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资产评估复习概要

一、资产评估定义

•

（一）资产的含义

定义：

资产评估中的资产内涵指特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的资源。

（接近于会计概念）

特点：

（1）为经济主体拥有或控制；

（2）会给经济主体带来经济利益；

（３）资产必须能以货币计量。

（二）资产的分类

按流动性分类：

流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。

　按存在形态分类：

有形资产和无形资产。

按是否具有综合获利能力分类：

单项资产和整体资产。

按是否独立存在分类：

可确指资产和不可确指资产。

按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产和非经营性资产。

•（四）资产评估要素

•

☐评估主体

☐评估客体

☐评估依据

☐评估目的

☐评估原则

☐评估程序

☐评估价值类型

☐评估方法

☐评估假设

☐资产评估基准日

（二）从资产评估假设的角度表述：

✓继续使用价值

✓公开市场价值

✓清算价值

四大假设

（一）交易假设

交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产交易条件等模拟市场进行估价。

•

（二）公开市场假设

公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。

所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性的市场。

在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。

资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或不受限制的条件下进行的。

买卖双方都能对资产的功能用途及其交易价格等做出理智的判断。

•（三）持续使用假设

持续使用假设是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。

持续使用假设首先设定资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。

并假设可以按交易现有用途继续使用。

资产使用的方式：

在用续用、转用续用、移地续用。

•（四）清算假设

•清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。

清算评估通常要低于其他假设前提下同样资产的评估值。

•

（二）资产评估经济技术原则（看书）

•1、预期收益原则。

•2、供求原则。

•3、贡献原则。

•4、替代原则。

•5、评估时点原则。

第二章

1.重置成本的含义

重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。

复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。

练习：

某待评估资产购建于2004年9月，账面原值为100000元，现评估其2008年9月2日的价值。

当时该资产的价格指数为120％，评估基准日该类资产的定基价格指数150％，2004-2008同类资产环比价格指数分别为105%，90.2%，110%，120%，则确定被估资产价值。

•被估重置成本=100000×（150％／120％）×100％=125000（元）

•或被估资产重置成本=10000×90.2%×105%×110%×120%

•=100000×125％

•=125000（元）

•与重置核算法相比，物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原成本和更新重置成本。

•一项技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。

某仪器制造厂生产线的重置成本为35万元，年产量为8000台。

现知待评估资产年产量为6000台。

假定该仪器生产线的生产能力和价格呈线性关系，则待评估资产的重置成本为：

待评估资产重置成本=6000／8000×35000=262500（元）

计算公式（见笔记）

第三章、机器设备评估

☞重置成本测算方法的选择

（一般应遵循的规律）

☐对于目前仍在生产和销售的设备，采用核算法

☐对于无法取得现行价格的被估设备，如果能找到参照物，则可采用功能成本法（更新重置成本）

☐若设备的现行价与参照物均无法获得，就只能采用物价指数法（复原重置成本）。

–注意：

物价指数的选择。

●进口设备重置成本构成

☐CIF（FOB+境外途中保险费+境外运杂费）

☐进口关税（进口完税价格×适用税率）

☐增值税（进口轿车征收消费税）

✓增值税＝（进口完税价格+关税+消费税）×增值税率

✓消费税＝（进口完税价格+进口关税）÷（1－消费税率）×消费税率

☐银行手续费、

☐国内运杂费、

☐安装调试费等。

•[课堂练习]

被评估设备购建于1994年，账面价值为100,000元，1999年进行技术改造，追加技改投资50,000元，2004年对该设备进行评估。

根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：

（1）1994至2004年每年的设备价格上升率为10%；

（2）该设备的月人工成本比其替代设备高1,000元；

（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；

（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测，该设备尚可使用5年，在未来5年中，设备利用率能够达到设计要求。

试根据上述条件，估测该设备的有关参数和评估值。

第一步：

计算该设备的重置成本：

第二步：

计算加权投资名义年限：

2,996,370÷339,900＝8.82年

第三步：

计算加权投资实际年限：

8.82×50%＝4.41年

第四步：

计算成新率:

[5÷（4.41＋5）]×100%＝53%

第五步：

计算功能性损耗:

1,000×12×（1－33%）×（P/A，10%，5）＝30,478元

第六步：

计算经济性损耗:

该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求，

故经济性损耗为0。

第七步：

计算评估值：

评估值＝339,900×53%－30,478＝149,669元

第四章、房地产评估

◆房地产评估的原则

Ø合法原则

Ø最有效使用原则

Ø替代原则

Ø估价时点原则

Ø楼面地价

☐含义

单位建筑面积地价。

是平均到每单位建筑面积的土地价格

☐计算公式

楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积

楼面地价＝土地单价÷容积率

☐意义

思考：

投资者面对甲、乙两幅土地。

甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。

假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？

✪[例题]

某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3.75亿元/平方公里，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。

1、估算土地取得成本

土地取得成本＝出让金＋拆迁费

＝20＋30＝50万元/亩

＝750元/平方米

2、估算土地开发成本

土地开发成本＝3.75亿元/平方公里

＝375元/平方米

3、估算投资利息

假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：

投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]

＝92.70＋13.70＋6.65

＝113.05（元/平方米）

4、估算开发利润

开发利润＝（750＋375）×10%

＝112.5（元/平方米）

5、计算土地价格

土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5

＝1,350.55（元/平方米）

土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000（元）

即该地块经开发后的价格为108,044,000元。

☐打分法计算成新率公式

成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

G：

结构部分的评分修正系数

S：

装修部分的评分修正系数

B：

设备部分的评分修正系数

钢筋混凝土结构

混合结构

砖木结构

其他结构

结构

部分

装修部分

设备部分

结构

部分

装修部分

设备部分

结构

部分

装修部分

设备部分B

结构

部分

装修部分

设备部分B

单层

0.85

0.05

0.1

0.7

0.2

0.1

0.8

0.15

0.05

0.87

0.1

0.03

二至三层

0.8

0.1

0.6

0.2

0.7

0.2

0.1

四至五层

0.75

0.12

0.13

0.55

0.15

0.3

六层七层以上

0.8

0.1

例题

某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。

再经查表得出修正系数C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13，

成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％

注意：

在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。

对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。

可以在成新率确定的基础作适当减价修正。

示例2：

在正常情况下，某房地产每年可获得有效毛收入30万元，需要营运费用10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估计时点剩余使用寿命40年，计算该宗房地产的收益价格。

解：

•示例3

有一宗土地，出让年限为50年，资本化率为10%，预计未来五年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始纯收益大约稳定在25万元左右，试评估该宗地的收益价格。

解：

•课堂作业

某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。

目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。

该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。

另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。

试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价格。

1、选定评估方法

该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。

2、计算总收益

总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）

3、计算总费用

（1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元）

（2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元）

（3）年税金＝20×900＝18000（元）

（4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元）

年总费用＝

（1）+

（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）

4、计算房地产纯收益

年房地产纯收益＝年总收益－年总费用＝486000－73260＝412740（元）

5、计算房屋纯收益

（1）计算年折旧费。

（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：

房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年数

＝2500×900－46875×4＝2062500（元）

（3）计算房屋纯收益：

房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率

＝2062500×8％＝165000（元）

6、计算土地纯收益

土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益

＝412740－165000＝247740（元）

7、计算土地使用权价格

土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50－6＝44（年）。

单价＝3358836.15/500＝6717.67（元）

8、评估结果

本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。

◆作业

现有一宗地，占地面积为100平方米，2005年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年限为50年。

2007年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全部用于出租。

试根据以下资料，评估该宗地2010年11月的价格。

（1）该房屋出租，每年收取押金5万元，平均每月租金收入为3万元，平均每月总费用为1.5万元

（2）该房屋耐用年限为50年，目前重置价为每建筑平方米4000元，假设残值率为2%

（3）押金收益率为9%

（4）土地还原利率为6%，建筑物的还原利率为8%

习题：

某城市内，有一宗住宅用地500m2需要评估,评估基准日为1994年10月31日,先根据该地条件,选择了与之类似的四宗已成交案例,几宗地块的比较条件如下:

项目

评估土地

比较案例A

比较案例B

比较案例C

比较案例D

用途

住宅

成交日期

评估日：

1994年10月31日

1993年10月

1993年12月

1993年4月

1994年8月

成交价格

1200元/m2

1300元/m2

1400元/m2

1100元/m2

容积率

区

域

条

件

位置

基础设施

交通

-2%

-1%

-2%

+3%

-2%

+2%

+3%

-3%

个

别

条

件

地势

形状

其他

-2%

+3%

-3%

+1%

-3%

-2%

+1%

-2%

表中:

数字正值表示评估地优于比较地块百分比；数字负值表示评估地劣于比较地块百分比；值的大小表示需要修正的幅度

又知:

该城市地价指数在1993年1月为100,以后上涨均为1%

空地剩余使用年限为40年

按照以下条件，估算该住宅用地的单位地价和总地价

容积率修正系数如下

1.确定地价指数

2.试算价格

进行日期修正,容积率修正,位置修正,基础设施修正,交通修正,地势修正,形状修正及其他修正

3.运用算术平均法确定待估地块价格

单位地价=（PA+PB+PC+PD）/4=1169.16（元/平方米）

总地价=500×1169.16=584581.25元

第九章、流动资产

v4．合理选择评估方法。

不同类别流动资产的评估方法

　　①对于实物类流动资产，可以采用市场法和成本法。

　　②对于货币类流动资产，其清查核实后的账面价值本身就是现值，不需采用特殊方法进行评估，只是应对外币存款按评估基准日的国家外汇牌价进行折算。

v实物类流动资产包括各种材料、在产品、产成品及库存商品等，实物类流动资产评估的重要内容。

v一、材料评估

v1.近期购进库存材料的评估。

v评估时，可以采用成本法，也可以采用市场法。

v评估时对于购进时发生运杂费的处理,如果是从外地购进的原材料（本地没有这种材料），因运杂费发生额较大，评估时应将由被评估材料分担的运杂费计入评估值；如果是本市购进，运杂费发生额较少，评估时则可以不考虑运杂费。

v②核算方法的差异不应影响评估结果

v　由于材料的分期购进，且购价各不相同，各企业采用核算方法不同，如先进先出法、后进先出法、加权平均法等，其账面余额就不一样。

v（三）低值易耗品的评估

v评估方法

（1）在库低值易耗品的评估

v　　可以采用与库存材料评估相同的方法

v（3）实际工作中的处理方法

v①对于十分畅销的产品

v　　根据其出厂销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值；（基本上体现的是生产成本加利润）

v②对于正常销售的产品

v　　根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值；（基本上体现的是生产成本加适当的利润）

v③对于勉强能销售出去的产品

v　　根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值。

（基本上体现的是生产成本）

v举例：

v　　现就某企业预付费用进行单项评估，评估基准日为2008年6月30日。

有关资料如下：

企业截止评估基准日账面费用余额为86.78万元（不含车间在制品成本），其中有预付一年的保险金7.56万元，已摊销1.89万元，余5.67万元；尚待摊销的低值易耗品余额39.71万元；预付的房租租金25万元，已摊销5万元，余20万元。

根据租约合同，始租时间为2006年6月30日，租约终止期为2011年6月30日；以前年度应结转因成本高而未结转的费用21.4万元。

v评估人员根据上述资料进行评估：

（1）预付保险金的评估。

根据保险金全年支付数额计算每月应分摊数额为：

v756／12=6300（元）

v应预留保险金（评估值）=6300×6=37800（元）

（2）低值易耗品的评估。

根据实物数量和现行市场价格评估，评估值为412820元。

v（3）租入固定资产的评估。

按租约合同规定的租期和5年总租金计算，每年的租金为5万元，租赁的房屋尚有3年使用权。

v评估价=5×3=15（万元）

v（4）以前年度应结转的费用的评估。

这部分费用是应转未转费用，因此评估值为零。

v评估结果：

37800+412820+150000=600620（元）

第十章、企业价值评估

（一）从产权的角度界定企业价值评估范围（一般依据）

（四）直接比较法的运用

△ 市盈率乘数（P/E）法。

该方法的思路：

（1）从证券市场寻找可比企业，按不同的可比指标计算市盈率；

（2）确定被估企业相应口径的收益；

（3）评估值＝被估企业相应口径的收益×市盈率

△ 为了提高市盈率乘数法的可信度，可选择多个上市公司作为可比企业，通过算术平均或加权平均计算市盈利。

例题

某企业拟进行整体资产评估，评估基准日为2004年12月31日。

评估人员在同行业的上市公司中选择了9家可比公司，分别计算了可比公司2004年的市盈率。

被评估企业2004年的净收益为5,000万元，则采用市盈率乘数法评估企业整体资产价值的过程如下：

9家可比公司2004年的市盈率如下所示：

9家可比公司2004年平均的市盈率为20.77。

但注意到可比公司C5和C7的市盈率明显高于其他可比公司，因此在计算平均市盈率时将它们删除。

剔除可比公司C5和C7后的7家可比公司2004年平均的市盈率为15.40。

因此确定市盈率乘数为15.40。

被评估企业价值＝5,000×15.40=77,000万元

由于企业的个体差异始终存在，如果仅采用单一可比指标计算乘数，在某些情况下可能会影响评估结果的准确性。

因此在市场法评估中，除了采用多可比样本外，还可采用多种可比指标，即综合法。

△ 采用多样本（可比企业）、多种参数（可比指标），即综合法。

例题

甲企业因产权变动需要进行整体评估，评估人员从证券市场上找到三家与被评估企业处于同一行业的相似公司A、B、C作为可比公司，然后分别计算各公司的市场价值与销售额的比率、市场价值与账面价值的比率以及市场价值与净现金流量的比率，得到的结果如下表所示：

将三家可比公司的各项价值比率分别进行平均，就得到了市场法评估甲企业所需的三个价值比率。

需要注意的是，计算出来的各家公司的比率或倍数在数值上相对接近是十分必要的。

如果它们差别很大，就意味着平均数附近的离差相对较大，所选择可比公司与被评估企业在某项特征上可能存在着较大的差异性，此时公司的可比性就会受到影响，需要重新筛选可比公司。

本例中得到的数值结果都具有较强的可比性。

假设甲企业的年销售额为1亿元，资产账面价值为6,000万元，净现金流量为5500万元，利用可比公司平均价值比率计算出的甲企业的价值如下表所示：

将得到的三个甲企业价值进行算术平均或加权平均，就可以得到甲企业整体资产的评估值。

本例采用算术平均的方法，得到甲企业的评估值为10,000万元。

例题

某企业拟进行产权转让，评估人员根据企业盈利状况决定采用加和法评估企业价值。

具体评估步骤如下：

（1）逐项评估企业的可确指资产。

评估结果为：

机器设备2500万元，厂房800万元，流动资产1500万元，土地使用权价值400万元，商标权100万元，负债2000万元。

单项资产净值＝2500+800+1500+400+100-2000＝3300（万元）

（2）采用收益法评估该企业价值。

收益法评估结果为3200万元。

（3）确定评估值。

评估人员对上述两种评估方法所得出的评估结果进行了综合分析，认为该企业由于经营管理，尤其是在产品销售网络方面存在一定的问题，故获利能力略低于行业平均水平。

单项资产评估加总的评估值中包含了100万元的经济性贬值因素，应从3300万元评估值中减去100万元，因此认为评估结果应为3200万元。

同时采用收益法和单项可确指资产评估值加总评估企业价值，一方面可以从企业重建成本和获利能力两个角度评估企业价值，并将两种评估结果互相验证；另一方面，加和法也为收益法评估结果的会计处理提供了条件。

v例某企业未来5年内的收益预计如下：

第一年120

第二年125

第三年128

第四年120

第五年130

利用以上资料，对企业整体资产进行评估。

解：

先求未来5年内收益的现值之和。

再求能带来等额现值的年金，折现率为10％，5年期年金现值系数为3.7908，则求得年金为：

A＝471.24÷3.7908＝124.31（万元）

最终评估企业整体资产价格为：

P=A/r=124.31÷10％＝1243.1（万元）

（二）割差法

商誉评估值＝_

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