《国有土地上房屋征收评估办法》解读共15页word资料.docx
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《国有土地上房屋征收评估办法》解读共15页word资料
《国有土地上房屋征收评估办法》解读
继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后，住建部昨天发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿的评估办法。
其中规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。
住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。
房屋征收评估新流程
选定机构
被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。
签订合同
一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。
征收评估、鉴定费用由委托人承担。
实地评估
估价师对被征收房屋进行实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。
公示解释
房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。
公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。
交付报告
公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。
申请复核
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
申请鉴定
被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
变化1评估价格完全依照市场
2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。
”
按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
昨天发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，对此进行了细化。
“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。
评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。
【解读】在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格。
对此，北京市房协副秘书长陈志昨日表示，这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求一致。
“《条例》中，是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。
即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。
所以，这是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。
”
变化2评估机构由被征收人选
在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。
而在昨天发布的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。
至于评估费用由谁承担的问题，《办法》表示，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人。
【解读】陈志表示，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的一个指导思想，就是不能强行征收，要保证被征收人的合法利益。
由被征收人来选定评估机构，取消了政府指定评估机构的权力，这是社会公平的体现，也尊重了被征收人的权利。
不过他认为，选定评估机构的办法，还需细化。
“比如要拆一条街，那会涉及很多户，每一户都有自己的想法，但评估机构只能确定一家，如何协调就是一个问题。
即便投票，也需要细化操作办法。
可以想一下，现在一个小区成立业主大会，投票都那么难，更何况涉及人员更多、利益更大的房屋征收。
”
变化3评估更多体现土地价值
在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。
不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法”。
而新的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
【解读】陈志认为，过去，在房屋拆迁的补偿中，体现的主要是房屋的价值。
但这其中，土地的价值也很大。
而新的条例中，对于土地的价值有了更多的体现。
“比如，在王府井地区征收，可能这个地段的土地在征收后，要开发成商业，将来获得的利益很大。
但如果仅按市场比较法，可能体现得不明显。
那么可以假设它在征收后，将来开发项目，会取得多少收益。
按照假设计算出的收益，来衡量应该补偿给被征收人的那部分。
”
拆迁补偿大事记
1991年1月
拆迁服从城建需要
国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》，当年6月1日起施行。
其中规定，被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
2001年6月
拆迁管理条例修订
鉴于原《条例》存在“补偿标准过低、强制拆迁的规定不明晰”等问题，国务院公布新修订的《城市房屋拆迁管理条例》，当年11月起施行。
2003年12月
房屋拆迁进行估价
建设部发布《城市房屋拆迁估价指导意见》，对房屋拆迁过程中评估机构的选定、拆迁房价的评定等问题作出了规定。
2004年1月1日起施行。
2009年12月
建议审查拆迁条例
城市拆迁引发了一些群体性事件。
北京大学五位学者向全国人大常委会建议，要求对《拆迁管理条例》的合法性进行审查，并建议国务院对其进行修改。
2011年1月
行政强拆退出历史
国务院发布《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，“政府不得责成有关部门强制拆迁”。
《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。
行政强拆退出历史。
2011年6月
征收评估用新办法
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，住建部发布《国有土地上房屋征收评估办法》。
作者：
马力
《国有土地上房屋征收评估办法》发布征收价格更多体现土地价值
发布时间：
2011-06-16来源：
中国国土资源报【字体：
】
6月7日，《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《办法》）颁布，同时废止了2003年出台的《城市房屋拆迁估价指导意见》（以下简称《意见》）。
2007年出台的《物权法》要求“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”。
2011年初出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》代替了2001年出台的《城市房屋拆迁管理条例》，新拆迁条例提出房屋征收按市场价补偿，这必然涉及房屋评估。
新的房屋征收评估办法顺势出台。
《办法》是新拆迁条例的配套制度。
可以说，房屋评估价值是否合理，不仅关乎房屋征收人——地方政府的利益，更涉及被征收人的权益。
新房屋征收评估办法相比废止的《城市房屋拆迁估价指导意见》有不少亮点，比如，评估价值精确到元，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定；分析不同评估方法对被征收房屋的适用性，并对不同被征收房屋要求采取不同的评估方法，并且规定需要考虑的评估因素，更多体现土地价值等。
考虑到现实种种因素，新办法能否担当大任还需观察，关键在于评估机构的独立性和公正性的保证。
一则，选定评估机构的具体办法由各地政府制定，地方政府作为土地市场的最大获益者，能否制定合理的操作办法令人怀疑；二则，新办法规定评估费用由委托人支付——实际就是地方政府支付，谁出钱，评估机构显然会听谁的话；三则，地方政府也是评估机构的监管者，评估机构也可能倒向地方政府一边。
有业内人士指出，应从五个方面入手，减少人为因素干扰房屋征收评估：
其一，还需要完善新房屋评估办法，如何选定评估机构、如何考虑房屋评估的软件因素等问题，需在制度上明确和细化；其二，有争议的房屋征收评估事件，不妨成立由媒体、律师、社会人士组成的独立的临时监督机构，或开辟司法救济渠道；其三，培养公益性房屋征收的询价机构和评估机构，以验证商业性评估机构评估的合理性；其四，评估费用应当由被征收人集体来决定评估费用支出，政府出资，但通过银行来支付；其五，提高房屋评估行业素质，加强资格认定。
对房屋征收评估各方都有不少担忧，被征收人忧虑房产会遭遇不公正评估，地方政府则担忧，复杂的房屋征收评估程序影响征收效率、拖延项目进度。
这些忧虑折射出我们的房屋征收评估公开、公平、公正还有很远的路要走，对此，制度上首先要有科学安排。
《国有土地上房屋征收评估办法》三大变化
继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后，住建部昨天发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿的评估办法。
其中规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定;征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。
住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。
变化1 评估价格完全依照市场
2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。
”
按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
昨天发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，对此进行了细化。
“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。
评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。
【解读】在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格。
对此，北京市房协副秘书长陈志昨日表示，这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求一致。
“《条例》中，是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。
即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。
所以，这是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。
”
变化2 评估机构由被征收人选
在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。
而在昨天发布的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。
至于评估费用由谁承担的问题，《办法》表示，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人。
【解读】陈志表示，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的一个指导思想，就是不能强行征收，要保证被征收人的合法利益。
由被征收人来选定评估机构，取消了政府指定评估机构的权力，这是社会公平的体现，也尊重了被征收人的权利。
不过他认为，选定评估机构的办法，还需细化。
“比如要拆一条街，那会涉及很多户，每一户都有自己的想法，但评估机构只能确定一家，如何协调就是一个问题。
即便投票，也需要细化操作办法。
可以想一下，现在一个小区成立业主大会，投票都那么难，更何况涉及人员更多、利益更大的房屋征收。
”
变化3 评估更多体现土地价值
在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。
不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法”。
而新的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
【解读】陈志认为，过去，在房屋拆迁的补偿中，体现的主要是房屋的价值。
但这其中，土地的价值也很大。
而新的条例中，对于土地的价值有了更多的体现。
“比如，在王府井地区征收，可能这个地段的土地在征收后，要开发成商业，将来获得的利益很大。
但如果仅按市场比较法，可能体现得不明显。
那么可以假设它在征收后，将来开发项目，会取得多少收益。
按照假设计算出的收益，来衡量应该补偿给被征收人的那部分。
”
房屋征收评估办法仍然不够“超脱”
∙ 住建部制定的《国有土地上房屋征收评估办法》日前公开向社会发布。
该“办法”是继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布生效后，住建部为实施该“条例”所必须颁行的配套性行政规章。
房屋“拆”改“征”，应算作官方痛定思房屋征收评估办法仍然不够“超脱”痛后的“字面思过”。
对照2003年旧版的《城市房屋拆迁估价指导意见》，这次制定的“办法”在行政强制力和“亲民特性”上都明显得到提升，旧版“指导意见”作为政府文件不具法规的强制约束力，各地政府可“接受指导”也可自搞一套。
“指导意见”进化为“办法”当然着重于内容，主要有两点需着重强调：
原先被拆迁房屋的估价被限定为“应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县政府定期公布的房地产市场价格。
”由于“参照”和“类似”均属不确定性用语，意味着旧版“指导意见”在骨子里并未将被拆迁房屋定义为“房产”，由此导致补偿环节行政裁量权被无限放大。
而“办法”则规定“完全按市场价格作为房屋征收的评估起点”，只要切实按“办法”操作，“征收冲突”应当明显减少。
这是“办法”的最大亮点，也是落实《物权法》保护公民合法财产权的一个实质性举措。
确立了价格评估的操作底线。
“办法”的第二亮点是取消了政府指定评估机构的权力，改由“价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。
这一条体现操作过程致力于程序公正，既尊重被征收对象的选择权，亦使政府在征收操作相对超脱了许多。
然而，笔者也要指出，从情理到法理，“办法”与政府的关系本可更“超脱”一些。
譬如，受被征收对象委托的评估机构虽以第三方身份出场，但仍存在遭地方政府或被征收对象“买通”，合谋侵害另一方合法利益的双向道德风险。
规避以上风险，共计三十三条的“办法”并未设置明确的“防范硬措施”。
这都为“办法”在实施阶段“走形变样”预埋了伏笔。
此外，征收双方及评估第三方在出现矛盾时政府本当尽量避嫌，让司法作为化解矛盾的主要途径，可“办法”偏偏就此着墨太少甚至出现了空白。
综上所及，这一总体呈现为与时俱进的“办法”，在实施一个阶段后，结合新出现的突出问题，尚有细化完善的较大空间，这一天应当尽量“赶早”。
希望以上资料对你有所帮助，附励志名言3条：
1、上帝说：
你要什么便取什么，但是要付出相当的代价。
2、目标的坚定是性格中最必要的力量源泉之一，也是成功的利器之一。
没有它，天才会在矛盾无定的迷径中徒劳无功。
3、当你无法从一楼蹦到三楼时，不要忘记走楼梯。
要记住伟大的成功往往不是一蹴而就的，必须学会分解你的目标，逐步实施。
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