淮北 地块可行性研究报告.docx
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淮北地块可行性研究报告
安徽淮北华辰房地产开发有限公司
淮北04号地块
可行性研究报告
二OO八年一月
1、总说明
1.1项目名称
淮北04号地块
1.2项目建设单位及法人
项目实施单位：
淮北华辰房地产开发有限公司
董事长：
陈溪连
总经理：
蔡丰勇
1.3项目实施地点
淮北市经济开发区，距离市中心2.5公里，位于开发区两条主干道的交界（南黎路与相山路南侧），紧临淮北市地税局办事中心,由于
地处开发新区,目前只有一条公交线路能到达,一些基本生活配套暂时还需依托城市中心的配套。
1.4项目建设期限
2008年8月～2011年12月
1.5项目概述和建设内容
（1）项目总占地面积约为114550平方米，其中商业、办公用地19000平方米；广场用地20000平方米。
总建筑面积302610平方米。
地上建筑面积257730平方米。
（2）整个小区主要包括小高层公寓、高层公寓、商业办公等多类物业，方案前期规划设计中，部分相关数据暂不确定。
（3）一期、二期主要规划的是小高层公寓和高层公寓，总建筑面积20万平方米;三期主要规划的是办公与商业,总建筑面积57000平方米。
（4）容积率：
2.25。
（5）绿化率：
35％。
（6）车位：
居民汽车停车率≥60%，地面停车率不大于10%。
1.6项目公用工程
1.6.1供电
本项目建设工地电源由淮北市供电局城市供电电网供给，由建设地附近的高压供电线路引入。
用电负荷为14000kWA，增设500kVA施工变压器二台，满足施工高峰用电。
本项目建设期全年耗电量820万kWh。
1.6.2供水
本项目建设工地年用水量200000m3，由淮北市自来水公司供应，从市政自来水管网引入，供水不成问题。
1.6.3电信
本项目委托淮北市电信部门负责接入现代化程控总机和直拨电话系统、宽带网络系统。
1.7项目投资及资金来源
本项目总投资：
66000万元
资金来源：
企业自筹15000万元，占总投资22.73%；银行贷款20000万元，占总投资30.30%；募集资金31000万元，占总投资46.97%
1.8效益分析
本项目以高标准、高起点建成淮北地区具有自然水源构成的亮丽景观河道风景线高层公寓、办公、商业等综合物业，是当地规模较大、配套较先进、门类最齐全的中高档商住小区。
作为淮北地区未来居住中心，淮北04号地块开发可辐射至烈山、濉溪、等半径5公里的范围。
淮北04号地块开发完成将为当地和附近周边的广大民众提供居住、生活极大方便。
本项目开发增加社会就业2000余人，财政增加税收近1.2亿元，间接的社会经济效益约5亿元。
项目和社会经济效益显著。
本项目建设完成后，根据预测主要经济效益如下：
房产销售收入：
89826.5万元
利润总额：
8973.8
利润：
投资利润率：
投资利税率：
财务内部收益率：
1.8.3社会效益
本项目以高标准、高起点建成淮北地区具有自然水源构成的亮丽景观河道风景线高层公寓、办公、商业等综合物业，是当地规模较大、配套较先进、门类最齐全的中高档商住小区。
作为淮北地区未来居住中心，淮北04号地块开发可辐射至烈山、濉溪、等半径15公里的范围。
淮北04号地块开发完成将为当地和附近周边的广大民众提供居住、生活极大方便。
本项目开发增加社会就业2000余人，财政增加税收近1.2亿元，间接的社会经济效益约5亿元。
项目和社会经济效益显著。
2项目提出的背景和必要性
2.1项目提出的背景
“房地产是50年的朝阳产业”。
随着我国经济快速发展，13亿人口的中国正在进行一场人类历史上前所未有的城市化运动，在未来的数十年中，数以亿计的人口将告别原来的家园，从乡村进入城市。
作为城市化主力军的房地产行业将因此获得史无前例的发展机遇。
房地产行业在国外已毫无疑问属于传统产业，并诞生了最为激动人心的财富传奇。
在中国，目前也正在以宏阔的浪潮席卷而来，它极大的改变了我们的生活，改变了城市的面貌，也在创造着财富传奇。
淮北为安徽省9个省辖市之一，现为重要煤城、全国八大煤炭基地之一具有悠久历史的古都相城，北枕相山，南临滩水，是市人民政府所在地，为全市政治、经济、文化的中心。
本项目就是在上述背景下提出的。
2007[4]地块开发作为淮北房产规划中重要内容，对于实现淮北区域总体规划具有十分重要的意义。
2.2项目提出的必要性
（1）符合淮北总体发展需要：
项目地理区位处在相山新区重点发展区块，该区块也是淮北最主要的房产开发区域，淮北城市发展以相山作为基点，北靠大山，面南拓展，城市南面边缘地带有多个挖煤形成的塌陷湖，从风水学角度而言是依山傍水朝阳，具有十分的地脉灵气。
目前淮北的城市规划已经到了五马路，市政府也迁移到了四马路，可以预见：
以原有一马路和二马路为基础的城市核心基础上，新的城市动力正在形成。
五马路周边地产开发势头正旺，商业格局也渐成规模，作为城市副中心、第二动力当之无愧。
老城区到了三马路基本上就已经是势力范围的边缘了，新城市的建设由于规模效应和集聚效应肯定具有更强的辐射能力。
从城市远期规划中发现，五马路在新城建设中占有十分重要的地位。
在未来数年淮北商品房随着经济发展需求量将会进一步快速上升。
因此实施本项目是必要的。
（2）符合城市竞争和人们对居住品质的需要：
从国内外城市发展大背景来看，当前我国正处于全面建设小康社会的历史阶段，城市竞争已经进入了“以生活品质论输赢”的时代，换句话说，决定城市间资本流、信息流、物质流和人才流等流向的除了地理区位优势和产业基础外，城市的生活品质是至关重要的，它已经成为城市竞争的最重要资本之一。
而作为老百姓最为关心的“衣食住行”中的重要一员，对生活品质的诉求自然不可能离开“居住”。
提升居住品质，不仅满足了百姓的居住需求，也能够完善城市功能，繁荣城市文化，提升城市品牌，张扬城市魅力，极大地提升城市竞争力，进而改善整个城市的生活品质。
本项目开发以高标准、高起点建成淮北相山地区具有自然水源构成的亮丽景观河道风景线高层公寓、商业办公楼、休闲广场等多类物业，是当地规模最大、配套最先进、门类最齐全的中高档居住小区，符合当地和附近周边的广大民众提升居住品质的需要，也符合城市提升竞争力的需要。
（3）符合企业自身发展的需要：
本项目实施单位淮北华辰房地产开发有限公司是浙江蓬程建设有限公司和浙江方正房地产开发有限公司联合成立的子公司，公司依托母公司在杭州、义乌等一线城市的成功开发经验，以敏锐的眼光和卓越的胆识，决定投资淮北04号地块开发。
这符合企业以“集团化、市场化、走出去”的发展战略，在更广大的区域创造更优质的房产，实施品牌拓展。
为公司今后开发二、三线城市的房产市场，起了很好的示范作用
综上所述，本项目建设依据充分，建设十分必要，是可行的。
3房地产市场分析
3.1淮北城市概况
安徽位于华东腹地，是我国东部襟江近海的内陆省份，跨长江、淮河中下游，东连江苏、浙江，西接湖北、河南，南邻江西，北靠山东。
全省东西宽约450公里，南北长约570公里，总面积13.96万平方公里。
安徽资源条件优越，土地资源、生物资源、水资源和矿产资源等自然资源丰富。
近年来，安徽经济保持持续快速健康发展的良好势头，国内生产总值年均增长8.5%左右，其中三次产业年均分别增长4%、9%和11%。
淮北市居苏豫皖三省要冲之地、淮海经济区的中心地带，城市辖濉溪县、相山区、杜集区、烈山区，拥有2个省级开发区和33个乡镇，总面积2725平方公里，人口约202万，其中城市人口近80万。
淮北市是国家和安徽省重要的粮、棉、畜禽、蚕桑等农副产品生产基地，而且周边矿产丰富、品种繁多，其中以煤为最，总储量270亿吨，工业储量80亿吨。
依靠这些丰富的矿产资源，淮北市已逐步发展成为以煤炭、电力、机械、轻纺、化工、建材为支柱产业的新兴能源工业城市。
同时，淮北市也是皖北地区的重要的商贸流通中心，城市交通便捷，已形成了铁路、公路、内河航运为主体的综合交通运输网络，铁路北接陇海线，东连京沪线，西入京九线，6条国道、省道以及京福、连霍（连云港至霍尔果斯）、合徐（合肥至徐州）高速公路穿境而过，内河航运直通上海港；周边有南京、合肥、徐州空港，距徐州机场仅60公里。
3.2淮北市经济发展水平
20世纪50年代末，在国家开采闸河煤田的基础上，淮北于1960年设市，开始建设城市与发展经济。
经过40多年的开发与建设，基本形成了煤炭、电力、纺织、酿酒、建材、冶金、化工等协调发展的工业体系。
全市现有工业企业2000多家，其中规模以上工业企业100家。
年产原煤3000万吨左右，已居全国第四位，还有许町、涡北、界沟、卧龙等大型矿井正在建设；电力装机容量已近200万千瓦，一电厂8#机、二电厂二期及平山电厂、马桥电厂即将开工，“华东动力之乡”将更加名副其实；口子酒年产已达3万吨以上，连续荣获部优、国优和国际金奖；纺织工业综合配套，生产规模和经济效益连续10年居安徽省同行业首位；电子箔材、生物制药、精细化工、新型建材等也在加速长大变强。
产业的发展壮大，已使淮北成为中国能源基地、农副产品生产基地、纺织品出口基地、箔材加工基地和全国塌陷土地复垦示范区。
2005年，淮北市GDP完成167.6亿元，比上年增长14.6%，为1994年以来农民人均纯收入2640元，分别增长11%和13%，目前在岗职工年平均工资约9512元，年人均消费性支出4668元。
全社会固定资产投资完成64亿元，增长25%，其中，基本建设投资27.1亿元，增长46.3%；技术改造投资19.3亿元，增长11%；房地产投资6.9亿元，增长13.8%。
在2006年的政府工作报告中，淮北市今年的经济发展主要预期目标是：
地区生产总值增长10%以上，财政总收入增长10%以上，全社会固定资产投资增长25%，社会消费品零售总额增长11%，外贸进出口总额增长10%，城镇居民人均可支配收入增长8%，农民人均纯收入增长6%。
在未来的经济发展规划中，淮北市将以经济结构调整和城市转型为主线，实施大开放、大投入、大项目、大产业发展战略，到2010年，建成年产5000万吨的煤炭基地；装机容量750-800万千瓦的火电基地；年产甲醇200万吨、焦炭200万吨的煤化工基地；年产30万吨电解铝、10万吨板箔材的铝电基地；装机100万纱绽、年产2亿平方米印染布和500万件服装的纺织基地；年产水泥800万吨、陶瓷6000万平方米、高岭土10万吨的建材基地；年产优质白酒10万吨、啤酒20万吨等的农副产品深加工基地；年增加值占GDP总量18%的高新技术产业基地以及淮海经济区重要的商贸物流中心，实现经济总量翻番、尽快建成现代化工业、商贸、旅游城市和百万人口城市。
附：
2006年安徽省各市GDP排名表
总GDP亿元
人均GDP（元）
马鞍山
415.00
33800
铜陵市
245.10
33000
合肥市
1073.0
23500
芜湖市
480.00
21500
淮南市
314.00
13500
黄山市
180.10
12230
淮北市
235.00
11000
蚌埠市
359.00
10720
宣城市
275.00
10500
滁州市
375.00
8600
池州市
130.00
8440
安庆市
494.00
8000
巢湖市
344.90
7602
宿州市
356.00
5216
亳州市
265.00
5585
六安市
355.00
5334
阜阳市
370.00
411
3．3项目交通条件和周边市政配套及公用设施情况
该项目位于淮北市经济开发区，距离市中心2.5公里，位于开发区两条主干道的交界（南黎路与相山路南侧），紧临淮北市地税局办事中心,由于地处开发新区,目前只有一条公交线路能到达,一些基本生活配套暂时还需依托城市中心的配套。
附项目周边市政配套和公用设施表
购物中心
苏果超市、真棒超市
医院、药店
淮北市妇幼保健院、淮北市中医院、敬贤大药堂
饭店
郁金香酒店
文化场所
淮北市博物馆
学校
淮北市十二中学、国泰中学、梅苑小学
休闲健身场所
淮北市体育馆
3.4淮北房地产市场概况
随着全国房地产市场的快速发展，淮北在2002年以来受周边区域及产业经济的影响下，淮北房地产业也得到了快速的发展。
在这里我们可以分几个阶段对淮北房产市场进行分析：
1）、2002年以前，城市化处于起步阶段；淮北市的房地产市场相对比较冷清，房价也比较低，房价市区基本上在1200元/M2，郊区在800元/M2，土地价格也相当便宜，每年的土地供应量在300亩左右；
2）、2002-2004年，全国能源市场出现了供不应求的状况，淮北市煤炭企业由于销售收入和利润逐年成倍增长，职工工资水平也有了较大提高：
一般职工年收入达到了5－7万元，企业管理人员年收入达到了12万元左右甚至更高的水平。
淮北市城区一套100平方米左右的住宅商品房价格在15-25万元不等，相当于煤炭企业职工年收入的3－5倍。
工资水平的提高使居住在矿区城镇的煤炭企业职工逐步具备了在市区购买住宅商品房的能力，在市区购买住宅商品房的愿望逐渐释放为现实的购买力，大量居住在矿区城镇的煤炭企业职工纷纷在市区购买住房，使市区住宅商品房需求呈现出加速增长的状态。
尤其是靠近学校、医院等特殊地段的住房，呈有价无房的状态，偶有二手房出售，甚至出现竞价抢购的状况。
淮北房地产市场启动，购买力随即爆发。
从2004年开始，每年供地只有几百亩的淮北市2004年的土地供量竟达3000多亩。
3）、2005年，房地产开发在改变这个城市的同时，开发水平低、同质化竞争加剧等问题随之而来。
浙江房企的进驻，使淮北房地产开发发生了深度转变。
2004年底，浙江万马房产集团在淮北新区的大盘相山庭院举行了隆重的奠基仪式，该项目占地298亩，总建筑面积约25万平方米，是淮北首个以庭院为主题概念的精品人文社区。
至此，浙江进驻淮北的房地产企业已近10家，开发面积占了淮北市开发总量的一大半。
房价也因此而提升，市区新建住宅和二手住宅的最低价格分别为1950元/平方米、1500元/平方米；最高价格分别为3100元/平方米、2900元/平方米，比2002年几乎增加了一倍，居安徽全省的前列，这反映出淮北市房地产市场需求旺盛，也反映了市区公用设施建设逐步完善使拥有市区住宅的实际净收益增加。
4）、2006年至今，淮北房地产业稳步发展，虽然政府提出很多遏制房价的措施，但仍然没有阻止房价的上涨，房价每年保持约18%的涨幅。
当地政府预测，在今后2－5年的时间里，淮北市新增企业职工近4万人。
与过去做法不同，今后在这些企业的所在地将不再兴建供职工家庭居住的居民区，大部分企业职工家庭将在市区居住，这将明显增加市区住宅商品房的需求，从而诱导淮北市房地产投资的持续快速增长，与次同时，一大批民间资金仍在寻找投资出路。
对于淮北市场来讲，外来人口增加等因素，是淮北市房地产业持续增长的保证。
3.5淮北房地产市场的总体形势
淮北房地产开发大体分为四类：
别墅、叠加、公寓、商业用房。
别墅、叠加均价一般在4200元左右。
已建楼盘之间的建筑品质和居住诉求而拉开的价格差距不大。
人们的选择因素主要以价格及地域概念为主。
并不是十分注重环境。
同时，随着淮北城市化进程的加快，流动人口的大量增加，人民生活水平的提高，公寓的开发量也在大大上升。
开发商也不仅从价格和地段上做文章，也开始注重小区的环境和特色，淮北多层均价一般在2200-3100元左右，高层均价一般在2500元左右。
淮北的商业用房开发量不大，一般以一些大型小区周边及小区内部的商铺为主。
市中心的商铺价格一般在15000-19000不等；城区周边7000-10000元/㎡。
淮北房产业投资的开发商一般都会聘请广告策划与销售代理机构。
部分为上海公司，策划代理机构。
开发商对此非常重视，具体表现在：
①、制作精美的楼书，大量的广告投放宣传，如：
路牌、公交车、报纸、电视等手段；
②、售楼部装修较有特色，有些楼盘具有典型性和代表性，给客户以耳目新感觉；
③、比较专业的售楼人员及热情的销售接待。
3.6淮北房地产市场户型和面积消费特点
从整个淮北市场供应看，三房二厅，二房二厅是各楼盘主力户型，三房面积集中在115—170M2之间，二房集中在90-110M2。
淮北购房客户大部分为矿区职工、中高层管理人员和当地普通居民、公务员，消费层面两极化。
115平米的三房由于低总价、低首付成为了当地矿区职工、普通居民消费的宠儿。
而160-170平米的三房，精装修的高端住宅，则是矿区中高层管理人员、公务员的主力消费市场。
3.7淮北房地产市场消费特点
1）、市场正朝着健康的道路发展，价格平稳；
2）、客户已不满足于单一的社区楼盘，而对户型、价格严格要求前提下，对周边配套设施、社区环境、交通等有了更高的要求；
3）、淮北楼市逐步增多，各区域楼盘的竟争日益加剧，势必会对本产品项目进行更加细致的开发和发展；
4）、市场住宅销售面积以110-130平米三房户型最为紧俏，其主要原因也是以自住型为主；
5）、首次购房的淮北人（包括本地人、外来），买房的时候考虑的问题较实际，学区房会成为房地产消费的新宠。
6）、工薪阶层的年轻淮北人，首次购房房价是关键，其次为地段。
7）、二次置业，或多次置业升级的购房者，对住宅的品质和小区环境有更高的要求。
8）、受淮北城市性质影响，淮北房地产的需求主体是以中低档为主的自住房，市场对房价的反应很敏感，进一步限制了炒房族。
9）、淮北的企业、矿区管理人员，部分会要求以别墅、联排等大户型舒适型精装修为主。
项目SWOT分析
1、S——优势
位于相山新区，是未来城市中心；位于相山、相阳和南黎路的交汇处，同时本案离市政府1900米，可提升项目区位价值。
地块总建筑面积达25万平方米，易树立大盘形象。
会所、幼儿园、城市广场、商铺的配置可以满足基本生活的需求；有5万方商业作为小区的功能延伸，能提升楼盘整体档次。
多层、小高层、商业街、城市广场等多类型组合物业，能吸引不同类型的购房群体，为产品树立一个完善的品牌形象。
2、W——劣势
周边生活配套还有欠缺，如大型超市、购物商场、餐饮都离本案有一定路程，距本案距离较近的休闲娱乐生活配套设施比较匮乏.
生活交通不便，公交车路线途经本案的不多，目前只有一路。
当地万马等品牌开发商已在大规模行动，并已有当地3年以上的开发经验，而我方的品牌号召力相对较弱。
当地房产市场群雄争霸，周边在销项目规模、品质与本项目存在较大竞争力。
项目旁边直接竞争对手碧桂园销售已全面开展。
项目南侧有化工厂的污染，对于产品的推广带来一定的不利因素，如何解决这个问题是推广中要解决的一大难点。
3、O——机会
淮北的城市发展规划下，使得城市发展向相山新区偏移，相山地区将成为最为集中的居住区域，区域内市政工程的也将逐步完善。
市政府位于相山新区内，本区块是未来淮北的政治、经济、文化中心，必将吸引大量居住人口，本案升值潜力大；
淮北市民的消费观念日趋更新，可支配收入快速增长，潜在需求加大；本区域购买力持续升温，周边项目销售都已过半，并持续热销。
4、T——威胁
大量中高档楼盘入市，市场竞争激烈,推出楼盘，如相山庭院、翡翠岛等，以其积累的人气、规模、配套齐全等优势对本案有较大冲击力；
开发商初次介入淮北市场，对市场的认知程度还有限，仍需要进一步地融入当地市场，将自身产品的特色发挥出来。
区域内各个项目都有自身显著的特点，推广主题明确鲜明、有特色，为此本案要通过整体推广策略的包装，走差异化路线。
4物料供应及公用设施情况
4.1物料供应
本项目建设主要原辅材料年用量详见表5-1。
表5-1物料供应表
序号
原材料名称
单位
年耗量
产地
1
钢材
吨
5700
市场供应
2
商品混凝土
m3
28750
市场供应
3
水泥
吨
18000
市场供应
4
装饰材料
吨
28000
市场供应
5
室内器具和设备
吨
80000
市场供应
6
其它材料
吨
20000
市场供应
本项目所需原辅材料市场供应充足，企业已有供应渠道。
4.2所需公用设施的平衡情况
4.2.1供电
本项目建设工地电源由淮北市供电局城市供电电网供给，由建设地附近的高压供电线路引入。
用电负荷为14000kWA，增设500kVA施工变压器二台，满足施工高峰用电。
本项目建设期全年耗电量820万kWh。
4.2.2供水
本项目建设工地年用水量20万m3，由淮北市自来水公司供应，从市政自来水管网引入，供水不成问题。
4.2.3电信
本项目委托淮北市电信部门负责接入现代化程控总机和直拨电话系统、宽带网络系统。
5总体建设方案
5.1建筑
5.1.1设计理念和基本思想
5.1.1.1设计理念
遵循“经济、实用、高效、舒适、灵活、节能、节约用地”的设计理念，通过先进的设计和建筑技术，科学技术与艺术相结合，建造功能布局合理、环境优美、舒适、宜人的居住小区。
5.1.1.2设计基本思想
根据规划设计任务书，以及任务书内的户型比例，本案的产品定位属于高档居住小区，充满中产格调的人文主义大宅的概念。
另外，淮北市的房地产市场，正处于高速发展的成长阶段，因此，规划设计的前瞻性和灵活性，是这一项目的一个要点。
有了这两点，就可以有效抵抗市场的风险、顺应市场的变化，就可以通过产品的适销对路来获取最大的经济效益和社会效益。
因此，我们的思路是：
规划出新思路：
小区面貌出新形象；产品随市场新变化。
在具体做法上：
（1）严格执行国家现行的有关设计规范、规程，以及有关消防、环保和职业卫生方面的方针政策。
（2）室内器具和设备选型以先进、高效、实用、节能、可靠为原则，本着“以人为本”的基本方针，尽可能在保证产品质量和“人性化”的前提下减少投资、降低成本。
（3）总平面布置力求人流、车流合理安排，整体布局符合淮北市规划的要求。
充分考虑室外小环境，将绿化、照明等元素与建筑统一起来，以提高项目整体档次。
（4）土建设计按照现代企业形象的要求，在满足使用功能的情况下尽可能兼顾美观，做到经济合理、安全适用。
（5）考虑公用各系统的配套，实现智能化管理。
5.1.1.3设计依据
1、淮北市国土局《土地出让使用条件》；
2、用地红线图、用地地形图及其电子文件；
3、淮北土挂（2007）04-05号国有土地出让答疑情况答复；
4、《淮北市城市规划管理技术规定》；
5、《城市居住区规划设计规范》（2002年版）；
6、《住宅设计规范》（2003年版）；
7、《高层民用建筑设计防火规范》（2001年版）；
8、《建筑设计防火规范》；
9、《汽车库、修车库、停车库设计防火规范》；
10、国家及安徽省平战结合人防工程设计规范；
11、《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）；
12、国家、省、市相关的法令、法规。
5.1.2总体设计
5.1.2.1地块安排
根据地形特征及开发步骤、周期将地块划分为三大区块：
高层住宅区（为地块核心位置，也是本项目的大部分区域）、商业休闲区（沿相山南路区域）、排屋别墅区（相阳路一侧沿路进河区域），区块与区块之间相关联，通过步行街道、商业内街和休闲广场，把三块紧紧相连。
5.1.2.2层次设计
本项目分高层、小高层等到几类住宅形态，根据我们对土地经济学和房地产开发原理的理解，我们将大片小高层布置在用地北侧和东侧，与西侧“万福家园”的多层住宅小区。
总体形成高低错落、层次丰富的群体面貌。
上述高度上的错落
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