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商业计划书点评
酒店式湖景别墅项目商业计划书点评
Adorable10小组
组长：
武辰奚
组员：
李汉章王亚星姜雨航黄欣宇戴昱磊陈垦林梓梁徐鹏宇王宗祺
前言
点评:
前言部分言简意赅的介绍了本计划书的各部分内容概要，并指出本计划所属项目及参考资料。
第一部分
第一部分执行概要主要分为三个模块，第一首先介绍了本计划书的项目概要，包括项目的内容以及分期建设安排；第二介绍了项目发起人的资料，包括公司名称地址注册资金等信息；第三介绍了股东单位主要由天津方舟天马个深圳明德两家公司组成，并分别介绍了两家公司的规模及业务方向。
第二部分
项目创意新颖，符合市场需求。
项目定位分别从景观特色、规划建设旅游项目、现代生活节奏、时空距离上分析简明清晰。
项目优势明显，但是凡事都有两面性，不应只提优势不提劣势，应充分分析项目劣势，并提出改进方法，使项目具有更高的可行性。
项目经营范围太过简略，应适当细化。
项目保障条件较为片面。
第三部分
第三部分,认真地分析了项目背景及酒店别墅商业计划的可行性，比较具有说服力，会大大增强投资人的信心。
优点：
1.他们做了很足的市场调查，并认真地进行分析和总结，因此他们了解国内市场的行情与需求，对他们以后的发展做了好的开端。
2.计划书从宏观经济的配合及政府支持政策鼓励这些客观上遇到的良好机遇到创业者本身具有的实力这些主观因素比较全面详细地讲述了该商业计划的可行性，会更好地吸引投资者的兴趣。
缺点：
在市场分析时没有对竞争对手进行分析，市场的发展战略不够明确。
第四部分和第五部分
本篇商业计划介绍了天津市生态园旅游度假村的酒店式湖景别墅项目，从项目的执行概要、项目提供的产品服务、项目背景及可行性、市场分析、竞争分析、经营发展规划、市场销售等诸多方面介绍了这一酒店式别墅的发展规划。
项目介绍地非常详细，综合性比较强，并能从多角度审视这个项目。
考虑到股东、客户、开发商、建设者的想法，非常具有说服力。
当然，世上没有完美无瑕的玉石。
此次项目意在打造天津的湖景别墅，并称别墅倚靠着800亩的人工湖。
在我看来，受北方气候条件的限制，干旱，沙尘暴，或者冬天寸草不生等诸多因素的影响，人工湖的维护费用将是一笔巨大的开支，相应的，这项工程的成本会大大增加。
另外，酒店式别墅项目的一期工程与二期工程顺序不太合理。
一期工程包括马术俱乐部、特种犬养殖、斗牛场、动物竞技、大土炕餐厅等，二期工程才是酒店式别墅项目。
然而，我觉得，应该先建设酒店式别墅，以优美的环境吸引客源，在此基础上扩张建设各种娱乐项目，进一步拉拢市场，从而达到利润丰收的效果。
第六部分经营发展规划
该项目面向高消费群体，欲打造一片环境较好的别墅区，然而国家现有的政策是不支持独栋别墅的开发，该项目的二期和三期工程可能会面临一定的阻力。
同时，预算中地上设施投资一共2280万元人民币，实际中这个预算可能难以达到20幢别墅所需的标准，特别是该项目主打生态，对于现有环境的改造力度的需求不小。
另外，二期工程预估占地30亩，对于20幢别墅来说是较为狭小的，如果算上绿化和公共用地，这很难实现。
而对于三期工程来说，100幢别墅的别墅群预估占地50亩实现难度极大，开发难度也极高，同时，如此庞大的别墅群的管理难度也很大，对于客户来说吸引力不及小型别墅群，对于开发商来讲，风险也较高，在如今房地产市场风云涌动的大环境下，该项目仍然有许多亟待商讨之处。
第七部分
一、市场销售部分：
充分利用了在天津的地理优势和公司及合作单位强大的人脉网络，并充分利用与媒体的良好关系，邀请北京、天津的政府及企业高级官员和京津两地体育与娱乐界名人，积极举办各发布会、论坛、竞技活动。
达到前期宣传的目的。
二、销售策略部分:
联合京津地区其它娱乐行业，发展联名贵宾卡。
对持卡来俱乐部消费的客户，将给予推荐单位一定的利润返点，以提高它们的积极性，充分利用它们的现有资源互动酒店式别墅的业务。
三、公共关系:
充分利用了平面媒体广告、电视媒体广告、广播广告、互联网广告、户外广告。
第八部分点评：
结合自身特点和实际情况，随着新的投资者的进入，公司将相应的调整章程，不断健全和完善公司法人治理结构，规范公司运作。
母公司需具有高度的专业水准，丰富的企业领导经验和企业员工培训。
在母公司的指导下，管理团队才能有凝聚力且专业、高效。
建立公开透明的董事、监事和经理人员的绩效评价标准和激励约束机制。
对高级管理人员进行月度考核，根据考核结果确定月度效益奖；年终兑现按企业经营者绩效考核办法执行。
第九部分
1、投资估算金额和投资途径总体比较合理
2、第一年流动资金估算较少，应当添加应对突发事件资金
第十部分
第一，该部分结构清晰，在出租比例、租赁价格、租赁收入、成本费用、利润及投资报酬率这些投资人都关注的问题都有科学严谨的分析与预测，并通过特别提示，结论部分强调了该项目投资小，收益高的优点。
第二，该部分文字与表格结合说明的形式非常清晰明确，表格能将一系列数字集中对比，能较为直接的说明问题。
但是如果能再采用折线图等方式来形象说明各种数据预测的逐年变化情况，投资人会更加直观的了解到该项目收益情况，效果会更好。
第三，该部分的分析客观、真实，并且强调“加上了较大的安全系数”，能够起到增强投资人信心的作用。
第十一和十二部分：
1.该商业计划书中提到了政策风险，这一点非常重要，由于该地区是否能购买与修建关系着整个商业计划的能否执行的关键与基础。
一旦政策不允许，该工程可能会存在延期，甚至于停工的风险，一旦遭遇延期或停工将对本计划的成本与预算造成很大程度上的影响，整个计划可能化为乌有。
但显然，该计划书的制作者没有详细的得了解这方面的信息与政府当下的政策。
希望计划的制定者可以更加细致地去了解这方面的信息。
2.在市场风险的分析方面，我认为该制作者还是完成的十分出色的。
但应该与一些切实的数据联系在一起，做一些比如他们做了一些什么方面的调研，在调查者中有百分之多少的潜在客户之类的陈述。
3.不可抗力风险方面，我认为公司应该在填入是否购买保险，保险价格等方面。
Adorable10小组
组长：
武辰奚
组员：
李汉章
王亚星
姜雨航
黄欣宇
戴昱磊
陈垦
林梓梁
徐鹏宇
王宗祺
酒店式湖景别墅项目商业计划书
目 录
前 言 5
第一部分 执行概要 6
一、项目概述 6
二、项目发起人简介 6
三、股东单位 7
第二部分 项目提供的产品和服务 8
一、项目的创意和定位 8
（一）项目创意 8
（二）项目定位 8
二、项目优势 9
（一）地理位置优越，交通便利 9
（二）具有较大的市场空间和目标客户群体 9
（三）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补 9
（四）创新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式别墅”经营模式 10
三、项目规划及建设方案 10
（一）项目地址 10
（二）酒店式湖景别墅规划设计 11
（三）项目经营范围 12
（四）项目实施保障条件 12
第三部分 项目背景及其可行性 13
一、宏观经济的配合 13
（一）社会消费水平稳步提高 13
（二）旅游行业为政府扶持性行业 13
（三）酒店式别墅面临良好的发展机遇 14
二、当地政府大力支持及优惠政策 14
（一）生态园项目获得天津市及静海县政府大力支持 14
（二）相关优惠政策 14
三、面临的良好机遇 15
（一）2008年北京奥运会为京津地区带来大量客流 15
（二）中国加入WTO加速旅游产业发展 15
（三）旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点 15
（四）周遍地区具有较强的消费能力和市场需求 15
四、发起人具备承担项目建设的优势和能力 16
（一）经营管理能力 16
（二）资本运作能力 16
（三）创新的产权机制和开放的经营理念 16
第四部分 市场分析 17
一、外部环境分析 17
（一）天津地区投资价值的凸现 17
（二）天津别墅市场具有良好的发展空间 17
二、市场需求分析 18
（一）庞大的潜在市场规模 18
（二）京津一带强劲的市场需求 18
（三）目标客户分析 18
第五部分 竞争分析 20
一、竞争影响因素分析 20
（一）价格 20
（二）交通 20
（三）环境 20
（四）娱乐项目、配套设施设置 20
二、竞争优势分析 21
（一）齐全的配套娱乐设施 21
（二）创新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式别墅”经营模式 21
（三）庞大的人脉网络及畅通的宣传渠道 21
第六部分 经营发展规划 22
第七部分 市场销售 23
一、市场计划 23
（一）市场进入 23
（二）市场开发 23
二、销售策略 23
三、公共关系 24
（一）平面媒体广告 24
（二）电视媒体广告 24
（三）广播广告 24
（四）互联网广告 24
（五）户外广告 24
第八部分 项目的运营与管理 25
一、治理结构 25
（一）关于股东与股东大会 25
（二）关于董事与董事会 25
（三）关于监事与监事会 26
二、管理团队 26
三、激励与约束 26
第九部分 投资估算 28
一、项目实施进度 28
二、投资估算及资金筹措 28
三、运营第一年流动资金明细 29
第十部分 经济效益分析 30
一、收入预测 30
（一）出租比例预测 30
（二）租赁价格预测 31
（三）租赁收入预测 31
二、成本费用预测 32
三、利润及投资报酬率预测 33
四、特别提示 33
五、结论 33
第十一部分 风险分析与对策 35
一、政策风险 35
二、市场风险 35
三、行业风险 36
四、不可抗力风险 36
第十二部分 结论 37
前 言
本商业计划书内容包括酒店式湖景别墅的项目简介、主要建设内容、辅助资源配置、发展前景、市场定位、竞争对手、销售策略、风险控制及项目的投资回报期等投资者关心的各项问题。
酒店式湖景别墅为天津市都市生态园项目的下属子项目之一，生态园的整体介绍参见《天津市都市生态园项目说明书》。
第一部分 执行概要
一、项目概述
酒店式湖景别墅是天津都市生态园旅游度假村中的一个重要组成部分，是一个集旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务等为一体的高档休闲度假旅游项目。
酒店式湖景别墅群倚已建成的800亩人工湖建设，为整个生态园最佳休闲观光地之一，建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假的一个最佳去处。
该项目的建设分为三期，其中一期为项目规划设计、市场宣传及推广等，目前正在进行中。
二期将建设具有异国情调的酒店式湖景别墅20幢，形成具有丰富亲水资源的湖畔别墅区，包括日式8幢、欧式8幢、中式4幢；三期建设计划为100栋风格迥异的别墅群。
该项目的二期建设即将正式启动，有关立项手续完备，预计二期地上物建设总投资2280万元,占地面积30亩。
根据投资力度和投资规模的增加，三期的后续开发建设预留50亩可以在现有规划的基础上进行调整和创新。
二、项目发起人简介
天津XXXX科技发展有限公司作为本项目的发起主体，对项目进行总体策划，并作为投资人投资兴建该项目。
公司简要情况如下：
公司名称：
天津XXXX有限公司
注册时间：
2002年10月9日
注册资金：
4,500万人民币
公司地址：
天津市
公司电话：
公司传真：
XXXX将按照现代公司治理结构的标准进行管理系统设计和人力资源规划，最终形成完整规范的公司法人治理结构以及科学合理、精简有效的组织管理体系。
三、股东单位
天津方舟天马投资（集团）有限公司成立于1999年，注册资金8,000万元，是在国家工商行政管理局注册并具独立法人资格的集团公司，下属18家子公司，业务范围涉及旅游景区、景点开发、体育、通讯、商贸等领域。
公司于2000年巨资买断原天津甲B立飞足球队，建立甘肃天马足球俱乐部，现俱乐部迁至东莞，更名为东莞东城队。
方舟天马投资集团下属天津市方舟旅行社成立于1999年，注册资金1500万元，目前名列天津同行业前三位，主要负责都市生态园的营销，提供良好的客源市场。
深圳市明德投资有限公司（SHENZHENMINTEXINVESTMENTCO,LTD）成立于2004年成立，注册资本3,000万元人民币，是在深圳市工商局注册的新兴的专业化投资机构，主要业务范围包括直接投资、项目管理、投资银行，主要投资方向为旅游、房地产、高科技。
主要负责都市生态园项目规划和资本运营。
第二部分项目提供的产品和服务
一、项目的创意和定位
（一）项目创意
“酒店式湖景别墅”项目是天津都市生态园内最核心、最具盈利能力的项目之一。
鉴于北方的地理条件，相对缺乏高档消费的亲水地产别墅，酒店式湖景别墅倚800亩人工湖建设迎合了高端消费人群的需要，建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假的最佳场所之一。
本项目的规划融合了西方建筑特色和现代社区规划理念，将建设为中式、欧洲等不同风格的别墅群，以优雅、开放、包含着休闲和赏心为建设宗旨，旨在创造一个融优美的生态环境、旅游、休闲度假与居住功能为一体的社区，是成功人士梦想居住中最耀眼的一道风景。
（二）项目定位
酒店式湖景别墅以休闲、自然为主题，采用星级酒店式经营管理模式，主要为满足前来进行度假休闲、商务会务等的群体提供多方位服务。
酒店式湖景别墅项目包括别墅群以及800亩人工湖，不同风格的设计以及每栋别墅独立的码头、游船、工作犬配合生态园内优美的风景和众多高端的休闲娱乐项目，必然成为国内众多休闲度假村中的翘楚，这同时也是本项目盈利能力的关键。
从景观特色上分析，酒店式湖景别墅以营造以人工湖为中心的水域景观为主要发展方向，通过景区内特有的水域景观并结合健康有趣的娱乐设施来吸引远近游客。
从规划建设旅游项目上分析，酒店式湖景别墅是都市生态园旅游项目开发中一个重要的组成部分，与其周边的休闲娱乐项目共同构成了休闲、娱乐、度假、会议、住宿等多功能旅游环境，能够满足不同年龄结构、职业结构的需求。
从现代生活节奏上分析，久居城市的人们日常工作、生活节奏紧张，渴望利用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。
旅游度假村便捷通畅的交通体系，公园内精心设计和新奇创意的游乐设施，能够抓住现代人们的旅游心理和消费心理，为游客营造一个融于自然的休憩空间。
从时空距离上分析，酒店式湖景别墅交通方便、各种设施齐全，天津、北京等距离较近的大城市居民或游客能够开展节假日1、2日游，而全国其他地区的游客也能利用各种假期，前来旅游度假。
二、项目优势
（一）地理位置优越，交通便利
酒店式湖景别墅位于天津静海县西双塘村都市生态园内，东临京浦铁路，紧靠京沪高速公路和104国道，距天津市区40公里，天津新港80公里，天津滨海国际机场60公里，距首都北京140公里，经XXXX公司申请，天津市政府同意在京沪高速公路都市生态园处建设出口，未来从北京、天津将可直接通过高速公路直接进入都市生态园，交通更加便利。
这也同时体现了天津市政府对天津都市生态园的大力支持。
（二）具有较大的市场空间和目标客户群体
酒店式湖景别墅的市场定位是酒店式高尚别墅，而且社区规模较大，总建设规划面积80亩。
随着国民经济保持高速增长，国民收入不断增加，中国已有相当一部分人已先富起来，这些人士对居住条件及休闲度假住所要求较高，因此酒店式湖景别墅项目目标客户源较为充裕。
（三）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补
酒店式湖景别墅是都市生态园中一个重要的组成部分，为生态园项目二期建设内容之一，其他部分子项目已在去年开工建设。
按照生态园的设计规划，整个园区项目的工程建设将分成四个时期，从2003年3月份起建，预计2007年全部完成。
其中，一期部分项目已经接近竣工，正在试营业之中。
生态园一期项目中包括马术俱乐部、特种犬养殖、斗牛场、动物竞技、大土炕餐厅等项目，其主体工程已经基本建设完成，预计2004年十月一日之前开始营业。
预计一期建设完成后，园区可正式对社会开放，接待各地游客，成为京津一带的热门旅游景点。
到时园区内可进行包括农业大棚采摘，犬类观赏，马术俱乐部表演，动物竞技表演等以娱乐性活动为主的项目。
酒店式湖景别墅项目属于二期工程，届时将尽享一期工程的相关资源及配套设施。
（四）创新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式别墅”经营模式
围绕800亩人工湖建设的酒店式湖景别墅项目整体形象突出，各类建筑设计风格独特，服务内容丰富，功能齐全，各类配套设施完备，具备良好的硬件条件。
酒店式湖景别墅作为生态园的重要组成部分，与其它项目优势互补，联合经营，形成资源共享，都市生态园内优美的环境、众多独具特色的经营休闲项目衬托出酒店式湖景别墅的潜在价值。
三、项目规划及建设方案
（一）项目地址
酒店式湖景别墅二期占地30亩，环绕都市生态园内人工湖的南侧，在生态园图示F3处。
（项目位置见下图）
（二）酒店式湖景别墅规划设计
酒店式湖景别墅二期将建设具有异国情调的湖景别墅20幢，形成倚势而成风格迥异的湖畔别墅区，包括日式8幢、欧式8幢、中式四合院4幢。
湖景别墅规划设计图1 湖景别墅规划设计图2
日式别墅。
通过景观带将花园和别墅进行了空间和景观上的自然融合，引入了空中花园设计理念，与内庭院形成立体的绿化效果；日式温泉洗浴、露天大风吕、日式榻榻米等。
独特的日式建筑风格和日本庭院景观让游客充分体验东洋风格的雅致精巧。
欧式别墅。
既有外檐典雅、尊贵，古典中融合了现代，淡雅中彰显恢弘的巴洛克古典建筑风格，亦有俄罗斯哥特式风格建筑和以小筒瓦式外檐为主要风格的西班牙式建筑。
大理石细腻的纹理，波斯地毯浓浓的柔情，特种进口墙纸的金碧辉煌，衬出别墅雍容华贵与不凡气度。
中式四合院。
由北房、东西厢房和南房组成一个独立的院落，北房两侧是东西耳房，四周以连廊形式相连。
青砖灰瓦、青藤绕梁、小鸟鸣啭、水井、碾坊时刻投射出清新古朴的典型中式风格。
湖景别墅规划设计图3 湖景别墅规划设计图4
（三）项目经营范围
主要包括：
住宿、会务等。
1、住宿：
采用星级酒店式经营管理湖景别墅，日常经营中为游客提供住所。
2、会务：
为生态园内举办的各类商务会议和培训提供配套服务。
（四）项目实施保障条件
1、项目立项已获本公司股东方面决议和静计投资（2003）63号文批准。
2、本项目建设用地地质构造稳定，水文状况良好。
3、本项目建设用地公用设施配套齐全，水、电、气、路均达至建设用地红线；本项目建设用地净空条件良好，无高压输电走廊、微波通讯走廊；地下无妨碍性市政管网。
4、配套环境及休闲娱乐设施基本完备。
第三部分 项目背景及其可行性
一、宏观经济的配合
进入2000年以来，我国宏观经济发展取得了较为显著的成绩。
虽然近来国际经济风云变幻，起伏不定，但是我国经济增长却表现得相当稳定。
“九五”期间国内生产总值年均增长率接近8%。
在我国制定的“十五”计划和2010年远景目标规划中，未来十年的国内生产总值平均增长将在7.2%左右。
目前我国人均年收入已达1,090美元左右，城镇居民大多说已从小康步入富裕小康水平，北京、天津及周边一些地区已达到或超过3,000美元，连续保持了国民经济持续、快速、健康发展的良好局面。
（一）社会消费水平稳步提高
在良好的宏观经济环境下，随着居民生活水平的迅速提高，居民节假日的增加，闲暇时间上升，民众的生活追求以由数量型向质量型转变。
我国居民的恩格尔系数逐年下降，越来越多的居民趋向于休闲旅游与回归自然活动。
休闲运动性旅游是旅游业发展的一大趋势，高品位、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中的份量日趋加重，也更加符合现代都市人的旅游消费心理。
（二）旅游行业为政府扶持性行业
旅游业已成为我国经济发展的新经济增长点，逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一。
党中央、国务院和天津市委、市政府高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展的政策、措施和部署。
天津市人民政府发出了津政发（2000）81号文件《关于加强旅游业发展的通知》，将旅游业列为国民经济的支柱产业，制定了确实的发展措施，并出台了有关保证旅游业持续、快速、健康发展的法规和办法，如《天津市旅游管理办法》。
（三）酒店式别墅面临良好的发展机遇
目前，我国第一、二、三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善，经济运行质量不断得到提高。
在宏观经济较快增长的同时，通货膨胀水平却相当低，各类价格水平变动均较平稳。
随着生活水平的进一步提高，人们对居住的空间和品位追求上升到更高的层次。
在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件而选址建造的，能较好地体现居住性、舒适性、安全性和文明性相结合的住宅受到普遍欢迎。
后小康人居主要可以分为三种情况：
一种是城市中心区的低密度、高容积的高层住宅；第二种是城郊结合部的中密度、高
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