长沙市场调研2.docx
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长沙市场调研2
人均居住面积
单位；平方米/人
年份
人均居住面积
1980
4.95
1992
7
11995
7.31
1997
8.15
1999
10.05
2001
10.95
2002
12
资料来源：
《长沙统计年鉴》
（三）城市规划对房地产发展的影响
从较长的时期来看，2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。
城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。
随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。
据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。
（四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升
从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。
2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。
外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。
随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现大幅攀升，市场竞争将更为激烈。
（五）投资存在风险产品决定胜负
长沙预售商品房批出量及成交量近几年增长迅速，2002年的增幅分别高达58.20%及42.28%，但每年的上市量均明显大于成交量，统计1999-2002年，全市商品房预售面积大于销售面积高达373.15万㎡，接近2002年全年的供应量，令到供求关系日趋紧张，市场供应压力及商品房的空置在逐年加大。
而另一方面长沙市期房的成交量占总成交量的比例则呈逐年上升的走势，进入2003年，1-6月份期房成交量占了总成交量的近80%，创历史高位。
以上数据显示，长沙商品房的空置量主要来源于旧有的产品，新产品的销售速度正在加快，2003年1-6月批准预售量较同期增长7%，综观这批新上市的楼盘，如南都、西街花园、亚华、香舍花都等，无论规模上、园林设计上、产品素质上均有较大幅度的提升，深受置业人士的追捧，销售情况乐观；由此可见，市场目前空置量主要集中在旧有的产品。
为消费者用心打造高素质的产品是开发商赢得市场的关键。
（六）价格走势平稳，消费日趋成熟
长沙房地产价格结构现状
长沙房地产市场目前高素质的住宅价格在￥3000元/㎡左右，而新兴住宅区域的价格在￥1500-2300元/㎡，经济适用房价格在1100-1300元/㎡，住宅市场总体价格的区间级差不大，与更为成熟的京、沪、穗等地的情况相比，长沙的住房价格结构呈现明显的扁平形态，部分产品的价格仍有上升的空间与可能。
长沙市商品房成交均价走势图
自1999年新的房改政策实施以来，长沙市的商品房成交均价走势平稳，并呈现稳中有升的趋势，其中产品不断地更新换代对市场的稳步发展起到积极作用，市场在经历了数年的发展后进入了较为平稳的成熟阶段，消费需求亦日渐成熟。
为迎合市场的需求变化，一些以市场为先导的发展商专门聘请国内、外著名的市场顾问公司、规划设计公司参与项目的打造与经营，新推出市场产品的综合质素正以惊人的速度跳升。
（六）二手商品房交投不旺，市场有待进一步激发
年份
二手成交面积（万㎡）
二手成交金额（亿元）
2000
51.8
6.44
2001
64.3
8.04
2002
66.5
9.09
2003（1-6月）
33.54
5.75
长沙市民目前的居住用房主要是房改房房及单位宿舍，多属早期住宅产品，普遍存在设计规划不合理、居住空间狭小、环境缺乏园林绿化等缺陷。
随着收入水平的不断提高，人们对居住条件的要求也随之提高，市场存在着巨大的二次置业需求。
进入2000年后，长沙的二手房成交量一直在60万㎡左右徘徊，其增幅远低于商品房成交量的增幅，说明长沙市以旧换新、以小换大、以二手房带动商品房市场的梯次消费的局面尚未形成，同时由于政策的支持力度不够，房改房上市受众多的条框限制，令到房改房上市操作困难，若二手房市场能够有效激发，相信会为长沙房地产持续稳定地发展增添新动力。
三、长沙房地产分析
（一）长沙楼盘横向分析
（二）长沙别墅横向分析
表1：
对比参数
项目名称
发展商
楼盘地点
配套设施
长沙芙蓉山庄
湖南长沙岳麓岳麓区银盆北路
电视、宽带网均有线入户，市政供水，双向电流供电
山水芙蓉国际新城
长沙嘉湘房地产开发公司
长沙市东郊--星沙开发区内
多功能会所、步行商业街、人工湖
长沙绿色和平别墅
湖南金霞开发建设总公司
湖南长沙开福开福区
防盗自动弹簧报警开发欧式门，白色塑钢双层中空隔音玻璃门窗，三相五线15千瓦-25千瓦大容量电池，宽带
荷塘月色
长沙市湘坤房地产开发有限公司
湖南长沙岳麓岳麓区望城县雷锋镇
红外监控、24小时保安；车库及停车坪，酒店会所，高尔夫练习场，泳池，爵士吧，茶艺厅，超市，台球室，会议厅，幼儿园
金鹰城·圣爵菲斯
湖南金鹰城置业有限公司
开福浏阳河大桥东金鹰影视文化城
蒙哥玛丽电梯，小区智能化安全系统，电视、电话、宽带网入户，管道石油液化气
骏豪花园
湖南骏豪置业有限公司
开福金鹰大厦北侧
家居防盗报警系统，保安巡更系统，紧急报警系统，红外线、玻璃碎片感应，可视对讲系统，宽带网络系统
绿色和平墅
湖南金霞开发建设总公司
开福开福区芙蓉北路
5000平方米的艺术主题花园，数字摄像监控系统，可视对讲门禁系统、电话及探测报警系统，私家车库
世纪春天花园
长沙金霞开发建设总公司长沙市宝利房地产开发公司
开福区金霞大道附近
豪华会所大堂，咖啡厅，园林网球场，健身房，英式桌球室，国际乒乓球场，多元智能儿童世界 五行广场中心花园，私家车库，健身房、餐饮、棋牌室、酒巴、儿童游乐场、超市
同升湖山庄
长沙亚兴置业发展有限公司
雨花长沙市洞井镇同升路
国际会所、同升湖国际实验学校、高尔夫球场，同升湖学校，幼儿园，商场，邮局，银行，医院
樱之谷
长沙市城市建设开发公司
天心体育新城白沙湾路
澳大利亚施普雷特遥控车库门停车场，有线电视、电话、宽带入户
悦禧国际山庄
长沙悦禧房地产开发有限公司
岳麓雷锋大道4.5公里处
望城试验小学、英才园，双语幼儿园，望城县一中，20万㎡9洞标准高尔夫.网球.篮球场等，交通银行.工行，五重保安系统
静园山庄
湖南省万城国际联合招商公司
岳麓区雷锋大道旁
在以上资料中缺少
表2：
对比参数
项目名称
占地面积（M2）
总建筑面积（M2）
绿化率（%）
容积率（%）
均价（元/M2）
长沙芙蓉山庄
79000
51000
80
0.6
2580
山水芙蓉国际新城
666600
50000
80
0.6
2698
长沙绿色和平别墅
79000
50000
43
0.6
1880
荷塘月色
239976
87880
0.428
2200
金鹰城·圣爵菲斯
225000
173000
68
0.78
2500
骏豪花园
866580
40000
68
0.40
4130
绿色和平墅
81992
50000
43
0.61
2200
世纪春天花园
53328
50000
45
0.8
同升湖山庄
368701
146598
76.80
0.40
4500
樱之谷
74323
44700
45.9
0.67
悦禧国际山庄
820000
320000
61.89
0.38
2100
静园山庄
92470
63000
0.6
2100
从上表数据比较可以看出
从右两表可以看出多数别墅楼盘占地面积主要集中在200000平方米以下，建筑面积主要集中在50000平方米，容积率幅度在0.4――0.6之间，大盘数量较少有金鹰城、骏景花园、长沙
绿色和平别墅。
从右表可知，长沙别墅销售均价集中在2000元/㎡～2500元/㎡，高价格别墅盘较少，如山水芙蓉国际新
城、金鹰城。
与上表1的涵盖内容有关。
概述：
长沙拥有别墅楼盘数量不少，但别墅的素质普遍不高，售价偏低。
这与当地地价不高有关。
长沙写字楼横向分析：
表3：
对比参数
项目名称
发展商
楼盘地点
配套设施
E时代电讯市场
长沙金海林置业有限公司
芙蓉北路558号小吴门
闭路电视、红外线监控系统，电梯有客梯5台、扶梯6台、货梯1台，附三层、附二层为超大型地下车库
第一大道
湖南百岁置业发展有限公司
五一西路2号
设置多功能大小会议室、商务洽谈室、金融中心、商务中心、法律中心、代理中心等办公、商务必需设施提供业主共享，四楼设置员工餐厅
都市先锋二期商住楼
湖南丽图房地产开发有限公司
湖南长沙芙蓉长沙市车站北路168号
双电源供电，品牌电梯，电视预埋入户，电话预埋入户，宽带网预埋入户，管网自压供水
湖南文化大厦
湖南保利南方房地产开发有限公司
湖南大剧院一楼大厅内左侧
9台高速日立电梯，千兆主干宽带计算机网络，百兆到户，自动化停车场管理系统
湖南亚大数码港
湖南亚大科技实业有限公司
长沙市五一中路68号
直饮水系统，双独立回路供电，红外线探头、24小时保安监控，共120个车位
建鸿达现代城
湖南建鸿达房地产开发有限公司
芙蓉路与展览馆路交汇处东北角
五星级酒店大堂，挑高5.2米，5台名品智能联动电梯，24小时运作，2000平方米共享商务会所，23个空中花园和近1000平方米的临街广场
蓝色地标
长沙华盛置业有限公司与长沙宇松实业有限公司
解放西路122号
咖啡厅、健身房、多功能会议厅，五台品牌电梯，电视监控、电子巡逻、等智能化系统，200个车位左右，顶层1200平米空中花园
顺天国际财富中心
湖南忆湘房地产开发有限公司
芙蓉中路368号
21台电梯，楼顶直升机坪，集商务办公，多功能国际会议中心，银行证券，精品购物，餐饮娱乐，休闲等商务配套为一体
天泽大厦
湖南洞庭房产
韶山路328号－A
4台奥的斯，双电源供电，配电子监控保安系统
维一星城
湖南维一实业开发有限公司
韶山北路39号
1200平方米的空中生态会所和７大异域主题花园
蔚蓝天空
长沙蔚都实业有限责任公司
马王堆路、东方新城北
99个停车位
从表1中可以看出：
在长沙写字楼市场中普遍的配套设施不足。
表4：
对比参数
项目名称
占地面积（M2）
总建筑面积（M2）
建筑结构
公共资源
均价（元/M2）
E时代电讯市场
5149
框架
公交路线112、9
4480
第一大道
4102
6368
框剪
正对芙蓉生态广场，350米视野无阻碍，公共路线6、12、115、11、9、101、202、立珊专线、317、407
4000
都市先锋二期商住楼
3990
框架
公交路线602、302、101、148，烈士公园，省委幼儿园
湖南文化大厦
3370
45786
框架
公交路线6、7、104、202、131、112、138、139、146、348、368，建设、交通、工商、招商银行等，湖南大剧院、湖南省图书馆、湖南省新华书店，华天、通程、湘泉大酒店等、湖南医科大学附属二医院等，长沙市12中、长沙市6中、大同、育英、地质中学等，友谊商店、阿波罗商业城、家润多超市
湖南亚大数码港
3323
框剪，框架
十多路公交车及专线大中巴停车站，3个敞开式空中花园，4个多功能国际会议室，商务中心，票务中心，旅游服务中心，银行、会所，两套空中别墅、酒楼、白领餐厅、健身房、洗衣中心
建鸿达现代城
4600
框剪
公交路线303、115、9、150等
蓝色地标
5502
35700
680平米休闲广场，东侧5000平米绿化广场，交通、招商、建设、农业银行，天心公园，公共路线138、202、201、314、143、368、11、301、2、112
2850
顺天国际财富中心
7916
76000
框架
临近芙蓉中路图书城，公交路线9、115、202、314、3、11、旅游2
4880
天泽大厦
3408
17331
框剪
公交路线7、6路等，花园，鸿园、天龙、华程、华天会所，育英、枫树山等小学，文化厅及广济桥幼儿园，五中、十一中、十五中、地质中学，广济桥、左家塘市场，建行、中行、招行、中信实业、农行
维一星城
31199
框剪
处于长沙五星级酒店会聚最多的商务一条街，公交路线6、7、9、101
蔚蓝天空
6076
公交路线143、142、158、122、603、802
从右两图可以看出长沙写字楼占
地面积主要集中在5000平方米
5500平方米之间。
超高层建筑不
多
如右图，写字楼普遍售价在4000元/㎡～5000元/㎡
综述：
长沙写字楼市场.
公寓横向分析
对比参数
项目名称
发展商
楼盘地点
配套设施
锦绣中环
湖南锦绣实业发展有限公司
芙蓉五一西路189号
游泳池、中西餐厅、休闲区
新华联家园
湖南新华联置业有限公司
长沙市芙蓉区车站北路319号
阿波罗商业广场
芯都·信息大厦
长沙康平房地产开发有限公司
长沙市芙蓉区八一路407号
大堂，速电梯，商务中心，会所,大型停车场
公园11号
湖南湘名园房地产开发有限公司
芙蓉区车站北路333号
几米空间
长沙申奥房地产开发有限公司
天心赤新路37号（与车站南路交界处）
酒店式物业管理，咖啡间，中西餐厅，健身房，卡拉OK，桑拿用房，五台高速电梯
阳光100国际新城
阳光100（湖南）置业发展有限责任公司聚焦新兴城
岳麓猴子石大桥西头北侧
明景公寓
芙蓉长沙市织机街47号
幼儿园、医务室、园林
富绿山庄
湖南省同发置业有限公司
长沙市天心区韶山路160号
银洲公寓
银洲股份有限公司
岳麓河西沿江大道荣银桥
颐美园
湖南富通实业股份有限公司
雨花区人民东路29号王公塘
兴汉大厦-蝶扇楼
湖南石力物业发展有限公司
开福蔡锷北路411号
新族公寓
湖南新族房地产开发有限公司
天心区解放四村363号
南沙公寓
长沙市兴安物业发展公司
天心白沙南路（劳动路与白沙路交汇处南侧）
佳逸豪园
中港合资鸿基房地产开发有限公司
天心区劳动西路233号
通发公寓
长沙通发房地产开发有限公司
雨花区人民东路440号
和府酒店公寓
湖南远洋置业股份有限公司
芙蓉区芙蓉中路218号
餐厅，洗衣房，商务中心，商务会所、24小时保安
山水芙蓉--国际新城
湖南永泰房地产开发有限公司
长沙经济技术开发区
多功能豪华会所，步行商业街，大型人口湖，中心广场，森林公园，超级市场
金色华庭
鸿程（湖南）置业发展有限公司
芙蓉区五一东路87号
提供家政服务，会所休闲设施
华盛家园
湖南华盛集团有限公司
雨花区韶山北路398号
自备幼儿园、商场可视对讲，有红外报警、瓦斯报警
万顺花园
万顺（湖南）置业发展有限公司
芙蓉长沙市建湘南路119号
阿波罗商业广场
家兴公寓
湖南新华联置业有限公司
天心区黄兴路旁的坡子街与樊西巷
阿波罗商业广场
鑫天佳园
长沙鸿达置业发展有限公司
雨花区劳动东路178号
巴黎香榭
湖南升阳房地产开发有限公司
雨花中路459号
室内四季温水游泳池、多功能视听会议室、健身房、儿童游戏室、台球室、咖啡吧、棋牌室、阅读室、韵律教室
对比参数
项目名称
占地面积（M2）
总建筑面积（M2）
绿化率（%）
容积率（%）
均价（元/M2）
芯都·信息大厦
2625.80
58496
37
公园11号
18009
10000
41
1.2
几米空间
2501
41000
阳光100国际新城
659569.62
1000000
40
1.5
明景公寓
5839.55
19106.84
34.6
2850
富绿山庄
60000
颐美园
19000
54000
49
2.78
2556
新族公寓
1985.77
35
1780
佳逸豪园
6600
40918
751
3080
通发公寓
8948
2928
和府酒店公寓
7992
20000
40
2.1
4700
山水芙蓉--国际新城
666670
70
1665
金色华庭
35599.50
3450
华盛家园
48000
120000
35
2.5
2500
万顺花园
26526
2940
巴黎香榭
12000
87000
3200
从右两图可以看出长沙公寓占地面积主要集中在10000平方米——20000平方米之间，建筑面积主要集中在30000平方米——60000平方米之间。
从右表中可以看出长沙公寓主要售价主要集中在2000元/㎡——3000元/㎡
天心区区域分析
从天心区区域房地产类别分类分析：
1、以下是天心区9个楼盘实例个案
项目名称
翡翠林居
楼盘地点
长沙市天心区新开铺路174号
占地面积
4221.96平米
建筑面积
116380平米
容积率
2．1
物业性质
商品房
总户数
808户
户型
四室二厅二卫
三室二厅二卫
面积
140.11㎡
137.85㎡
价格
住1488元/㎡起，均价1800元/㎡；商5488元/㎡起，均价5488元/㎡
销售情况
配套设施
煤气管道；电子对讲，24小时保安；地下停车场
外部环境
南郊公园、幼儿园、22中、生活超市、中心广场、建设
交通环境
公交路线:
4、104、122、134、603
装修标准
物业管理
湖南省天心润丰置业有限公司
开发商
湖南省天心润丰置业有限公司
项目名称
今利园
楼盘地点
长沙市天心区劳动东路550号
占地面积
20亩
建筑面积
35000平米
容积率
2．5
物业性质
商品房
总户数
270户
户型
三室二厅
四室二厅
复式
面积
125㎡
162.62㎡
149.73㎡
价格
1938元/㎡起，均价2280元/㎡；
销售情况
配套设施
日立牌高速电梯；电视、电话、宽带网均预留；管道煤气；市政供电和自备自动启动式发电机组；有线电视监控，保安24小时流动巡逻，电子对讲防盗门；车库、车位
外部环境
有花园、会所、幼儿园运动场
交通环境
公交路线:
8、135、138、105、103、601
装修标准
物业管理
保利
开发商
长沙土地服务中心
项目名称
万事佳景园
楼盘地点
长沙市天心区新开铺路178号
占地面积
33172.51㎡
建筑面积
96629㎡
容积率
2．7
物业性质
商品房
总户数
614户
户型
面积
价格
1680元/㎡起，均价1950元/
销售情况
配套设施
管道煤气入户；新型PVC，预留接口；每户均设IC磁卡电表；家庭安防报警系统；有独立车库和停车位
外部环境
中心花园、瀑布、小桥流水、棋牌室、老年人活动中心、儿童活动中心、赤岭小学、新开铺小学、幼儿园：
赤林路幼儿园、二十二中、菜场、超市、贺龙体育场、工行、建行
交通环境
公交路线:
112、134、104、4
装修标准
物业管理
华昌物业管理公司
开发商
长沙华昌房地产开发公司
项目名称
鸿信大厦
楼盘地点
长沙市西湖路南门口
占地面积
8.7亩
建筑面积
41200平方米（其中住宅面积27000平方米）
绿化率
25%
物业性质
商住
总户数
户型
复式楼
二室二厅一卫
三室二厅二卫
面积
179.26M2
79.2M2
123.9M2
看阁峙岳麓听涛声入梦
价格
均价2700元/平方米
案例简析
打造商业旺铺铸就商业迹
看阁峙岳麓听涛声入梦
销售情况
配套设施
可视对讲；工作电视监控；工作智能停车；工作有线电视；宽带网预埋到户；工作液化气管道煤气入户
外部环境
交通环境
装修标准
物业管理
开发商
湖南鸿信置业有限公司
项目名称
曼哈顿新贵
楼盘地点
建湘路（天心区）
占地面积
6.36亩
建筑面积
35000平方米
容积率
7.73
物业性质
综合房
总户数
204户
户型
面积
价格
起价3300元/㎡
销售情况
配套设施
煤气入户，双水源供水,双电源供电,全智能化安全系统
外部环境
家乐福，中行、中信银行、建行
交通环境
公交线路6、9、115、109、111、116、117、118、401
装修标准
物业管理
望开物业
开发商
鸿升置业有限公司
项目名称
梦泽园
楼盘地点
长沙市车站北路289号
占地面积
160亩
建筑面积
18万平方米
物业性质
住宅小区
容积率
1.7
绿化率
48%
户型
四室二厅二卫
二室二厅二卫
三室二厅二卫
面积
153.98㎡
119㎡
151.73㎡
价格
办公用房起价3500元/㎡,办公用房均价8000元/㎡,商业用房均价3800元/㎡,商业用房起价6000元/㎡,住宅起价2380元/㎡,住宅均价3500元/㎡
销售情况
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