房地产科技发展策略.docx

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房地产科技发展策略

房地产科技发展策略

在全球化趋势下，产业变动之速度愈来愈快，各地经济进展之竞争也愈形竞烈，除提供产业生产所需用地及基础设施外，并以建构高效率的行政服务、及营造有利产业进展与投资环境来提升各国产业提升竞争力。

台湾过去为因应各种时空背景不同情形下之经济进展需求，曾分别设置了功用、目的、及时代任务均有不同之工业区（含智能型工业区）、加工出口区、及科学工业园区，提供不同性质之工业用地供产业或厂商使用，于台湾经济进展过程中，担当着重要的责任。

但随着国际化与全球化的变迁，产业国际分工趋势日益明确，而每一个国家的产业结构都在不停的变动，而产品的生命周期也愈来愈短，因此面对变动形势下的产业园区进展，也愈来愈多不确定的因素，过去成功的体会，能够坚持或引用的时刻与案例也愈来愈少，因此如何面对变动做弹性的规划，以使有限的土地资源能够获得永续的生命，确为我们应该严肃考虑的问题。

台湾的工业区开发已有四十年的历史，累积有相当体会，随着国内与国际整体形势的改变，近年遭受到许多的批判，但土地资源有限的先天限制，却是阻碍台湾产业进展无法不去面对的现实，因此如何让工业区转型为产业园区，并以导入永续进展的观念来调整规划，应是学者专家与政府部门所应共同努力的方向。

因此本文乃将产业园区永续利用进展的问题与可能的解决方案做一整理介绍，期望对台湾地区以后产业园区的规划与进展有所关心。

贰、产业园区永续进展的意义

有关产业园区的永续进展，除了涉及土地的利用与永续进展问题外，也涉及产业与整体经营环境的变动调整，兹说明其意义如下：

一、永续进展

「永续进展」一语最早是由「国际自然和自然资源爱护联盟」〔InternationalUnionforConservationofNatureandNaturalResources,IUCN〕、联合国环境规划署〔UnitedNationsEnvironmentProgram,UNEP〕、及世界野生动物基金会〔WorldWildFundforNature,WWF〕三个国际保育组织在1980年出版的「世界自然保育方案」报告中提出。

在同年3月的联合国大会也向全球发出呼吁：

「必须研究自然的、社会的、生态的、经济的以及利用自然资源体系中的差不多关系，确保全球的永续进展」。

当时人们关于联合国这项呼吁看起来不甚了解，因此并未引起全球的回响。

直到1987年，联合国世界环境与进展委员会〔WCED〕，发表了「我们共同的以后」报告后，才在世界各国掀起永续进展的浪潮。

瑞典皇家科学院领先建立永续进展研究所〔IISD〕；世界资源研究所〔WRI〕、国际环境进展研究所〔IIED〕、联合国环境规划署〔UNEP〕等三个闻名国际机构，联合宣示：

「永续进展为我们的指导原那么」，并遵照此原那么去研究世界问题。

世界银行、亚洲开发银行的资助项目，都强调以永续进展为差不多目标。

凡此种种，均显现永续进展的研究与履行，已成为全球科学课题优先对象，也是各国在制定进展打算时优先考虑的差不多原那么之一。

「永续进展」差不多上是一个让资源永续经营利用的观念，但由不同的角度切入也会有些许的不同，例如：

从自然生态来定义，永续进展的观念即所谓生态的永续性〔EcologicalSustainability〕，说明自然生态及其开发程度间的平稳；从社会性来定义，永续进展那么为在生存于不超出坚持生态系统涵容能力下，改善人类的生活质量，强调人类生产与生活方式要与地球承载能力保持平稳，爱护地球的生命力和生物多样性；从经济性来定义，永续进展为在确保自然资源的质量及其所提供服务的前提下，使经济进展的净利益增加到最大的限度；从科技选择的角度扩展永续进展的定义，认为永续进展确实是转向更清洁、更有效的技术，尽可能使用达到「零排放」或「密闭式」的制程方法，尽可能减少能源和其它资源的消耗；而从广泛性来定义，由前挪威首相布伦特兰夫人〔GroHarlemBrundland〕领导的联合国世界环境与进展委员会〔WCED〕在1987年发表「我们共同的以后」〔OurCommonFuture〕，阐述了人类正面临一系列的重大经济、社会、和环境问题，提出永续进展的概念；那个概念得到了广泛的同意与认同，并在1992年联合环境与进展大会〔UNCED〕上得到共识。

她提出永续进展定义是：

人类有能力使开发连续下去，也能保证使之满足当前的需要，而不致危及到下一代满足其需要的能力。

分析其内涵认为永续进展应包含公平性〔Fairness〕、永续性〔Sustainability〕、及共同性〔Commonality〕三个原那么；就社会层面而言，主张公平分配，以满足当代及后代全体人民的差不多需求；就经济层面而言，主张建立在爱护地球自然系统基础上的连续经济成长；就自然生态层面而言，主张人类与自然和谐相处。

当我们从不同角度来探讨永续进展的定义与内涵时，必须注意处于不同进展时期的国家，其永续进展的含义差异是极大的。

工业化国家永续进展所追求的目标，要紧是透过技术的创新提升产品质量、改变消费型态、减少单位产量的资源投入与污染排放，进一步提高生活质量及关怀气候变化等全球重大环境问题。

而处于贫困状态的一些开发中国家永续进展所追求的目标要紧在进展经济、排除贫穷、解决粮食和人口、健康、教育等问题。

盱衡台湾现时期的进展状况，正迈入工业化国家之林，而我台湾的永续进展内涵应有以下数端：

永续进展要以爱护自然环境为基础。

要求资源利用与环境爱护相和谐，在追求进展的同时必须以环保为前提，包括操纵污染、改善环境质量、爱护生态系统的完整、爱护生物多样性、保证以永续进展的方式使用资源，在地球承载能力之内追求人类的永续进展。

永续进展鼓舞经济成长。

因为经济成长是国家实力、社会繁荣和人民财宝的表现。

但在进展的过程中，不仅重视量的成长，更要追求质的改善，要提高效益、节约资源、减少废弃物、改变传统的消费模式、研发洁净生产技术和提倡理性的消费。

永续进展以全面改善并提高生活质量为目的。

因此要追求社会全面的进步，必须环境与进展并重，物质与精神和谐，兼顾社会各层面的均衡，专门要协助弱势群体，同时讲求制造一个保证平等、自由、人权的社会。

生态、经济和社会三方面的永续进展和和谐均衡是我国永续进展的三大要件，互为关联不可分割。

二、产业园区永续进展

永续进展的定义如上所介绍，但落实到产业园区的永续进展又应为何？

差不多上产业园区的规划观念来自工业区，由于工业的进展具有污染性，在先进工业进展国家遭受工业污染之后，为集中防治污染同时减少工业污染零星分散的缺点，爰有工业区的设置。

将工业集中，一方面能够结合上下游产业发挥整体效能，减少原料与产品的运送成本，另一方面那么有操纵污染源于特定地区，以便于治理及辅导改善。

早期工业区的产业型态多偏重于生产性的工厂，其对土地的利用多系由生产面来考虑，因此土地规划均以工厂使用为主，相关性的服务设施多不在规划开发者的考虑范畴，我们能够说当时是生产导向的工业区开发时期。

但近年来，工业的进展型态改变快速，产品的价值中，生产产品的过程占整体的产品价值比例逐步下降，更多运筹治理、及时运送、财务调度、研究进展、创意摸索、……等过程在产品的价值链中的重要性与比例上升，为求增加产品的综效〔Synergy〕，将过去不相关的生产作业与服务作业集中进展，已成为二十世纪末到二十一世纪初的工业区进展主流，也因此以后的工业区不再是传统工业生产为主的型态，而是综合各种生产、研发、生产性服务设施、……等为一体的产业园区型态，也因此产业园区也将由生产导向逐步转变成服务导向，其定义应为：

「一特定地区的土地，提供产业进展所需，以提升产业的生产效率，并藉由土地多元化使用与服务机能的加入，制造产业综效与附加价值。

」

至于产业园区的永续进展，植基于二个基础，一是产业园区内的厂商得以永续经营进展，这包括产业园区内厂商既有产业型态的连续性经营成功，或是既有产业型态能随着整体外在环境调整转型进展，简言之，厂商必须要能赚取利润，方有其长期利用产业园区的必要性。

另一个产业园区永续经营的基础在于产业园区的经营者要能有足够的治理能力，使园区的质量能够符合区内厂商的需求，让厂商在园区内具有荣誉与受尊重的感受，同时假如园区经营者尚能提供整合服务功能，包括：

技术协助与研发、营销、治理咨询、……等，让厂商获得集合的效益，同时经营者又能以最少的成本提供服务，那么园区就具有永续经营的可能。

因此我们关于产业园区的永续进展可定义为：

「在一特定产业园区内，建立一套规划与执行的策略与方法，让区内的产业与治理机制得以适当的配合整体进展趋势，机动调整因应，并有适当的资源以从事自我成长与进展空间」。

以下我们就要探讨产业园区永续经营可能的问题与我们应有的计策。

参、产业园区永续进展的问题 

产业园区的规划者与经营者因此都期望产业园区能够永续进展，因为永续进展代表着规划者的真知灼见，也代表着经营者的用心与努力，但许多产业园区仍旧无法如大伙儿之所愿得以永续进展，产业园区会逐步老化，区内的厂商也会不断的剔除更新，就像大多数的产业进展过程一样，这也困扰了园区的规划者、经营者、以及园区内的厂商，其问题成因怎么说何在？

兹举其要紧成因如次：

一、产业变动快速

产业园区的规划开发者在过去的台湾地区往往背负有过多的土地利用的原罪，过去一样土地规划的学者专家由土地的角度观看工业用的土地开发方式，往往不符社会正义公平的原那么，有图利工业厂商的行为模式，被视为土地利用的叛徒，但在工业区利用者的厂商角度而言，却仍嫌工业区的土地利用开发速度无法配合其产业需求，同时欠缺土地利用的弹性，土地开发的迟缓与欠缺弹性，往往是阻碍产业进展的重要因素。

为何同一件开发事项，由不同角度来看却有如此不同的结果呢？

其要紧成因在于一样土地学者观看土地利用系由住宅或生活的角度来看，而人类的生活型态数百年来始终如一，变动不大；然而生产行为的模式却完全不然。

百年来人类由农业社会快速转变为工业社会，即使十年前的工业型态也与目前大不相同，因此关于土地利用的方式与需求也大不相同。

过去开发的产业园区系因应当时的产业型态从事规划开发，随着产业型态的改变，过去的产业园区所提供的各种服务功能往往无法符合新型态的产业需要，例如：

传统产业用地需要价廉，高科技产业更需质高，因此造成产业园区永必须随时调整变动，以符合产业进展变动的脚步。

二、园区产业进展型态难推测 

产业型态变动快速，目前已能为大多数土地专家所能同意，但接下来大伙儿又会问，难道规划开发者无法有效推测并预为因应吗？

尽管大多数的产业专家或规划者专门不情愿承认，但事实上其答案却是：

产业的进展型态确实是专门难正确的推测。

台湾于一九七０年代开始在做十大建设时，当年的高科技产业是石油化学与钢铁冶炼工业〔尽管一九七０年美国已有航天员登陆月球的创举，但即使到今天，那仍旧确实是尖端科技，而非能被大多数人类运用于生活的高科技产业〕，而一九八０年代开始运算机被大量运用，由传统的大型主机开始，直到迷你的个人运算机形成主流，也只有十数年的时刻，由一九九０年代开始，个人运算机的快速进展，也完全改变了生产作业的型态与大多数人的生活方式。

而相关的，近十年来的无线通讯兴起，也大大的改变人类的生活习性。

而这些变动虽有迹可寻，但变动速度却往往是十分快速，在以基础工业为主的产业时代，关于工业区的规划开发着重于大规模的土地供给，而电子产业为主的工业生产，需要厂房规模相对较小，但关于生产环境的要求却远较传统基础产业为高，同时关于外围配套的相关产业需求也增加了许多，例如：

研发用地需求、物流用地需求、双语学校需求、……等，因此规划上如无法配合，将无法符合厂商设厂需求。

而以后生物科技的进展，能够想象的其对土地利用的需求也将与过去会有所不同，因此不管规划者如何英明，要能一次规划出一个能永续经营的产业园区，确实是一个不可能的任务。

三、产业特性之异质化

传统工业区内容纳的产业以制造业为主，其余土地的利用那么皆为公共设施用地，关于工业进展的相关配合性土地利用型态，那么都想象成厂商会自行利用邻近的都市打算或区域打算的相关土地使用，因此专门少会关于工业区内的土地利用加以规划设厂用地以外的使用。

而现在产业进展型态已与过去有专门大的不同，产品的价值链中，制造生产所占的比例逐步降低，取而代之的是过程中运筹治理、物流、上下游产业的链接所衍生的附加价值，也因此以后工业区将不再只是工业进展所需的用地，而应该有更多的土地利用型态同时并存，互相搭配，以制造更高的产业附加价值。

因此以后园区的型态将以产业园区的型态进展，而可不能只有工业使用，产业园区内的产业将会有许多异质化的产业共存，如何能规划配合各种异质化产业均能同意的园区以吸引产业进驻，也是产业园区规划的必定趋势。

四、产业用地需求

不同产业型态会对产业用地有不同的需求，例如：

重化工业的产业用地需要冷却用水及港埠运送原料及成品，因此关于滨海地区有港埠设施的工业用地有较高的需求，同时此类工业着重于平面的土地利用，其或许是露天的管线设施，或许是单层高度达二、三十公尺的厂房设施，规划时增加其容积率并无实质功用，其关于建蔽率的需求远较容积率为高。

而半导体电子工业那么着重于防尘与洁净的生产空间，关于盐害与风砂较大的滨海地区，同意度比较低。

至于生物科技产业，也有其专门的用地需求，因此随着产业型态的转变，以及产业价值链的分配型态不同，关于产业用地的需求是随时在改变的，因此专门难有产业园区的规划能符合所有产业于各不同时点的需求。

五、产业园区更新困难

台湾地区开发工业区已有逾三十年的历史，许多当年的优良质量工业区，随着产业变动与设施的老旧已成为亟待更新改善的工业区，但在既有区内厂商生产进展时期不同，个别营运状况也不同的情形下，要决定一个时点将区内工厂停止生产去办理更新确实不易。

同时台湾地区土地私有制的情形下，要去取得已由厂商购买的土地或协商厂商共同办理更新，往往是吃力不讨好的工作。

因此政府过去多年来极力想推动工业区的更新工作，却都无法真正执行，即表示其确实存在之困难度。

六、产业生命周期

任何产业都有其一定的产业生命周期，我们在产业园区规划时，差不多上以当时最成熟、需求量最大、进展潜力最大、或附加价值最高的产业需求作为我们的规划标的。

然而面对产业有一定的产业生命周期，而且产业的进展也有其不可推测性，因此产业园区的长期永续进展，要能在规划之初即可面面顾及且要可常可久，确实是一个困难的挑战。

肆、产业园区永续利用的进展策略 

产业园区的永续进展既是如此的困难，是否就不应该去做呢？

答案应该是否定的，要紧是在目前的变动的大环境下，要能把握一切变量去做一个永久不变的规划，应该也是缘木求鱼，不可能会有的情形。

因此我们应该做的是如何扩大我们的规划弹性，在可能的条件下去做最好的规划，并保留弹性去因应变革，才是政府与民间共同应该去努力的方向，兹将可能的进展策略建议如下：

一、弹性的土地使用管制机制

台湾地区过去的土地利用管制，多着重于防弊，而较欠缺兴利的考虑，而面对多变的现实世界，过去的单一土地使用管制的方式必定无法符合产业的需求。

因此关于产业园区土地使用管制应有较大的弹性以配合产业的进展需要，例如：

除了生产、公共设施所需的土地使用外，教育用地、住宅用地、仓储用地、研发用地、服务设施用地、休闲用地、……等用地，尽管部份看似与工产业进展并无直截了当相关，但却是厂商或其它新兴产业型态进展所必须，因此土地利用规划者必须有着更多的规划构思与新的产业进展观念，土地的规划应与产业的趋势相契合，因此以后从事产业园区规划的规划师，也应该有产业方面的训练与了解，随着世界经济形势与产业进展趋势而有弹性的思维，以确保有限土地资源能真正发挥永续的利用功能。

二、土地公有 

土地公有是产业园区永续进展的重要作法，过去台湾地区的一样工业区开发体会中，因未动用政府预算办理开发工作，而采类似BOT的模式开发，因此土地必须出售以回收开发资金，政府对土地的掌控能力随着土地的出售而不再存在，其后随着经济进展的步调政府虽有意办理工业区的土地更新工作，但不管在地价上的高涨或土地权属上的复杂，都使得更新工作停滞不前，严峻阻碍工业区的永续经营。

大陆地区目前均为公有土地制度，所有产业进展的用地均采出租方式办理，因此政府仍享有土地的最终主权，今后随着产业型态的变动可有比较大的弹性去利用土地做更佳的利用，使永续进展的可行性大增。

由于产业的进展具有变动快速与难推测的特性，因此保留部份土地采公有土地制，只做出租而不出售，政府可用以吸引重要投资案，同时也保有对该土地的完整权益，不让厂商以土地猎取利润，而真正的去用心于产业进展，如此方可达成产业园区的永续经营目标。

三、土地储备

产业园区土地的利用与进展，与一样住宅用地的最大不同在于速度，产业的变动难以推测，市场的景气循环更是阻碍其生产制造的重要因素，其变动速率是土地开发者所难以望其项背。

产业园区得以永续经营，必须要有灵活与快速的土地供应，由于产业进展具有时效性，因此产业园区必须要有储备量，以因应产业市场变动所需的生产、仓储、运销等用地需求，制造产业对园区的需求与依靠，因此储备适量的土地以及时供应厂商所需，为产业园区必须努力的方向。

产业园区的储备量原那么不宜小于开发园区面积的10％，假如土地采公有，无须考虑利息负担问题，惟储备太大量仍会有不经济的问题，太小又无法配合厂商需求，因此如何配合产业特性、区位需求、群聚成效、……去规划产业园区储备用地，也是规划人员面临永续进展所需的重要技能。

四、民营化经营 

产业园区的永续进展课题中，永续的经营治理也是专门重要的挑战。

一样而言，愈是先进的国家，园区的经营治理愈采民营化方式办理；反之，尚在进展初期的国家，那么较偏重于政府的介入。

这是因为愈是已开发国家，其法令制度愈齐备，民间力量亦愈壮大，因此关于工业区的开发多倾向自由经济运作，完全由民间市场供需机制决定开发，亦由使用者付费观点成立治理机构，由工业区内厂商自行设置，但关于政府应有的服务，因厂商于地点缴税，故地点提供行政服务与公共设施也是理所因此的事，尚无争议。

而在开发中国家，由于整体法制并不完备，为加速投资以促进经济进展，设置工业区以吸引外资投资设厂为近年开发中国家所常用的手段。

由于在短期内无法全面自由化与法制化，因此关于少数特区给予专门优待以及行政协助，已为一常态手段。

因此政府的介入提供单一窗口的服务就成为一种吸引外资的优待，至于由中央或由地点设置治理机构那么决定于工业区的性质或国家中央与地点分权的程度。

台湾地区过去由政府设置治理机构的方式目前正面临到财源困难与人员治理的问题，正待民营化机制的导入以重新活化其功能。

目前大陆地区关于工业区的治理差不多上系采过去开发中国家与已开发国家之优点，运用政府体制提供单一窗口服务，但成立公司组织从事市场运作，可兼顾行政辅导与服务效率，同时其将工业区开发治理公司公布上市之方式募集资金更是极具创意，惟该方式于目前中国大陆经济快速进展，土地价格快速上涨的条件下可行，并非其它国家也有可行性。

但不管何种方式，差不多上藉由民营化的活力与弹性，才能充分发挥效率，形成永续经营治理的基础。

五、连续的进展检讨机制 

在快速变动的的时代中，没有任何的情况是可永久不变的，因此产业园区要能永续进展，必须要有连续的检讨机制，不只针对土地使用的进展的情形进行检讨，同时也要针对产业的进展趋势进行推测了解，以使土地利用能切合产业的进展需求，方可达成双赢的目标。

过去台湾地区的都市及区域进展法规所规定的相关打算法定检讨期限为五年，而通常各级政府并无法做到准时检讨的目标，而一延再延。

但产业的进展与都市进展的速度不同，产业进展变动十分快速，因此产业园区的进展检讨，必须随时因应变动调整，这种变动除了产业型态的变动外，也包括产业景气的循环变动，因此进展的检讨原那么因以每年检讨为宜，最多不宜超过二年，以确保产业园区的土地利用与产业的进展步调一致，期望土地的利用能协助产业的进展，而不要变成产业进展的阻力。

六、营运基金 

产业园区的永续进展，如同所有永续进展机制的建立，如要确保进展的成功，必须要有经费与以支持，而不要是仰赖不确定的经费来源，将使永续经营的绩效大打折扣。

由于土地在开发中国家系属增值快速的财货，因此在开发过程中加入类似土地增值税收成效的营运基金应有必要。

一方面透过基金的收取可使土地的价值合理反应，另一方面那么可透过基金来取得永续进展所需的资金来源，例如：

合理的治理机制建立、适当的产业园区环境爱护、产业进展的研究、产业用地的通盘检讨、……等，有充裕的经费支持，将可使园区的经营治理优质化，从而吸引优良厂商进驻，优良厂商又会规划优质的厂区或土地利用，如此专门容易形成正面的循环，也可不能增加政府的负担，使得民营化机制的推动阻力减少，因此亟宜及早去做，以减少后来永续进展机制运作的困难。

伍、结论与建议

一、结论

产业园区的进展是建立产业进展的重要手段之一，产业园区的开发并无法确保国家的产业进展成功，但产业用地无法配合产业的进展需要，却可使国家的产业进展速度减慢，或者在重要关键的时刻丧失竞争的优势，阻碍国家产业进展的契机。

台湾地区早期的经济进展过程中，灵活的工业区开发体制与工业区有效的治理机制，确实为台湾地区的工业进展有所奉献；但同样的，在九０年代促进产业升级条例施行后，越来越多的束缚也造成工业进展用地的限制与进展速度的缓慢，恰与台湾产业进展的进程反其道而行，因此这也是今后在检讨台湾产业外移的一个重要观看点。

但不管如何，土地是属于国家有限的资源，必须要有效利用以制造国家最大的利益，应该是大伙儿所要共同努力的。

二、建议

政府近年来面临国内经济进展的迟缓与国际经济的低迷，面对工业区土地的闲置有极大的压力，除了批判过去的政策外，并无有效的计策。

关于工业区过度开发政策的批判，民国七十年代初期曾经发生过，随着七十年代后期经济快速进展，经济部却又需面对完全相反的指责，指责政府无能，未能洞烛机先，让产业进展的契机被工业区土地的供应不足所阻碍，十年之后，我们还在那个圈圈内打转，不知是否今后会被后人嘲笑历任主政者的的无能。

工业区或产业园区的永续进展，目的只是在于让政府能够把握适量的土地，运用弹性的公权力与法律机制，让土地的供应更为灵活。

由各先进国家体会来看，产业用地的面积可不能无限扩大，因为产业必定会转型进展，如同制造业在欧美要紧先进国家已逐步式微，而转型为服务业。

因此政府需要把握的产业园区也将会是有限的面积，要紧在补民间力量的不足，因此本文建议的土地公有与土地储备，在目前地价低迷、土地闲置的情形下，正是适当的办理时机。

而民营化的经营治理，也必将是现代化政府必定要走的路，透过弹性土地利用机制的建立与民营化的活力，相信以后产业园区必将有不同的面貌。

任何事物没有永久不变的，因此保持连续的检讨机制极为重要，不要只有批判，应有建设性的调整因应，方为主事者应有的态度，政府目前面临的是欠缺足够经费去从事工业区政策的调整，由于产业的进展仍是国家生存的命脉所在，因此如何调配资源，仍旧在于主政者的聪慧。

全球化的产业竞争是可不能原谅个人或国家的错误，竞争必须向前努力，否那么随时会被人赶上，也会被剔除，因此台湾如何进展既有优势，找出解决之道，不要一再重复过去的错误，永续经营的进展策略实值大伙儿共同摸索