物业服务合同.docx

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物业服务合同

物业服务合同

委托方（以下简称甲方）：

业主大会（业主代表大会）

被授权签约人：

业主委员会（物业管理委员会）

地址：

联系电话：

传真：

受委托方（物业服务企业，以下简称乙方）

单位名称：

资质等级：

证书编号：

法定代表人：

住所：

联系电话：

传真：

甲方通过（招投标，协议）方式将（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。

为保障本物业的正常运行，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等相关法律、法规、政策，在自愿、平等、协商一致的基础上，订立本合同。

第一章物业概况

第一条物业基本情况：

物业基本情况：

物业名称：

物业类型：

坐落位置：

区街道路号

物业管理区域四至范围：

东至

南至

西至

北至

物业占地面积平方米，总建筑面积平方米,其中，住宅部分平方米，非住宅部分平方米（其中商业部分平方米，办公楼部分平方米，会所部分平方米），物业服务用房平方米（经营用房平方米，办公用房平方米，辅助用房平方米），其他用房平方米。

此项目共有工作人员名，客服人员人，工作时间为：

周一至周五的点至点，周六、周日点至点；保洁人员人，工作时间为：

每天上午几点-几点，下午几点至几点；秩序维护人员人，其中门口立岗人，立岗时间小时；巡逻人员人，白天小时巡逻一次，晚上小时巡逻一次；车辆秩序维护人员人；绿化维护人员人；维修人员人。

该项目出入口个，其中可供机动车通行的出入口个，监控室位于；供电房个，位于；消防控制室个，位于；二次泵房个，位于；值班室个，位于；资料室个，位于。

该项目高层幢，多层幢，商业户，共有住户（含商业）　　户。

目前，已入住户，入住率　　%，该项目项目经理，联系电话（以上数据由物业企业现场核查为准）。

（物业构成明细见附件一）。

第二章物业服务管理内容

第二条在本物业管理区域内由乙方设立物业服务机构负责日常管理工作，委派有岗位资格证书的人员履行本合同,并在管理区域内主要出入口显著位置公示项目负责人、服务内容、服务标准、收费标准等。

项目经理更换时需在小区公示，并将新的人员信息在5个工作日内报所在街道物管中心备案。

甲方按照规划总平面图审定的面积和位置向乙方提供物业服务用房并附物业服务用房平面图（见附件四），物业服务用房建筑面积平方米，其中：

经营用房平方米，坐落位置。

办公用房平方米，坐落位置。

辅助用房平方米，坐落位置。

物业服务用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内使用，但不得改变其用途。

第三条乙方为本物业管理区域的业主提供的物业管理服务包括以下内容：

（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；

（二）物业管理区域内日常保洁、绿化管理；

（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、交通等事项；

（四）物业装饰装修的开工登记、安全警示及违规装修的劝阻上报工作、装饰装修垃圾清运等管理服务；

（五）物业档案资料的管理；

（六）其他物业管理服务事项。

第四条乙方应按照盐城市普通住宅物业管理级标准提供物业管理服务，物业公共服务收费为元/月.平方米，物业管理的具体内容和质量为：

1、综合服务：

元/月.平方米，配备每班在岗管理人员为人。

乙方应制定业主管理规约，向业主提供物业服务手册；有完善的管理制度和方案，建立岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准、财务管理制度等；健全财务管理工作，财务规范运作、账目清晰；项目经理、专业管理人员具备相应的岗位资格证书，本项目约定的项目经理为；管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、言行规范。

周一至周日在服务处实行8小时业务接待，其余时间在固定地点值班，公示值班与接待电话；按照物业服务合同规定，公示服务内容、服务标准、收费标准等内容；物业服务费（含公共服务费和代收代缴费用）收支情况每年公布1次。

物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。

2、保洁服务：

元/月.平方米，配备每班在岗保洁人员为人。

基本要求为乙方须配有专职的保洁人员（按照每1.5-2万平方米配备一名人员的标准配置）；制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、规章制度；做好服务记录。

各类清洁设施设备配备齐全，并配有专人管理。

3、公共秩序维护服务：

元/月.平方米，配备每班在岗秩序维护人员为人。

基本要求为乙方须配有专职的秩序维护员（按照每1-1.5万平方米配备一名人员的标准配置）；乙方在本项目秩序维护的管理规章制度完善；公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装。

制定火警、盗警、地震、台风、防汛、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，在遇到突发事件时，采取有效措施，启动相应预案，防止事态扩大；对车辆进行有效管理和疏导，确保进入小区的车辆有位可停且停放有序。

4、绿化养护服务：

元/月.平方米。

基本要求为乙方或乙方雇佣的专业人员进行绿化养护管理。

制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。

草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；做好病虫害防治工作；使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前告知业主；打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。

5、物业共用部位和共用设施设备维护服务：

元/月.平方米，配备每班在岗维护人员为人。

基本要求为乙方的专业维保人员均需持证上岗（每个项目最少配备人员为1人）。

电梯、消防、泵房、智能化等设施设备需安排专业化的维护保养单位。

建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；对项目内安全隐患部位落实防范措施、设置警示标识。

建立物业公用部位、共用设施设备的维保计划及巡查维修记录；共用设施设备，应达到规定的保养标准；共用设施设备落实专人管理；各类设施设备有明显标识；配置电梯的住宅区服务标准不得低于三级。

单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定（服务标准按不低于招标时确认的服务标准及分类执行）。

第五条乙方应当在物业管理区域显著位置将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准进行公示。

第六条物业服务收费采取包干制方式。

第七条物业服务费用（包括物业公共服务费用和共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用）由业主按下列标准向乙方交纳：

多层住宅：

元/平方米·月。

其中：

物业公共服务费元/平方米·月，代收代交费元/平方米·月。

高层（小高层）住宅：

元/平方米·月。

其中：

物业公共服务费元/平方米·月，代收代交费元/平方米·月。

独立别墅：

元/平方米·月。

其中：

物业公共服务费元/平方米·月，代收代交费元/平方米·月。

联排别墅：

元/平方米·月。

其中：

物业公共服务费元/平方米·月，代收代交费元/平方米·月。

商业用房：

元/平方米·月。

其中：

物业公共服务费元/平方米·月，代收代交费元/平方米·月。

办公楼：

元/平方米·月。

其中：

物业公共服务费元/平方米·月，代收代交费元/平方米·月。

会所：

元/平方米·月。

其中：

物业公共服务费元/平方米·月，代收代交费元/平方米·月。

其他物业：

元/平方米·月。

其中：

物业公共服务费元/平方米·月，代收代交费元/平方米·月。

物业服务收费采取酬金制方式的，由甲方与乙方另行约定。

第八条本物业共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用按其实际发生的运行成本由业主向乙方均摊交纳。

代收代交费用应单独列帐、按期核算。

第九条物业服务费用（包括物业公共服务费用和共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用）按（年／半年）预交，记费起始时间为年月日。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

第十条乙方应在本物业管理区域的显著位置，每年至少一次向全体业主公布物业公共服务费用和共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用及经营用房的收支情况。

双方约定（聘请／不聘请）专业机构对物业服务等费用的收支情况进行审计。

双方约定审计的，审计时间为年月

日，聘请专业机构的审计费用，由承担。

业主委员会应当每半年在本区域内公告业主大会和业主委员会日常工作经费收支情况，接受业主的监督。

第十一条本区域内的非机动车停放收费按政府规定执行；机动车停放收费标准在政府指导价的范围内，按以下标准由车位使用人（专有权人）向乙方交纳：

（一）利用共用部分设置的机动车停放场地服务收费（停车场属于全体业主共有的，以业主大会的决议执行）：

地面车位：

元/个·月；地下车位：

元/个·月。

（二）业主拥有专有权的停车位（库）服务收费：

地面车位：

元/个·月；地下车位：

元/个·月。

（乙方已收取停车位（库）物业服务费的，不得再收取停车服务费）

乙方取得的经营收益扣除成本后的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

第十二条车位使用人对汽车停放有保管要求的，应当与乙方另行签订保管服务合同。

第十三条本物业管理区域内属于全体业主所有的非营业性公建（是/否）委托乙方经营管理；委托乙方经营管理的，取得的经营收益按分配。

使用时必须在小区公示，未有专有部分占建筑面积且人数占总人数比例均少于1/3业主在规定时间内书面提出异议，获得所在街道出具的公示反馈无异议证明后，方可使用。

（业主大会另有规定的除外）

第十四条下列费用从列支：

（一）业主大会及业主委员会会议开支和必要的日常办公费用计元／年；

（二）业主委员会有关人员津贴计元／月；

（三）其他。

第三章物业交接

第十五条甲方应在合同生效之日起两个月内会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行检查验收，并向乙方办理移交手续。

第十六条乙方承接物业时，应与甲方办理物业管理书面交接手续，甲方应向乙方移交下列资料：

1．竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2．设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3．业主档案资料及物业质量保证文件和物业使用说明资料；

4．。

第十七条乙方承接物业时，与甲方签订《物业承接查验协议》（见附件二），附查验记录、交接记录、整改书面报告、复查记录及其他与承接查验有关的文件。

第十八条乙方在交接后三十日内，持物业服务合同向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门办理备案手续。

乙方应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。

第十九条本物业服务合同终止，乙方应当在终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与重新选聘的物业服务企业履行下列交接义务：

（一）移交占用的物业共用部分和甲方提供给乙方的物业办公设备等固定资产；

（二）移交本合同第十六、十七条规定的相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；

（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；

（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

第四章物业管理约定

第二十条乙方应当依据本合同服务方案及承诺事项制订本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度，并接受甲方督查。

乙方对物业管理区域内禁止的行为，应采取劝阻、报告有关行政管理部门、诉讼等措施，制止业主、物业使用人违反规定的行为。

乙方对物业管理区域内禁止的行为不采取上述措施的，业主、物业使用人可以及时报告所在地县（市、区）物业管理行政主管部门；禁止行为造成损害的，可以向人民法院提起诉讼。

第二十一条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方和物业使用人的监督。

第二十二条乙方可以将本区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将本区域内的全部物业服务委托给他人。

第二十三条因维修物业或者公共利益，业主或者其他单位确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主以及业主委员会（物业管理委员会）和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和业主委员会（物业管理委员会）的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第二十四条乙方应当与装饰装修房屋的业主或使用人签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修质量引起的纠纷责任、装修施工人员的管理、装修管理服务费用、国家装饰装修规定等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第二十五条乙方违反本合同的约定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对擅自收费部分或超出标准的部分，业主有权要求乙方返还。

第二十六条乙方违反本合同约定，不能完成本合同第二、三、四条约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

逾期未整改且严重违约的，甲方有权提前解除本合同，另行选聘物业服务企业。

甲方解除合同需提前日通知乙方。

第二十七条业主应按规定如期交纳物业服务费用，业主逾期未交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的比例加收违约金。

业主不能以未享受或不享受服务为由拒交物业服务相关费用，更不能以非本合同约定的服务内容为理由拒交物业服务相关费用。

业主未按照本合同的约定交纳物业服务费用的，乙方可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；业主仍不缴纳的，乙方可通过法律途径追缴。

第二十八条由于业主拒交物业服务费用等甲方违反本合同约定的义务，导致乙方不能完成本合同第二、三、四条约定的管理目标，责任由甲方承担。

第二十九条本合同生效后，甲乙双方的任何一方无正当理由提前终止合同，违约方应当向对方支付万元违约金。

第三十条以下情况乙方不承担责任：

1．因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2．乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3．因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4．因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5．其他不可归责于乙方的事由：

第三十一条为维护业主、物业使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，按国家有关法律规定处理。

第三十二条本合同期限自年月日起至年月日止。

第三十三条本合同期满，甲乙双方达成一致，同意续聘的，应提前三个月续签合同。

本合同期满，甲方决定不再委托乙方管理，应提前三个月书面通知乙方。

乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。

本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的,原合同权利义务对双方具有约束力。

在原合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方，并在物业管理区域内显著位置公告。

乙方在合同期满退出时，应严格按照《盐城市物业项目服务退出管理办法（试行）》执行。

第三十四条本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；补充协议与本合同条款不一致的，以本合同为准。

第三十五条特约条款

１、甲方每月组织部分业主（至少3名）对照合同约定的服务标准对乙方的服务进行考核，并于每月底在小区主、次出入口将考核情况在小区公示5天，连续三次被甲方评为不合格之日起，本合同无效，甲方有权要求乙方无条件撤出物业管理区域，重新选聘新的物业服务公司。

２、乙方在进场30日内，必须在主出入门口位置公示：

保安、保洁人数，保洁范围、时间及要求，保安职责，项目经理的联系号码，其他在物业费以外的合法收费。

3、小区内出现机动车划伤、失窃、被水淹或失火等事故，造成业主财产受到损失的，如乙方提供不出按合同履行相关义务的证据证明的，甲方或业主可要求乙方按照市场评估价的60%（五级标准60%，四级为50%，三级为40%，二级为30%，一级为20%）承担相关赔偿责任或在下一次物业公共服务费中抵扣。

第三十六条本合同连同附件共页，一式份，甲、乙双方各执份，报物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）各备案一份，具有同等法律效力。

第三十七条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第种方式解决。

1．向盐城仲裁委员会申请仲裁；

2．向人民法院提起诉讼。

甲方（签章）：

法定代表人：

乙方（签章）：

法定代表人：

见证方（签章）：

签订时间：

年月日

备案时间：

年月日

附件：

一、规划平面图

二、物业构成明细

三、固定资产清册

四、物业服务用房平面图

五、物业共用部位明细

六、物业共用设施设备明细

七、物业承接查验协议

八、物业履约保证金使用条款

九、盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准及评分标准

十、单体、公建配套、综合验收资料

附件一

规划平面图

附件二

物业构成明细

类型

幢数

单元数

套数

建筑面积

（平方米）

备注

高层住宅

小高层住宅

多层住宅

别墅

商业物业

办公楼

工业厂房

会所

车库

物业用房

社区用房

幼儿园

其他用房

合计

附件三

固定资产清册

固定资产名称

单位

数量

金额

备注

合计

附件四

物业服务用房平面图

附件五

物业共用部位明细

1、房屋承重结构；

2、房屋主体结构；

3、公共门厅；

4、公共走廊；

5、公共楼梯间；

6、内天井；

7、户外墙面；

8、屋面；

9、门卫；

10、；

附件六

物业共用设施设备明细

1、绿地平方米；

2、道路平方米；

3、污水井个；污水出水口个，位于。

4、雨水井个；雨水井个，雨水出水口个，位于，

5、化粪池个；位于；

6、垃圾桶个；垃圾房个，位于；

7、水泵个；

8、水箱个；

9、电梯部；

10、信报箱个；

11、消防栓个，消防箱个；

12、公共照明灯盏；应急灯盏

13、防雷设施；

14、文体设施；位于；

15、景观设施；

16、监控个，覆盖率达，监控室个；

17、露天停车场个平方米；

18、室内停车场个平方米；地下车库排水沟条，自动排水泵　台。

附件七

物业承接查验协议

甲方：

业主大会（业主代表大会）

授权签约人：

业主委员会（物业管理委员会）

地址：

联系电话：

乙方：

法定代表人：

资质等级：

，证书编号：

地址：

联系电话：

根据《江苏省物业管理条例》第四十条、第四十一条的规定，甲、乙双方就乙方承接（物业名称）的物业服务，办理物业验收手续等事宜，共同达成协议如下：

1、物业共用部位、共用设施设备的查验内容

甲方已于年月日会同乙方对物业下述共用部位、共用设施设备进行了查验：

1、

2、

3、

4、

二、物业共用部位、共用设施设备的查验结论（查验结论在下属中选择）

经乙方查验、甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备完好，乙方同意承接验收。

经乙方、甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备中存在的问题如下：

1、

2、

3、

经甲、乙双方协商一致，就存在的问题确定解决办法如下：

1、

2、

3、

三、物业资料的移交

甲方已于年月日，向乙方提供和移交了物业服务合同第十六条规定的物业资料（具体清单另附）;未能全部移交的，甲方应当列出未移交资料的详细清单并向乙方书面承诺补交的具体时限。

序号

未移交资料名称

承诺补交时间

1

2

3

签订时间：

年月日

备案时间：

年月日

附件八：

保证金使用条款

1、合同期未满，撤出物业管理区域的，乙方按照万元/365*还需服务的天数的标准进行扣除。

2、小区内出现机动车划伤、失窃、被水淹或失火等事故，造成业主财产受到损失的，如乙方提供不出按合同履行相关义务的证据证明的，甲方或业主可要求乙方按照市场评估价的60%（五级标准60%，四级为50%，三级为40%，）承担相关赔偿责任或在下一次物业公共服务费中抵扣。

如物业已撤出，在保证金结算时按照以上标准进行兑付。

3、被业委会组织业主考核评定为“不合格”的，每次扣除万元/4*不合格次数，。

4、擅自减少服务人员，每发现一人，按照万元/合同约定人数*实际减少人数的标准进行扣除。

5、因服务不到位引起群众投诉，经所在街道物管中心协调后仍不整改的，每次扣除300元。

附件九：

盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准及评分细则（五级）

序号

项目

服务标准

扣分细则

得分

（一）

安全

巡查（10分）

①主出入口24小时值班，小区人员凭证（卡）出入，非小区人员出入和大件物品出小区一律登记，经联系若业主不在家，非小区人员不得进入小区。

临时出口规定时间开放，开放时间有专人值守

（每发现一处不符合扣1分）

②24小时巡查小区，服务规范。

全体巡查人员不少于9人，每班不少于3人，巡查记录完整。

③小区有周界巡更系统，主出入口、主干道设有监控设备，24小时运行，监控室有专人值守，突发事件能迅速到达现场，及时采取应变措施，防止事态进一步恶化。

监控记录不少于20天。

（二）

卫生

保洁（25分）

①小区生活垃圾日产日清，垃圾房（箱、车）保持整洁，垃圾桶无破损，垃圾无外溢，盖子全部盖上。

（每发现一处不符合扣1分）

②道路、广场等公共场所实施循环保洁，目视检查道路、人行道无垃圾、无杂物、无积水。

每100m2烟头、纸屑、痰迹平均不超过3个，地面垃圾滞留时间不超过1小时。

③各楼层通道和楼梯台阶每周清扫3次，擦抹1次楼梯扶手，每周擦抹1次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚等共用部位；每月楼梯间墙面除尘1次，每周擦1次楼梯道公用门窗玻璃。

地面、楼梯间较干净，无垃圾、杂物、水渍，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放物品；楼梯间顶面无明显蜘蛛网