水上乐园项目可行性研究报告.docx
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水上乐园项目可行性研究报告
水上乐园项目可行性研究报告
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第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
某某水上乐园建设项目
1.1.2项目性质
扩建
1.1.3建设单位
某某温泉旅游开发有限公司
1.1.4建设地点
某某市某某镇黄蓬山
1.1.5项目建设单位及简介
本项目的建设单位为某某温泉旅游开发有限公司，该公司成立于二〇〇七年十二月，该公司法人代表为罗某某，注册资金12500万。
公司主要负责从事洗浴、住宿服务，中西式餐饮加工销售，旅游工艺品、针纺织品、服装、洗涤用品销售、酒店旅游咨询服务、旅游景点及配套设施服务。
公司坚决围绕国家“十三五”旅游发展计划，贯彻执行省旅游局的生态旅游发展理念，以充分利用当地的自然环境和温泉资源，继续扩充某某温泉国际度假村内旅游产品线，丰富度假村经营内容，提升游客的旅游体验。
打造国家级的温泉旅游度假村，推动某某市城市化进程。
公司本着“一流质量、一流服务、一流设施、一流管理”的经营宗旨，致力于旅游资源、旅游基础设施的开发和建设，不断完善公司内部管理，加速公司发展，以“科学管理、团结协作、求真务实、开拓创新”为经营理念，在社会中树立起良好的企业形象。
1.2研究范围
某某温泉水上乐园（以下简称“水上乐园”）位于某某温泉国际度假村已征地范围线内，某某温泉国际度假村拥有万年稀世珍贵、水温高达76度的偏硅酸温泉和冷泉双泉；拥有四季百花盛开、流芳异彩的主题园林；拥有国内第一家温泉类白金五星级酒店；有世界最大的集游乐、观赏、休闲SPA于一体的室内某某·某某温泉景区，公司规划将该旅游景点建成华中地区最大的香草基地，中国最浪漫的主题度假温泉基地，成为东方的普罗旺斯。
为了严格保护某某温泉资源的前提下，开发利用某某温泉丰富的旅游资源，有限度地开展水上旅游活动，并合理安排旅游业各项要素在某某温泉度假村的布局，为某某地区生态环境建设及社会经济发展奠定一个坚实的基础，受某某温泉旅游开发有限公司的委托，编制方有关专业技术人员在项目承办单位的积极配合下，对本项目进行了全面、深入的可行性研究，具体研究范围如下：
1.2.1项目背景及建设的必要性；
1.2.2市场预测；
1.2.3项目建设目标及主要内容；
1.2.4建设场址选择；
1.2.5工程建设方案；
1.2.6环保节能
1.2.7消防
1.2.8组织机构与人员编制
1.2.9项目实施进度计划
1.2.10投资估算与资金筹措；
1.2.11经济效益评价。
1.3编制依据
1.3.1《某某市国民经济和社会发展“十三五”规划刚要》；
1.3.2《某某市旅游总体规划》；
1.3.3《某某温泉水上乐园项目总体规划》；
1.3.4《投资项目可行性研究指南》（国家发改委）；
1.3.5现行的行业政策、规定、法律法规、设计标准；
1.3.6项目单位提供的其它基础资料。
1.4项目建设内容及工期
1.4.1建设内容
本项目位于某某市某某国际温泉度假村已征地范围线内，总用地面积约57259m2，其中一期用地约35874m2，二期用地约21385m2。
项目一期占地53.8亩，主要为三个区：
蔚蓝海岸区（综合服务区）、冒险海岛区、土著海滩区及其配套设施。
详见表1-1。
项目二期占地32.1亩，主要为精灵海湾区（合家欢乐区）及其配套设施。
详见表1-2。
项目一、二期主要有水上运动设备设施110台（套），共计3641万元。
其设备表如1-3。
表1-1项目一期主要技术指标
项目
指标
单位
一期用地面积
35874
m2
建筑面积
2175
m2
建筑基底面积
1260
m2
水体面积
7497
m2
道路广场面积
17334
m2
绿地面积
7174.8
m2
绿化率
20
%
容积率
0.06
建筑密度
3.5
%
表1-2项目二期主要技术指标
项目
指标
单位
二期用地面积
21385
m2
构筑物占地面积
6815
m2
水体面积
1243
m2
道路面积
9050
m2
绿地面积
4277
m2
绿化率
20
%
表1-3项目各建（构）筑物说明表
序号
1
2
3
4
5
合计
建设分期
一期
二期
一期
一期
一期
功能分区
蔚蓝海岸区（综合服务区）
精灵海湾区（合家欢乐区）
冒险海岛区
土著海滩区
独栋卫生间（三处）
-
用地面积（㎡）
3636
8018
9883
14337
35874
建筑物面积（㎡）
1697
180
2175
构筑物面积（㎡）
394
6815
8400
12186
27795
构（建）筑物
办公、更衣间、售票、餐厅、入口广场池
风情水寨、海洋精灵戏水池、竞赛滑道组合、鱼疗池和滑梯平台
旋风大喇叭、冲天激流滑道、巨蟒滑道和太阳塔时光隧道
海啸冲浪、邦迪海滩、多尼亚火山/舞台、餐厅
建筑层数
1层4.8米
2层4.5米
2层餐厅
-
结构类型
框架
框架
砖混
建筑功能定位
旅游服务（阿罗哈广场、售票/办公、更衣/沐浴、储物、餐饮）
水上乐园
水上乐园
水上乐园
配套设施
-
表1-4主要设备表
序号
建设分期
区域
名称
数量
价格
（元/台套）
总价
（万元）
备注
1
一期
蔚蓝海岸区（综合服务区）
储存柜
4100
100
41
水上乐园
皮筏
4100
200
82
水上乐园
救生衣
4100
100
41
水上乐园
售票设备
2
10000
2
售票机
影视设备
50
8000
40
宣传电子屏
触摸屏
30
3000
9
宣传电子屏
引导标志
100
2000
20
电子牌
急救设备
3
10000
3
医疗
摄影设备
3
10000
3
景点摄影
海滩餐厅及水吧设备
300
电子、机械设备
2
二期
精灵海湾区（合家欢乐区）
风情水寨
100
含供水、控制系统
夏威夷海浪池（鼓风造浪\真空造浪）
10
800
含供水、控制系统
海洋精灵戏水池（珊瑚丛、蓝鲸、小丑鱼、杀人鲸、海葵等动物和竞赛滑道）
若干
500
含供水、控制系统
鱼疗池（各种鱼类）
100
含供水、控制系统
3
一期
冒险海岛区
旋风大喇叭滑道
1
250
含供水、控制系统
巨蟒滑道
1
200
含供水、控制系统
竞赛滑道
4
200
含供水、控制系统
螺旋组合滑梯
2
90
含供水、控制系统
家庭宽滑道
若干
50
含供水、控制系统
冲天激流滑道
2
200
含供水、控制系统
太阳塔时光隧道滑道
3
300
含供水、控制系统
皮筏传送带
4
50
控制系统
4
一期
土著海滩区
海啸冲浪
1
150
含供水、控制系统
邦迪海滩
30
含供水、控制系统
多尼亚火山/舞台
80
含供水、控制系统
*
合计
-
-
-
3641
-
1.4.2项目总体定位
以海洋文化为主题的现代主题型水上乐园
欢乐、芳香、刺激的梦幻水上体验天堂
1.4.3建设工期
本项目初步拟定分二期建设。
一期拟安排半年建成。
时间为2016年11月至2017年6月底。
二期拟安排半年建成。
时间为2017年7月至2017年12月底。
1.5总投资概算
1.5.1总投资
项目估算总投资7000.00万元。
项目一期总投资4800.00万元，其中工程费用1756.64元、其他费用203.59万元、设备及安装费用2458.05万元、土地费用32.00万元、预备费用219.72万元和流动资金130万元。
项目二期总投资2200.00万元，其中工程费用631.81元、其他费用80.34万元、设备及安装费用1365.00万元、预备费用102.85万元和流动资金20万元。
表1-5项目一期投资汇总表
序号
工程和费用名称
土建费用
其它费用
（万元）
合计（万元）
比例
工程量（m2）
单位价值
（元/m2）
小计（万元）
一
工程费用
23155
1756.64
1756.64
36.60%
二
其它费用
203.59
203.59
4.24%
三
设备及安装费用
2458.05
2458.05
四
土地费用
32.00
32.00
五
预备费用
219.72
219.72
4.58%
六
流动资金
130
2.71%
七
总投资
4800.00
100.00%
表1-6项目二期投资汇总表
序号
工程和费用名称
土建费用
其它费用
（万元）
合计（万元）
比例
工程量（m2）
单位价值
（元/m2）
小计（万元）
一
工程费用
6815
631.81
631.81
28.72%
二
其它费用
80.34
80.34
3.65%
三
设备费用
1365.00
1365.00
四
预备费用
102.85
102.85
4.68%
五
流动资金
20
0.91%
六
总投资
2200.00
100.00%
1.5.2资金来源
全部由项目建设单位自筹。
1.6主要经济效益
表1-7项目一、二期主要经济指标
序号
名称
单位
数量
备注
1
营业收入
4104.44
1.1
门票收入
万元
2087.25
1.2
食品、饮品收入
万元
505.11
1.3
旅游商品销售收入
万元
208.73
1.4
二次消费项目收入
万元
1303.35
2
年均总成本费用
万元
3225.42
3
年均经营成本
万元
2774.11
4
总定员
人
110
5
投资数据
5.1
投入总资金
万元
7000.00
5.2
建设投资
万元
6850.00
5.3
建设期利息
万元
0
5.4
流动资金
万元
150.00
6
筹资数据
总筹资额
万元
7000.00
人民币
其中：
债务资金
万元
0
人民币
项目资本金
万元
7000.00
人民币
7
经济效益数据与指标
7.1
项目税前财务内部收益率
%
21.65
7.2
项目税前财务净现值
万元
5832.96
ic=10%
7.3
项目税前静态投资回收期
年
6.82
年
7.4
投资利润率
%
26.55
7.5
盈亏平衡点
%
70
7.6
静态投资利税率
%
31.23
1.7研究结论
1.7.1
本项目以某某国际温泉旅游度假村为依托，建设某某温泉水上乐园项目为未来可持续发展驱动，将为某某市某某温泉旅游度假村提供高端旅游设施，为游客提供更好的服务，增加休闲旅游产品。
这一工程的建成，对提高某某、荆州市乃至某某省旅游产业的整体竞争力具有重要示范意义。
1.7.2
旅游业拥有很大的市场空间和发展潜力，并且可以带动相关产业的发展，对经济和社会发展意义重大。
本项目主要为旅游基础设施建设项目，同时为景区化发展奠定了基础。
符合国家产业政策，是当地政府重点支持的产业和项目。
1.7.3
旅游业作为一个朝阳产业，是国民经济新的增长点，大力推进旅游产业的创新和发展，不仅可以推动经济增长，全民健身活动，还能够增加当地就业机会，提高人民的生活水平。
1.7.4
本项目位于某某市某某镇黄蓬山，东望黄鹤楼，南眺岳阳楼，北靠荆州古城，南邻一江之隔的三国赤壁古战场。
经汉洪高速，距武汉中心城区85公里，位于武汉两小时休闲度假生活圈；距古城岳阳56公里，位于长株潭城市群两小时辐射圈，区位交通条件优越，直面优质客源腹地。
项目完成后，对提升风景区品味和档次，为游人提供丰富的旅游休闲产品都具有积极的意义。
1.7.5
该项目不仅具有较好的经济效益，而且对于某某旅游形象的提升，完善旅游高端功能，满足旅游国际化的需求，促进旅游产业跨越式可持续发展意义重大。
综上所述，该项目符合国家政策和行业发展要求，建设条件已具备，建设方案合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益和经济效益，研究结果认为本项目切实可行，建议尽快组织实施。
第二章某某市旅游业发展
2.1旅游业发展总趋势
2.1.1国际旅游业发展的总趋势
在过去的二十年中，旅游活动在世界范围内的稳步增长，标志着旅游已经成为上世纪最为显著的经济和社会现象之一。
在1975-2000年间世界旅游业一直保持4.7%的平均增长速度，而同期全球GDP的增长速度为3.5%。
也就是说，世界旅游业增长速度是世界经济增长速度的1.3倍。
目前，旅游业上升较快，已为世界范围的商品和服务的贸易出口贡献了大约7%的比例，位列全球第四大出口产业。
可以预计，未来的世界旅游业仍将是世界经济的一大热点，而未来亚太地区则将成为新崛起的世界旅游业核心竞争地带，同时也将是最有活力的世界旅游产业和旅游经济的中心之一。
中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场。
在目前全球局部地区并不太平的形势下，中国保持了安全的旅游目的地形象，我国旅游业将在相当一个时期内仍处于发展的黄金期。
2.1.2国内旅游业现状及发展前景
中国已经建设成为世界旅游大国。
旅游业已经成为国民经济新的增长点。
旅游业已成为全面建设小康社会的重要内容。
随着人民生活水平的提高，以假日旅游为标志，旅游进入了大众化消费的新阶段。
旅游产业体系日臻完善。
产业要素进一步健全，产业结构日趋合理，综合配套明显提高，旅游设施、旅游服务、旅游环境进一步得到优化，为旅游业加快发展奠定了良好的基础。
全国有24个省区市把旅游业定位为支柱产业、先导产业或重要产业。
这表明，旅游业将得到各级党委政府更大的支持，旅游发展的宏观环境进一步优化。
全面建设小康社会将产生巨大的旅游消费需求。
目前我国旅游市场规模是在人均GDP达到1000美元的条件下形成的。
随着全面建设小康社会的推进，我国人均GDP将由2000美元向5000美元跨越，消费市场、消费结构、产业结构都将发生显著的变化，旅游消费需求将大幅度提升。
这是我国旅游业持续兴旺的重要动力。
发展旅游将成为各地贯彻科学发展观的重要选择之一。
旅游业是符合科学发展观要求的优势产业，具有可持续利用资源、促进人与自然社会和谐、统筹区域和城乡协调发展、建立节约型社会、促进社会就业、带动贫困地区脱贫致富等功能。
在经济结构和产业结构调整中，将有越来越多的地方选择旅游业作为优势产业，给予重点支持和发展。
2.1.3某某省旅游业发展概况
十一五期间是我省旅游业发展史上发展最快最好的时期，为加快十三五发展奠定了坚实基础。
同时全省旅游接待体系进一步完善，海外旅游市产规模不断扩大，旅游接待成倍增长，经济效益明显提高。
旅游产业基础设施建设长足进步，逐步走上了规模化、规范化发展道路，呈现出全方位多元化发展势态。
旅游产业规模不断壮大，产业体系逐步完善。
随着省委省政府经济结构调整战略的逐步实施，我省旅游产业各要素朝着合理优化方向发展，产业结构调整取得显著成效。
旅游产业对全省国民经济和社会贡献率不断提高，以其突出的综合性和关联带动功能，有效促进了其它相关产业的发展，推动了全社会文明程度的进步。
旅游业已成为我省国民经济新的增长点，成为全省国民经济发展最快最具活力的新兴产业。
2.2某某市旅游资源分析
1、红色文化
（1）湘鄂西革命根据地
1928年，贺龙、周逸群、邓中夏、段德昌、贺锦斋等在湘鄂边领导进行了游击战争，并开创了湘鄂边革命根据地，成立了中国工农红军第四军（后改为河邺军）。
此后于1930年开创了某某革命根据地，成立了中国工农红军第六军。
7月，河邺军、红六军在某某公安县会师，组成中国工农红军第二军团，贺龙任总指挥，周逸群任政治委员，孙德清任参谋长，柳直荀任政治部主任，从此，湘鄂边、某某两个根据地连成一片，形成了湘鄂西革命根据地，并建立了中共中央湘鄂西分局、中共湘鄂西省委、省苏维埃政府、省革命军事委员会等机关。
1931年7月至1932年4月，某某监利县周老嘴成为湘鄂西苏区的首府，后迁至某某瞿家湾，相继成为根据地的中心。
（2）歌剧《某某赤卫队》
1959年10月，作为某某省向国庆十周年献礼的华彩大戏首度进京演出，一炮而红，1961年搬上银幕之后，剧中的主要唱段《某某水，浪打浪》、《没有眼泪，没有悲伤》、《看天下劳苦大众都解放》等立即唱遍了祖国的大江南北，唱得家喻户晓，在这些歌声中，新中国一步又一步前进，一代又一代人茁壮成长，一直传唱到现在，成为中国民族文化不朽的红色经典，成为中国民族史上不朽的丰碑。
1993年，歌剧《某某赤卫队》被评为“20世纪华人音乐经典”，并被观众称为“20世纪华人经典歌剧”之一。
（3）歌曲《某某水浪打浪》
一曲“某某水，浪打浪”使得某某名扬天下，在人们心目中留下了茫茫湖水，水天一色的美丽景色，更引起人们无数美好的遐想。
春天，万物争春，清风徐来，十里林荫，垂柳摇曳；夏天，荷莲竞开，清香四溢，荡舟荷丛，桄若仙境；秋天，万亩鱼塘，无边无际，渔船连成一条线，莲荷浮动百里香；冬天，野鸭翔栖，獐鸡遍野，鱼肥藕鲜，商贾云集。
真是“一朝感受皆不同，四季风景总相宜”。
2、某某湿地
某某湿地自然保护区，以某某为主要保护区域，成立于1996年。
保护区面积37088公顷，以水生和陆生生物及其生境共同组成的湖泊湿地生态系统、未受污染的淡水资源以及湿地生物多样性为主要保护对象。
某某温泉的恢复和重建已被列入“中国湿地保护行动计划优先项目”和国际湿地公约局数据库。
某某温泉于2000年12月升格为省级湿地自然保护区。
2008年2月2日是第12个世界湿地日，国际湿地公约秘书处确定将某某列入国际重要湿地名录。
3、瞿家湾明清古街及革命旧址群
瞿家湾镇明代一条街位于某某市西北部，南临某某，北靠内荆河，始建于明代弘治九年（1497年），是一个集明代古街与革命历史名胜为一体的风景点。
老街主街道宽4米、长500余米，是某某境内罕见的明代古街，属国家级重点文物保护单位。
街面上百家商户店铺，从建筑到经营方式，皆古色古香，一派古朴典雅风貌，被专家们誉为“传统建筑之宝”。
第二次国内革命战争时期，这里是湘鄂西苏区的首府，是湘鄂西苏区政治、军事、经济、文化中心，现存旧（遗）址22处。
4、某某温泉及三国文化
位于古战场某某寨的某某温泉，经实地勘测覆盖面积为1平方公里，厚度为1000米，其蕴藏量可持续利用120年以上。
某某温泉富含多种常规元素，氟、锂、硒、溴、碘、钡、锰、锶、铝等微量元素的含量也很丰富，这些元素对人体十分有益。
某某温泉医疗价值难得，是十分珍贵的医疗用水。
依托三国文化和温泉资源在建的某某国际旅游度假村将以近日对国内外游客开放。
历史上著名的以少胜多的战例之一“赤壁之战”就发生在这里。
一千七百多年过去了，历尽沧桑，昔日金戈铁马，两军鏖战的古战场早巳荡然无存了。
然而，战争的非凡气势与智慧却是世代相传，永不泯灭。
在今天的某某镇境内，还保留着白骨塌、红血巷、某某寨、曹操湾、万人坑、放马场、鲁公台等多处古战场遗址。
赤壁之战并非火烧赤壁，实则火烧某某。
赤壁，因火烧某某的大火映红了对江的赤壁而得名。
关于赤壁之战，火烧某某史料，《水经注》、《三国志》，明代嘉清《沔阳志》均有记载。
5、某某水乡特产
野鸭某某野鸭种类繁多，每年春去秋归，可在冬春捕获。
对于野鸭、野雁，某某民间素有“九雁十八鸭，最佳不过青头与八塔”之谚。
以“青头”和“八塔”为代表的某某野鸭可说全身是宝。
取其体肉作为菜肴，某某红烧野鸭已有200多年的历史，被选入《中国菜谱》。
某某野鸭亦可精制入药。
用它制作的“黄鹤”牌水鸭精，含有氨基酸和多种维生素，有补虚暖胃，行气活血之功，是一种气质纯和、食味清隽的滋补佳品。
取其体毛，精羽可制成羽毛扇，是我省著名的传统工艺品。
细绒则能做羽绒服。
羽绒被，具有“轻、软、暖、弹”等特点。
野生甲鱼某某甲鱼是某某市著名的特产之一，历年为国家大宗出口产品，名贵紧俏，久负盛名。
某某甲鱼具有很高的食用价值和药用价值。
甲鱼肉营养价值聚极高，是宴席上的佳肴美味。
甲壳含有动物胶、碘质、维生素D等成分，以醋灸酥，或熬胶，药性尤佳，对医治阴虚，劳热、骨蒸、症瘕积聚等症，疗效显著，亦可用来医治结核、疟疾、脾脏肿大等病症。
荷花某某市水域广阔，全境水域约124万亩，仅某某总面积53万亩，是我国目前唯一没有受到污染的较大的淡水湖泊之一。
“荷叶罗裙一色裁，芙蓉向脸两边开。
乱人池中始不见，闻歌方知有人来。
”每到夏秋时节，某某万顷碧波，千樟香荷，野生荷莲开红花，是为红莲；家养荷莲开白花，是为白莲。
莲子莲子富含淀粉、蛋白质、钙、磷、糖和多种维生素，乃滋补佳品，自古就有“南莲北参”之说，足见其营养和药用价值。
《本草纲目》记载：
“医家取为服食，百病可除，莲之味甘，气温而性寒，禀清香之气，得稼墙之味，乃脾之果也”。
以莲肉做成莲羹，甜食和蜜饯，香甜可口，风味独特；用莲子作为中西糕点及佳肴的配料，或者制成罐头，清香滋润，营养丰富，用莲芯入药，袪躁生津，健脾保胃。
某某莲藕莲藕微甜而脆，可生食也可做菜，而且药用价值相当高，它的根根叶叶，花须果实，无不为宝，都可滋补入药。
用莲藕制成粉，能消食止泻，开胃清热，滋补养性，预防内出血，是妇孺童妪、体弱多病者上好的流质食品和滋补佳珍。
菱角菱角含有丰富的淀粉、蛋白质、葡萄糖、脂肪及多种维生素，如维生素B1、B2、C、胡萝卜素及钙、磷、铁等元素。
古人认
为多吃菱角可以补五脏，除百病，且可轻身，所谓轻身，就是有减肥健美作用，因为菱角不含脂肪。
咸鸭蛋利用大湖放养鸭所产鲜蛋，采用了先进的生产工艺。
该产品的特点是蛋心为红色、营养更丰富。
它富含脂肪、蛋白质以及人体所需的各种氨基酸。
还含有钙、磷、铁等多种矿物质和人体必需的各种微量元素及微生素，而且更容易被人体所吸收，咸度适中、老少皆宜。
淡水鱼类某某清水大闸蟹、黄鳝、小龙虾、鳜鱼、鮰鱼、泥鳅等，肉质鲜美，食用价值极高。
某某芦苇为保土固堤植物，有美化湖岸的作用。
苇秆可作造纸和人造丝、人造棉原料，也供编织席、帘等用；嫩叶含大量蛋白质和糖分，为优良饲料；嫩芽也可食用；花枝可作扫帚；花絮可填枕头；根状茎叫做芦根，中医学上入药，性寒、味甘，功能清胃火，除肺热；有健胃、镇呕、利尿之功效。
芦苇又是一种适应性广、抗逆性强、生物量高的优良牧草，饲用价值高。
随着国民经济的持续发展和生活水平的普遍上升，人民群众对于业余生活和休闲生活的追求层次
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