寿光市城区及建制镇驻地国有土地基准地价应用技术手册.docx
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寿光市城区及建制镇驻地国有土地基准地价应用技术手册
寿光市城区及建制镇驻地国有土地基准地价应用技术手册
寿光市自然资源和规划局
二〇二〇年五月
第一章城区基准地价更新结果
一、城区基准地价更新范围
根据《寿光市土地利用总体规划》（2006-2020）和《寿光市城市总体规划（2015-2030年）》（2018年修订）、寿光市土地利用现状图、寿光市控制性详细规划图、2018年遥感影像图，同时结合寿光市土地利用实际及未来城市发展供地方向划定。
本轮基准地价范围具体：
北至北外环（二号路）以北300米，经吕家、西陈到达羊临公路（羊临公路往西300米），经古城街道、经济开发区，再向南至北三环（安顺街）；南至南外环路以南500米；西至大西环（益寿新河）；东至永丰路，更新范围总面积257.78平方公里。
二、城区土地级别范围及面积汇总
表1-1寿光市城区土地级别面积汇总表
用途
级别
一
二
三
四
五
总计
商服用地
面积（Km2）
8.94
13.98
39.17
63.70
132.0
257.78
比例（%）
3.47%
5.42%
15.19%
24.71%
51.20%
100%
住宅用地
面积（Km2）
29.55
34.00
45.68
82.87
65.68
257.78
比例（%）
11.46%
13.19%
17.72%
32.15%
25.48%
100%
工矿仓储用地
面积（Km2）
20.26
39.01
75.23
60.03
控I：
6.60
257.78
比例（%）
7.86%
15.13%
29.18%
23.29%
控Ⅱ：
56.65
100%
公共管理与公共服务用地中二级类分为两个类别，其中机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地为一类参照住宅用地级别，公用设施用地、公园与绿地为二类参照工矿仓储用地级别。
表1-2寿光市城区商服用地级别范围表
级别
2019年级别范围
一
北至健康街，西至晨鸣路，南至建新街，东至东升路。
二
两个区域：
区域I：
北至文圣街，西至兴隆路，南至南至农圣街，东至金海路；
区域Ⅱ：
北至洛兴街，西至企业家总部，南至第二中学、翡翠华府、富士街，东至洛兴社区。
三
北至元丰街以北500米、文圣街、金光东街，西至黄海路，南至圣阳街，东至永乐路。
四
北至北环路，西至西环路，南至南到富士街以南600米。
五
在四级地以外定级范围以内的区域
表1-3寿光市城区住宅用地级别范围说明表
级别
2019年级别范围
一
北至文圣街，西至渤海路，南至农圣街，东至豪源路。
二
双北至元丰街，西至静山路，南至农圣街、圣阳路、马疃，东至永富路。
三
北至安前街，西至黄海路，南至南环路，东至永泰路、东外环。
四
北至安前街，西至西环路，南至南环路，东至永宁路。
五
在四级地以外定级范围以内的区域
表1-4寿光市城区工矿仓储用地级别范围表
级别
2019年级别范围
工业控制区I
中心城区，西至晨鸣路，北至健康街，东至幸福路，南至建新街。
工业控制区II
曹沙路以北，农产品物流园以南，黄海路以东，永乐路以西去除工业控制区1以外的区域。
一
三个片区，西部片区主要分布在晨鸣工业园区，由圣城西街-菜都路-农圣街-文昌路组成的围合区域；北部片区主要分布在益羊铁路以东经济开发区范围内，由益羊铁路-文圣街-特钢路-洛前街组成的围合区域；东部片区主要分布在洛城，北至文圣东街，东至永和路，南至富士街以南，西至永乐路。
二
分布在控制区和一级地范围以外的区域，四个片区。
西部片区西起西环路，北到北外环，南到农圣街以南。
东部片区是北到文圣街以北500米，南到潍高路，西到东外环路，东到永和路。
北部片区北至范围边界，东至兴尚路，南至安阳街以南，西至幸福路。
南部片区：
北至圣阳路，西至渤海路，南至北大科技园，东至东升路。
三
西边界、北边界和东边界均到评价区范围，南到南环路。
四
在三级地以外定级范围以内的区域
三、城区基准地价内涵
寿光市城区基准地价内涵如下：
1、基准日：
2019年1月1日。
2、土地权利状况：
完整的国有土地使用权。
3、土地使用年期
指各类用地国家法定最高使用年期，即商服用地40年，住宅用地70年，工矿仓储用地50年，公共管理与公共服务用地50年。
4、标准容积率
商服用地1.6，住宅用地1.9，工矿仓储用地1.0，公共管理与公共服务用地一类1.5，公共管理与公共服务用地二类1.0。
5、土地开发程度
商服用地、住宅用地和公共管理与公共服务用地一类：
一、二级地“七通一平”（包括通路、通水、排水、通电、通暖、通气、通讯和土地平整），三、四、五级地“五通一平”（包括通路、通水、排水、通电、通讯和土地平整）；
工矿仓储用地和公共管理与公共服务用地二类：
控制区一、控制区二“七通一平”（包括通路、通水、排水、通电、通暖、通气、通讯和土地平整），一、二、三、四级地“五通一平”（包括通路、通水、排水、通电、通讯和土地平整）。
6、土地还原利率
商服用地7%，住宅用地和公共管理与公共服务用地一类6%，工矿仓储用地和公共管理与公共服务用地二类5.5%。
7、公共管理与公共服务用地一类包括机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地；公共管理与公共服务用地二类包括公用设施用地、公园与绿地。
四、城区基准地价
表1-5寿光市城区土地级别基准地价表
土地级别
商服用地
住宅用地
工矿仓储用地
公共管理与公共服务用地一类
公共管理与公共服务用地二类
元/m2
元/亩
元/m2
元/亩
元/m2
元/亩
元/m2
元/亩
元/m2
元/亩
一
2670
178
2790
186
498
33.2
1450
96.67
507
33.8
二
2070
138
2190
146
460
30.67
1042
69.47
475
31.67
三
1575
105
1740
116
425
28.33
820
54.67
440
29.33
四
1095
73
1200
80
390
26
582
38.8
375
25
五
765
51
810
54
——
——
440
29.33
——
——
控I
——
——
——
——
655
43.67
——
——
622
41.47
控II
——
——
——
——
538
35.87
——
——
520
34.67
五、城区基准地价修正体系
基准地价修正法是在确定分类基准地价的基础上，经过各种微观因素修正来测得具体地块的地价。
基准地价修正法的原理可以用以下公式表示：
宗地地价＝级别基准地价×[1±区域因素修正系数±个别因素修正系数]×其他因素修正系数
根据以上原理，利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日的价格。
（一）期日修正
评估宗地的基准日期与基准地价的基准日期不一致时，需根据政府公布的地价指数或当地土地市场的变化程度进行期日修正。
（二）容积率修正
表1-6商服用地地面价容积率修正系数
容积率
≤0.7
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
修正系数
0.81
0.83
0.85
0.88
0.9
0.93
0.96
容积率
1.6
1.7
1.8
1.9
2
2.1
2.2
修正系数
1
1.03
1.05
1.08
1.1
1.11
1.14
容积率
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
修正系数
1.15
1.16
1.18
1.19
1.22
1.23
1.25
容积率
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
修正系数
1.28
1.3
1.33
1.35
1.37
1.39
1.41
容积率
3.7
3.8
3.9
4
4.1
4.2
4.3
修正系数
1.43
1.45
1.47
1.49
1.52
1.54
1.56
容积率
4.4
≥4.5
修正系数
1.59
1.61
表1-7住宅用地地面价容积率修正系数
容积率
≤1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
修正系数
0.84
0.85
0.87
0.88
0.9
0.92
0.93
容积率
1.7
1.8
1.9
2
2.1
2.2
2.3
修正系数
0.96
0.98
1
1.03
1.05
1.08
1.1
容积率
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
3
修正系数
1.12
1.15
1.16
1.18
1.19
1.2
1.22
容积率
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
修正系数
1.23
1.25
1.27
1.28
1.3
1.32
1.33
容积率
3.8
3.9
4
4.1
4.2
4.3
≥4.5
修正系数
1.35
1.37
1.39
1.41
1.43
1.45
1.47
表1-8公共管理与公共服务用地一类地面价容积率修正系数
容积率
≤1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
修正系数
0.9
0.92
0.93
0.95
0.97
1
1.03
容积率
1.7
1.8
1.9
2
2.1
2.2
2.3
修正系数
1.05
1.08
1.1
1.11
1.12
1.14
1.15
容积率
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
≥3
修正系数
1.16
1.18
1.19
1.2
1.22
1.23
1.25
表1-9商服用地楼面价容积率修正系数
容积率
≤0.7
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
修正系数
1.85
1.33
1.24
1.17
1.11
1.06
1.02
容积率
1.6
1.7
1.8
1.9
2
2.1
2.2
修正系数
1
0.97
0.93
0.91
0.88
0.85
0.83
容积率
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
修正系数
0.8
0.77
0.76
0.73
0.72
0.7
0.69
容积率
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
修正系数
0.68
0.67
0.67
0.65
0.64
0.64
0.63
容积率
3.7
3.8
3.9
4
4.1
4.2
4.3
修正系数
0.62
0.61
0.6
0.6
0.59
0.59
0.58
容积率
4.4
≥4.5
修正系数
0.58
0.57
表1-10住宅用地楼面价容积率修正系数
容积率
≤1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
修正系数
1.6
1.47
1.38
1.29
1.22
1.17
1.1
容积率
1.7
1.8
1.9
2
2.1
2.2
2.3
修正系数
1.07
1.03
1
0.98
0.95
0.93
0.91
容积率
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
3
修正系数
0.89
0.87
0.85
0.83
0.81
0.79
0.77
容积率
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
修正系数
0.75
0.74
0.73
0.72
0.71
0.7
0.68
容积率
3.8
3.9
4
4.1
4.2
4.3
≥4.5
修正系数
0.68
0.67
0.66
0.65
0.65
0.64
0.62
表1-11公共管理与公共服务用地一类楼面价容积率修正系数
容积率
≤1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
修正系数
1.35
1.25
1.16
1.1
1.04
1
0.97
容积率
1.7
1.8
1.9
2
2.1
2.2
2.3
修正系数
0.93
0.9
0.87
0.83
0.8
0.78
0.75
容积率
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
≥3
修正系数
0.73
0.71
0.69
0.67
0.65
0.64
0.63
（三）使用年期修正
土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。
土地使用年限的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。
如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。
因此，通过使用年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
其修正系数可根据下列公式计算。
K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]
式中：
r--土地还原利率
m--宗地的实际使用年期
n--基准地价的设定年期
（四）土地开发程度修正
表1-12土地开发费用表
通平项目
通路
通电
供水
排水
土地开发费（元/m2）
30
20
20
15
通平项目
通讯
供暖
供气
场地平整
土地开发费（元/m2）
20
30
30
15
（五）土地用途修正
土地用途界定是估价中的核心问题之一，由于土地用途的差异，地价差别很大。
本次基准地价更新中，根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）将土地用途划分为以下几类：
商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地。
基准地价应用时，考虑到不同用途土地的收益能力，确定评估参考基准地价体系，并进行相应的用途修正。
1、综合用地：
综合用地评估，应按各用途分别进行评估，再加权求和得出综合用地的土地价格。
在实际操作中面积难以分清的，以住宅为主的综合用地参照住宅用地基准地价评估再适当进行用途修正；以商业为主的综合用地参照商服用地基准地价评估再适当进行用途修正。
2、其他用途：
在具体的宗地评估过程中，考虑到不同用途土地的收益能力的差异，其他用途的土地评估要进行适当的用途修正，具体参照下表，凡表中未列举的土地用途类型，均不作用途修正。
表1-13寿光市城区地价用途修正系数表
一级类
二级类
含义
参照用途标准
特殊
用地
指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬、风景名胜等的土地。
军事设施用地
指直接用于军事目的的设施用地。
公共管理与公共服务用地一类1.0
监教场所用地
指用于监狱、看守所、劳改场、戒毒所等的建筑用地。
公共管理与公共服务用地一类0.7
宗教用地
指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。
公共管理与公共服务用地一类0.7
殡葬用地
指陵园、墓地、殡葬场所用地。
公共管理与公共服务用地一类1.2
风景名胜设施用地
指风景名胜景点（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址、自然保护区、森林公园、地质公园、湿地公园等）的管理机构，以及旅游服务设施的建筑用地。
景区内的其它用地按现状归入相应地类。
公共管理与公共服务用地一类1.0
交通运输用地
指用于运输通行的地面线路、场站等的土地。
包括民用机场、汽车客货运场站、港口、码头、地面运输管道和各种道路以及轨道交通用地。
铁路用地
指用于铁道线路及场站的用地。
包括征地范围内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地。
工矿仓储用地1.0
火车站用地
商服用地1.2
公路用地
指用于国道、省道、县道和乡道的用地。
包括征地范围内的路堤、路堑、道沟、桥梁、汽车停靠站、林木及直接为其服务的附属用地。
工矿仓储用地1.0
包括汽车站、高速公路服务区内商场、酒店、加油站、旅馆等配套服务设施用地
商服用地1.2
城镇村道路用地
指城镇、村庄范围内公用道路及行道树用地，包括快速路、主干路、次干路、支路、专用人行道和非机动车道，及其交叉口等。
工矿仓储用地1.0
交通服务场站用地
指城镇、村庄范围内交通服务设施用地，包括公交枢纽及其附属设施用地、公路长途客运站、公共交通场站、公共停车场（含设有充电桩的停车场）、停车楼、教练场等用地，不包括交通指挥中心、交通队用地。
公路长途客运站
商服用地1.0
公交枢纽及其附属设施、公共交通场站、教练场
工矿仓储用地1.0
经营性社会停车场、停车楼
公共管理与公共服务用地一类1.0
机场用地
指用于民用机场、军民合用机场的用地。
工矿仓储用地1.0
指用于民用机构内商场、宾馆、酒店等配套服务设施用地
商服用地1.2
港口码头用地
指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工程、工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分。
工矿仓储用地1.2
管道运输用地
指用于运输煤炭、矿石、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地。
工矿仓储用地1.0
地下空间权
商服用地地下空间权
地下一层使用权价格参照地上基准地价的30%；
地下二层及以下参照地下一层价格的50%。
其他用地（包含住宅用地）地下空间权
地下一层使用权价格参照地上同类用途基准地价的20%；
地下二层及以下参照地下一层价格的50%。
（六）宗地级别的界定及修正
1、级别边缘的宗地评估：
适当进行加（减）价修正。
其中，靠近低级别的应减价修正，减价修正系数不得大于10%；靠近高级别的应加价修正，加价修正系数不得大于10%。
比如以道路划定级别边界的，道路低级别一侧的宗地在评估时，可以做适当加价修正，而道路的高级别一侧的宗地在评估时，适当做减价修正。
2、评价区范围外宗地评估参照末级地及修正体系评估，并根据市场情况适当进行区位减价修正。
（七）基准地价修正系数表及指标说明表
公共管理与公共服务用地二类基准地价修正系数表及指标说明表参照工矿仓储用地。
表1-14寿光市城区商服用地基准地价修正系数表（%）
影响因素
一级地
二级地
三级地
优
较优
一般
较劣
劣
优
较优
一般
较劣
劣
优
较优
一般
较劣
劣
距市级商服中心距离
2.25
1.13
0
-1.35
-2.7
2.55
1.28
0
-1.28
-2.55
2.25
1.13
0
-1.13
-2.25
商服中心集聚规模
1.8
0.9
0
-1.08
-2.16
2.04
1.02
0
-1.02
-2.04
1.8
0.9
0
-0.9
-1.8
经营类别
1.5
0.75
0
-0.9
-1.8
1.7
0.85
0
-0.85
-1.7
1.5
0.75
0
-0.75
-1.5
区域道路类型
1.35
0.68
0
-0.81
-1.62
1.53
0.77
0
-0.77
-1.53
1.35
0.68
0
-0.68
-1.35
区域环境质量
1.05
0.53
0
-0.63
-1.26
1.19
0.6
0
-0.6
-1.19
1.05
0.53
0
-0.53
-1.05
区域人口密度
1.2
0.6
0
-0.72
-1.44
1.36
0.68
0
-0.68
-1.36
1.2
0.6
0
-0.6
-1.2
区域设施配套程度
0.9
0.45
0
-0.54
-1.08
1.02
0.51
0
-0.51
-1.02
0.9
0.45
0
-0.45
-0.9
周围用地类型
0.9
0.45
0
-0.54
-1.08
1.02
0.51
0
-0.51
-1.02
0.9
0.45
0
-0.45
-0.9
公交线路数
0.75
0.38
0
-0.45
-0.9
0.85
0.43
0
-0.43
-0.85
0.75
0.38
0
-0.38
-0.75
距最近公交站点距离
0.75
0.38
0
-0.45
-0.9
0.85
0.43
0
-0.43
-0.85
0.75
0.38
0
-0.38
-0.75
临街形式
0.75
0.38
0
-0.45
-0.9
0.85
0.43
0
-0.43
-0.85
0.75
0.38
0
-0.38
-0.75
宗地宽深比
0.6
0.3
0
-0.36
-0.72
0.68
0.34
0
-0.34
-0.68
0.6
0.3
0
-0.3
-0.6
对外交通便利度
0.6
0.3
0
-0.36
-0.72
0.68
0.34
0
-0.34
-0.68
0.6
0.3
0
-0.3
-0.6
宗地面积与形状
0.6
0.3
0
-0.36
-0.72
0.68
0.34
0
-0.34
-0.68
0.6
0.3
0
-0.3
-0.6
表1-15寿光市城区商服用地基准地价修正系数表（%）
影响因素
四级地
五级地
优
较优
一般
较劣
劣
优
较优
一般
较劣
劣
距最近商服中心距离
2.08
1.04
0
-0.96
-1.92
2.88
1.44
0
-0.88
-1.76
商服中心集聚规模
1.82
0.91
0
-0.84
-1.68
2.52
1.26
0
-0.77
-1.54
经营类别
1.56
0.78
0
-0.72
-1.44
2.16
1.08
0
-0.66
-1.32
区域道路类型
1.3
0.65
0
-0.6
-1.2
1.8
0.9
0
-0.55
-1.1
区域人口密度
1.3
0.65
0
-0.6
-1.2
1.8
0.9
0
-0.55
-1.1
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