全国物业管理师职业资格考试考试大纲物业经营管理.docx

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全国物业管理师职业资格考试考试大纲物业经营管理

全国物业管理师执业资格考试大纲之《物业经营管理》

第一章物业经营管理概述

（一）考试目的

   本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。

（二）考试基本要求

   掌握：

物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。

   熟悉：

物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。

   了解：

物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。

   （三）要点说明

   1．物业经营管理的性质和管理对象

   2．物业经营管理的目标

   3．管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别

   4．物业经营管理的类别

   5．物业经营管理的工作内容

   第二章房地产投资及其区位选择

（一）考试目的

   本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。

（二）考试基本要求

   掌握：

房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。

   孰悉：

房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。

   了解：

不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。

   （三）要点说明

   1．房地产投资的目的与内容

   2．房地产直接投资的内容

   3．房地产开发投资的内容

   4．房地产投资信托基金运作方式

   5．房地产投资的主要特征及利弊

   6．房地产投资市场风险和非市场风险的区别

   7．狭义的区位与广义的区位的区别

   第三章房地产投资分析技术

（一）考试目的

   本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度，以及运用复利系数、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法，解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平。

（二）考试基本要求

   掌握：

现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。

   熟悉：

现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。

   了解：

名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。

   （三）要点说明

   1．现金流量与现金流量图

   2．资金时间价值与资金等值的判定

   3．设备更新的内容与特点

   4．投资回收与投资回报的区别

   5．盈利能力指标的分类

   第四章收益性物业价值评估

（一）考试目的

   本部分的考试目的是测试应考人员对收益性物业价格及其特征、价格和价值的种类、影响价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟悉程度，以及运用基本的估价技术，在物业资产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策的能力和知识水平。

（二）考试基本要求

   掌握：

物业价格的构成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。

   熟悉：

收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。

   了解：

影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用。

   （三）要点说明

   1．物业价格的特征

   2．收益性物业价格和价值的种类

   3．影响收益性物业价格的因素

   4．收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤

   第五章房地产市场与市场分析

（一）考试目的

   本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场及其特性、房地产市场供求关系、房地产市场结构与描述指标、房地产市场分析内容与方法和物业经营管理计划等内容的熟悉程度，分析房地产市场并据此制定物业经营管理计划的能力和知识水平。

（二）考试基本要求

   掌握：

物业经营管理计划及其编制，计划的主要内容和表现方式。

   熟悉：

房地产市场的特性与功能，房地产市场的供求规律，房地产市场的结构、细分方式。

   了解：

反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场的运行环境和影响因素，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。

   （三）要点说明

   1．房地产市场的构成及影响其转变的因素

   2．房地产市场结构的构成

   3．房地产供给的主要指标

   4．房地产市场的特性与功能

   5．房地产市场分析的内容

   6．物业管理规划及制定的基本原则

   7．物业管理计划的分类

   8．编制物业经营管理计划的基础工作内容

   9．物业管理计划的主要内容

   第六章租赁管理

（一）考试目的

   本部分的考试目的是测试应考人员对物业租赁的形式、租赁管理与租赁方案、租赁合同的构成要素和物业租赁管理中的客户关系管理等的知识水平和实际应用能力。

（二）考试基本要求

   掌握：

物业租赁的特点，租金确定与调整的方法。

   熟悉：

物业租赁的分类方法，租赁管理的工作内容，租赁方案与租赁策略，租赁合同的基本条款。

   了解：

物业租赁管理的模式和房屋租赁行政管理的内容，租赁管理中的市场营销工作，客户关系管理及其在租赁管理中的应用。

   （三）要点说明

   1．房屋租赁的特征

   2．物业租赁的分类方式

   3．物业租赁管理模式的类型

   4．租赁管理的工作内容

   5．租赁方案与策略主要涉及的工作内容

   6．经营性物业的租金水平的确定

   7．房屋租赁合同的基本条款

   8．实施客户关系管理的目的与内容

   第七章成本管理

（一）考试目的

   本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理成本及其分类，成本估算方法，成本预算与编制方法，成本控制等知识的熟悉程度，以及从事物业管理企业成本管理工作的能力和知识水平。

（二）考试基本要求

   掌握：

物业管理成本及其分类和估算方法。

   熟悉：

成本预算编制工作的基本要求、成本预算的类型，成本运算编制程序，成本日常管理工作的内容。

   了解：

成本控制原则、程序与组织体系。

   （三）要点说明

   1．物业管理企业的成本的构成

   2．物业管理企业收取物业管理服务费的方式

   3．物业管理服务成本估算的主要内容

   4．成本预算、固定预算、弹性预算的区别

   5．零基预算的基本要求

   6．滚动预算与概率预算的计算方法

   7．物业管理成本控制的内容、分类与原则

   8．成本日常管理的工作内容

   第八章合同与风险管理

（一）考试目的

   本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理中主要合同类型及其构成要素、物业服务合同、招标与投标阶段的合同管理、风险管理与物业保险等知识的熟悉程度，以及合同与风险管理的能力和知识水平。

（二）考试基本要求

   掌握：

物业服务合同的类型、特征、主要内容和合同要点。

熟悉：

物业管理活动中涉及的合同类型，物业管理所涉及的保险种类与投保方法。

   了解：

物业管理招标与投标阶段的工作内容与合同管理，风险及风险管理。

   （三）要点说明

   1．物业管理活动中涉及的合同的主要类型

   2．前期物业服务合同和物业服务合同的内容与区别

   3．物业管理工作中经常涉及的商业保险险种

   第九章财务管理与绩效评价

（一）考试目的

   本部分的考试目的是测试应考人员对财务管理、财务报告分析、物业管理绩效评价、物业管理报告等内容、方法的熟悉程度，以及物业经营管理中财务与绩效管理的能力和知识水平。

（二）考试基本要求

   掌握：

物业管理绩效及绩效评价，物业管理绩效评价的主要类型，物业管理绩效评价的指标体系，物业管理报告的类型及内容构成，编写物业管理报告。

   熟悉：

财务管理的对象、目标、内容和手段，物业管理绩效评价的标准及评价结果的表达方法，物业管理报告编写中的注意事项。

   了解：

财务报告的构成与内容，财务报告分析的主要形式，财务报告分析的主要方法与一般过程，绩效评价的主要方法。

   （三）要点说明

   1．企业财务管理的对象、目标及其基本内容

   2．企业财务报告的编制与分析

   3．物业管理绩效考核的内容

   4．物业管理绩效评价方法与类型

   5．物业管理绩效评价指标体系的构成

   6．物业管理报告的类型及其内容

   第十章写字楼物业经营管理

（一）考试目的

   本部分的考试目的是测试应考人员对写字楼及写字楼物业管理、写字楼租赁管理、写字楼安全与风险管理，写字楼物业管理企业选择与评价方法的熟悉程度，以及对写字楼物业经营管理的能力和知识水平。

（二）考试基本要求

   掌握：

写字楼租金确定与调整的方法和特点，写字楼经营管理绩效评价的指标与方法。

   熟悉：

写字楼的特点，写字楼物业管理的工作模式和管理内容，写字楼租户选择的方法，写字楼的租约制定，写字楼物业管理企业的选择标准。

   了解：

影响写字楼分类的因素，写字楼管理的策略，写字楼安全与风险管理。

   （三）要点说明

   1．写字楼分类及其类型等级划分的因素

   2．写字楼物业管理的常规目标

   3．写字楼物业管理的工作内容

   4．写字楼租户选择过程中考虑的主要因素

   5．影响写字楼的租金水平的因素

   6．写字楼物业管理工作评价的内容

   7．写字楼物业经营管理绩效评价指标体系的构成

   第十一章零售商业物业经营管理

（一）考试目的

   本部分的考试目的是测试应考人员对零售商业物业及其分类、零售商业物业经营管理中的经济学原理、零售商业物业租赁管理、现场管理、风险与安全管理和零售商业物业管理实践的熟悉程度，以及对零售商业物业的经营管理能力和知识水平。

（二）考试基本要求

   掌握：

零售商业物业经营管理中的经济学原理，零售商业物业租户选择、租金确定与调整的特点。

   熟悉：

零售商业物业及其分类，零售商业物业管理的内容和类型，零售商业物业管理中租赁管理和现场管理的工作内容。

   了解：

零售商业物业管理中的风险与安全管理。

   （三）要点说明

   1．零售商业物业经营管理的主要工作内容

   2．策略与运行管理与现场管理的工作内容

   3．零售商业物业运作相关理论的具体应用

   4．租赁方案和租赁策略制定

   5．零售商业物业租户选择时应考虑的因素

   6．基础租金的确定

   7．百分比租金的测算方法

   8．净租形式出租的三种类别

   9．零售商业物业租约内容

   10．零售商业物业现场管理的目标

   11．零售商业物业管理中的风险类型

   第十二章物业经营管理的未来发展

（一）考试目的

   本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理行业未来主要发展方向的熟悉程度，以及经营管理服务工作创新的能力。

（二）考试基本要求

   熟悉：

房地产组合投资管理工作内容，企业物业资产管理的作用，设施管理的主要工作内容，可持续发展与物业管理的关系。

   了解：

组合投资理论在房地产领域的应用进展，企业物业资产管理的工作内容，设施管理的国内外发展现状和未来发展方向，不良资产管理与不良物业资产管理的工作内容，信息技术在物业管理领域的应用现状与发展前景。

   （三）要点说明

   1．房地产组合投资管理的工作内容及其步骤

   2．企业物业资产管理的内容

   3．设施管理的内容及其涉及的主要问题

   4．不良物业资产的表现形式及其处置的目标

   5．不良物业资产管理内容与处置方式

   6．可持续发展的物业管理具备的要素

   7．物业管理信息系统构成、特征及作用