长沙市房地产市场分析报告.docx
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长沙市房地产市场分析报告
2020年1-11月长沙市房地产市场分析报告
注：
1.本报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究功效，未经许可，不得公布发布。
2.本报告中涉及的新建商品房分类价钱仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价钱数据。
对外正式发布的房地产价钱以市统计主管部门发布的相关数据为准。
11月份，基于对房贷政策“二成首付、七折利率”年末到期而续期前景不明、经济适用住房货币补助凭证一年有效期和前三季度庞大签约量等的阻碍，长沙内五区商品房、二手房备案量环比均显现较大增加，本月新建纯商品房备案量达到今年月度第二，二手房月交易量再创新高；新建纯商品房均价继续上扬，纯商品住宅均价达到今年月度最高。
具体数据如下：
PART1长沙市房地产市场大体情形
一、房产一级市场（新建商品房）
（一）新建商品房累计供给和销售总量分析
1-11月全市新建商品房累计批准预售万㎡，同比减少%，其中住宅批准预售万㎡，同比减少%。
分区划来看，内五区新建商品房累计批准预售万㎡，同比减少%，其中住宅批准预售万㎡，同比减少%；四县市新建商品房累计批准预售万㎡，同比减少%，其中住宅批准预售万㎡，同比减少%。
同期全市新建商品房累计销售万㎡，同比增加%，其中住宅销售万㎡，同比增加%。
分区划来看，内五区新建商品房累计销售万㎡，同比增加%，其中住宅销售万㎡，同比增加%；四县市新建商品房累计销售万㎡，同比增加%，其中住宅销售万㎡，同比增加%。
上半年全市新建商品房成交住宅与非住宅面积比例约为：
1。
其中，内五区比值为：
1，四县市比值为：
1。
表12020年1-11月长沙全市及各区县新建商品房、住宅供给情形
项目
区域
新建商品房
其中：
住宅
批准预售面积
（万㎡）
同比
（%）
比例
（%）
批准预售面积
（万㎡）
同比
（%）
比例
（%）
全市
其中
开福区
天心区
雨花区
岳麓区
芙蓉区
长沙县
望城县
浏阳市
宁乡县
表22009年1-11月长沙全市及各区县新建商品房、住宅销售情形
项目
区域
新建商品房
其中：
住宅
销售面积
（万㎡）
同比
（%）
比例
（%）
销售面积
（万㎡）
同比
（%）
比例
（%）
全市
其中
开福区
天心区
雨花区
岳麓区
芙蓉区
长沙县
望城县
浏阳市
宁乡县
（二）新建商品房供销对照（期间新建商品房批准预售面积：
期间新建商品房实际销售面积）
1-11月全市新建商品房供销比为：
1，其中新建商品房住宅供销比为：
1。
分区划来看，内五区新建商品房供销比为：
1，其中新建商品房住宅供销比为：
1；四县市新建商品房供销比为：
1，其中新建商品房住宅供销比为：
1。
由于11月内五区商品房销售备案大幅上扬，使其累计供销比又有所降低。
表32009年1-11月长沙全市及各区县新建商品房供销对照
区域
项目
开福区
天心区
雨花区
岳麓区
芙蓉区
长沙县
望城县
浏阳市
宁乡县
全市
新建商品房
其中：
住宅
（三）新建商品房成交金额、成交均价
1-11月长沙市新建商品房销售金额为亿元，同比增加%，其中住宅成交金额为亿元，同比增加%。
分区划来看，长沙内五区新建商品房销售金额为亿元，同比增加%，其中住宅成交金额为亿元，同比增加%。
四县市新建商品房销售金额为亿元，同比增加%，其中住宅成交金额为亿元，同比增加%。
1-11月长沙全市新建商品房（含经适等）均价为3733元/㎡，同比上涨%，其中住宅3513元/㎡，同比上涨%；内五区新建商品房（含经适等）均价为4038元/㎡，同比上涨%，其中住宅3821元/㎡，同比上涨%；四县市新建商品房（含经适等）均价为2894元/㎡，同比上涨%，其中住宅2685元/㎡，同比上涨%。
表42020年1-11月长沙全市及各区县新建商品房、住宅销售均价、金额（含经适等）
区域项目
新建商品房
其中：
住宅
均价（元/㎡）
金额（亿元）
均价（元/㎡）
金额（亿元）
全市
3733
3513
其中
开福区
4195
4095
天心区
3703
3469
雨花区
4041
3875
岳麓区
3851
3695
芙蓉区
4577
3897
长沙县
3124
3063
望城县
2917
2889
浏阳市
3409
2156
宁乡县
2127
1946
（四）非市场定价类住宅供销分析（非市场定价类住宅仅指单位集资建房、定向开发和经济适用房）
1-11月内五区非市场定价类住宅共批准预售9250套、万㎡，同比减少%、%；成交12885套，成交面积为万㎡，同比增加%、%，成交均价为2237元/㎡，同比上涨%。
11月内五区非市场定价类住宅共批准预售1338套、万㎡，同比别离减少%、%，环比别离增加%、%；成交2047套，成交面积为万㎡，同比增加%、%，环比别离增加%、%，成交均价为2393元/㎡，同比上涨%，环比下跌%。
二、房产二级市场（二手房）
（一）二手房累计交易总量分析
1-11月，全市二手房成交面积万㎡，成交套数为33249套，成交金额为亿元，与去年同期相较别离增加%、%、%；其中住宅成交万㎡，成交套数为28997套，成交金额为亿元，与去年同期相较别离增加%、%、%。
分区划来看，内五区二手房成交面积万㎡，成交套数为25380套，成交金额为亿元，与去年同期相较别离增加%、%、%；其中住宅成交万㎡，成交套数为23223套，成交金额为亿元，与去年同期相较别离增加%、%、%。
四县市二手房成交面积万㎡，成交套数为7869套，成交金额为亿元，与去年同期相较别离增加%、%、%；其中住宅成交万㎡，成交套数为5774套，成交金额为亿元，与去年同期相较别离增加%、%、%。
表52020年1-11月长沙全市及各区县二手房、住宅销售情形
项目
区域
二手房
其中：
住宅
销售面积
（万㎡）
销售套数（套）
销售金额（亿元）
销售面积
（万㎡）
销售套数（套）
销售金额（亿元）
全市
33249
28997
其中
开福区
4587
4386
天心区
4545
4281
雨花区
7745
6979
岳麓区
3526
3175
芙蓉区
4977
4402
长沙县
2678
2017
望城县
530
468
浏阳市
3143
2390
宁乡县
1518
899
（二）本月二手房交易量分析
11月长沙二手房成交面积万㎡，成交套数为3969套，成交金额为亿元，环比别离增加%、%、%；其中住宅成交万㎡，成交套数为3578套，成交金额为亿元，环比别离增加%、%、%。
分区划来看，内五区二手房成交面积万㎡，成交套数为3214套，成交金额为亿元，同比别离增加%、%、%，环比别离增加%、%、%；其中住宅成交万㎡，成交套数为3014套，成交金额为亿元，同比别离增加%、%、%，环比别离增加%、%和%。
由于雨花区本月二手房非住宅成交量较大（主若是韶山北路149号通程大酒店整体交易，交易面积万㎡，均价5543元/㎡），促成了市区二手房交易的陡增。
四县市二手房成交面积万㎡，成交套数为755套，成交金额为亿元，环比别离增加%、%和%；其中住宅成交万㎡，成交套数为564套，成交金额为亿元，环比别离增加%、%和%。
表62020年11月长沙全市及各区县二手房、住宅销售情形
项目
区域
二手房
其中：
住宅
销售面积
（万㎡）
销售套数（套）
销售金额（亿元）
销售面积
（万㎡）
销售套数（套）
销售金额（亿元）
全市
3969
3578
其中
开福区
561
546
天心区
561
543
雨花区
990
869
岳麓区
482
471
芙蓉区
620
585
长沙县
260
209
望城县
72
70
浏阳市
323
226
宁乡县
100
59
图1长沙内五区各月二手房、住宅销售情形柱状图
（三）二手房累计交易均价分析
1-11月长沙全市二手房成交均价为2044元/㎡，同比上涨%。
其中，二手房住宅成交均价为1951元/㎡，同比上涨%；分区划来看，内五区二手房成交均价为2487元/㎡，同比上涨%。
其中，二手房住宅成交均价为2220元/㎡，同比上涨%；二手房非住宅成交均价为3413元/㎡，同比上涨%。
四县市二手房成交均价为1144元/㎡，同比下跌%。
其中，二手房住宅成交均价为1209元/㎡，同比上涨%（注：
长沙市二手房的交易申报成交价钱与实际成交价有必然差距，本统计数据金额为计税金额、均价为计税金额/面积）。
表72020年1-11月长沙全市及各区县二手房、住宅销售均价
区域项目
二手房
（元/㎡）
其中：
住宅
（元/㎡）
全市
2044
1951
其中
开福区
1987
2142
天心区
2626
2209
雨花区
2790
2242
岳麓区
2069
2081
芙蓉区
2646
2378
长沙县
1264
1500
望城县
1395
1616
浏阳市
1040
959
宁乡县
1006
919
（四）本月交易均价分析
11月长沙全市二手房平均价钱为3092元/㎡，环比上涨%。
其中，二手住宅平均价钱为2131元/㎡，环比上涨%。
分区划来看，内五区二手房平均价钱为3459元/㎡，同比上涨%，环比上涨%。
其中，二手住宅平均价钱为2355元/㎡，同比上涨%，环比上涨%，二手房非住宅平均价钱为5462元/㎡，同比上涨%，环比上涨%。
四县市二手房平均价钱为1647元/㎡，环比上涨%；其中，二手住宅平均价钱为1268元/㎡，环比上涨%。
表82020年11月长沙全市及各区县二手房、住宅销售均价
区域项目
二手房
（元/㎡）
其中：
住宅
（元/㎡）
全市
3092
2131
其中
开福区
2381
2267
天心区
2607
2355
雨花区
4456
2437
岳麓区
2199
2200
芙蓉区
2608
2472
长沙县
1636
1663
望城县
991
1020
浏阳市
1133
972
宁乡县
2716
1169
图2长沙内五区二手房、住宅单月均价走势图
（五）房产一、二级市场交易量对照分析
从成交面积上看，1-11月全市房产一、二级市场累计交易量之比为：
1。
其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为：
1，比2020前三季度；四县市房产一、二级市场累计交易量之比为：
1。
11月全市房产一、二级市场累计交易量之比为：
1，比10月比值减小。
其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为：
1，比10月比值减少；四县市房产一、二级市场累计交易量之比为：
1，比10月比值增大。
由于本月二手房交易猛增，房产一二级市场交易量比值有所减小。
（六）本月二手房网站房源采样均价分析（数据搜集自）
从出售采样分析来看，11月份住宅类房源挂牌均价为4553元/㎡，环比上涨%。
其中，纯住宅挂牌均价为4542元/㎡，环比上涨%。
商住两用房挂牌均价为5277元/㎡，环比上涨%。
非住宅中，写字楼类挂牌均价为5829元/㎡，环比下跌%；门面挂牌均价为14992元/㎡，环比上涨%。
从二手房出租采样分析来看，11月份住宅类出租房源挂牌月均租金为元/㎡，环比上涨%。
其中，纯住宅挂牌月均租金为元/㎡，环比上涨%；商住两用房挂牌月均租金为元/㎡，环比上涨%。
纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为元/㎡，环比下上涨%；一样装修挂牌月均租金为元/㎡，环比上涨%；中等装修挂牌月均租金为元/㎡，环比上涨%；奢华装修挂牌月均租金为元/㎡，环比上涨%。
非住宅中，写字楼挂牌月均租金为元/㎡，环比上涨%；门面挂牌月均租金为元/㎡，环比上涨%。
（注：
价钱仅为当期网上挂牌房源均价，并非市场整体均价）。
（七）衡宇租售比
11月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价钱之比（租售比）为1：
281。
三、抵押情形统计分析
（一）累计抵押情形分析
1-11月，全市共办理抵押记录手续162613起，抵押面积万㎡，贷款金额亿元，其中，办理个人抵押记录手续158893起，抵押面积万㎡，贷款金额亿元。
分区划来看，内五区共办理抵押记录手续115439起，抵押面积万㎡，贷款金额亿元，同比别离增加%、%、%；其中，办理个人抵押记录手续113133起，抵押面积万㎡，贷款金额亿元，同比别离增加%、%、%。
四县市共办理抵押记录手续47174起，抵押面积万㎡，贷款金额亿元；其中，办理个人抵押记录手续45760起，抵押面积万㎡，贷款金额亿元。
1-11月，全市共办理在建工程抵押1339起，抵押面积万㎡，贷款金额亿元。
其中，内五区共办理在建工程抵押484起，抵押面积万㎡，贷款金额亿元，同比别离减少%、%、%。
四县市共办理在建工程抵押855起，抵押面积万㎡，贷款金额亿元。
表92020年1-11月长沙全市及各区县衡宇抵押情形
项目
全市
其中：
内五区
其中：
四县市
一
般
抵
押
抵押起数（起）
162613
115439
47174
其中：
个人
158893
113133
45760
抵押面积（万㎡）
其中：
个人
贷款金额（亿元）
其中：
个人
在建工程抵押
抵押起数（起）
1339
484
855
抵押面积（万㎡）
贷款金额（亿元）
（二）本月抵押情形分析
11月份，长沙共办理抵押记录手续17469起，抵押面积万㎡，贷款金额亿元；其中，办理个人抵押记录手续17229起，抵押面积万㎡，贷款金额亿元。
分区划来看，内五区共办理抵押记录手续13860起，抵押面积万㎡，贷款金额亿元，同比别离增加%、%、%，环比别离增加%、%、%；其中，办理个人抵押记录手续13731起，抵押面积万㎡，贷款金额亿元，同比别离增加%、%、%，环比别离增加%、%、%。
四县市共办理抵押记录手续3609起，抵押面积万㎡，贷款金额亿元，环比别离增加%、%、%；其中，办理个人抵押记录手续3498起，抵押面积万㎡，贷款金额亿元，环比别离增加%、%、%。
11月份，长沙共办理在建工程抵押24起，抵押面积万㎡，贷款金额亿元。
其中，内五区共办理在建工程抵押20起，抵押面积万㎡，贷款金额亿元，同比别离减少%、%、%，环比别离增加%、%、%。
四县市共办理在建工程抵押4起，抵押面积万㎡，贷款金额亿元，环比别离减少%、%、%。
表102020年11月长沙全市及各区县衡宇抵押情形
项目
全市
其中：
内五区
其中：
四县市
一
般
抵
押
抵押起数（起）
17469
13860
3609
其中：
个人
17229
13731
3498
抵押面积（万㎡）
其中：
个人
贷款金额（亿元）
其中：
个人
在建工程抵押
抵押起数（起）
24
20
4
抵押面积（万㎡）
贷款金额（亿元）
四、土地市场分析（数据来源：
长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统）
表112020年11月长沙市全市及各区土地供给和交易情形
区域
项目
开福区
天心区
雨花区
岳麓区
芙蓉区
全市
出让情况
宗数
4
3
3
7
3
20
面积（㎡）
成交情况
宗数
2
2
1
3
1
9
面积（㎡）
金额（万元）
6897
164694
29911
18496
1148
221146
综合地价水平值（元/㎡）
2425
8353
1499
605
574
2945
表122020年11月长沙市各用途土地成交情形
用途
项目
全市
其中
商业（综合）
住宅
工业
成交宗数
9
4
2
3
成交面积（㎡）
成交金额（万元）
221146
171591
30684
18871
综合地价水平值
（元/㎡）
2945
7606
1490
591
1-11月，全市招拍挂出让土地挂牌182宗，土地面积万㎡。
其中，商业（综合）用地挂牌90宗，土地面积万㎡；住宅用地挂牌43宗，土地面积万㎡；工业用地挂牌49宗，土地面积万㎡。
全市土地实际成交56宗，成交面积万㎡，成交总金额亿元，综合地价水平值2222元/㎡，其中，商业（综合）用地成交面积万㎡，成交金额万元；住宅用地成交面积万㎡，成交金额101470万元；工业用地成交面积万㎡，成交金额万元。
11月份，全市招拍挂出让土地挂牌20宗，土地面积万㎡。
其中，商业（综合）用地挂牌11宗，土地面积万㎡；住宅用地挂牌4宗，土地面积万㎡；工业用地挂牌5宗，土地面积万㎡。
全市土地实际成交9宗，成交面积万㎡，成交总金额221146万元，综合地价水平值2945元/㎡，其中，商业（综合）用地成交面积万㎡，成交金额171591万元；住宅用地成交面万㎡，成交金额30684万元；工业用地成交面积万㎡，成交金额18871万元。
五、经济适用住房货币补助情形
表13长沙市经济适用住房货币补助情形表
区属
发放货币补贴凭证
已购房情况
户数
金额（万元）
户数
面积（㎡）
金额（万元）
芙蓉区
2926
23029
2768
天心区
4058
31004
3373
26219
雨花区
4027
32004
3156
开福区
6048
43945
4584
33747
岳麓区
3115
22014
2634
19143
高新区
97
776
58
464
总计
20271
152772
16573
1443857
126664
1-11月，全市已经发放经济适用住房货币补助凭证20271户，补助凭证金额亿元。
其中，已购房16573户，购房面积万㎡，购房平均户型面积为㎡,补助资金已经发放亿元，待发放补助资金亿元。
PART2内五区新建纯商品房市场供销情形分析
六、新建纯商品房供销量分析
（一）新建纯商品房供给趋势（月度）
图3长沙内五区新建纯商品房、住宅批准预售情形柱状走势图
11月份，长沙内五区新建纯商品房批准预售万㎡、8889套，同比增加%、%，环比增加%、%；其中住宅批准预售万㎡、8467套，同比增加%、%，环比增加%、%，占新建纯商品房批准预售的比重为%、%。
（二）新建纯商品房销售趋势（月度）
图4长沙内五区新建纯商品房、住宅销售情形柱状走势图
11月份，长沙内五区新建纯商品房销售万㎡、12263套，同比增加%、%，环比增加%、%；其中住宅销售万㎡、11449套，同比增加%、%，环比增加%、%，占新建纯商品房的销售比重为%、%。
（三）新建纯商品房供销对照（期间新建纯商品房批准预售面积：
期间新建纯商品房实际销售面积）
11月份长沙内五区新建纯商品房供销比为：
1，其中商品住宅供销比也为：
1。
本月新增供给量最大的是雨花区，超过内五区总量的四成，第二为岳麓区，超过内五区总量的1/5。
销售本月雨花区居首，占内五区总销售量的%；开福区紧跟其后，占内五区总销售量的%。
环比来看，本月天心区、芙蓉区、雨花区新增批准预售环比增幅较大，均超过上月量的1/3以上，其中天心区环比超过69%。
销售除天心区环比减少30%外，其他环比增幅都超过了45%，雨花区环比增幅更是超过100%。
本月开福区纯商品房批准预售量超级少，专门是住宅没有新增批准预售。
表142009年11月长沙内五区新建纯商品房、住宅供销对照（单位：
万㎡）
区域
项目
开福区
天心区
雨花区
岳麓区
芙蓉区
内五区
新建纯商品房
供
销
供销比
其中：
住宅
供
0
销
供销比
七、新建纯商品房销售价钱分析
（一）新建纯商品房成交均价走势（累计）
图5长沙内五区新建纯商品房、住宅累计均价走势图
1-11月，长沙内五区新建纯商品房均价为4320元/㎡，同比下跌%，其中，商品住宅平均售价为4089元/㎡，同比上涨%。
从各区情形来看，芙蓉区商品房均价最高，达到4959元/㎡；雨花区商品住宅均价最高，达到4252元/㎡；岳麓区商品房、住宅均价均最低，均价别离为4030元/㎡、3867元/㎡。
图62020年1-11月长沙内五区新建纯商品房、住宅均价柱形图
（二）新建纯商品房成交均价走势（月度）
图7长沙内五区新建纯商品房、住宅单月均价走势图
11月份，长沙内五区新建纯商品房均价为4503元/㎡，同比上涨%，环比上涨%，其中，商品住宅平均售价为4263元/㎡，同比上涨%，环比上涨%。
天心区商品房、商品住宅均价恢复其一贯价位，岳麓区、芙蓉区商品房均价环比有所上扬；开福区、雨花区商品房均价环比有所下跌。
图82020年11月长沙内五区新建纯商品房、住宅均价柱形图
（三）新建纯商品房期、现房量、价分析
1-11月长沙内五区新建纯商品房期房、现房成交量别离为万㎡、万㎡，同比增加%、%，期房占总量的%；商品住宅期房、现房成交量别离为万㎡、万㎡，同比增加%、%，期房占总量的%。
1-11月长沙内五区新建纯商品房期房、现房均价别离为4339元/㎡、4184元/㎡，同比别离上涨%、%，其中，新建纯商品房住宅期房、现房均价别离为4160元/㎡、3239元/㎡，同比别离上涨%、%。
11月长沙内五区新建纯商品房期房、现房成交量别离为万㎡、万㎡，同比增加%、%，环比增加%、%，期房占总量的%；商品住宅期房、现房成交
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