连云港市灌云县房地产项目投资调研报告.docx

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连云港市灌云县房地产项目投资调研报告

集团档案编码：

[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]

连云港市灌云县房地产项目投资调研报告

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第一部分灌云县外部环境

一、地理位置

灌云县位于江苏省东北部。

东部濒临黄海；西部与宿迁市沭阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。

灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。

总面积1840平方公里，其中：

耕地面积154万亩。

下辖8个镇、12个乡，省属3个农盐场、县属6个农林场圃。

全县共有318个行政村，总人口105万。

江苏各主要城市分布图

二、行政区划

灌云县现辖区8个镇，12个乡。

附图：

三、交通情况：

1、灌云县交通运输具有临港、沿线、多路、近场的特点，交通便利且组合条件好，形成了较为完备的水运、铁路、公路、航空“四通汇流”的主体交通体系。

①临港?

。

灌云县东临黄海，县城距离江苏省唯一的大型海港连云港港口只有70公里，乘车只需40分钟。

境内的燕尾港港口现有5000吨码头一座，可建设万吨码头，港口吞吐量可达600万吨以上。

除了海港外，还有与大运河相连的盐河及善后河、五灌河等内河，内河航运非常便利。

②沿线。

灌云县地处亚欧大陆桥东桥头堡连云港的南大门，县城距陇海铁路只有30公里，从县城驱车至连云港火车站只需30分钟，通过陇海铁路可连接亚欧，南北与津浦、京广、焦枝、宝成、京九等铁路相连。

③多路。

灌云县境内有宁连、汾灌、沿海三条高速公路；近60公里的204国道贯穿灌云县南北；近70公里的324省道横穿全县东西，还有236、242（在建）穿境而过；1000多公里水泥路已伸入乡村，集高速、国省、县乡村道路为一体的快捷交通网络已初具规模。

④近场。

白塔埠机场属全国54座4D级机场之一，离县城50公里，每个星期有24个航班飞往北京、广州、上海、温州、厦门等城市。

2、但是就目前而言，灌云至连云港、灌云至燕尾港还是不是非常的方便的，其独特的区位优势，还是给灌云的未来发展带来有利的一面。

连云港经济开发区距离各港口、机场的分布图

3、交通直达情况：

灌云经过高速直达连云港港口约30分钟（65公里）；灌云县城驱车至燕尾港约为30分钟（55公里）。

第二部分灌云县内部环境

一、面积与人口

1、地域面积

灌云县总面积1840平方公里，其中：

耕地面积154万亩。

下辖8个镇、12个乡，省属3个农盐场、县属6个农林场圃。

2、人口现状

全县共有318个行政村，总人口105万。

表1：

灌云县历年人口变化情况

年份

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

全县年末总人口（万人）

107.23

107.25

105.05

107.5

109.10

县城年末总人口（万人）

　43.45

44.27

40.53

44.77

45.71

农业人口（万人）

63.79

62.98

64.52

62.72

63.39

从以上数据来看，我们不难发现灌云目前的人口结构特点：

非农业人口比例还较高城区的中心辐射能力尚可，县城人口增长潜力较大。

3、简要分析

灌云目前的经济发展水平处于起步阶段，如果灌云能利用自身在连云港和燕尾港的区位优势，调整自身的产业结构，结合目前的经济形势，灌云的发展将有一番作为。

人口增长率不大，对于房地产的开发是一个劣势。

但是在06年，有一个乡镇并入连云港市，因此数据有一定的局限性。

第三部分城市投资环境分析

一、宏观经济发展状况

1、城市总体经济情况

江苏省是省定经济薄弱县、省财政转移支付县，但是目前随着灌云的整体规划的出台，以及大力发展经济能力，灌云县整体得到了发展。

2006年以来，县委、县政府进一步明确山水城市的县城定位、西城东港发展格局、“一城一港三区”的生产力布局。

一城即县城，一港即燕尾港，三区就是灌云经济技术开发区、临港产业区、大伊山旅游经济区。

目前，城市规划、县城建设、环境整治三项工程全面推进，城市品位得到不断提升。

大力提升老城区。

一是实施净化工程，深入开展卫生环境治理，去年，仅县城就清理垃圾1万余吨，新增隔离护栏1.9万平方米；规范机动三轮车营运，县城营运机动三轮车问题得到了有效解决，由4100多辆迫降到150辆，城乡卫生环境明显提升，城乡交通秩序明显改观。

二是实施绿化工程，推进大树进城，到目前，已投入720万元，移进城大树6700余棵。

三是实施亮化工程，胜利路、伊山路等主干道两侧的楼体全部安装了轮廓灯，所有的店牌正在安装亮化设施，亮化面积达26万平方米。

四是实施美化工程，以大整治为抓手，重点对沿街、沿路、沿河的违章建筑进行集中拆除，拆除违章设置物1.4万个，拆除违章建筑5.89万平方米，实现拆迁工作零补偿、零上访；以城区河道打造为重点，投入150万元对山前河进行清淤，并进行景观设计和打造。

2、历年GDP增长情况

表3、灌云县历年GDP增长情况统计

年份

2005年

2006年

2007年

GDP总量（亿元）

46.42

55.93

69.98

增幅

17%

17%

人均GDP（元）

12368

5263

6462

增幅

18.7%

18.7%

2006年，四县共实现生产总值289.51亿元，增长17.3%，比2005年提高了3.0个百分点，比全市经济增速高2.2个百分点。

其中，赣榆、东海、灌云、灌南分别实现生产总值91.82亿元、92.73亿元、55.93亿元、49.03亿元，在苏北24县中分别居第13位、第11位、第20位、第22位，赣榆、东海位次与2005年相同，灌云、灌南前移1位；同比分别增长17.4%、17.4%、17.0%、17.5%，比2005年提高了3.2个、2.7个、3.6个、3.0个百分点。

我们从以上统计数据可以看出：

1）、灌云的经济基础比较薄弱，经济总量在连云港处于下游水平。

2）、近几年来灌云的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。

3）、灌云的人均GDP比较低，灌云的经济水平较低。

随着灌云的城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们判断灌云的经济将在今后几年有较大的发展。

根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为：

表:

人均GDP与房地产市场发育状况的关系表

人均GDP

800—1300美元

1300—8000美元

8000—13000美元

13000美元以上

阶段

住房起步阶段

快速上升阶段

平稳上升阶段

下降阶段

根据以上的标准判断，灌云当前人均GDP水平下，房地产处于住房起步阶段。

3、灌云产业结构情况

1）、现状

从总体三产结构来看，灌云的2006年的三产结构比例：

32.7：

38：

29.3；灌云的2007年的三产结构比例接近28.9：

42.9：

28.5，说明灌云的第二产业比重有了长足的发展，而第三产业发展有所倒退。

2）、展望

从灌云县政府制定的产业发展规划来看，未来灌云将大力引进外资发展旅游服务业，在保持第二产业的持续发展基础上促进第三产业的发展作为拉动地方经济增长、实现城镇化的战略选择。

4、灌云民营经济发展状况

07年，灌云县经济迅速发展，城市民营经济贡献巨大。

据统计，全年完成民营经济增加值35.14亿元，增幅25.5%；私营个体经济新增注册资本达9.7亿元；新增私营企业数469户；新增个体经营户数4500户。

-----出自江苏省政府网站

（目前灌云07年民营注册企业（包括经招商）约为220家，规模类企业400多家，接近500家（含招商）。

----引自工商银行业务科副科长的访谈）

5、灌云的企业发展情况

1）外资引进成果

进一步完善招商引资优惠政策，落实招商引资及新上工业项目责任制，在县乡机关继续推行“三三制”招商，组团参加农洽会等重大招商节会，组织日本、荷兰、美国、香港、北京、上海、浙江等国家和地区的大企业、大集团来灌云县考察投资，招商引资工作取得明显成效。

全年引进内联资金39.67亿元，增长32.7%；实际利用外资达到10635万美元，增长308.6%。

2）投资环境

政府为了增加办事效率，节省投资企业的时间，把工商、税收、安监、土地交易、电信等等集中在一起，成立政府服务中心。

但是，就灌云的公务员的个人素质而言，办事效率较低，有待进一步提高。

治安情况较好，交通管理较严格。

但是建筑环境一般，当地的建筑企业有地方垄断。

二、灌云居民生活水平

1、灌云居民生活水平概述

根据统计数据结合实地考察情况，我们认为：

1）灌云全县范围内居民平均收入处于江苏所有区县中的低水平，总体而言并不富裕。

2）灌云县城镇平均收入水平大大高于农村水平，政府机关、事业单位、乡村教师、私营服务业、商贸业使当地已经形成了很大一部分中及中等以上收入群体。

3）灌云居民居住水平从量上来看处于一个教低的水平，住宅产品同质化严重，居住质量有待提高。

2、灌云居民收入情况

表：

灌云居民收入统计表

年份

2005年

2006年

2007年

城镇居民人均可支配收入（元）

5816

6535

7408

增幅

n/a

11.00%

13.40%

在岗职工平均工资（元）

9911

13799

17329

增幅

n/a

39.22%

25.58%

农民人均纯收入（元）

3582

3940

4447

增幅

9.99%

12.87%

数据来源——《灌云统计年鉴》、灌云县统计局提供材料

我们以上述的统计资料结合我们实地考察结果来看，灌云的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅较快，表明灌云总体的购买能力不足。

虽然灌云人均可支配收入水平不高且增长幅度小于GDP增幅水平（目前大多数城市存在的现象），但结合灌云的《单位从业人员和劳动报酬情况》来看，灌云存在着一定数量的中等及中等以上收入阶层。

3、城乡居民储蓄存款水平

灌云居民储蓄存款总体还是呈上升的趋势，增幅有所上升。

由此可见近年随着灌云经济的不断发展和人民生活水平的提高。

但是人均居民储蓄余额在全省还是处于低水平。

4、灌云居民住房水平

表：

居民住房水平统计

年份

2005年

2006年

2007年

农村居民平均每人居住面积（平方米）

24.83

25.06

25.55

城镇居民平均每人居住面积（平方米）

32.81

33.01

33-35*

数据来源——《灌云统计年鉴》

*注：

07年无法查证，根据增长率，预计为33～35.

由此看见，居民人均住宅面积增长幅度不大。

我们在实际考察中也发现灌云县城目前已经建成的多层公寓社区已经形成一定的规模，主流房型面积集中在80～100平方米左右，高端产品比较稀缺，客观体现灌云大部分居民购买力的现状。

住房条件质的提高还需要时间。

三、城市规划及重大市政建设状况

1、灌云的总体规划（2006年-2010年）

1）、城市布局

2006年以来，县委、县政府进一步明确山水城市的县城定位、西城东港发展格局、“一城一港三区”的生产力布局。

一城即县城，一港即燕尾港，三区就是灌云经济技术开发区、临港产业区、大伊山旅游经济区。

目前，城市规划、县城建设、环境整治三项工程全面推进，城市品位得到不断提升。

大力提升老城区。

一是实施净化工程，深入开展卫生环境治理，去年，仅县城就清理垃圾1万余吨，新增隔离护栏1.9万平方米；规范机动三轮车营运，县城营运机动三轮车问题得到了有效解决，由4100多辆迫降到150辆，城乡卫生环境明显提升，城乡交通秩序明显改观。

二是实施绿化工程，推进大树进城，到目前，已投入720万元，移进城大树6700余棵。

三是实施亮化工程，胜利路、伊山路等主干道两侧的楼体全部安装了轮廓灯，所有的店牌正在安装亮化设施，亮化面积达26万平方米。

四是实施美化工程，以大整治为抓手，重点对沿街、沿路、沿河的违章建筑进行集中拆除，拆除违章设置物1.4万个，拆除违章建筑5.89万平方米，实现拆迁工作零补偿、零上访；以城区河道打造为重点，投入150万元对山前河进行清淤，并进行景观设计和打造。

倾力打造新城区。

以大规划为龙头，以大建设为重点，突出抓好新区建设。

新城背靠大伊山,面向产业园,左手牵着老城区,右手握着快车道,区位优越。

我们邀请深圳市城市规划院对县域进行重新的设计规划，形成了新城、老城、大伊山、居住配套区、工业区等五大功能区的新城规划，引领并加快了新城区开发步伐。

去年开工建设城建重点工程103项，到今年10月份，3万平方米的新行政中心、4万平方米的四星级会议中心等重点工程将竣工使用。

目前，江山花园、馨福嘉缘项目已进入主体施工阶段，县法院、广电局办公楼正按序时推进。

与此同时，按照“彰显个性、展示形象”的要求，我们打通人民西路、西苑路，拓宽324省道，修建西环路等8条道路，进一步拉开新城框架，同时着力打造县城三大出入口，形成西苑南路、树云中沟两大城市景观轴，居住、办公、商业三大功能区，山前河、小鸭河、三里沟、树云中沟四条绿廊，方徐、郑庄、陆庄、山前四大居住片区。

通过大手笔的规划和建设，努力把新城建设成为山在城中、城在水中、人在绿中、绿在水中的山水城相拥相伴的，具有现代品位、人文内涵、山水特色、苏北知名的旅游生态城市。

----出自灌云商务网

总体看来，灌云县政府对于灌云的建设确实花了不少力气，但是对于灌云的开发，灌云的规划目标，尚需时间进行。

2）、土地规模

2007年土地出让规模是前两年总和的两倍，达到2300多公顷，07年全年出让地块35块。

预计2008年11块，由于土地指标的限制，将来土地供应量有一点下降。

四、城市投资环境优劣势分析

1、投资优势

1）、区位优势

港口是灌云县招商引资的宝贵资源，是灌云县最具特色的优势所在。

围绕省委省政府提出的加快规划建设沿东陇海线产业带和沿海海洋经济带战略部署，连云港市提出了按照突出主港、群港联动的“一体两翼”布局，加快昂起连云港港口龙头，充分释放燕尾港等港口潜能。

灌云县交通运输具有临港、沿线、多路、近场的特点，交通便利且组合条件好，形成了较为完备的水运、铁路、公路、航空“四通汇流”的主体交通体系。

2）、自然环境优势

灌云县地处沂、沭、泗下游，濒临黄海，淡水资源丰富，环境容量大，是发展化工等三类工业的理想之地。

（1）、紧临新沂河尾水通道。

新沂河尾水通道是经省发改委立项批准、省政府决定实施的污水排海工程，主要排放山东、徐州等地工业、生活污水，新沂河尾水通道在我县境内长达70公里，工业废水可集中处理达标后直接排入，具有得天独厚的环保优势，是水污染相对较重的大中型化工、医药等在其它地区因受环保条件限制而不能上马或者必须搬迁的项目最适宜、最理想的选择。

（2）、投资成本低。

灌云县临港产业区设有集中式污水处理厂，入区项目污水治理达接管标准后即可进入污水处理厂，污染治理投资可大幅降低。

（3）、淡水资源丰富。

灌云县境内现有新沂河、古泊善后河和五灌河等入海河道，其中五灌河上接车轴河、界圩河、东门五图河、盐河等河流，淡水资源丰富，可供发展大型工业所需。

（4）、地理位置优越。

灌云县临港产业区濒临黄海，园区污水处理达标后经新沂河排放入海，不影响其它地表水体，更不影响饮用水源，无环境污染纠纷。

3）、经济发展前景优势

随着灌云县政府招商引资力度的不断加大，随着灌云经济开发区内外商投资企业的不断到位，我们预计灌云的经济水平会在近两年之内有较快的发展。

4）、城市化进程加速、城区范围扩大、规划蕴藏投资机会

随着城市发展进程的加速，随着灌云规划的进一步明朗，灌云新一轮的城市化进程蕴藏了较大的投资机会。

2、投资劣势

1）、工业基础较薄弱，商业欠发展

由于灌云的底子比较薄弱，因此尽管近几年的轻工业有所发展，但是总体水平仍然落后。

另外，由于经济总体环境的落后，商业一直没有大的发展。

2）、城市的配套设施分配不均衡

因城镇中心发展较早，因此配套设施尚有发展。

新区已经有配套设施的在建（县中学、医院、体育馆、歌剧院）。

但是经济开发区没有配套设施，并且，就目前而言，没有完整的规划和实施方案。

3）、人力资源竞争能力较弱

灌云目前人力资源比较薄弱，高技术人才和高级管理人员比较缺乏。

第四部分灌云房地产市场发展情况

一、灌云房地产市场发展现状

灌云踩点7个正在开发或者待开发的售楼现场。

并分列如下:

1.清华缘：

大约于5月开盘，价格未定，主要是以高层小高层为主。

该案位于沿324省道新民路与伊山路之间，开发商为润达房地产有限公司。

2.伊山华亭：

位于清华源对面，324省道路北。

主要是高层小高层。

于3月29日开盘，最低价在1788元/平方米。

就目前的销售情况而言，表现尚可，销售情况就现场售楼情况大概估计为80%～85%左右。

该案靠近县城老中心，距县政府以西大概2公里左右。

地段较好。

3.怡景花城：

该盘总面积大约135亩，主要是多层与小高层，并有少量的联体别墅。

目前别墅开盘约11套，据售楼处的介绍，目前已成交5套左右，目前成交率为45.5%。

该盘地域也不错，位于规划中长途汽车站南边。

4.阳光景都：

6月份开盘，总面积大约为120平方米，以多层小高层为主。

位于324省道伊山路和孙腾路中间。

5.君悦华庭：

开盘时期未定，土地上的拆迁尚未完成，从2006年至今。

该案总面积约为170亩，多层为主。

该案设计风格比较独特，为欧式、英式风格。

销售情况无法评定。

6.溢彩馨都：

该盘位于政府大楼、体育馆、戏剧院后面处于大伊山风景区南边。

馨福家缘正东面。

目前在售部分房号，该盘为多层与小别墅。

据售楼处负责人了解，均价为2400元/平方米。

7.大伊山西边，该盘尚未有开发动作，主要为别墅或者多层为主。

为潜在的竞争客户。

二、灌云房地产特征概括

我们首先来概括一下灌云房地产市场发展的现状和特征，使我们能够直观的对灌云房地产市场有个初步的了解，同时本部分的论述也是围绕以下几点展开：

1、目前，灌云房地产楼盘供应量较多，在建、拟建或者已销新开发楼盘多达15个左右，都以社区性小区为主。

土地面积基本在100～170亩，其中另有500亩土地尚待开发（不包括经济开发区内5块总面积达500多亩低密度的规模性开发的住宅用地）。

2、因为旧城改造、临港化工区的建设，拆迁人数较多，他们拥有较多的拆迁赔偿费他们也是一个潜在的购买群体。

根据我们的调研结果来看，目前的在灌云县城主要的购买人群为：

公务员、事业单位（包含农村）、教师（包括乡村教师）、工人、外出打工者、拆迁居民等等。

这中等收入群体，以多层（80～100平方米左右）为主，户型功能实用性要求较高。

3、高端物业购买人群主要为私营企业主、当地的外来投资者，人数无法确定，数据无法考证。

现在别墅相对于多层供应量较少，相对而言，购买力较弱，比如：

怡景花城前期供应11套联体别墅，目前已售5套。

低密度的物业受国家政策的调控，不能进行按揭。

除非满足别墅在整个楼盘占有量小于60%，才可能进行按揭（需和银行进行协商）。

4、就目前而言，居民购房热情较高，楼盘去化能力较强，总价购买承受能力30万左右，多位灌云县本地人。

据我们现场观察，目前已开盘楼盘签约率达80%，但是主要集中配套较成熟地段（近老城区）。

比如伊山华庭、富园广场、溢彩馨都，特别是富园广场，因在老城区中心位置，认购火爆。

上市两天签约率达90%以上。

5、居民购房以自住为主，存在一定的投资性购房，但规模不大。

6、现低密度楼盘有一次，“名流山庄”，据传预售意向已达80%，价格在2800～3000元。

7、灌云县年土地供应量较大，土地价格相对比较低，有一定的增值潜力。

8、二手房市场发展缓慢。

9、整个市场以多层住宅供应为主，供应价格在1800～2000左右，以80～100平方米为主，一套房子在20～30万之间。

另外个别楼盘因地理位置等缘故，价格相对较高。

如溢彩馨都，位于新城区县政府东北面，邻体育馆、歌剧院。

价格在2500左右。

第五部分、项目基本情况

一、项目简介

1、项目名称

灌云经济开发区地块

2、项目位置

新县城大楼沿西苑路向南开车约5分钟。

地块北邻地块为工业用地，已被台州客商购入，计划为服装加工。

地块为河流，管委会计划做40米景观河流，并做30沿岸景观带，计划在拆迁后动工。

地块西面、南边、西南边皆为同等住宅规划用地。

3、项目性质

住宅（开发区规划低密度规模性可讨论更改）

4、项目技术指标

项目占地110亩，那一带计划建成一片低密度的住宅中心，有高层，对那一带的房产有拔高作用，形成一个相对政府大楼一带的城市副中心。

一个初步的要求，如不建高层，容积率必须控制在1.5；如果有高层的话，可以控制在1.7，高层周围可以在3.0。

5、项目现状

目前为村庄（毛地），待确认后由政府负责拆迁。

二、项目初步经济效益估算

项目占地110亩，容积率1.5，地价约25万/亩，将才用挂牌方式推出，楼面地价250元/平方米；

各类规费合计100元/平方米（收费标准见文后附录）（具体规费需要和当地政府协商），综合开发成本约700～800元/M2左右（不含土地款），项目投资单位总成本估计约为1050～1150元/M2；

根据目前灌云县各类房产项目的销售价格，我们经初步分析认为，销售价格可定为：

联排别墅2500元/M2；多层价格在1800～2000元/M2。

单方利润保守估计在650～850元/平方米左右，我们判断项目本身投资初步可行。

附录：

1、灌云统计年鉴（2007年）

2、灌云县统计局08年3月份的统计分析与调查