房地产开发项目可行性研究报告.docx

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房地产开发项目可行性研究报告

X市X区依山水岸项目可行性研究报告

摘要

房地产开发项目的开发具有建设周期长，资金密集程度高，受环境因素影响大等特点，开发整个项目是一个复杂的系统工程，因此，房地产开发人员应切实有效地提高房地产开发计划的科学性和有效性，从而最终实现开发项目的目标。

很多企业意识到项目甜期策划和研究对于房地产项目开发的重要性，但是在具体的操作中却由于种种原因出现很多问题。

可行性研究理论已被广泛应用于投资领域，是企业进行项目投资开发必不可少的工作之一，它能有效帮助房地产项目开发人员从市场、技术、效益等多方面对项目进行系统的论证，从而得出综合的处理解决方案。

因此，将可行性研

究理论应用于房地产项目开发，对房地产项目进行科学全面的论证和评估，对于项目开发具有深远的现实意义。

本研究论文主要工作如下：

论文结合当前中国的经济发展趋势和房地产行业的现实背景，阐述了问题提出的背景与意义。

论文还重点阐述了可行性研究的基本理论，介绍了如何在房地产项目前期进行可行性研究。

以X房地产项目为背景，介绍了房地产项目基本概况，从可行性研究市场方面进行了分析，包括国家宏观环境分析、区域市场分析及分析，并通过和类似项目进行对比，对房地产项目进行了定位分析。

对X房地产项目从项目规划设计方案、建设工程方案、主要经济技术指标等技术方面进行了分析，并介绍了项目总进度计划从组织可行性方面对房地产项目进行了分析。

对X房地产项目财务基础数据进行测算，得出该项目利润表和现金流量表并选取相关项目财务静态和动态评价指标进行了具体分析，并结合相关经济指标和社会环境对这两方面的效益进行了分析。

对X房地产项目可能遇到的风险，针对具体项目风险提出初步应对措施。

论文的分析过程和研究结论对房地产企业项目幵发具有一定借鉴作用。

关键词：

房地产项目；可行性研究

第一章项目总论

1.1项目名称和项目业主单位

拟建项目名称：

X市依山水岸住宅小区项目

项目拟建地址：

XXX区金泉街道高家社区2组金科苑南街

面积：

23812.20㎡

开发单位简介：

重庆华宇集团，中国房地产品牌企业；以房地产开发为龙头，由物业管理、商业贸易、建筑安装、装饰装修、设备租赁等构成专业一体化经营格局；具备国家一级房地产开发、建筑施工和物业管理资质；房地产开发和物业管理同时获得ISO9001:

2000国际质量认证。

华宇现已发展成为一个决策程序科学严明、产品研发体系完备、市场把控能力强劲、成本控制周密严谨、盈利能力健康稳定、人才队伍结构合理的大型综合企业集团。

华宇迄今已具备150万平方米以上的年开发能力、100万平方米以上的年竣工能力、两亿元的年纳税能力；2004年纳税突破1亿元，2005年纳税超过1.7亿元，2006年纳税已超过2亿元。

华宇迄今已建成或正在开发楼盘项目共22个，总开发面积逾500万平方米。

所开发的楼盘项目相继获得中国综合社区成功开发典范、中国商务楼盘成功开发典范、全国人居经典综合大奖、詹天佑土木工程大奖、国际建筑艺术双年展生态环境住宅社区金奖、中国住交会（CIHAF）中国名盘、中国最具价值楼盘、中国城市标志名盘、重庆市十佳住宅小区、重庆市园林式小区等荣誉。

1.2项目提出背景

房地产经济是国民经济的重要组成部分，同时住房建设又一直以来都是重点建设类型，住宅品质的提升也意味着人们生活水平的提升，项目所在的X区已建设成为X市的经济大区，拥有现代商贸业、电子信息服务业、轨道交通产业、工程技术服务业、现代医药产业、都市旅游业等六大重点产业，形成西部科技商务中心、北部工业总部基地、北部商贸城、中央欢乐区、X城市中心、城北城市商业中心、凤凰新城等七大功能板块。

且X区的住房建设还并没有很饱和还有很大的上升空间，其一是为部分在新区工作的行政、文化和医疗等工作的白领人士提供高层次的居住；其二是满足中心城少量外迁居住需求，提供高品质高档次的居住地；该建设项目地处X市X区金泉街道地理环境优越周边配套设施完善符合现阶段发展状况和发展趋势，市场前景良好。

居住小区配套设施根据规范设置，同时兼顾有效利用规划区外的配套设施，规划包括中学4所、小学3所、幼儿园1所、农贸市场2处等，且对其用地位置与规模进行了明确规定。

居住用地中的公共服务设施依据《城市居住区规划设计规范》规定，同时考虑充分利用规划区外的居住配套设施，有效利用城市资源，保证合理的服务半径。

规划包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用和社区服务等八大类。

且编制可行性研究报告可以将我本科所学到的有关《工程经济学》、《工程造价》《房地产开发及管理》等科目的知识综合实践运用。

能使我对专业课知识能有一个更全面更深刻的把握。

基于以上的建设背景，将对依山水岸项目进行可行性研究分析。

1.3项目投资建设的必要性

该项目建设地块处于城市的黄金地带，可以缓解近几年来X市由于经济快速增长吸引大量外来人员带来的住房压力，提供足够的房源给外来进入X市的人群；该项目的绿化率较高，在城市中建立可以为高楼林立的市区增添一分生气，可以改善空气质量，美化城市环境；

随着X市经济的发展，城市居民人均可支配收入也得到了提高，人们对居住条件的要求也日益强烈,加之城市化进程的加快，促使周边乡镇人口大量涌入市区，随之而来对X市的居住、教育、卫生等各项关系民生问题的设施提出了更高的要求。

该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对实现X市城市建设规划、提高和改善人民居住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经济发展具有重要作用；

按照目前的环境发展来看，X市这类经济快速增长、气候环境适宜、房价较为合理稳定的休闲城市必然会成为更多人选择居住的地方，所以建造依山水岸是一个看得到未来发展情景的项目。

相信在该项目建成后，会有很好的销售市场，发展前景非常良好，经济效益应该会相当可观。

综上所述，该项目符合国家产业政策，建成后将大大提高市区居民的住房条件，降低城市住房压力，缓解城市人口交通压力，扩大城市基础设施覆盖范围，实现城市土地资源的优化配置。

具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。

1.4可行性研究编制依据及范围

．1.4.1编制依据：

《建设用地规划许可证》

《建设项目选址意见书》

《建设工程规划许可证》

《X市建设项目环境保护批准书》；

《X市消防局建设工程消防设计的审核意见书》；

《国家节能技术大纲》；

《投资项目可行性研究指南》

已批准的《项目建议书》

市规划局已批准的《规划设计任务书》

2015年《X省X市建设工程综合基价表》

2015年《X省X市安装工程单位基价表》

X市工程造价信息相关资料

国家及X省有关技术规范和标准

国家经济建设的方针、政策及长远规划

政府主管部门批准的资源报告，国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划

可靠的自然、地理、气象、水文和地质等资料

1.4.2．工作范围：

本报告通过对本项目进行必要的论证，通过市场调查分析以及对区域内相应资源状况进行分析后，确定该建设项目的建设规模以及相应的销售方案，从而研究该项目方案的技术可行性以及经济可行性，进过调查分析，对该项目的经济效益、环境效益及社会效益进行评价，从而得出可行性研究的结论与建议。

1.5项目主要技术经济指标

表1：

主要技术经济指标

项目概况

单位

数值

1.总用地面积

㎡

23812.20

2.总建筑面积

㎡

92600

2.1地上总面积

㎡

83340

2.2地下总面积

㎡

9260

3.居住户数

户

900

4.建筑密度

%

19.4

5.容积率

————

3.89

6.绿地率

%

30

第二章项目投资环境研究

2.1我国房地产市场宏观形势分析与预测

2.1.1全国房地产市场分析

2015年1-10月，全国商品房销售面积为9.5亿平方米，同比增长7.2%。

2015年1-11月百城住宅价格累计上涨3.39%（去年同期为下跌2.25%）。

具体来看，一季度累计小幅下跌0.18%；二季度止跌，累计上涨1.00%；三季度累计涨幅扩大至1.78%；10-11月累积上涨0.76%。

百城住宅价格环比于今年5月止跌，同比于8月止跌，之后持续双涨态势。

11月百城住宅均价连续第四个月双涨，环比上涨0.46%，涨幅较上月扩大0.16个百分点；同比上涨2.93%，涨幅较上月扩大0.86个百分点。

全国商品房销售面积及销售额增速见下图。

一线城市中北京、上海、深圳楼市需求旺盛，在财富人群聚集，宽松政策助力下，改善性需求明显释放，并且多个豪宅于今年入市，导致一线城市房价明显上涨，1-11月累计涨幅达15.1%。

多数二三线城市虽在利好政策推动下需求有所释放，但由于库存压力较大，1-11月成累计下跌态势，但跌幅较去年明显收窄。

新房成交量持续攀升，在政策宽松下，市场持续高位，连续多月成交量创同期新高，11月初步统计，50个代表城市住宅成交约3600万平方米，创历史单月新高，环比9月增幅超过20%。

1-11月，50个代表城市住宅月平均成交接近2900万平方米，同比增长27%。

各类城市成交量均增长，一线城市增幅尤为明显。

1-11月中，一线城市月均成交约84万平方米，同比增幅达到48%，在各类城市中增幅最为明显。

二线城市月均成交约74万平方米，同比增长22%。

三线城市成交约34万平方米，同比增长34%。

成交结构表现为：

不同价位楼盘成交差异明显，一线城市高价位、中高价位楼盘销售金额占比高，二三线城市中低端需求旺盛。

其中一线城市高价位和中高价位楼盘销售额占比均在65%以上，其中上海北京两类楼盘的贡献率分别达到70%和69%，在代表城市中最高；二三线城市的中低价位和中高价位楼盘销售金额占比较高，普遍在70%以上，市场中低端需求旺盛，高端需求偏弱，并且多数城市中低价位楼盘占比提高、高价位楼盘占比缩小。

多数小户型成交占比低且较去年下降，90-120平米户型渐成主流，改善型需求释放。

2.1.2我国房地产产业的发展前景

2015年我国宏观经济表现为投资增速放缓，通胀保持低位，经济增长动能持续偏弱。

受经济结构战略性调整及劳动人口减少等长期性因素影响，中国经济由近10%的增速放缓至7%左右的“新常态”。

2015年3季度GDP同比增长6.9%，经济下行压力较大。

从三驾马车来看，进出口贸易同比下降，投资增速继续放缓，经济下行压力较大，稳定投资是关键。

另一方面，消费增速超过投资增速，逐步成为经济增长的核心动力，结构调整初见成效。

货币信贷环境表现为市场资金较为充裕，货币政策回归稳健。

央行三季度货币政策报告提出既要防止结构调整过程中出现总需求的惯性下滑，同时又不能过度放水、妨碍市场的有效出清，为经济结构调整与转型升级营造中兴适度的货币金融环境。

过度宽松的货币信贷环境并不利于房地产市场库存去化，随着金融市场恢复平稳，央行管控能力加强，未来偏松的货币政策将回归稳健。

政策走势为扩大房地产需求，完善长效机制建设。

未来短期房地产政策将着眼于鼓励住房需求，化解房地产库存：

缓建安置房，完善保障性住房货币化分配制度；鼓励更多的就业群体特别是新就业或低收入群体、农民工购房；继续放宽公积金政策，放松货币信贷政策，首付比例及二手房转让税费仍有下调空间；鼓励开发企业转变经营模式，租售并举，支持产业地产及生活性服务相关地产发展；控制土地供给规模和节奏，对房地产有效的进行事前监管。

长期继续推动房地产长效机制逐步健全：

推进户籍改革，解决中小城镇落户和配套福利措施，加快中小城市城镇化；推进推动进京津冀协同发展、长江经济带发展为代表的区域一体化。

需求短期走势为货币政策趋稳，宽松政策仍将出台导致需求仍维持在12亿以上。

供应短期走势为房屋新开工略有好转，2015年1-10月，房屋新开工面积为12.7亿平方米，同比下降13.9%。

2016年由于近年土地成交保持低位，但随着库存压力逐渐下降，及多重政策鼓励，预计2016年新开工将略有好转。

投资短期走势为去库存压力下投资仍将保持低速增长。

2015年1-10月，房地产开发投资为7.9万亿元，同比增速缩小至2%。

2016年市场仍将以去库存为主基调，预计全年全国房地产开发投资额仍保持低位增长，上半年仍存压力，下半年有所好转。

价格短期走势为全国价格仍上涨，一二线领涨。

2015年1-10月，商品房销售价格为6827万亿元，同比上涨7.1%。

2016年市场供应端调整，全国供求关系推动房价平缓上涨，同时高地价及较低的库存水平推动一二线城市价格持续上涨，而三四线保持平稳。

2.2X市房地产市场分析与预测

2.2.1X市房地产发展现状

2015年X商品住宅成交量达到2437万平方米，在十大城市中排在第一，但由于房价较低，成交金额仅名列全国第八，平均房价也在十大城市中排在末位。

总体而言去年市场热度不高，2015年成交量仅同比上涨3%，但基本面仍算平衡，住宅年底存量1787万㎡，去化周期约8.2个月。

去年下半年三次“双降”和首套降首付之后，市场成交量价在“金九十银”有所表现，年底也出现翘尾行情，但随着政策刺激效果的递减，2016年的X楼市走向仍不太乐观。

2015年X市新建商品住宅销售情况见上图，整体来看，2015年X市场成六大特征：

一、利好政策刺激不明显，住宅市场整体趋稳，全年X住宅成交面积约2437万平方米，同比微涨3%；供应则有显著增加，同比增长21%至2370万平方米；全市住宅成交价为每平方米7124元，小幅微跌。

2015年房地产市场利好政策频出，但X新房成交量并未有明显上涨。

这样“波澜不惊”的数据背后，是这一年来多项政策出台以及企业主动降价的结果。

二、刚需依旧独大，改善市场复苏明显，面积段来看，70-90平方米产品是X住宅市场的绝对成交主力，共计10.8万套，占比43%，其次是90-120平方米面积段，共成交8.05万套，占比32%。

近年来，刚需依然占据X房地产市场中绝对主流，小面积段产品备受市场青睐。

虽在政策激励下，整体市场成交并未放大，但改善需求有明显的释放，成交占比较2014年放大5个百分点。

总价段方面，50-70万成交7.5万套，成交占比出现3.1个百分点的下滑；而70-100万和100-200万的改善型住宅产品成交占比均有不同程度上升。

这表明虽然2015年的政策利好并未提振X整体楼市，但对于改善型需求却有实在的刺激作用。

从同比增速的增幅来看，高总价的增速显著高于低总价的产品成交增速，其中70-100万的产品同比增速增幅最大，即改善型需求增速快速提升。

X30-50万的成交比例高达35.9%，这一定让北京、上海、深圳居民羡慕嫉妒恨了，京沪深仅够一个卫生间的钱，在X就可以买一套房。

三、土地市场低位运行，主城区备受青睐，2015年大X土地市场整体有所回暖，共成交土地建筑面积2822万平方米，同比上涨6%；成交楼板价为1910元/平方米，同比增长3%；成交金额538.9亿元，同比上涨9%。

近三年，X市土地成交规模整体低位运行。

2015年成交建面略高于2014年同期，但仍处历史低位。

但整体市场分化严重，优质地块房企争夺激烈，主城区和近郊土地市场最受房企青睐，量价齐升。

四、商办市场库存不断追高

近三年来，X市商业办公的新增供应量持续走高，但成交量却直线下滑。

2015年X市商办供应合计702万平方米，成交共370万平方米，仅为供应的一半，库存压力持续攀升。

据2月底最新数据，X商办库存高达1305万平方米，按近一年去化速度估算，需要3.5年方可去化完毕。

其中购物中心总体量超过700万平方米，位居全国城市首位；甲级办公楼存量约为260万平方米，若以2015年的净吸纳量（租约面积净增长+成交）估算，去化周期更是高达13年。

五、榜单门槛基本持平，区位和配套仍是销售核心，2015年X市住宅项目成交金额、成交面积排行门槛与去年基本持平，不乏有热销项目同时入榜面积榜和金额榜，其中世贸城分别摘得面积和金额的榜首，当之无愧的2015X最热销项目。

具体分析2015年热销的项目优势可以看到，除了产品定位精准、营销创新和性价比高是其核心的成功因素外，优越的区位和成熟的配套才是项目内在的最重要原因，如以恒大曹家巷广场、中海九号公馆等均是如此。

六、经济指标出色，人口净流入稳步增长

基本面来看，2015年XGDP为10801.2亿元，同比增长7.9%，经济增速快于全国，城镇人均可支配收入也不断增加，利于X楼市的复苏和平稳发展。

X作为西部经济中心，人口净流入逐年增多，利用经济增长与人口流入叠加带来的效应，X的房地产市场已发展成为一个相对稳健的市场。

经济和人口的增长都为X房地产的长期持续发展保驾护航，X楼市的繁荣发展可期。

截至2015年底，X商品住宅库存量为1787万平方米，去化周期降至8.2个月，整体市场供求关系仍相对和谐。

2.2.2X市房地产发展形势预测

总体而言去年市场热度不高，2015年成交量仅同比上涨3%，但基本面仍算平衡，住宅年底存量1787万㎡，去化周期约8.2个月。

去年下半年三次“双降”和首套降首付之后，市场成交量价在“金九十银”有所表现，年底也出现翘尾行情，但随着政策刺激效果的递减，2016年的X楼市走向仍不太乐观。

展望2016年，X房地产市场仍将平稳发展，继续以去库存为导向。

住宅市场方面，刚需产品仍将是市场主力，成交继续以郊区为主，价格应该可以保持平稳。

商办市场供大于求格局很难扭转，未来商办去库存才是X房地产市场最艰巨的任务。

土地市场方面，2016年各大开发商还是会将重点放在郊区住宅地块，以满足现在大量刚需置业群体需求。

不过按今天的销售价格来看，卖刚需也就只能赚个吆喝跑个流量，而相对有限的改善市场才是X房企角逐利润空间的重要“战场”！

第三章项目周边环境及建筑开发条件

3.1位置和基础设施条件：

该项目位于西城繁华核心金科苑南街（金科路小学旁），项目周边分布万亩资源型生态公园，临近地铁2号线，出行无忧。

傲踞城西繁华新中心，周边配套完善，全方位满足精锐青年的各层次需求。

项目周边配套成熟，沃尔玛、万裕生活广场、金粮路农贸市场、羊犀生活区、一品天下、欧尚等生活配套全方位满足您的生活所需。

项目自身的底商和独栋商业等商业配套，“足不出户”即可满足居家生活需求。

X外国语学校、成外附小、X实验中学、蜀西中学、石室外国语学校、迎宾路小学、X十二中、茶店子小学、金苹果幼儿园等优质学校近在咫尺。

3.2水文地质及气候条件：

气候条件：

属亚热带温润季风气候区，气候温和、四季分明、无霜期长、雨量充沛、日照较少。

多年年平均气温为16.2℃，年最高气温为37.3℃，年极端最低气温为-5.9℃，最热月出现在7～8月，月平均气温为25.4和25.0℃，最冷月出现在1月,，月平均气温为5.6℃；年总降水量为918.2毫米，雨量主要集中在7～8月，月降雨量分别为225和229毫米，降雨最少月份为12和1月，月降雨量分别为6毫米左右，暴雨期普遍出现在5～9月，常年暴雨出现的始终期分别在6月底7月初和8月下旬。

水文地质：

X区的地下水属潜水型，储水条件良好，地下水埋藏浅，变幅小，厚度由西向东减薄，水量丰富。

埋藏深度，丰水期1～2米，枯水期2～4米；流向与地形一致，由西北向东南，水力比降2%；物理性质良好，水温16℃～20.5℃；化学组成以重碳酸盐钙型水及重碳酸钙镁型水为主，矿化度在1克/升以下，硬度在25℃（德度）左右。

因属第四系孔隙性潜水，水位动态与水质变化均易受地面水的影响，尤以城市环境条件和X环境条件影响较为突出。

地震效应：

项目所在地区西受龙门山、东受龙泉山活动性断裂的影响，受地震波及，基本烈度为7。

场地的稳定性与适宜性：

项目所在地场地稳定性良好，适合开工

第四章项目目标市场分析

4.1调查方法和内容:

为了更好的了解X市人民购买商品房的消费能力以及消费导向，我利用了15天的时间进行了问卷调查，调查的内容主要为对项目所在地的居民工作类型、收入情况、预期购房时间，对住宅类型、面积、区域、户型等要求及偏好。

调查以在线发放问卷调查的形式进行，我一共发放了200份问卷，为了使得这份问卷能够不占用受访者的时间，我把问题编制的更为集中和简练。

项目问卷浓缩为以下10个问题。

并根据随机得到的调查结果，进行分析归纳，得出结论。

4.2问卷内容

尊敬的用户：

您好，本次调查是关于房地产需求方面的小调查。

只需要占用您两分钟时间，对于你能在百忙之中填写此问卷表示感谢！

一、 受访客户背景资料  

01、请问您的职业是？

私营业主（ ）；机关单位干部、企业管理人员（ ）； 

普通上班族、公务员（ ）

02、请问您的年龄属于哪个区间？

18-24（ ）；25-31（ ）；32-38（ ）；39及以上（ ）； 

03、您目前的居住条件是？

出租房（ ）；自购商品房（ ）；

经济实用房（ ）；单位福利分房（ ）   

04、您目前的家庭月总收入是？

5000元以下（ ）；5001—10000元（ ）；

10001—15000元（ ）；  15001—20000元（ ）；

20000元以上（ ）； 

二、购房计划  

05、您计划在几年内购房：

半年（ ）；1年（ ）；

2年（ ）；3--5年（ ）；

暂时没有购房计划（）

06、您计划购买的住房类型是？

高层（15层以上）（ ）；小高层（9-15层）（ ）；多层（ ）；  联排别墅（ ）；

独体别墅（ ）；其它（ ）；

07、您计划购买多大面积的住房？

60—80平米（ ）； 81—100平方米（ ）；101--130平方米（ ）； 131平方米以上（ ）； 

08、您能最大限度接受的房屋单价是？

6000元以下/平方米（ ）；6001--9000元/平方米（ ）；9001—12000元/平方米（ ）；12001元/平方米以上（ ）；

三、购房偏好  

09、在以下建筑风格中，凭您的感觉，请选择一种您较喜欢的风格。

欧陆古典式（ ）；现代简洁式（ ）；

现代欧式风格（ ）；其他（ ）； 

10、在同等面积下，您认为下列哪一种交房标准比较好？

房间少但面积大，用户可自由间隔（ ）；

房间数量多，已间隔好（ ）；   

非常感谢您对我们的大力支持，谢谢您的参与！

4.3调查结果及结论

我一共发放了200份问卷，得到了156份有效问卷，我将调查结果按问题进行分类，为了能更直观的将调查结果显示出来，我将几个重要的问题结果用扇形图的形式表示出来，由于我的问卷是随机发放的，所以此次调查结果能近似表明项目所在地的市场情况。

其中只对接受问卷调查的成年人进行统计，18到24岁的占19％，25到31岁占34％，32岁到38岁25％，39岁以上的22％。

其余重要问题的统计结果依次如下图：

结论：

由于条件限制此次调查的数量有限，并不能完全代表目标市场的情况，但是这些结果却可以给我一个相对有效的参考，并得出相对正确的结论，根据以上扇形图可以大致了解到：

（1）目前项目所在地经济发展良好，其中公务员及上班族占到大部分的比例，人们对于房屋的期望总面积主要集中在81-100平米这个区间内，可以看出随着房地产市场的日益成熟，人们对于住房的需求也更趋于理性，可以预见的是这种中等面积的户型将会在房地产市场上吸引更多的消费者。

（2）而对单方价格，人们的期望主要集中在6001-9000元这个区间内，这个也算是一个相对合理的区间，对比本项目周边楼盘的报价，也可以发现销售售价也是主要集中在这一区间内，鉴于当前的房地产市场较为稳定，过高或是过低的价格都会给项目带来一定的风险，所以本项目的出发点还是应以控制价格为基础，大力提高住宅质量，提升小区配套公共设施，创建适宜的居住环境。

（3）对于建筑风格这一问题，根据调查结果显示，人们会对现代简约型的建筑风格更加青睐，这也为设计阶段提供一个参考。

（4）项目所