，业主人数成百上千、且方式各异，很难达到一致决议。

苛求业主一致决规那么，无疑会妨碍业主大会的决策效率，乃至致使久议未定现象。

第二，业主一致决规那么性否定了少数服从多数的民主决策理念，是对其他业主（尤其是持有建筑面积较多的大业主）财产利益与表决自由的不妥限制。

因此，业主大会决议不能遵循一致决议原那么。

业主一起决定机制也不能采纳单纯的业主人头多数决规那么或单纯的建筑面积多数决规那么。

立法者不能采纳单纯的业主人头多数决规那么。

因为，家庭成员多的业主在区分所有建筑物中的资金投入、财产利益和潜在财产损失的份额未必大；不然，会致使多数小业主滥用其投票权优势侵害少数大业主的利益。

立法者也不能采纳单纯的建筑面积多数决规那么。

因为，仅凭建筑面积之大小而定其表决力，明显违背以人为本的现代法治理念；不然，会致使少数大业主滥用其投票权优势侵害多数小业主的利益。

为鼓舞业主踊跃参与小区的民主决策和集体决策进程，《物权法》第76条第2款基于中庸之道的立法理念，确立了兼容人头多数决与建筑面积多数决的双重多数决规那么：

“业主决定该条第1款前款第5项和第6项规定的事项，应当经专有部份占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有部份占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

就具体的议决规那么而言，立法者区别对待不同决策事项，别离采取了双重绝对多数决规那么和双重简单多数决规那么。

关于关系广大业主全然利益的专门重大事项（筹集和利用建筑物及其附属设施的维修资金，和改建、重建建筑物及其附属设施）采取了两个三分之二的双重绝对多数决规那么，即由“专有部份占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”；而关于由业主大会决策的其他事项采取了两个二分之一的双重简单多数决规那么，即由“专有部份占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

依照双重多数决规那么，即便所持面积和所占人数处于劣势地位的业主对业主大会决议内容表示反对，亦不妨碍《物权法》将业主大会决议拟制为全部业主的意思表示。

从这一意义上看，业主大会决议行为本身虽为多方式律行为，但不同于要求各方当事人意思表示一致的契约行为。

固然，业主大会决议原那么上仅形成或变更业主内部之间的法律关系，并确立业主大会和业主委员会对外作出意思表示的基础，但并非直接、自动地创设全部业主或其公意决策机构（业主大会）、执行机构（业主委员会）与第三人之间的法律关系。

例如，业主大会选任甲担任业主委员会委员，仅意味着业主大会拟委托甲担任业主委员会委员的意思表示，至于甲是不是情愿担任该职务尚取决于甲的意思表示。

三、业主大会决议法律瑕疵的类型化及其不同救济手腕

《物权法》第78条第2款明确规定，“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主能够请求人民法院予以撤销”。

该条款的优势是，为司法权介入和救济业主大会决议的瑕疵奠定了法律基础；但其美中不足是，将业主大会决议的法律瑕疵表述为“侵害业主合法权益的”情形，而未直接利用外延广漠的“法律瑕疵”一词，亦未将其表述为“违背法律、法规和业主规约”的本质属性。

而且，由于该条款对业主大会决议“侵害业主合法权益”的内涵与外延语焉不详，易滋歧义：

“侵害业主合法权益”似可被扩张说明为在决议程序和（或）决议内容两个层面上存在的侵害业主合法权益的情形，也可被限缩说明为在决议内容层面上存在的侵害业主合法权益的情形。

业主大会会议被拟制为全部业主意志的法律前提和法律生命力在于程序严谨、内容合法。

有鉴于此，笔者主张对“侵害业主合法权益的情形”作扩张说明，进而涵盖业主大会决议存在的、侵害业主合法权益的各类法律瑕疵。

倘假设对其作限缩说明，必将致使程序违法的业主大会决议游离于司法权审查范围之外，显然有悖《物权法》确信的物权神圣、物权民主、爱惜业主权利的大体理念。

业主大会决议的法律瑕疵包括、但并非限于违背法律规定的瑕疵。

业主大会决议违背法律规定固属法律瑕疵，违背行政法规、业主规约，损害社会公共利益、违背公序良俗也属法律瑕疵。

其中，规约（包括临时规约与正式规约）物业规约是业主一起体的自治规那么。

规约的实质是对建筑物区分所有权的确认与巩固。

规约对全部业主包括衡宇受让人、物业效劳企业具有约束力。

规约的内容能够囊括业主围绕区分所有建筑物的利用和治理所发生的各类法律关系，既包括业主对建筑物的单独所有权关系，也包括业户一起体的共有关系，还包括业主一起体内部的治理关系（如业主大会制度和业主委员会制度）等，因此可谓业主一起体的“总章程”和“内部小宪法”。

[2]因此，违背物业规约的业主大会决议也存在法律瑕疵。

国务院有关部门（如住房和城乡建设部）最近几年来出台了一系列有关物业治理的部门规章。

那么，违背部门规章的业主大会决议是不是存在法律瑕疵？

《物业治理条例》并未明文规定违背部门规章的业主大会决议无效或可撤销。

《物权法》第6章在规定“业主的建筑物区分所有权”时，也屡将“法律、法规和治理规约”相提并列，唯独没有提到部门规章。

笔者以为，尽管《立法法》确认了部门规章作为标准性文件的效劳，但在立法者并未规定违背法律规定部门规章行为无效的情形下，为建设法治政府、鼓舞业主自治，违背部门规章的业主大会决议并没必要然无效或可撤销。

固然，但假设某决议既违背了部门规章，也侵害了该规章所爱惜的合法利益（如社会公共利益和公序良俗），那么应视为法律瑕疵。

从其表现形式来看，业主大会决议的要紧法律瑕疵可归纳为程序性瑕疵、实体性瑕疵与决议虚假。

（1）决议程序瑕疵。

决议程序瑕疵侵害了业主参与业主大会决策的程序性权利尤其是共益权（如业主大会参加权、表决权、知情权、辩论权）。

（2）决议内容瑕疵。

决议内容瑕疵侵害了业主的实体性权利尤其是自益权（如业主对区分所有建筑物中专有部份的所有权、对共有部份的共有权、对共用部份的共用权）。

（3）决议虚假。

由于业主大会事实上并未召开，此种瑕疵不同于程序瑕疵；由于虚假决议的致命缺点在于真实性、而非合法性的缺乏，也不同于内容瑕疵。

其中，决议的程序性瑕疵较轻，实体性瑕疵较重，伪造决议的瑕疵最重。

为确保业主大会决议的稳固性与公信力，业主大会决议法律瑕疵的法律救济应当纳入司法程序。

值得注意的是,现行某些立法文件授权基层行政机关撤销违法的业主大会决议。

例如，《物业治理条例》第19条第2款规定：

“业主大会、业主委员会作出的决定违背法律、法规的，物业所在地街道办事处、乡镇政府应当责令限期更正或撤销其决定，并通告全部业主”；自2020年1月1日起实施的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规那么（试行）》第51条等地址行政规章也亦步亦趋。

笔者以为，此种立法态度固然表现了规那么制定者快捷高效稳固物业法律秩序的仁慈动机，但其合法性基础值得商议。

因为，业主大会决议本身属于民事关系范围，关于民事关系的效劳之争理应回归民事诉讼程序；基层行政机关亦非确信业主大会决议是不是违背法律、法规的专业裁判机构。

建议《物业治理条例》修改时删除该条，从而将业主大会决议的各类效劳之争全数回归司法轨道。

与上述三类法律瑕疵相对应，受害业主可依据《民事诉讼法》别离行使不同的诉权：

（1）针对决议内容瑕疵，业主有权提起业主大会决议无效确认之诉；

（2）针对决议程序瑕疵，业主有权提起业主大会决议撤销之诉；（3）针对决议被炮制的法律瑕疵，任何利害关系人（包括业主）都可向法院提起业主大会决议不存在确认之诉。

此种诉讼亦为确认之诉。

至于诉讼程序和裁决效劳，应当与业主大会决议无效确认之诉作同一说明。

限于篇幅，下文再也不对其展开详细讨论。

业主在提起上述诉讼时，还可提出其他派生诉讼请求，如在提起业主大会决议无效确认之诉的同时，提起所有物返还之诉或损害补偿之诉。

遗憾的是，《物权法》第78条第2款在提及侵害业主合法权益的业主大会决议时指出，“受侵害的业主能够请求人民法院予以撤销”，似乎受害业主只能提起决议撤销之诉，而不能提起决议无效确认之诉或决议不存在确认之诉。

因此，立法者有必要查缺补漏，增设决议无效确认之诉和决议不存在确认之诉，并进一步充实与完善决议撤销之诉。

四、成立业主大会决议无效确认之诉制度

成立业主大会决议无效确认之诉制度，既有助于鼓舞业主和利害关系人认真监督业主大会决议的合法性，也有助于确保决议效劳确认机构的统一性。

鉴于《物权法》和《物业治理条例》没有规定业主大会决议的无效确认之诉，笔者建议《物权法》修改时增加规定此类诉讼制度：

“业主大会或业主委员会作出的决议的内容违背法律、行政法规和业主规约的无效。

任何利害关系人均有权依据民事诉讼法的规定，请求人民法院确认该决议无效。

”

无效确认之诉针对实体内容违背法律、法规或损害社会公共利益的业主大会决议而言。

倘假设某业主大会决议规定，“每位业主在装修时能够随意拆改衡宇繁重结构和主体结构”，就违背了爱惜他人合法财产权利的物权法律制度，应认定无效。

倘假设某业主大会决议强制某业主出售其衡宇，也属于无效的决议条款。

衡量业主大会决议合法性的法律依据应限定为强行性标准中的效劳规定。

法律标准包括任意性标准、提倡性标准和强行性标准。

其中，任意性标准和提倡性标准予诺当事人依照意思自治原那么，变更或排斥此种标准之适用；强行性标准那么不容当事人予以变更或排斥。

强行性标准又有命令规定与效劳规定之别，违背前者的行为虽致使公法责任，但行为本身并非因此无效；违背后者的行为既致使公法责任，行为本身亦归无效。

另外，《物权法》与相关法律有关业主权利爱惜的大体原那么（包括物权平等原那么、物权神圣原那么和物权法定原那么）也可作为衡量业主大会决议合法性的法律依据。

业主大会决议无效意味着，业主大会决议自始、确信、固然、绝对不发生法律效劳。

其中，“自始”无效强调，无效决议自其作出之时就不发生决议条款指向的法律效劳。

“确信”无效强调，无效决议不可能生效。

“固然”强调无效决议自身无效的客观法律状态。

“绝对”是对前述三个涵义的重申，意在使无效决议的效劳有别于可撤销的相对无效决议。

正由于无效业主大会决议自始、确信、固然、绝对无效，任何符合《民事诉讼法》第108条所定起诉条件的利害关系人（包括、但不限于受害业主）都可依法请求法院确认此类决议无效。

在业主大会决议中部份条款无效的情形下，倘假设决议各项条款之间具有不可分割性，决议整体应确认无效；不然，决议中的其他条款并非因此而固然无效。

业主大会决议被法院确认无效后，决议内容指向的法律成效不但不发生，还会派生其他连带或附带的法律成效。

例如，当业主大会决议侵害业主的物权时，受害业主有权请求返还原物及损害补偿。

为实现决议无效确认之诉的立法目的，法院确认决议无效的裁决应当具有对世性和溯及力。

对世性强调，裁决不但拘谨全部业主（包括未参加诉讼的业主），而且及于第三人。

溯及力强调，裁决效劳溯及于决议作出之时。

但为保护交易平安，业主大会决议被法院确认无效后，不阻碍、也不能对抗善意第三人依据无效业主大会决议而取得的利益。

五、完善业主大会决议撤销之诉制度

《物权法》第78条第2款和《物业治理条例》第12条第5款虽规定了业主大会决议撤销之诉，但可诉性仍有欠缺：

既未规定撤销之诉的适用范围，也未规定除斥期间，也未规定法院撤销业主大会决议的生效裁决的效劳。

笔者建议上述条款修改成：

“业主大会或业主委员会的会议召集程序、表决方式违背法律、行政法规、业主规约和业主大会议事规那么，受侵害的业主能够自其明白或应道明白决议作出之日起六十日内，请求人民法院予以撤销”。

业主大会决议既要符合内容合法的要求，也要符合程序严谨的要求。

所谓程序严谨是指业主大会的召集程序、表决方式不仅要遵遵法律、行政法规中的程序规那么，也要遵守业主规约和业主大会议事规那么确信的程序规那么。

倘假设某决议违背了这些程序规那么，业主就有权请求法院予以撤销。

例如，依照《物权法》第76条第2款和《物业治理条例》第12条第3款之规定，决定规约应当经专有部份占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

倘假设通过某规约的业主大会在召开之前没有及时通知全部业主，或在业主大会上同意某规约的业主所代表的专有部份占建筑物总面积尚未过半数，或其所代表的专有部份占建筑物总面积尽管过半数、但其总人数仍未超过全部业主过半数，该决议就存在程序瑕疵，任何业主均有权请求法院予以撤销。

法院既要审查决议实体瑕疵，也要审查决议程序瑕疵。

事实上，基于业主自治和物权民主的精神，法院原那么上应当尊重业主大会依法作出的决议，不能越俎代庖。

法官不是业主，缺乏就决议内容的妥当性进行实质判定的专业知识与法律授权。

例如，业主大会决议选举或改换哪位业主委员会成员，选聘和解聘哪家物业效劳企业，均属业广大业主的决策自由。

除非决议实体内容的合法性存在法律瑕疵，法院原那么上不宜干与业主大会决议的实体内容。

相较之下，法院有权、也有必要应业主之诉请，审查决议的程序性瑕疵。

在决议撤销之诉中，假定业主大会决议中仅有部份条款可撤销，倘假设决议各项条款之间具有不可分割性，那么决议整体应予撤销；倘假设决议各项内容之间具有可分割性，决议中的其他条款并非因此而可撤销。

业主请求法院撤销程序存在瑕疵的业主大会决议的权利，即撤销诉权，是形成诉权。

业主提起决议撤销之诉时，业主大会决议事实上已经生效。

只有当法院撤销该决议的裁决肯按时，该决议才开始丧失法律效劳；在此之前，业主大会决议在法律上仍然有效。

鉴于可撤销决议的瑕疵程度轻于无效决议的瑕疵，为提高诉讼效率、节约诉讼资源，催促业主及时行使权利，早日稳固物业法律关系，建议立法者规定业主提起业主大会决议撤销之诉的除斥期间。

该除斥期间应当自受侵害的业主明白或应道明白决议作出之日起算，而非自决议作出之日起算，因为对业主大会决议一无所知的业主来讲可能被他人歹意蒙在鼓里，乃至超过除斥期间。

[3]除斥期间并非诉讼时效，为不变期间，不得展期。

该除斥期间制度仅适用于业主大会决议撤销之诉，而不适用于业主大会决议无效确认之诉，不然有违无效业主大会决议自始、确信、固然、绝对无效的特点。

倘假设没有业主在除斥期间内提起决议撤销之诉，那么决议瑕疵因时刻之流逝而获治愈，从而转变成具有确信法律效劳的有效决议。

作为撤销缘故的业主大会决议瑕疵包括召集程序与表决程序的瑕疵。

常见的业主大会召集程序瑕疵包括召集人不适格、召集通知发送的遗漏、召集通知未载明召集事由和议题议案、召集通知期间太短致使一般业主无法参会或无法做出必要参会预备[4]、召集人歹意选择使得一般业主无法或很难出席的时刻和地址召开业主大会[5]。

常见的业主大会表决程序瑕疵包括表决主体不适格、业主大会决议不符合法律规定或业主规约确信的表决要件、业主或其代理人表决权的行使受到了非法拒绝、负有说明义务的业主委员会或物业效劳企业关于业主的质询拒绝作出说明或说明不充分等。

倘假设业主大会决议的程序性瑕疵显著轻微，全然可不能阻碍决议的实质内容，法院应尽可能维持决议效劳，而不该吹毛求疵地撤销决议。

例如，业主大会闭会时刻比预按时刻迟延数分钟，就属此类。

但作为被告的业主大会要对“瑕疵显著轻微”承担举证责任。

为实现决议撤销之诉的立法目的，法院撤销业主大会决议的生效裁决也有对世性和溯及力。

但为保护交易平安，业主大会决议被法院撤销后，不阻碍、也不能对抗善意第三人依据被撤销决议而取得的利益。

假设某家物业效劳企业作为善意第三人，信任可撤销决议而与业主委员会签定物业效劳合同，即便该决议嗣后被撤销，也不阻碍物业效劳合同的效劳。

六、业主大会决议瑕疵之诉中的当事人主体资格

为鼓舞广大业主参与小区民主决策和民主监督，爱惜中小业主的合法权益，立法者应当鼓舞和爱惜业主通过诉讼手腕维权，从低设计业主对瑕疵业主大会决议提起诉讼的法律门坎。

笔者以为，任何与系争业主大会决议有利害关系的业主，都可单独或联合其他业主，提起业主大会决议无效确认之诉、决议撤销之诉和决议不存在确认之诉。

至于业主购房的时刻长短、建筑面积大小、原始业主或二手房业主的身份并非阻碍原告的主体资格。

事实上，每位业主不分大小，均享有对瑕疵业主大会决议诉权，不能被简单地解读为立法者授予的专门恩惠，而在于权利与义务配置相平稳的大体理念。

立法者要求业主大会决议对每位业主具有法律拘谨力的前提是，立法者假定业主大会决议符合内容合法、程序严谨的大体法律要求。

倘假设决议的内容或程序存在法律瑕疵，那么业主大会决议对每位业主再也不具有任何拘谨力。

而且，业主大会决议对每位业主的法律拘谨力意味着，购房面积小的业主也不因为其购买面积小而免于同意业主大会决议的束缚。

既然每位业主（包括小业主）有义务经受业主大会决议创设的风险与不利益，每位业主固然有权通过诉权之行使启动司法救济程序，进而完全摆脱瑕疵业主大会决议的不妥负担。

但为预防业主滥诉的道德风险、并实现实体权利与程序权利之间的均衡配置，建议立法者将业主资格的维持作为原告提起诉讼并确保诉讼程序正常进行的必要条件。

换言之，业主在提起诉讼后一直到法院裁决生效时应始终维持业主资格；一旦在诉讼期间售房，即丧失原告资格，但其后手可自动继受原告资格。

立法者语焉不详的问题是，倘假设某业主在参加业主大会决议时已知悉程序性瑕疵、但未当场提出异议乃至踊跃参与投票，那么其嗣后可否再向法院提起决议撤销之诉？

笔者以为，为催促广大业主及时发觉业主大会程序瑕疵，方便业主大会及时纠正瑕疵，提高业主大会决议的稳固性和公信力，此类业主无权提起决议撤销之诉。

但这并非妨碍其他业主向法院提起决议撤销之诉。

推而广之，倘假设业主大会程序确有瑕疵，但全部与会业主在无异议的情形下一致通过了业主大会决议，那么参会业主不享有决议撤销诉权，从这些业主购房的后手也不享有决议撤销诉权。

决议瑕疵之诉的被告是赞同该决议的业主，仍是业主大会、业主委员会？

《物权法》第78条第2款和《物业治理条例》第12条第5款未作规定。

在司法实践中，有的法院以业主大会为被告。

例如，在上海市闵行区法院受理的、业主马某等两人请求法院撤销业主大会公告的《首批议案表决》第12条的案件中，业主大会就被确信为被告。

[6]有的法院以业主委员会为被告。

例如，在前述北京市西城法院审理的万通新世界广场业主王某诉请法院确认业主大会投票无效、并撤销形成的业主大会决议的案件中，业主委员会被确信为被告。

笔者主张，业主大会能够作为民事诉讼中的被告，其法律地位可界定为不具有法人资格的其他组织。

至于业主大会胜诉或败诉的法律结果固然归属该业主大会所代表的全部业主。

业主