购物中心广场设备设施维护保养计划.docx
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购物中心广场设备设施维护保养计划
XX购物中心
设备设施维护保养计划
编号：
版本:
分发号：
发布日期：
上报日期：
批准：
XX有限公司
第一部分项目概述
1.1、项目简介：
成都金牛万达广场位于一环路、人民北路交汇处,占据城市中心绝版稀缺黄金地段。
成都金牛万达广场是继锦华路万达广场之后的巅峰力作,是大连万达集团布局西部的旗舰巨著。
项目总体量110万㎡,汇聚万达集团旗下顶级产品...更多>>XX购物中心位于XX位置,占据城市中心绝版稀缺黄金地段。
项目总体量X万㎡,汇聚集团旗下顶级产品系列,包括超大型高端商业、高档城市住宅、精装SOHO、甲级写字楼群落等,涵盖居住、购物、休闲餐饮、娱乐、办公等功能,是复合性超强的大型城市综合体。
XX购物中心持有物业概况
类别
建筑面积万㎡
地上面积万㎡
地下面积万㎡
大
商
业
室内步行街商铺（1-4F）
室内步行街商铺（1-2F）外铺
百货
综合楼
娱乐楼
-1F超市
次主力店
酒楼
停车场面积
地下租赁面积
第二部分设备设施维护保养
2.1、设备设施描述：
大商业步行街设备类型众多，定期的维护保养对设备的完好率和正常运行极为重要，本部分主要是为了制定相应的维护保养计划，保证设备设施的正常工作。
通过规范化的维护保养，保证各种设备达到其规定的使用寿命，避免过早失效而造成经济损失和工作影响。
2.2、强电部分
2.2.1配电系统设备概述：
由于配电系统作为电力系统的最后一个环节直接面向终端用户，它的完善与否直接关系着广大用户的用电可靠性和用电质量。
大商业配电系统分为高压配电系统、低压配电系统。
根据负荷的供电要求及负荷容量，从本商场东、西两侧供电环网站引入四路10KV独立电源，并配有发电机四部。
步行街单设有配电室，单独计量，大商业配电所内电力变压器的高压电源均由高压开关柜采用电力电缆发射式供给，大商业包括：
10KV高压配电室、商场变配电所的设计；商场一般照明、货架照明、事故照明设计及室外道路、停车场、庭院。
广告灯箱、建筑物里面照明设计。
商场所有动力设施的配电设计；建筑物防雷接地。
工作接地及保护接地设计。
供电要求和负荷等级：
本商场用电负荷主要为建筑照明、货架照明、空调机组、各种水泵及风机，其中商场监控系统、经营管理用计算机系统电源为一级负荷中特别重要负荷，消防设备电源、剩余电流火灾报警系统电源、应急照明及疏散指示标志、商业营业厅备用照明、主要通道照明、航空保障灯、生活泵、客梯电力、地下室机械停车库电源等为一级负荷，商业空调、扶梯电力等为二级负荷，其余用电负荷均为三级负荷。
XX购物中心配电设备总容量xxKVA（其中居民xxKVA、非居xxKVA），变压器共计：
xx台；设计配置柴油发电机组x组，功率为：
xxKW
2.2.2配电设备设施维护保养计划如下:
配电设备设施维护保养计划
设备名称
位置
维保内容
维保单位
维保周期
实施时间
（每次）
商业配电室变压器
配电室
1、测试散热风扇是否正常。
2、有无异常发热，异常放电声。
3、测试温控器是否正常。
4、检查变压器门是否关闭好
5、变压器外罩清洁，无浮尘。
6、测试变压器进电缆温度是否正常
7、配电柜检查、清扫。
8、防小动物措施检查。
9、电缆接线端头检查。
自维
月
2次/月
每月7,21日
商业高压配电直流配电柜
配电室
1、测试输入电压（AC）V。
2、测试输出电压（DC）V。
3、测试充电装置输出电流（A）。
4、测试电池组电压（V）。
5、测试控母及绝缘电压（V）。
6、测试浮充电压。
7、测试输出电。
8、检查电池外观。
9、测试充电模块。
10、清洁设备卫生。
11、检查设备外观情况。
自维
日
1次/日
商业10KV高压中置柜
1、商业10KV高压中置柜断路器开关有无异常发热。
2、有无异常放电声。
3、高压进出线电缆有无异常发热，异常放电声。
4、指示仪表显示及指示灯功能是否正常。
5、柜体标识是否完整，清楚。
6、配置的消防设施，设备功能是否正常。
自维
季度
1次/季度每年1,5,8,12月
发电机
发电机房
1,清洁发电机外壳设备卫生。
2,.测试发电机电池组电压。
3.检查发电机水温情况。
4.检查发电机油温情况。
5.检查发电机机油压力。
6.检查发电机水箱是否密封，有无渗漏。
7.清洁发电机烟道。
8.检查发电机油箱是否密封，有无渗漏。
9.清洁发电机滤清器。
10.每月1次发电机例行热启动，试机空转10-15分钟。
自维
月
1次/月每月15日
配电室高低压配电柜及变压器
配电室
1、变压器检查、清扫除尘、紧固
2、配电柜检查、清扫除尘、紧固
3、防小动物措施检查、完善
4、电缆接线端头检查
5、高压电缆检查
6、低压电缆检查
7、绝缘检测
8、配电室计划检修
委外
年
1次/年每年4月
配电设备检测10KV高压耐压试验
高压配电室层配电室
1、10KV断路器调试
2、10KV避雷器调试
3、10KV母线调试、
4、10KV接地系统调试、
5、变压器耐压试验、
6、电缆耐压试验、
7、高压开关、互感器耐压试验
8、配电系统二次线路保护整定值效验
委外
年
1次/3年
广场屋面防雷测试
广场塔楼屋面防雷，
步行街屋面防雷
1、每年强制检测。
2、屋面女儿墙防雷接地网检测。
3、屋面防雷接地针接地电阻值测试。
4、屋面炮台航灯接地电阻值测试。
5、屋面消防水箱，生活水箱接地电阻值测试。
6、屋面电气设备外壳接地电阻值测试。
7、屋面金属结构接地测试。
委外
年
1次/年每年4月
配电房高压工具绝缘耐压测试
配电室
1、每年强制检测，工具全套耐压测试。
2、绝缘靴，绝缘手套绝缘耐压测试。
3、高压验电笔绝缘耐压测试。
4、接地线绝缘耐压测试。
委外
半年
2次/年每年6,12月
2.3、弱电部分
2.3.1弱电系统概述：
大商业步行街弱电系统包括以下几个分系统：
楼宇自动化管理分系统（BAS）、消防自动报警分系统（FAS）、安保监控分系统（CCTV）、卫星接收及有线电视分系统（CATV）、地下车库管理分系统（CPS）、公共广播及紧急广播分系统（PAS）、程控交换机分系统（PABX）、结构化综合布线系统（PDS）在楼宇自动化管理分系统中往往包含出入口控制分系统及防盗报警分系统。
步行街各个分系统为楼层提供了各类机电设备的监控管理，为楼层用户创造了安全、健康、舒适宜人并且能提高工作效率的办公环境，提供了现代化的通讯手段与办公条件，满足了多种用户对不同环境、功能的要求。
2.3.2弱电设备设施维护保养计划如下:
弱电设备维护保养计划
设施设备名称
位置
维保内容
维保单位
维保周期
实施时间
（每次）
垂直梯xx部
大商业
1、定期维保
2、紧急服务3、扶梯机油更换4、电梯主要零部件更换
委外
半月
每季度一次
商业
扶梯xx部
大商业
1、定期维保
2、紧急服务3.外包单位每半个月进行1次维保，相邻两次维保时间不少于10天，由电梯维修技工现场跟踪。
4.每年进行1次政府强制检测。
委外
半月
每季度一次
门禁管理
大商业
1.负责对设备门卡的日常管理。
2.每月对主机电脑进行备份。
3.准确填写设备的相关记录。
委外
1月
1次/每月
电子巡更
大商业
1.每月对电脑主机进行除尘1次。
2.每月对巡更主机、巡更棒的检查1次
委外
1月
1次/每月
智能化
大商业
（1）月保养
a、检查中央站主机的硬件是否完好，软件模块是否能正常使用，各种功能是否正常。
网络交换机是否工作正常。
b、检测各软件功能是否能够实现，控制流程，联动关系，控制精度是否符合要求。
c、对弱电井内控制设备做清洁、除尘工作。
（2）季保养
a、完成月保养内容
b、检查DDC工作是否正常，各I/O模块是否正常，各通讯模块是否正常。
c、对弱电井内控制设备接线端进行紧固1次。
（3）年保养
a、检查各种传感器精度是否在正常误差范围之内。
检查各种执行机构是否能平滑，准确的执行指令。
委外
1月
2次/每月
红外报警
大商业
1、检查、紧固所有接线头，2、用小毛刷，干净干抹布清洁机箱内所有元器件，3、清洁机箱外壳检查主机通讯是否正常
委外
1月
1次/每月
LED大屏
大商业
1.每天对LED大屏控制电脑巡视1次。
2.每月对电脑主机进行除尘1次。
3.每月对电脑主机进行除尘1次。
4.每月对LED大屏电源禁锢.
委外
1月
每俩周一次
背景广播
大商业
1.每月对功放机进行调试1次。
2.每月对背景音乐系统的强切设备及线路进行维护1次。
3.每月对场内的音箱进行抽检1次。
4.每月在竖井对广播线路进行检测1次。
.
5.每季对机柜内进行除尘清洁1次。
委外
1月
1次/每月
闭路监控
大商业
1.每月对硬盘录像机软件系统检查1次。
2.每月对降温风扇进行除尘清洁1次。
3.每月对各弱电井内控制箱进行紧固、清洁1次。
4.每季度擦拭摄像头防尘罩1次。
5.每季度检查室外摄像系统的防风、防雨、防尘罩的密封性1次。
委外
1月
2次/每月
入侵报警
大商业
（1）月保养
a做好保洁工作，清扫灰尘，检查系统红外探测器及手动按钮有无损坏，检查红外探测器及紧急按钮是否固定坚固，红外探测器、声光报警器支撑杆地脚螺栓是否松动等。
b对各个红外探头及紧急按钮进行检测，声光报警器是否发出报警信号灯是否亮起，声音是否响起，报警主机及报警电脑主机是否有报警信号。
c检查报警电脑软件是否正常，各个防区通讯是否正常，如发现问题，及时上报。
d检查报警主机是否正常，操作键盘是否正常，各个防区通讯是否正常，如发现问题，及时上报。
（2）季保养
a完成月保养的内容
b对各弱电井内控制箱及通讯模块等进行紧固、清洁1次；
c检查各个弱电井内报警模块的蓄电池是否正常。
委外
1月
1次/每月
燃气报警
大商业
1、煤气探头检查清洁2、电路主板保养检查，3、煤气阀门维护检查
委外
半月
2次/每月
停车场收费系统
大商业
1、定期维保
2、紧急服务3.每月对道闸、卡机进行加油保养，对收费电脑主机箱进行除尘。
4.每季度测试地感线圈灵敏度。
委外
1月
1次/月
设备检测
大商业
电梯检测
委外
1年
11月
消防检测及电气检测
委外
1年
11月
对讲机测试
委外
1年
11月
消防系统设备维护保养计划
设施设备名称
位置
维保内容
维保单位
维保周期
实施时间
（每次）
大商业
1、报警系统
2、防火卷帘
3、系统检测
委外
1日
上午/日
大商业
1、消防喷淋系统
2、消火栓
3、消防风系统
委外
1日
1次/月
大商业
1、消防主机维修2、消防卷帘门控制箱更换3、消防报警设备更换4.每月抽检消防管理区域火灾探测器总数的10%。
5.每月按计划检测总防火卷帘门数的10%。
6.每月对步行街消防广播系统强切测试1次。
7.每月测试消防联动设备1次。
委外
1季度
1次/季度
防火卷帘门维
大商业
（1）、检查、测试防火卷帘门两侧手动按钮功能是否正常；
（2）、检查、测试声光报警工作是否正常；
（3）、检查、测试升降是否平稳，有无卡死、停顿等现象。
弱电
每月
1次/每月
（1）、加烟、加温测试烟、温感报警并联动防火卷帘门动作是否正常；
（2）、检查、测试防火卷帘门两侧手动按钮功能是否正常;
（3）、检查、测试声光报警工作是否正常;
（4）、检查、测试升降是否平稳，有无卡死、停顿等现象
弱电
每季度
1次/季度
（1）、加烟、加温测试烟、温感报警并联动防火卷帘门动作是否正常；
（2）、检查、测试声光报警工作是否正常；
（3）、检查、测试防火卷帘门两侧手动按钮功能是否正常；
（4）、检查、测试卷帘门升降是否平稳，有无卡死、停顿等现象；
（5）、检查控制箱显示是否正常。
弱电
1年
1次/一年
防排烟系统
大商业
（1）吸烟口有无变形、损伤，周围有无影响吸烟的障碍；
（2）用于自动启动装置的感烟（感温）探测器有无变形、损伤，安装是否松动脱落。
手动启动装置的操作箱有无变形、损伤：
手柄、操作杆等有无损伤、脱落：
操作部位标志有无破损、脏污、脱落，有无使用方法的说明；
（3）风管有无变形、损伤，支撑是否松动；风管是否与可然物接触；
（4）送风、排烟风机
①周围有无可燃物；安装螺栓是否松动、损伤；
②传动机构是否变形、损伤；叶轮是否与外壳接触；
③电动机的接线是否松动：
电动机的外壳有无腐蚀现象；
④电源的供电是否正常（检查电压表或电源指示灯）。
（5）排烟口
①风机与排烟口连接部位的法兰有无损伤，螺栓是否松动；
②雨淋部分有无锈蚀、损伤；
③排烟口周围有无影响烟气排出的障碍。
委外
每季度
1次/季度
（1）、吸烟口
①进行手动启闭操作，检查是否可完全打开（与排烟风机联动时，应停止联动机构的动作）；
②吸烟口架、操作盘、排烟阀及安装架是否锈蚀、有无杂物粘附；
③旋转机构是否灵活，是否完全打开；
④制动机构、限位器是否符合要求；
⑤关闭部位是否生锈、粘附灰尘。
（2）、风管
①风管底部有无异物；
②防火阀是否因涂漆、杂物粘附而影响启闭，安装部位是否松动；
③连接部位是否漏烟。
（3）、启动装置
①打开启动盘，检查内部有无变形、损伤及动作异常，用万用表检查电源情况，是否有影响送风（排烟）风机启动的电压下降情况；
②开关类有无变形、损伤、脱落，开关位置是否正常；接线端子是否松动、脱落；
③保险丝的容量是否符合送风（排烟）风机的性能要求，是否损伤、脱落，有无备件；
④继电器是否脱落、端子是否松动、接点是否烧损、有无灰尘粘附，动作是否正常；
⑤导线连接是否牢固，有无脱落。
（4）、自动启动装置的火灾探测器端子、引线是否断线、松动。
（5）、手动启动装置
①与送风（排烟）风机有联动装置时，应将联动机构脱开，用单手转动或拉动操作箱手柄，检查动作是否正常；
②手柄是否破损、钢丝绳是否折断生锈。
（6）、送风（排烟）风机
①检查轴承部分润滑油状态是否异常（脏污、混入泥沙、尘等）；
②启动电动机，检查风机旋转是否正常（转向、振动、杂音等）；
③检查电动机的轴承部位润滑油是否正常；
④检查传动皮带是否松动（用手按时，轴距为1m时，皮带下降小于一个皮带的厚度）；
⑤启动电动机，旋转时有无异常振动、杂音。
委外
每季度
1次/季度
操作手动或自动启动装置，进行每个防烟分区（或正压送风）的动作试验，检查下列事项：
（1）、手动或自动能否完成启动；
（2）、运转电流是否正常；
（3）、运转中是否有不规则或不连续杂音及异常振动；
（4）、叶轮旋转方向是否正确。
委外
每季度
1次/季度
自动水喷淋灭火系统
大商业
（1）消防水池、消防水箱及消防气压给水设备应每月检查一次，对其消防储备水位及消防气压给水设备的气体压力进行检查，并应对保证消防用水不被挪作他用的措施进行检查，发现故障，应及时进行处理；
（2）消防水泵应每月启动运转一次。
当消防水泵为自动控制启动时，应每月摸拟自动控制的条件启动运转一次；
（3）电磁阀应每月检查并应作启动试验，动作失常时应及时更换；
（4）每月应对系统上所有的铅封、锁链进行一次检查，当有损坏时，应及时修理或更换；
（5）消防水泵接合器的接口及附件应每月检查一次，并应保证接口完好、无渗漏、闷盖齐全；
（6）每月应对喷头进行一次外观检查，当发现有不正常的喷头应及时更换；当喷头上有异物时应及时清除。
更换或安装喷头均应使用专用扳手。
委外
1每月
1次/每月
（1）每季度应对报警阀旁的放水试验阀进行一次供水试验，验证系统的供水能力；
（2）室外阀门井中，进水管上的控制阀门应每个季度检查一次，核实处于全开启状态。
委外
1季度
1次/季度
（1）每年应对水源的供水能力进行一次测定；
（2）每两年应对消防储水设备进行检查，修补缺损和重新油漆。
委外
1年
1次/一年
（1）外观检查检查喷头有无损坏、锈蚀、漏水现象，如存在应及时维修或更换；
（2）抽样检查使用年限较长的系统，应按要求对喷头进行抽查，对不符合喷头产品要求的喷头要更换；
（3）维护对轻质粉尘可用空气吹除或用软布擦净；对容易形成结垢的尘埃，如喷漆雾粒、水泥粉等就不易清除，只能分批拆换喷头，集中清理，但不能用酸或碱溶液洗刷易熔元件洒水喷头，也不要用热水或热的溶液洗刷。
委外
半年
1次/半年
（1）外观检查检查管道有无机械损伤、油漆脱落、锈蚀等，管道固定是否牢固，发现问题应及时处理；
（2）清除堵塞自动喷水灭火系统管路中，可能因施工疏忽残留有砂、石、木屑或水源带来的垃圾、铁锈等，这样会造成喷头堵塞、报警阀关闭不严、水力警铃输水管堵塞等，从而影响灭火效果。
如发现管路有沉积物，应进行冲洗；
（3）防漏措施平时严禁将管子用作其他支撑；拆装喷头时必须按操作规程应用合适的工具，切忌直接钳住喷头悬臂进行旋紧或拧松；管路的防腐涂层应视情况而定，一般每隔3～5年应重新涂刷一次。
委外
每季度
1次/季度
（1）开阀试验对报警阀应进行开阀试验，观察阀门开启性能和密封性能，以及水力警铃、延迟器等性能。
此试验可通过末端试验装置进行。
如发现阀门开启不畅或密封不严，可拆开阀门检查，视情况调换阀瓣密封件；
（2）对安装的压力表要定期检查。
检查报警阀前、后压力表指示是否正常。
委外
每季度
1次/季度
检查消防水池的水位能否保持消防用水量：
水位标尺是否正常工作：
水池各种阀门是否处于正常状态：
有无受冻的可能。
检查消防水箱的水量能否满足要求；消防气压给水装置能否保证水量和水压；自动控制系统能否正常工作。
检查消防水泵能否正常运转，流量和压力能否保证；消防水泵的动力是否可靠；电力上有无保证不间断供电设施，其性能是否良好；内燃机的储油量是否充足。
检查消防水泵接合器是否正常，附近的室外消火栓使用是否便利。
委外
每半年
1次/半年
应按照各类系统的设计规定，通过末端试验装置喷水试验，对系统功能进行检查，即检查各种组件在火灾状态时，能否按设计要求动作，火灾报警设备是否正常。
如发现系统有不正常的部件时，应及时进行维修，直到系统全部功能正常。
委外
每季度
1次/季度
使用环境及保护对象被人为地作了不恰当的改变，往往会成为对系统功能的损害因素。
例如在仓库内货物堆放高度不适当地增大而阻挡了喷头的喷洒范围；喷头被刷漆而延迟了动作灵敏度等，因而对使用环境和条件要定期检查，不符合要求的要改正。
委外
1季度
1次/季度
室内消火栓系统
大商业
（1）检查消火栓箱内设备是否齐全，是否破损、老化、霉变；
（2）外观检查管道、阀门有无漏水，阀门是否位于开启状态；
（3）检查破玻按钮外观有无破损，远程启动水泵测试；
（4）检查水泵控制箱所处控制状态是否正确；
（5）消防水泵手动、自动状态下启动试验。
委外
1月
1次/每月
（1）检查破玻按钮外观有无破损，远程启动水泵测试；
（2）检查水泵控制箱所处控制状态是否正确；
（3）消防水泵手动、自动状态下启动试验。
委外
1季度
1次/季度
（1）检查电动机是否损伤、锈蚀，机械性能是否良好；
（2）检查水泵轴与电动机连接部位是否松动、变形、损伤和严重锈蚀；
（3）检查轴承润滑油是否加足，油污严重污染、变质现象，用手转动检查转动是否正常；
（4）检查继电器是否脱落、松动，接触器接点是否烧损。
委外
1年
1次/一年
火灾自动报警系统
大商业
（1）检查复位、消音、故障报警等功能是否正常。
如发现不正常，做好记录并及时处理；
（2）试验火灾警报装置的声、光显示是否正常；
（3）主电源和备用电源自动转换试验，检查其功能是否正常。
委外
1月
1次/每月
（1）采用加烟（或加温）的方法分期分批（10％）试验探测器的动作是否正常，及确认灯显示。
试验中发现有故障或失效的探测器应及时拆换；
（2）试验火灾警报装置的声、光显示是否正常；
（3）主电源和备用电源自动转换试验，检查其功能是否正常；
（4）检查手动／自动转换开关，如电源转换开关、灭火转换开关等是否正常；
（5）直观检查所有消防用电设备的动力线、控制线、报警信号传输线、接地线、接线盒及设备等是否处于安全无损状态；
（6）巡视检查探测器、手动报警按钮和指示装置的位置是否准确，有无缺漏、脱落和丢失，每个探测器的下方及周围各方向，手动报警按钮的周围是否留有规定的空白空间。
委外
1季度
1次/季度
（1）采用加烟（或加温）的方法对安装的所有探测器全部检查试验一遍；
（2）主电源和备用电源自动转换试验，检查其功能是否正常；
（3）检查手动／自动转换开关，如电源转换开关、灭火转换开关等转换开关是否正常；
（4）检查所有接线端子是否有松动、破损和脱落现象；
（5）探测器每隔3年全部清洗一遍。
清洗后作响应阈值及其他必要的功能试验，试验不合格的探测器一律报废，更换新的探测器。
委外
1年
1次/一年
消防系统维护保养计划二
序号
项目
名称
功能
要求
检修日期
1
火灾自动报警系统
火灾报警系统
系统功能
所有功能正常，工作运转状态好
每季度
2
火灾探测器
确认灯功能
报警后启动
每季度
3
报警功能
发生火灾应输出火警信号、短路或底座脱离应输出故障信号
每季度
4
手动报警按钮
确认灯功能
启动后有可见光指示
每季度
5
报警功能
操作按钮启动部位，应输出报警信号，复位后，按钮方可恢复原状。
每季度
6
火灾报警控制器
控制器基本功能
1）报警
2）二次报警
3）故障报警
4）自检
5）火灾优先
6）消音复位
7）电源切换
8）电源提示
每季度
7
显示功能
1）监视控制室外的联动设备的工作状态
2）显示\重点部位\疏散通道\消防设备
每季度
8
消防专用电话
控制室\设备
功能正常\语音清晰
每季度
9
控制室\电话机
通话实验，通话正常\清晰
每季度
10
火灾警报装置
功能
火灾时\报警，火灾报警记忆功能
每季度
11
火灾警报电源装置
主备用电源切换
主备电源切换功能正常
每季度
12
消防层显
火灾层显报警器
工作正常，灵敏度高，无误报
每季度
13
烟感报警
烟感报警装置
工作正常，灵敏度高，无误报
每季度
14
排烟换新风装置
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