奉节县房地产市场调研报告.docx
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奉节县房地产市场调研报告
奉节县房地产市场调研
第一章奉节县宏观经济背景分析
一、奉节县自然地理环境概述
1、地理位置
奉节县地处长江三峡第一峡瞿塘峡入口上游，位于重庆市东端大巴山渝东平行岭谷区和七曜山交汇处，东邻巫山县，南接湖北恩施市、建始县、利川县，西连云阳县，北靠巫溪县，地理坐标为东经109°1′17″至109°45′58″，北纬30°29′19″至31°22′23″。
县境东西最大距离71.4公里，南北最大距离97.7公里。
（1）地理位置优越
奉节县属四川盆地东部山地地貌，区境以山地为主，最高海拔吐祥猫儿梁为2123米。
北部为大巴山南麓的一部分，东部和南部为巫山和七曜山的一部分，长江横切七曜山形成瞿塘峡。
地貌总体为东南、东北高而中部偏西稍平缓，南北约为对称分布，以长江为对称轴，离长江越远海拔越高，有少量平缓河谷平坝。
是重庆市的东大门，渝东北4大百万人口之一，历史上奉节县被称为“控带二川，限隔五溪，据荆楚之上游，为巴蜀之喉吭”、“西南四道之咽喉，吴楚万里之襟带。
（2）环境亚热带湿润季风气候气候，四季分明
奉节县境属中亚热带暖湿东南季风气候，气候温和，光照适宜，四季分明，雨热同季，常年日照总数1639小时，无霜期年均287天，年均气温19.1℃，素有“阳光城”、“日照城”之称。
小结：
区域位置极其优越，城中心区靠近长江地势较平坦，为城市的发展奠定了坚实的基础，为房地产发展创造了大空间环境
2、城市规模
全县总面积4087平方公里。
至2015年底，据公安部门统计,全市年末户籍总人口106.4万人。
据人口变动和劳动力调查资料推算,全市年末常住人口75.33万人。
据《奉节县城乡总体规划（2015-2030年）》，奉节县中心城市的总人口数2020年将达到22万人，2030年将达到30万人。
在土地可供开发资源固定前提下，城市人口规模的不断增长会使得刚性需求不断增加，进而推动房地产业的发展
3、奉节县行政区划及人口
全县幅员面积4087平方公里，奉节县辖3个街道、18个镇、11个乡。
其中竹园镇、康乐镇、白帝镇、公平镇、吐祥镇、兴隆镇为中心镇。
4、城市交通
（1）县际、市际交通发达便利
铁路：
规划奉节县铁路网布局为郑渝铁路、沿江铁路、安张衡3条铁路。
公路：
规划奉节县对外高速公路布局为渝宜高速、奉建高速，规划朱衣、草堂、夔门、寂静、永乐、两河口六处互通。
县域形成“两高一环八射”的骨架公路网络。
水路：
规划永安街道新修水陆客运站、帝城规划旅游客运站。
（2）中心城交通、
县城区规划形成一横一纵高速路系统，规划三处互通，即保留现状渝宜高速公路朱衣和夔门互通，在永乐镇境内规划奉建高速公路互通。
对外公路场站规划在朱衣西部新城结合郑渝铁路与安张衡铁路场站，规划客运枢纽一处，打造奉节县客运交通枢纽。
在永安街道规划对外公路客运站一处，水陆客运站一处，在白帝城规划旅游客运站一处。
全县行政村客运线路170条、农村客运车682辆、公交车111辆、出租车200辆，行政村客运通达率达100%。
小结：
完善发达的交通系统网络，是促进城市发展及城市化的基础，对城市房地产的加快发展也有促进作用。
二、奉节县经济发展
1、奉节县经济概述
奉节县的第一产业主要以农业中的种植业（奉节脐橙）为主。
奉节县的第二产业主要有煤炭、电力、建材、矿业。
奉节县的第三产业主要以旅游业为主。
全年实现地区生产总值1974324万元，比上年增长11.5%，其中：
第一产业实现增加值359572万元，比上年增长5%；第二产业实现增加值770759万元，比上年增长18.2%；第三产业实现增加值843993万元，比上年增长9.1%。
按常住人口计算,实现人均地区生产总值25855元，比上年增长13.8%。
地区生产总值中三次产业结构比例为18.2:
39.1:
42.7，三次产业对经济增长的贡献率分别为7.5%、53.7%、38.8%。
（见图一）。
2、财政和金融
2015年实现金融业增加值42980万元，比上年增长8.2%。
年末全县银行机构人民币存款余额216.4亿元，比年初增长13.2%，其中个人储蓄存款145.5亿元；金融机构人民币贷款余额121.3亿元，比年初增长15.3%，存贷比达到56%。
2015年金融机构存贷款余额
指标
年末数（万元）
比年初增长%
各项存款余额
2164144
13.2
其中：
活期及临时性存款
789146
36.7
定期及其他存款
952494
32.9
各项贷款余额
1212702
15.34
其中：
短期贷款
381596
2.5
中长期贷款
829840
22.3
2006年-2015年金融机构存款和贷款余额
3、消费情况
奉节县全年实现社会消费品零售总额481642万元，比上年增长14%。
批发和零售业销售总额178.6亿元，比上年增长18.2%。
其中，批发业销售额1339724万元，比上年增长11.1%；零售业零售额46.2万元，比上年增长46.2%。
（图4）
分析：
从各种数据中可以看出，奉节县2015年社会消费品零售总额出现下降的，但是银行存款成上升状态，人均可支配收入逐年提高，消费需求仍不旺盛，消费能力有限；居民储蓄额不断增大，购买力增强；持币待购情绪增加；
三、人口情况
截至2015年年末全县户籍人口总数为106.4万人，比上年减少1.19万人，其中非农业人口22.86万人;农业83.55人。
人口自然增长率2.56‰，比上年增长3.3个千分点。
常住人口75.33万人，其中，城镇人口29.71万人。
城镇化率为39.4%。
奉节县2013年-2015年人口变化表
日期
全县户籍人口总数（万人）
非农业人口（万人）
农业人口（万人）
自然增长率（‰）
常住人口（万人）
城镇人口（万人）
城镇化率
2012年
106.74
22.06
84.68
5.12
80.02
29.94
35.65
2013年
107.27
22.55
84.72
5.96
78.5
28.96
36.89
2014年
107.6
22.82
84.78
2.89
77.39
29.56
38.2
2015年
106.4
22.86
83.55
2.56
75.33
29.7
39.4
从上表可以看出，自2012年以来，全县总人口规模成波浪型，但从自然增长率来看，每年增长率有一定波动，最大年增长率为2013年，达到5.96‰，之后二年出现回落。
在人口增长率较为稳定的情况下，总人口增长率出现上下幅波动，可以看出每年奉节县的人口机械增长存在一定变化。
截止到2015年底，奉节县总人口达到106.4万人，根据表可以看出近4年奉节县的总人口变化不大。
全县常住人口为75.33万人，从2012年的80.02万人到2015年的75.33万人，每年都在进行递减，说明本地外出务工的人群在增多。
外出务工缓解了当地的就业压力,而且又可以刺激当地的消费。
大多数的外出务工人员在挣到收入之后,会选择回到家乡进行消费,有的人会买一些现代化的家用电器和交通工具等,提高生活质量,也有的人会购买楼房或者选择商铺,在县镇里落脚生根,成为城区房地产发展的新需求,这些都可以成为县镇经济的消费热点。
四、城市规划与发展
奉节县属四川盆地东部山地地貌，区境以山地为主，最高海拔吐祥猫儿梁为2123米。
北部为大巴山南麓的一部分，东部和南部为巫山和七曜山的一部分，长江横切七曜山形成瞿塘峡。
地貌总体为东南、东北高而中部偏西稍平缓，南北约为对称分布，以长江为对称轴，离长江越远海拔越高，有少量平缓河谷平坝。
奉节县内河流属长江水系，除长江干流外，有梅溪河、大溪（九盘）河、石笋河、草堂河、朱衣河五条主要支流（一江五河）奉节县地貌及地势特点决定了其规划与发展大方向。
1、规划定位
奉节县整体定位为重要的生态产品基地和特色产业基地，长江三峡国际黄金旅游带重要节点，渝鄂陕交界地区商贸物流集散地。
2、县域城镇体系规划
奉节县整体按照规划按照“一心两轴两圈三片”的城镇空间发展结构进行规划。
一心：
由中心城区形成的县域发展极核。
两轴：
指东西向沿江城镇与产业发展轴和南北向生态农业与旅游发展轴。
两圈：
指生态农业圈和白帝城-天坑地缝旅游圈。
三片：
中部以农副产品加工及生物制药、眼镜制造、机械制造、现代物流、休闲旅游、教育科研和生活配套等为主的综合型产业城镇集聚区；
北部以农业、旅游业发展为主的城镇集聚区；
南部以农业、绿色能源和农产品加工、旅游业发展为主的城镇集聚区。
3、县域综合交通
铁路：
规划奉节县铁路网布局为郑渝铁路、沿江铁路、安张衡3条铁路。
公路：
规划奉节县对外高速公路布局为渝宜高速、奉建高速，规划朱衣、草堂、夔门、寂静、永乐、两河口六处互通。
县域形成“两高一环八射”的骨架公路网络。
4、中心城区空间结构
规划形成“二心三片四组团”沿江带状组团城市，二心即朱衣胡家坝行政文化中心和三马山商业居住中心，三片为宝塔坪片区、三马山朱衣片区、酒溜片区，四组团为朱衣组团（朱衣组团东至孙家沟，西至麻林桥）、三马山组团、宝塔坪组团、酒溜组团。
5、中心城区交通规划
对外交通规划在朱衣组团设置郑渝高铁和安张衡铁路客运站。
县城区规划形成一横一纵高速路系统，规划三处互通，即保留现状渝宜高速公路朱衣和夔门互通，在永乐镇境内规划奉建高速公路互通。
对外公路场站规划在朱衣西部新城结合郑渝铁路与安张衡铁路场站，规划客运枢纽一处，打造奉节客运交通枢纽。
在永安街道规划对外公路客运站一处，水陆客运站一处，在白帝城规划旅游客运站一处。
6、中心城区绿化及城市公园规划
约12平方公里的西部新区完成投资120亿元，完成城市路网、公园等基础设施建设，全面部署并启动城市综合体、汽车、家居等区域性市场建设，完成政府驻地搬迁，城市框架基本形成。
奉节县2013年-2015年中心城绿化变化
日期
区园林绿地面积（公顷）
公园绿地面积（公顷）
人均公园绿地面积（㎡）
绿化覆盖面积（公顷）
绿化覆盖率（公顷）
2013
405
120
11.99
126
0.41
2014
417
138
12
455
0.4063
2015
431.6
176
12
176
0.5
五、奉节县“十三五”目标及2016年重点工作
（1）奉节县“十三五”目标
“十三五”时期是全面建成小康社会的决胜阶段。
五大功能区战略深入实施、脱贫攻坚、长江经济带建设、三峡后续等，有利于我县发挥后发优势。
随着我县交通格局的改变、发展平台初具规模、新的产业体系逐渐形成，“三步走”战略进入发力期。
第一步，2010年至2017年，拓空间、调产业，实现经济结构转型战略。
通过打造三大发展空间，培育壮大三大生态产业，2015年底基本解决发展无平台的问题，2017年底三大生态产业成为全县重要经济支撑。
第二步，2015年至2020年，靠资源、补短板，实现生态工业强县战略。
从2015年起，立足园区平台，加大对脐橙、红豆杉、油橄榄等资源型产业的深加工，重点发展大火电、清洁汽油等产业，到2018年，力争全县工业年产值实现200亿元。
第三步，2015年至2025年，兴物流、强旅游，实现生态旅游富民战略。
依托方便快捷的“水陆空”立体交通网络，打造区域性交通运输枢纽、商贸物流中心和长江三峡国际休闲度假旅游中心，最终形成“生态立县、农业稳县、工业强县、旅游富县”的循环互动发展格局。
到2017年，全县生产总值和城乡居民人均可支配收入比2010年翻一番；到2020年，全县生产总值年均增速实现11％、达到300亿元以上，城乡居民人均可支配收入年均增速实现11.5％，全面实现小康社会目标，基本建成生态文明示范县，初步形成生态产业体系、区域性综合立体交通格局和初步建成生态文化型国际旅游度假名城。
（2）2016年奉节县政府重点工作
拓展繁荣西部新区
按照“三年成型、五年成市”的目标，继续实施北侧主干道、城市库岸综合整治工程三期景观绿化和城西连接道绿化提档升级工程。
全面推进游泳馆、体育场、奉节影剧院、夔州文化艺术广场、传媒大厦等城市公共服务项目建设，稳定房地产开发。
大力发展城市产业，积极培育旅游休闲、文化创意和市民文化娱乐休闲等项目，逐步形成功能配套、产业汇集的城市新面貌。
做大总量规模
以盘活存量、引入增量、做大总量、提高质量为原则，推行行业准入负面清单、行政审批承诺制，推进企业注册登记全程电子化，推行个体工商户简易注册和强制注销制度，降低创新创业市场准入门槛。
坚持一二三产业一起上，大中小微企业一起抓，引进和培育并举，增量与质量并重，努力营造大众创业、万众创新的市场主体新格局，新发展市场主体6000户。
鼓励个体工商户、小微企业、中小企业向更高更深层次发展。
强化招商引资
通过集群招商、产业招商、资源要素招商等方式，精深策划绿色工业项目20个以上，提高引资的针对性。
继续实施“夔商回归”工程，鼓励外出创业成功人士返乡创业。
完善招商工作及目标任务考核激励机制，形成全面招商、重点突破的新局面，推进招商项目的开工建设率，进一步取得招商引资工作实效。
全年引资到位80亿元以上，争取对口支援资金5700万元以上。
六、本章小结
□ 基本情况 位于渝东北，地理位置优越；辖3个街道、18个镇、11个乡；城际间交通发达，快捷便利；市内道路宽阔通达，市政基础设施投入大；人文资源、旅游资源、历史文化民俗资源丰富。
□ 宏观经济 经济基础较好，经济发展平稳，经济增长速度较快，2015年奉节县GDP增长11.5%幅度；三大产业比例：
18.2:
39.1:
42.7第三产业比重高，有利于加快经济发展，提高国民经济素质和综合国力，拉动消费。
□ 人口情况 2015年底，奉节县总人口达到106.4万人，近4年奉节县的总人口变化不大。
全县常住人口为75.33万人，从2012年的80.02万人到2015年的75.33万人每年都在进行递减，说明本地外出务工的人群在增多，外出务工，家乡消费，带动了家乡的经济发展。
□ 城市整体发展 根据《奉节县城乡总体规划（2015-2030年）》可以看出由奉节县整体发展规划为“一心两轴两圈三片”的城镇空间发展结构，目前政府已经将三片空间基本打造初步完成，现加强各片的产值，促进经济发展，让奉节人收入增多，全面进入小康。
□ 城中心发展：
根据《奉节县城乡总体规划（2015-2030年）》可以看出城市发展重心西部移动；城市处于效区化显著发展阶段，扩张作用力明显，城区面积不断扩大；城区中心旧城改造、旧村改造力度大，土地利用升级，起到一定程度向心聚集作用，市政府周边区域聚集力量较为显著；
□ 经济特征 人均可支配收入逐年提高，但从经济收入来看，整体收入水平均低于去全国和重庆市平均水平，农民低收入水平限制了农村人口进城置业的欲望，消费需求仍不旺盛，消费能力有限；居民储蓄额不断增大，购买力增强；持币待购情绪增加。
□2016年 重点工作三大片区的深造，西部新区重点打造，西部新区将会是发展热地。
第二章潍坊市房地产市场分析
1、房地产市场相对平稳，不温不火
奉节县的房地产开发处于起步发展阶段，项目开发多数规模较小。
近两、三年来，随着人民生活水平的提高，消费观念的改变，人们对生活环境、生活品质有了一定要求，开发商开始引入先进的房地产开发理念，产品品质逐渐提高。
房地产销售总体平稳，无大起大落，房价涨幅较低。
2、市场管理日渐规范化
奉节县已陆续有外地开发商或者实力开发商进驻，出现海成实业（集团）、飞洋物业（集团）、环彬房地产、轩园物业（集团）等外地投资、开发公司运作的项目，外地开发公司的到来必然会将新颖的建设开发理念，引进奉节县地产市场的领域，本县原有市场机制、竞争机制、营销模式也将会不断更新，同时势必会推动潍坊市房地产市场良性、科学的发展。
使得当地房地产开发水平获得进一步提升，市场化更加成熟。
3、西部新城将奉节居民置业的首选区域
朱衣片区是奉节县城未来的重点发展地区，是以产业园为核心、兼有商贸和居住功能的综合性城市组团。
是全县的集中产业建设基地，城市将来发展的副中心，承担为主城区将来疏散人口的任务和展示城市入口形象的要求。
城市建设要求城市合理功能布局，随着高速公路和铁路的相继开通，西部新城将变成奉节县新的城市门户，彻底颠覆奉节县人自古出行的方向，西部新城将是奉节县的脸面，更是希望。
在西城布局工业，长江大桥通车之后，奉节县的工业完全可以去江南，带动江南片区发展，为长江之南未来城市拓展打下基础。
二、奉节县县房地产投资市场分析
1、固定资产投资与房地产开发投资
2015年完成全社会固定资产投资总额232.5亿元，比上年增长10.3%。
其中：
项目投资198.34亿元，比上年增长10.3%；房地产投资27.9亿元，比上年增长12.9%；房地产开发投资额占固定资产投资额比例为12%
年线
固定资产投资总额（亿元）
房地产投资（亿万）
房地产开发投资额占固定资产投资额比例
2012
167.6
30.5
18.2%
2013
182.2
28.8
15.8%
2014
210.8
24.7
11.7%
2015
232.5
27.9
12.0%
奉节县房地产开发投资额在全社会固定资产投资额中所占比重仍处于较低水平。
房地产业作为国家社会经济发展的支柱性产业，在其他各主要城市中所占全社会固定资产投资总额中的比例均较高，从平均情况来看，一般房地产开发投资额应占到全社会固定资产投资总额的比重在25%-30%左右较为正常，才能对当地的社会经济发展起到较为明显的拉动作用。
奉节县2015年房地产开发投资额所占比例仅为12%，为正常投资额占比的一半左右，说明奉节县房地产市场尚未发展成熟与饱和，房地产行业的发展空间仍然很大，仍有更为广阔的发展前景。
2、房地产开发投资及涨幅
年线
房地产投资（亿万）
涨降幅度
2012
30.5
101.5%
2013
28.8
负5.4%
2014
24.7
负14.4%
2015
27.9
12.9%
近年来，奉节县房地产开发处于波动发展的态势，到2012年房地产开发商集体拿地导致房地产投资出现大起状态，但进入2013-2015年房地产无拿到状态，房地产投资都进入了房地产建设中。
此外，自2015年起，奉节县房地产业开始迅速发展。
2014年房屋建筑竣工面积13.1万平方米，2015年房屋施工面积房屋建筑竣工面积34.1万平方米，比上年增长160.1%。
2015年翻番增长，增速迅猛，而一个10万平米左右的房地产项目开发周期在2-3年左右，2012年集中拿地，经过13-14年的房地产的房屋施工期，因此2015年后房屋的供应量将会大增，市场竞争将会越来越激烈。
二、奉节县住宅市场分析
1、奉节县近期建设土地情况
最新的一笔土地出让为2012年12月，随后的土地出让均以流拍为主。
2011年至今住宅规划土地出让明细
序号
日期
公告字号
宗地编号
宗地位置
宗地面积（㎡）
出让年限
最大容积率
最大可建面积
竞拍价格（万元）
竞拍单价（元/㎡）
竞拍单位
备注
1
2011年11月
奉节国土房管（土）字[2011]3号
FJ-12-2
奉节县红土乡下广场镇
6100
70年
2.5
15250
255
418.03
重庆景夔针织有限公司
2
2011年11月
奉节国土房管（土）字[2011]4号
FJ-23-4
奉节县兴隆镇石乳村7社
1198
70年
2.69
3222.62
267
2228.71
奉节鑫鼎农业有限公司
3
2011年11月
奉节国土房管（土）字[2011]6号
FJ-14-4（D-01/01）
奉节县朱衣镇胡家坝消落区
49233
70年
3
147699
14032
2850.12
杭州澳海控股有限公司
4
2011年11月
奉节国土房管（土）字[2011]6号
FJ-14-5（D3-01/01）
奉节县朱衣镇胡家坝消落区
46985
70年
3
9084
13391
2850.06
杭州澳海控股有限公司
5
2012年1月
奉节国土房管（土）字[2011]7号
FJ-17-1
奉节县羊市镇场镇
3028
70年
3
24645
550
1816.38
个人（吴伟林）
6
2011年12月
奉节国土房管（土）字[2011]8号
FJ-16-2
奉节县甲高镇场镇
4890
70年
5.04
8228
850
1738.24
个人（刘建平）
7
2011年12月
奉节国土房管（土）字[2011]8号
FJ-16-3
奉节县甲高镇场镇
1936
70年
4.25
24577.8
385
1988.64
个人（谭天）
8
2011年12月
奉节国土房管（土）字[2011]8号
FJ-16-4
奉节县甲高镇场镇
6302
70年
3.9
17375.94
730
1158.36
个人（田家坤）
9
2011年12月
奉节国土房管（土）字[2011]8号
FJ-16-5
奉节县甲高镇场镇
5218
70年
3.33
318.72
515
986.97
个人（黎明）
10
2011年12月
奉节国土房管（土）字[2011]8号
FJ-16-6
奉节县甲高镇场镇
166
70年
1.92
450930.8
49
2951.81
个人（冉俊）
11
2012年3月
奉节国土房管（土）字[2012]001号
FJ-14-10
西部新区冒峰村2、3村
118666
70年
3.8
408333
37566
3165.692
奉节县旭峰房地产开发有限公司
天悦珑廷
12
2012年5月
奉节国土房管告【土】字【2012】第2号
FJ-1-28
永安镇明良社区诗城中路与明良街之间
45840.23
商业40年住宅70年
1.8
82512
8698
1897.46
重庆市农产品集团奉节县市场有限公司
批发零售用地
13
2012年6月
奉节国土房管告【土】字【2012】第005号
FJ-14-12
奉节县西部新区奉节中学东侧
22276
70年
3.5
77966
10660
4785.419
张华
14
2012年12月
奉节县国土房管告【土】字【2012】第20号
FJ-02-06
奉节县白帝镇场镇
3696
70年
3
11088
215
581.71
重庆市博昇房地产开发有限公司
15
2012年12月
奉节县国土房管告【土】字【2012】第20号
FJ-02-07
奉节县白帝镇场镇
1590
70年
3
4770
89
559.75
奉节县兴华房地产开发有限公司
16
2012年12月
奉节县国土房管告【土】字【2012】第20号
FJ-02-08
奉节县白帝镇场镇
2283
70年
5.58
12749.3
188
823.48
个人（秦光
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