中国养老地产市场发展分析报告.docx

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中国养老地产市场发展分析报告

2019年中国养老地产市场发展分析报告

目录

01、政策环境

02、市场变化

03、趋势展望

前言

老龄人口再创新高，养老消费空间广阔。

据统计，2017年我国65周岁及以上老龄人口达到1.58亿人，老龄人口占比飙升至11.4%。

随着人口老龄化的高峰快速来临，养老问题逐渐加剧；同时，未来养老广阔的市场空间也有待挖掘。

2018年，国家和地方出台一系列政策推进养老改革，取消和减少阻碍民间投资进入养老、医疗等领域的附加条件，全面放开养老服务市场，万亿养老消费市场待启。

此外，税延险落地，养老保险“第三支柱”建设实现重大突破；智慧养老或将不再停留于概念层面，有望在落地方面获得更全面的支持。

未来，随着养老改革的深入推进以及促进健康养老消费措施出台，越来越多的政策将更聚焦养老市场消费。

而随着智慧养老行动规划出台，未来将有更多细化政策落地。

01、政策环境

2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年，亦是改革开放40周年，更是全面建成小康社会、实施“十三五”规划承上启下的关键一年。

作为经历改革开放的一代人，也逐渐退出工作岗位，走向养老大军。

随着养老群体的逐年扩大，国家也适时出台一系列养老政策来大力发展养老事业。

而2018年作为改革开放重要的时间节点，“改革”也成为贯穿养老事业发展的主轴线。

图：

2018年中央层面出台的相关养老政策概览

资料来源：

中指研究院综合整理

（1）政策要点：

养老改革贯穿全年，养老消费或迎利好

➤养老改革：

养老改革持续推进，养老服务市场将迎全面放开

在2018年全国两会上，国务院总理李克强作政府工作报告时指出，全面深化改革，着力破除体制机制弊端，建立统一的城乡居民基本养老、医疗保险制度，实现机关事业单位和企业养老保险制度并轨。

同时，报告亦强调推进社会体制改革，深化养老保险制度改革，建立企业职工基本养老保险基金中央调剂制度。

结合当前我国愈渐庞大的老年人口规模以及不相匹配的养老制度来看，养老改革的急迫性就显得尤为重要。

而“养老改革”也成为2018年养老市场的最大亮点，中央层面也出台一系列政策来支持改革。

7月18日，国务院常务会议决定取消养老机构设立许可等17项行政许可事项，这是国务院深化养老服务业“放管服”改革、优化营商环境的重大决策部署，是进一步激发养老服务业创新活力的重要举措。

7月，商务部等20部门联合发布《关于扩大进口促进对外贸易平衡发展的意见》，《意见》提出支持与人民生活密切相关的日用消费品、医药和康复、养老护理等设备进口。

8月，国务院常务会议提出取消和减少阻碍民间投资进入养老、医疗等领域的附加条件。

10月，财政部、国家税务总局印发《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》，其中，对纳税人赡养60岁（含）以上父母的赡养支出，最高可按照每年24000元（每月2000元）的标准定额扣除。

从2018年出台的一系列政策可以看出，深化养老改革，持续放开养老服务市场是2018年的主旋律。

自2016年国家出台《国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》以来，各省市纷纷出台相关政策，结合当地实际放开养老服务市场。

而2018年作为全面放开养老服务市场的关键年，从中央到地方都将引导社会资本加大对养老服务市场的投入，且其在年初就被民政部明确列为2018年重点工作任务之一。

图：

近年全面放开养老服务市场相关省市情况

资料来源：

中指研究院综合整理

从政策出台省市来看，除西藏、天津等省份外，全国近30个省（直辖市、自治区）出台了放开养老服务市场的相关政策，各省会城市也率先发布相关政策。

从政策内容来看，大部分政策偏重于降低养老机构设立门槛、放宽外资准入门槛、简化审批流程以及鼓励营利机构设立等方面出发，来大力放宽养老服务市场进入门槛。

➤ 中央经济工作会议：

扩大养老消费市场，促进养老消费提质增效

随着我国人口老龄化愈加严重，养老市场发展前景越来越为投资者所看好。

背靠巨大的老年消费群体，养老服务需求也将持续呈现出大规模增长。

但是当前制约消费扩大和升级的体制机制障碍仍然突出，养老消费市场还不能有效满足居民多层次多样化的养老消费需求。

在2018年9月20日颁布的《中共中央国务院关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》中，国家为养老产业指明发展之路。

《文件》指出，通过推动体育与旅游、健康、养老等融合发展，培育潜在需求大的体育消费新业态。

同时，《文件》从9个方面推进健康养老家政消费，如支持社会力量提供医疗健康服务、对社会力量办非营利性健康服务机构给予政策扶持、大力发展中医药服务贸易、健全多层次养老服务体系等。

而2018年的中央经济工作会议提了4次养老，会议指出要努力满足最终需求，提升产品质量，加快教育、育幼、养老、医疗、文化、旅游等服务业发展，改善消费环境。

可见，养老服务业的位置排在教育和育幼之后，说明养老服务业拥有较大的市场潜力可以挖掘。

“关于加快养老服务业发展”这一提法，在以往的各项政策或者是会议中多有提及，但将“加快养老服务业发展”明确列入此次中央经济工作会议，尚属首次。

这说明，在国内外经济发展承压之下，养老服务业已经成为扩大内需、促进消费升级的重要市场。

从政府工作报告以及中央经济工作会议等一系列政策及会议来看，养老问题也成为民生领域中的重要议题。

未来，随着养老行业改革深入推进，养老市场持续开放，这会促进中国养老市场的竞争加剧，从而在一定程度上有效提高服务效率，促进国内养老服务质量提升。

（2）关注点：

税延险加速推进、“互联网+养老”开启养老新模式

➤ 税延险加速落地，养老保险第三支柱获突破

图：

“三支柱”养老保险体系

资料来源：

中指研究院综合整理

随着全球老龄化发展，“三支柱”养老保险模式正成为各国养老金体系改革的主流选择。

建立养老保险“第三支柱”，对于积极应对人口老龄化、完善多层次养老保险制度体系以及满足人民群众对美好老年生活的需要具有十分重要的意义。

2月6日，人社部、财政部共同组织召开会议，会同国家发改委、国家税务总局、人民行、银监会、证监会、保监会成立工作领导小组，启动建立养老保险第三支柱工作。

而养老保险“第三支柱”之一的个人税收递延型商业养老保险一直备受市场关注。

4月2日，财政部等发布《关于开展个人税收递延型商业养老保险试点的通知》，自2018年5月1日起，在上海市、福建省（含厦门市）和苏州工业园区实施个人税收递延型商业养老保险试点。

5月7日，财政部、人社部、国家税务总局、银保监会正式公布《个人税收递延型商业养老保险产品开发指引》，备受关注的税延养老保险产品类型得到确定。

5月18日，为推动个人税收递延型商业养老保险试点政策顺利落地，规范保险公司税延养老保险业务经营行为，银保监会制定发布了《个人税收递延型商业养老保险业务管理暂行办法》。

随着税延险试点工作展开以及一系列政策落地，养老保险“第三支柱”建设实现重大突破，这不仅有助于为政府分担社会养老、医疗压力的重任，同时也更好的满足人们对美好养老生活的需求。

➤“互联网+养老”深入推进，智慧养老开启养老新模式

图：

智慧健康养老产品及服务标准

资料来源：

中指研究院综合整理

随着互联网和信息技术的快速发展，养老服务行业搭上互联网这辆“快车”，养老模式将更加智慧化发展。

在大数据和物联网支持下的“智慧养老”，在提高照护效率、促进服务质量方面起着至关重要的作用。

李克强总理在2018年的政府工作报告中提出，“发展壮大新动能。

做大做强新兴产业集群，实施大数据发展行动，加强新一代人工智能研发应用，在医疗、养老、教育、文化、体育等多领域推进‘互联网+’”。

其中，在养老方面推进“互联网+”，这就属于智慧养老的范畴。

2018年作为落实《智慧养老产业发展行动计划（2017-2020年）》的关键之年，国家出台一系列政策来推动智慧养老事业发展。

5月28日，民政部印发《“互联网+民政服务”行动计划》，在“互联网+养老服务”领域，《计划》要求“推动互联网与养老服务深度融合，构建线上线下相结合、多主体参与、资源共享、公平普惠的互联网养老服务供给体系。

”“创新居家社区养老服务模式，推进智慧养老社区建设，提供高效、便捷的居家社区养老服务。

”等。

7月23日，民政部等3部委公示了《智慧健康养老产品及服务推广目录》，根据此前的推荐要求可以看出，此次推选出的产品及服务企业是在养老领域具有一定体量，且已有较为固定及稳定的服务模式的企业，或已有的主营业务已经成熟，可以提供养老服务及产品。

从2018年国家的一系列行动来看，智慧养老或将不再停留于概念层面，而有望在落地方面获得更全面的支持。

02、市场变化

（1）市场供需：

老龄化加速，供需矛盾突出

图：

2006-2017年我国65岁及以上人口及占比

资料来源：

国家统计局，中指研究院综合整理

65周岁及以上老龄人口再创新高，占比较去年大幅增加。

根据国家统计局数据显示，2017年我国65周岁及以上老龄人口达到1.58亿人，新增老龄人口超过800万人，老龄人口占比飙升至11.4%。

随着人口老龄化的高峰快速来临，人口红利逐渐消失，养老问题的严峻性不言而喻；同时，也应看到未来养老广阔的市场空间有待挖掘。

图：

2017年全国31个省（市、自治区）65岁及以上老龄人口占比分布情况

资料来源：

国家统计局，中指研究院综合整理

从全国各省（市、自治区）65岁及以上人口占比分布情况来看，根据2017年国家统计局人口抽样调查显示，除西藏外，其他省（市、自治区）均进入老龄化阶段。

其中，河南、内蒙古、山西、贵州、广东等15个省份低于全国老龄化平均水平（全国老龄化平均水平为10.9%）。

东北三省、长三角以及成渝地区的老龄化程度比较严重；其中，重庆和上海的老龄人口占比高达14.3%，居全国前列。

整体来看，我国的老龄化形势不容乐观，各省市面临的老龄化压力较大。

图：

2012-2017年全国各类养老机构和设施、床位数

资料来源：

民政部，中指研究院综合整理

2017年全国各类养老服务机构和设施、床位数量较去年小幅增长，市场供应仍然不足。

据民政部统计数据，截至2017年底，全国各类养老服务机构和设施15.5万个，较去年增加1.5万个。

其中：

注册登记的养老服务机构2.9万个，社区养老机构和设施4.3万个，社区互助型养老设施8.3万个；各类养老床位合计744.8万张，比上年增长2%（每千名老年人拥有养老床位30.9张），其中社区留宿和日间照料床位338.5万张。

随着我国老龄化程度加速发展，供需不均局面更加严峻。

这对于布局养老市场的企业来说，既是机遇也是挑战。

对于已布局养老市场的企业来说，如何将市场做大做强；对计划布局的企业来说，如何高效布局养老市场将是其面临的重要难题。

图：

涉足养老产业的参与主体企业

资料来源：

中指研究院综合整理

（2）布局方式：

合作、并购双轨推进，合作成市场发展主流

随着我国老龄化程度的逐渐加快，养老改革也在加速推进，而这释放的万亿养老市场有待挖掘。

对于已布局、即将布局养老产业的企业来说，强强联合成为行业发展首选，但资金实力雄厚的企业亦通过并购的方式实现对养老产业的快速布局。

图：

2018年企业布局养老产业典型事例

资料来源：

中指研究院综合整理

➤ 强强联合，增强企业行业竞争力

随着养老大军规模逐年增大，养老消费市场也越来越大。

对于养老企业来说，纷纷通过与养老产业相关企业进行合作，不断增强行业竞争力。

2018年以来，企业间合作更加频繁。

1月29日，中国航天科技与中国诚通签署战略合作协议，以双方旗下的大健康、高新技术创新等产业平台为依托，共同发力医疗健康养老领域，打造“三位一体”医疗发展模式。

该模式将充分发挥航天科技集团在医院投资管理方面的优势以及中国诚通在资产经营、资本运营上的优势，共同推进央企医疗资源集中管理和专业化运营。

7月10日，华润置地与国家开发银行就养老业务合作在签订合作协议，双方将在居家社区养老设施、老年公寓、持续照料社区、老年养护院、康养小镇、养老人才实训基地、老龄用品等领域开展合作。

此次合作，将充分发挥华润置地在全国布局、资源整合优势以及国开行在金融服务的优势，有助于增强其在养老市场的行业竞争力。

10月23日，泰康与日本日医签署合作意向，双方作为中日两国最大的养老企业，双方在养老领域的经验比较丰富。

此次合作有助于充分发挥各自优势，促进国内养老服务信息化、标准化、职业化，进而通过赋能来提升养老机构的服务水平，帮助更多老人享受更健康、更有尊严的生活，提升老年人生活质量。

➤ 企业加速布局，参与主体多元化

近年来，随着养老产业发展壮大，不仅专业的养老机构加速养老产业布局，养老产业相关的企业也开始进军养老市场。

8月28日，深圳前海人寿幸福之家养老院开业。

该项目总投资9亿元，总建筑面积约3.6万平方米，提供超500张床位，这是前海人寿医养健康板块首个投入运营的项目。

此次前海人寿通过借助养老产业，有助于实现其从“保单+现金给付”向“保单+现金+养老服务”模式的转变，以延伸产业链来提升客户黏性，从而形成“养老+医疗+保险”生态模式。

9月11日，龙湖发布养老品牌—椿山万树，宣告龙湖正式跨界进军养老产业。

同时，椿山万树与成都中医药大学围绕康养产业发展签订战略合作协议，开启了龙湖养老业务在康养体系搭建上的创新合作探索。

10月，同仁堂第一个养老实体项目粹和康养天坛生活馆正式营业，标志着这家百年老字号、中医药领域核心企业的养老战略正式落地。

项目以“立足社区、支持居家、链接机构”为出发点，可有力支持客户居家养老及社区养老，解决养老服务“最后500米”的难题。

此外，对于资金实力雄厚的企业来说，并购仍是其对外拓展壮大的手段之一。

9月27日，远洋与美国MeriStar集团签署协议，宣布将以增资方式持有后者旗下的养老运营商MeridianSeniorLiving约40%的股权。

此次合作，将开启远洋集团对海外养老业务的战略投资，对远洋集团打造国际领先的养老产业链具有重要的战略意义。

同时，此举有助于将美国优秀的养老管理经验引入中国，推动远洋养老加快实现战略布局。

（3）行业创新：

养老模式持续创新，养老产业上下游潜力不断挖掘

➤ 存房养老，创新养老新模式

图：

存房养老模式

资料来源：

中指研究院综合整理

实现老有所养是每个人对美好生活的向往，对于日益庞大的养老群体来说，如何更好的进行养老是其面临最大的问题。

9月14日，建设银行与上海地产进行合作，双方通过金融、住房租赁和养老产业相互循环的方式，探索“存房+养老”模式。

具体而言，“存房”是指房主委托建行旗下建信住房将房子进行出租服务，并一次性或分期获得房屋未来的长租收益。

而建信住房则扮演“二房东”的角色，将房源进行出租、运营。

10月，万颐养老与建行广州分行、建信养老金、广东建融正式签署“存房+养老”战略合作协议，成为广东地区首批“安心养老基地”。

“存房+养老”是对老年人利用不动产应对未来养老的一次有益探索，此举可以有效将个人房产资源进行盘活，提高养老群体可支配收入，从而使其能够享受高质量的养老服务。

➤ 养老产业链上下游布局，市场潜力持续激发

面对巨大的养老服务市场，企业如何更有效的切入是其面临的重要难题。

10月17日，饿了么携手明夷红心居家服务驿站推出养老营养餐。

在这项合作中，驿站负责统一制作养老餐，饿了么提供平台和配送。

伴随着我国老龄化程度的日益加剧，老人用餐市场也逐渐成为各路资本布局的一个领域。

饿了么入局养老餐市场后，老人可以通过网络平台享受到更便捷、营养的饮食，为众多空巢老人提供了行动上的便利。

随着围绕养老产业链上下游进行布局的企业逐渐增多，养老市场潜力也不断被挖掘。

➤ 养老金融创新产品不断落地，老有所养再获突破

图：

首批获准经营税延养老保险业务的公司名单

资料来源：

中指研究院综合整理

面对我国亿万级的养老消费市场，养老产业的“银发经济”也逐渐成为诸多险资布局的必争之地。

6月6日，新华保险3款个人税收递延型养老年金保险产品获得银保监会批准销售。

6月13日，中国人寿在上海正式发布个人税收递延型养老年金保险产品。

该产品是自国家推出税延保险政策、启动个人税收递延型商业养老保险试点以来，中国人寿首次推出个人税收递延型养老年金保险产品。

6月20日，泰康保险在上海举行个人税收递延型养老年金保险产品发布会。

随着2018年个人税延养老险政策的推出，标志着养老保障第三支柱个人储蓄型养老保险制度的破题，为养老保险带来了模式性的变革。

而个人税延养老险产品的诞生，也意味着这项利民政策正式落地。

此外，8月9日，中国人保联合蚂蚁金服宣布合作推出“全民保·终身养老金”产品，产品以低门槛和碎片化的投保方式，帮助客户灵活储备养老金，保障其退休后的基本生活，提升养老生活品质。

未来，随着金融机构布局养老市场力度逐渐加大，更加丰富多样的养老产品也将逐渐落地，公众选择范围也将更加广阔，不断满足人们丰富多样的养老需求。

03、趋势展望

（1）政策：

养老改革持续深化，政策支持将更加细化

2018年，作为全面放开养老服务市场的关键之年，国家和地方层面纷纷出台政策加大对放开养老服务市场的支持力度。

其中，取消养老机构设立许可，就是国家全面放开养老服务市场的一个具体举措。

7月18日，国务院召开常务会议，决定取消养老机构设立许可。

10月11号，国务院发布《完善促进消费体制机制实施方案（2018—2020年）》，其中强调取消养老机构设立许可，建立养老机构分类管理制度，加快推进公办养老机构转制为企业或开展公建民营，建立健全养老领域公建民营相关规范。

12月29日，国家主席签发第二十四号主席令，即日起取消养老机构设立许可。

养老机构设立许可的正式取消，意味着养老服务业逐渐从量变向质变过程转变，这对养老机构来说，未来其运营能力将受到挑战。

9月27日，民政部发布《养老机构等级划分与评定》（征求意见稿），旨在进一步提升养老机构服务质量。

11月28日，国务院常务会议提出鼓励地方多渠道解决养老服务有效供给不足问题，简化和放宽准入，支持各类所有制养老机构规模化、连锁化发展。

从国家2018年出台的一系列政策来看，养老改革定位为去行政化，不断撤销各种准入障碍，为我国养老产业发展创造良好的条件。

对于地方政府来说，也逐渐加大对养老机构的支持力度。

11月23日，北京市发布《北京市养老服务机构监管办法（试行）》，指出社会办养老服务机构按照市场机制自行定价，收费项目及标准向社会公示，收取押金时出具风险提示书。

除利用自建或自有设施举办的养老服务机构外，严禁实施会员制。

这也意味着，对利用自建或自有设施举办养老服务机构的，可以实施会员制。

而养老会员制作为行业一直关注的热点话题，此次文件出台，首次对养老会员制进行了明确，这对于推动养老产业发展有积极的推动作用，而这对全国也起了示范作用，未来或将有更多地方政府出台更多细化政策，来鼓励和引导养老机构设立。

（2）土地：

多渠道土地供给，土地政策支持将更细化

当前，对于发展养老产业的企业来说，盈利模式尚不清晰，而土地成本是其盈利与否的重要影响因素，如何获取低成本的土地资源也是其面临的重要难题。

9月，中共中央、国务院印发《乡村振兴战略规划（2018－2022年）》，指出鼓励开发农村康养产业项目，鼓励村集体建设用地优先用于发展养老服务。

11月，全国绿化委员会、国家林业和草原局印发《关于积极推进大规模国土绿化行动的意见》，意见指出在保障生态效益的前提下，允许利用一定比例的土地发展林下经济、生态观光旅游、森林康养、养生养老等环境友好型产业，并依法办理建设用地审批手续。

从土地成本来看，集体建设用地、林业用地的成本相对较低。

未来，随着土地制度改革的推进，国家有望出台更加细化的土地利用政策。

（3）企业及产品：

企业布局加速，产品更迎合消费者

近年来，随着养老市场空间不断被挖掘，企业加速养老市场布局。

据统计，在2018年千亿房企中，已有28家企业布局康养产业。

如龙湖集团2018年9月推出的椿山万树，已率先在重庆、上海、成都、北京等一二线城市布局健康养老服务空间。

未来，龙湖养老将围绕“全国化布局，规模化发展”的思路推进。

而泰康之家作为国内规模最大的养老机构之一，也不断进行全国化布局。

截至目前，泰康已完成北京、上海、合肥等15个核心城市的布局，覆盖京津冀、长三角、珠三角、华中、西南、东北等区域。

未来，不论是险资还是房企，企业布局养老市场将加速推进，市场竞争逐渐激烈，这也将推动养老产业走向市场化生存、产业化发展。

2018年以来，国家出台一系列智慧养老支持政策，如《“互联网+民政服务”行动计划》、《智慧健康养老产品及服务推广目录（2018年版）》、《关于开展第二批智慧健康养老营养试点示范的通知》，对我国发展智慧养老产业做出了具体的规划。

在政策的指导下，智能技术将成为未来推动智慧养老产业发展的重要手段。

同时，2018年中央经济工作会议指出，要加快发展养老服务业，满足市场消费需求。

2018年国务院更是下发多个文件，促进国内消费。

可以预见，未来，国家将进一步加大对养老消费的政策支持力度。

在养老产品技术研发、产品应用、服务等方面有望加大政策措施力度。

此外，国家在多个文件提及深入开展长期护理保险试点，而这一保险制度已在青岛、上海等15个试点城市以及北京、河北等多个省市的非试点区域展开，未来国家有望出台相关政策来鼓励和支持长期护理保险，为老年人提供更加优质的护理服务保障。