三季度南京房地产研究报告报告.docx
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三季度南京房地产研究报告报告
2004年三季度南京房地产研究报告报告
第一节市场容量分析
市场容量，是指在一段时间内、特定区域市场中、消费者有购买能力支撑的、对某种商品的现实的和潜在的市场总需求量。
由于存在着大量的购房需求，南京的房地产市场近几年一直处于高速发展的阶段，但市场中结构性的供求矛盾却日益突出，这种矛盾表现在目前南京房地产市场中各区域、价位、楼型、套型等方面的供应量与需求量（市场容量）不平衡。
市场容量分析即有效需求量分析是房地产市场研究的基础，及时把握市场容量及产品结构层次的变化趋势对了解南京房地产市场有着至关重要的作用。
本节的市场容量分析中，既进行了总容量分析，也进行了分区域、价格层次等分容量结构分析。
1.2004年三季度南京市房地产市场容量分析
2004年南京房地产市场总容量包括新建商品房（商业新建商品房、政府推出的经济适用房和中低价商品房）需求量和存量房（二手房和上市公房）需求量。
根据南京抉策地产研究中心的监测数据，2004年南京新建商品房和存量房的市场总需求量约为1410万平米。
2004年三季度，南京商品房总需求量为574万平米（包括上半年未满足的需求249万平米）。
根据抉策地产研究中心2004年上半年报告的相关论述，本报告将主要针对第三季度的需求进行分析。
购房会员俱乐部会员的统计数据表明，南京购房的需求成因主要包括拆迁购房、市民改善居住条件购房、结婚购房、投资购房以及城市化进程所带来的购房需求等。
我们将2003年二、三季度的购房动因变化情况在图1列出，从中可以清楚的观察出南京房地产需求中购房动因变化的趋势。
拆迁产生的购房需求比例降低
2002年以来，拆迁一直是购房需求的主要动力，因为拆迁购房需求是相对刚性的。
根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季度会员统计数据，进入2004年下半年，拆迁购房的比例大幅度下降，由一季度的％下降到二季度的％，又由二季度的％下降到三季度的%，主要原因是2004年全年的拆迁速度较2003年有明显下滑，拆迁量骤降。
随着南京拆迁速度的加快，拆迁购房在未来的购房动因的比例将会有所上升，见下图。
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图1-12004年二季度至三季度购房动因结构变化示意图
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2004年以来全省城镇房屋拆迁总量比去年有所减少，其主要原因是：
今年以来，江苏省各地认真贯彻中央宏观调控政策，加强金融贷款和土地供应管理，适度控制城市建设规模，引导房地产开发理性发展，有效控制了城镇房屋拆迁的规模和数量。
今年上半年全省共许可拆迁项目520个，许可拆迁面积近800万平方米，许可拆迁45000多户。
从各地实际拆迁的情况来看，上半年全省实际完成拆迁面积200万平方米，仅占许可拆迁总量的25％。
2004年南京计划拆迁近3万户，加上集体土地拆迁，总的拆迁户数在4万－5万户之间，这一部分拆迁户的年需求在380万平米左右。
2004年一季度南京市的拆迁速度较慢，进入5月份，南京明显加快了拆迁进程。
到上半年为止，南京已经拆迁或者正在拆迁的项目有15个，共拆迁居民4149户，根据南京拆迁网截至到9月24日发布的拆迁公告2004年只有37条（而去年同期有105条）,这37条中有很多还遇到了强大的阻力。
整体来看，2004年南京市的拆迁速度较慢，但至9月份，南京明显加快了拆迁进程。
尽管今年江苏省城镇房屋拆迁总量比去年减少30％以上，为确保2005年在宁举行的十运会的场馆等重点项目顺利实施，南京城市建设的步伐并没有放缓，随着南京市拆迁的逐月放量，将有效增加商品房和住宅租赁市场需求，从而进一步促进商品房的销售。
另外自8月16日以来，规模空前的拆除城市违章建筑的统一行动在南京市各区展开。
根据南京市的拆违工作方案，此次拆违围绕老城改造项目、迎接"十运会"项目，重点拆除"三片三线三带"的违法搭建：
"三片"──河西新城区，中山陵园风景区，"十运会"场馆及运动员驻地周边区。
"三线"──城市进出口道路沿线，铁路及地铁沿线，河道沿线。
"三带"──明城墙风光带、城市主次干道和街巷道路两侧地带、老式小区和居民院落及周边地带。
这几乎意味着240多平方公里的南京市主城区全面拆除违章建筑，拆违完成的最后期限是2004年底。
按计划，南京市将在国庆节前完成拆违100万平方米的任务。
截至9月21日，已拆除各类违法搭建97万多平方米，拆违工作进展顺利，但拆违带来的购房需求目前还没有显现。
由于2004年上半年拆迁总量的减少，使得南京市2004年三季度因拆迁产生的购房需求比例明显下降。
但由于上半年的拆迁需求将大部分实现在三、四两个季度，所以三季度拆迁购房总需求仍达到了94万平米左右，占市场容量的%。
改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，增幅较大
由于生活水平的提高，居民收入增加及收入预期看好产生了大量的以改善居住条件为目的的对商品房的市场需求。
根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季度会员统计数据，在图1中可以清楚看出，改善住宅条件的购房比例持续上升。
2004年三季度，这部分购房比例达到%，约万户左右，需求量为184万平米，较二季度的%上升了近四个百分点（分析：
略）。
投资购房比例基本平稳
根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季度会员统计数据，2004年三季度投资购房的比例与上季度基本持平，达到%，进入三季度，受到政府宏观调控特别是4月1日起开始实施的“禁炒令”和银行“紧缩银根”的政策影响，如购房首付门槛提高、存贷款利息可能升高及出租投资收益率偏低等各种因素的影响，在以短期投资为目的投资购房需求量继续下降，而以中长期投资为目的购房需求有所回升的趋势背景下，三季度南京市投资购房需求比例由二季度的％下降到％，需求量约在134万平米左右。
抉策地产研究中心认为：
从长期走势来看，南京市投资购房比例将会有一定程度的反弹，原因在于：
随着长三角经济一体化的发展，南京市投资购房比例将与周边几个城市的状况逐步拉进，特别是异地投资置业产生的增长回在2005有比较明显的增加；而随着城市经济的发展和人口的逐年增加，出租收益率将有所增长，中长期投资行为将有进一步的增加；另外同时有自住打算与中长期投资双重目的的二次置业行为也会有持续的增加。
结婚购房比例保持稳定
根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季度会员统计数据，由于南京市商品房总价供给结构性矛盾和房价上涨速度超出结婚年龄段人群的承受能力，2004年三季度，有结婚购房意向的购房者的总量基本保持稳定，三季度结婚购房需求达106万平米，占三季度购房总需求的%，比二季度的%有轻微下降，但因为相对于投资及改善居住条件的购房需求，结婚需求有较大的刚性，抉策地产研究中心认为，长期来看这一部分的需求将呈稳定上升趋势。
需要提醒注意的是这部分需求与改善居住条件需求有部分重叠。
城市化进程中产生购房需求增速平稳
南京经济正处于高速稳定的发展时期，目前城市化水平以每年2％左右的速度增长，人均住宅面积的稳定增加和外来人口的定居需求比例的增大，表现在购房需求中就成为明显的扩大。
根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季度会员统计数据，2004年三季度由于城市化进程所带来的购房需求为56万平米，占购房总需求的%。
2.南京房地产市场需求特征分析
市场容量包括现实的需求与潜在的需求，从经济学的角度来看，现实的需求是刚性的，满足的可能性非常大；而潜在的需求是弹性的，受价格、区域以及投资支付条件等因素的影响非常大，需要在一定条件下才能得到满足。
根据抉策地产研究中心本季度的研究，随着南京房地产市场供求关系的变化，在满足现实的需求之后，开发商的竞争领域开始逐渐转向潜在需求领域。
根据南京抉策地产研究中心的监测数据，2004年三季度，南京市商品房总体需求约为574万平米，其中有261万平米的需求得到了满足，成为现实需求，而313万平米的需求由于价格、区位、楼型等方面的原因，特别是价格方面的原因，没有能够实现。
需求无法在短期实现已成为南京市房地产市场的主要需求特征。
抉策地产研究中心购房会员俱乐部三季度数据显示，在受访的潜在购房者中有%的人群认为南京的“房价过高，难以承受”；有%的人群认为南京的“房价偏高，勉强可以承受”；认为南京目前“房价适中”、“偏低”的人群比例为0%；与上季度相比，认为南京房价高的比例有所上升（详见本报告第四节的相关内容）。
所以延续上季度的观望气氛，三季度南京市各个片区的楼盘的销售状况并不容乐观。
3.2004年1-9月房地产市场交易状况分析
新建商品房交易情况
根据南京市房产局发布的交易数据：
2004年1-9月份全市商品房销售面积万㎡，同比增长%，明显低于去年平均34%的增幅，1、2、3季度销售量分别为、和万㎡。
三季度具体情况如下：
2004年6-9月南京市商品房交易总量为万㎡。
数据显示三季度南京市新建商品房交易量与变化速度没有大的变化。
2004年1-9月存量房、经济适用房的交易情况
根据南京市房产局数据：
1－9月份全市二手房交易面积为万㎡，同比下降%，其中二手房住宅交易面积为万㎡，同比下降%。
在全市中，江宁区、鼓楼区和白下区二手房成交量位于前三名，分别占总量的%、%和%。
今年三季度全市二手住宅交易面积为万㎡，同比下降%。
随着南京城市拆迁规模的扩大，今年南京有9个地块的经济适用房项目，共计342公顷。
原计划开工建设经济适用房万平米，竣工万平米，共15798套。
截至5月中旬，已开工97万平米。
根据今年的城市建设总体规划，全年南京市国有土地拆迁需要申购经济适用房万套、集体土地拆迁约需3万套、城镇双困家庭约需5000套，共计万套，扣除现土地开发余房5000套和今年正在建设的15798套，当前经适房建设总量还有30202套的缺口。
2004年上半年及三季度未实现的需求分析
根据南京抉策地产研究中心市场容量的月度消化模型的数据，2004年上半年由于价格、区位、楼型等方面的原因未能实现的需求为249万平米。
三季度的市场容量为574万平米，而三季度市场的实际总供给量是592万平米，已供稍过于求。
从供需比看，延续二季度的发展，市场上存在着大量未被实现的供给和持续累积的购房需求，总量虽然基本均衡，但实际的市场消化速度却放缓了，在一定的时间内，例如至2005、2006年，大量累计的潜在需求因为在商品房供应格局、房价、地区经济的变化下将有可能转化为租赁需求，暂时退出购买需求总量，也就是说，南京市房地产市场总量严重供大于求的时代已经到来，市场的供需比例将会随着消化速度进行自我调节，但是这种调节又有一定的滞后性，抉策地产研究中心建议应该依据多方面的数据和市场表现对项目开发和营销节奏进行风险控制。
数据显示，三季度南京的房地产市场继续呈现严重的结构性供需矛盾的市场特征：
一方面有313万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足；另一方面至少有331万平米（三季度未消化的供给量）的商品房同样是因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化；由此可见，南京房地产市场的结构性供需矛盾非常突出！
（详见本报告第二部分“产品结构分析”。
）
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2004年三季度需求结构分析
各片区的需求结构分析及季度变化情况
商品房与普通商品最大的不同就是不动性，因而在一个较大范围内的地区市场，将会呈现出明显的区域特征。
从而呈现出不同的市场特征。
根据南京抉策地产研究中心的监测数据，截止到2004年三季度南京市各大片区的市场容量比例变化如下图所示：
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图2003年三季度至2004年三季度南京市各片区需求比例变化图
上图可以看出，河西的需求份额从2003年三季度至今年上半年始终处于缓慢下降的趋势，但在三季度有小幅度的回升；江宁、江北片区的需求份额从二季度的%下降到三季度的%；城南、城中片区的需求份额则显示出曲线上升的趋势，总体形势良好；城东、城北片区的三季度需求份额变化则比较平稳。
总体来看三季度商品房市场需求格局的变化比较明显：
河西总价较高的商品房供给面积偏大使得河西片区市场容量没有在供给放量的背景下有所提升，而城东、城南则成为河西片区替代供给区域，所以三季度城南片区市场需求比例有小幅提升；江宁和江北片区的需求比例持续降低的主要原因是购房者在这两个片区的配套建设的速度滞后状况下无奈向其它区域转移；城中片区近期供应量有所放大特别是新建住宅供应量的放大对需求的引导作用非常明显，表现为市场需求份额的提升比较快，而城中二手房市场供应量的弹性很大也是吸引市场需求份额的重要因素；南京市民钟情的城东片区的需求份额变化是最平稳的，新东郊麒麟镇版块供给量的反弹将在未来半年内进一步导致城东片区需求份额的提升。
价格层次需求结构分析及季度变化情况
价格是制约需求实现的最主要的因素，也是购房者最为关心的敏感因素。
根据抉策地产研究中心南京购房者俱乐部的数据，2004年三季度南京市商品房价格层次市场容量（需求比例）结构如图1-3。
图1-42004年二、三季度南京市商品房价格层次需求比例（单位：
元/平米）
抉策地产研究中心三季度潜在消费者调研结果显示，潜在消费者对可承受的最高单价多在3000-5000元/㎡的区间内，其中对单价在3001-4000元/㎡之间的比例最高为39%；其次是单价在4001-5000元/㎡之间的比例为%；处于第三位的是单价在3000元/㎡以下的，比例为%；比例最低的依然是单价较高的6000元/㎡以上的，比例仅为%。
与2004年二季度相比，消费者对高房价的心理承受水平有所上升，主要反映在可以承受的最高单价在5000元/㎡以上的比例从%上升到%；可以承受的最高单价在6000元/㎡以上的比例从%上升到%，提高了%；其他价位段的比例变化不大。
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图5-22004年三季度潜在消费者对可承受最高总价的统计（单位：
元/套）
2004年三季度潜在消费者可承受最高总价的调研结果如上图所示。
按照单户需求面积125平米计算，则以可以承受的最高总价的高位计算，购房者的理想单价如下表所示：
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可以承受的最高总价
（元/套）
2004年三季度
需求比例
按照单户120平米面积根据总价承受能力换算的理想单价（元/平米）
20万元
%
1667
30万元
%
2500
40万元
%
3333
50万元
%
4167
60万元
%
5000
80万元
%
6667
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从南京市三季度消费者对可承受的最高单价与理想单价的交叉分析可以看出，虽然购房者对单价的承受能力有所提高，但为了实现购房需求，在总价限制下，购房者只有牺牲购房面积，也就是说，实际上80%以上的购房者的理想单价在4100元以下。
但在实际供给下，潜在消费者对可承受的最高单价的心理承受水平被迫提升。
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楼型层次需求结构分析及季度变化情况
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图2003年四季度至2004年三季度南京市分楼型市场需求比例
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从上图可以看出，从2003年四季度到2004年三季度潜在消费者对各种楼型的需求情况中，对多层的需求比例一直比较高，而对小高层和高层的需求比例呈现持续小幅上升趋势分别达到%和%。
参照三季度的分楼型商品房细分市场的供给比例可知，由于城中、河西、城北小高层以及高层建筑开发及竣工比例大幅增长背景下，购房者对小高层、高层的市场需求比例继续上升是比较正常的。
另外近郊如江宁片区的联排别墅项目由于总价较低需求比例有所上升。
户型层次需求结构分析
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图2004年三季度潜在消费者对户型的偏好统计
2004年一到三季度，消费者对二室一厅、三室一厅的户型需求比例比较平稳，波动不超过1%；对二室二厅的户型需求比例则出现了小幅上升，增长了4个百分点，同样对三室两厅的户型需求比例也增长了近2个百分点，说明在同等面积的情况下，消费者更注重分区合理，希望餐厅和客厅分开，以便更好的保护居者私人空间的私密性；而对单室套的比例仅为%，这个数据不能完全反映消费者对该户型的需求情况，因为目前对该户型的供给比例太小，消费者没有选择。
第二节产品结构分析
产品结构分析，主要是从供给的角度来分析市场的状况，包括土地的供给情况、新建商品房的供给结构以及房地产投资概况。
在新建商品房的供给结构中，既有供给总量的分析，也有细分市场供应结构的分析。
另外，本节还从供需平衡的角度对目前的南京房地产市场运行状态进行了综合分析。
1.2004年三季度市场供给状况
2004年1-9月全国及江苏省固定资产投资总量
今年1至9月，中国全社会累计完成固定资产投资45102亿元，比去年同期增长%，增幅比上半年降低了个百分点。
根据国家统计局10月25日公布的数据，今年前三季度，城镇投资38028亿元，增长%，增幅比1-8月回落个百分点，比上半年回落个百分点；农村投资7074亿元，增长%，比上半年回落个百分点。
在城镇投资中，国有及国有控股投资21913亿元，增长%；住宅投资7065亿元，增长26%。
从新开工项目情况看，城镇累计新开工项目108154个，比去年同期增加7323个。
从房地产开发投资情况看，房地产开发投资8357亿元，同比增长％，增幅比１－8月降低了个百分点。
根据江苏省统计局数据，江苏省1-9月实现固定资产投资亿元，同比增长%，其中房地产投资为亿元，同比增长%；商品房施工面积万㎡，同比增长%；竣工面积万㎡，同比增长%；销售面积万㎡，同比增长%。
南京市2004年三季度房地产开发投资状况
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图2-12003年至2004年三季度南京市固定资产投资与房地产投资额（单位：
亿元）
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从上图可以看出，2003年至今，由于国家的宏观调控影响，今年上半年固定资产投资总额和房地产投资总额都有所回落，增速也趋缓，但到三季度开始回升，今年1-3季度，南京市完成全社会固定资产投资亿元，其中基本建设完成投资亿元，同比增长%；房地产开发完成投资亿元，同比增长%。
三季度南京市固定资产投资总额和房地产投资总额分别达到亿元和亿元。
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2003年至2004年三季度南京市固定资产投资增长速度如下图所示：
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图2-22003年至2004年三季度南京市固定资产投资增长速度
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在宏观调控政策作用下，全市固定资产投资增速有所趋缓，由一季度的%回落到上半年的%，进入三季度以后，在国家重点工业项目和“十运会”城建项目的支撑下，投资增幅开始逐步回升。
2.南京市2004年三季度南京市土地供应状况
今年6月，南京市政府发布《市政府关于进一步治理整顿土地市场秩序的通知》明确收回了江宁、浦口、六合三区国土资源管理权，从而把土地的管理和经营权全部收归南京市国土资源局，实现了土地的统一规划和利用，同时增大住宅用地的供应量，尤其是加大中低档住宅的供应量，减少高档住宅供应量，从而促进多层次住房保障体系的建立。
另外，由于11月对农用地转用审批开禁，有可能进一步扩大四季度的土地供应量，因此，南京市四季度的土地供应应该不会出现紧张状况。
根据南京土地交易中心的数据，2004年1－9月，南京市通过招拍挂方式共出让经营性用地公顷，成交价款亿元。
仅今年三季度南京市共挂牌出让土地18幅，出让面积163公顷，但实际成交12幅，成交面积公顷，成交金额亿元，1/3的出让土地流拍。
这主要是受到国家土地和金融双紧政策的影响，使得开发商不得不对拿地普遍采取较为审慎的态度。
同时，土地市场的“退烧”客观上将有助于控制开发成本，有利于房价的平抑。
2004年南京市规划推出150公顷的经济适用房用地，90公顷的中低价商品房用地。
今年，市政府加大经济适用房、中低价房的建设规模，仅上半年，全市经济适用房竣工并交付建筑面积万平方米，比去年同期增长%。
三季度仅江宁区挂牌出让地块4幅，出让面积公顷，成交金额亿元；六合挂牌出让地块3幅，出让面积公顷，成交金额亿元。
预计今年四季度将挂牌上市的土地有10幅，出让面积在公顷以上。
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表2-1三季度挂牌出让土地统计表
区域
地块数量
实际出让面积
（单位：
平米）
是否成交
成交金额（单位：
万元）
江宁区
4
908982
成交
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53700
江北区
3
2245
河西区
2
14600
城中区
1
4860
2
未成交
——
城东区
1
成交
18000
城北区
1
19600
3
未成交
——
城南区
1
——
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3.南京市2004年三季度经济适用房、中低价商品房供给状况
根据南京市统计局公布的数据，今年上半年，南京市经济适用房建设投资亿元，同比增长%，高于房地产开发投资增幅个百分点，经济适用房建筑面积万平米，比上年同期增长%。
见下图：
目前，全市共有九个经济适用房片区，一次性规划用地总面积6157亩，规划建筑356．39万平米，可建住宅41300套。
根据南京市政府的规划，在原计划完成120万平米竣工面积的基础上，下半年再建设30万平米经济适用房。
可以确保年底有150万平米经适房竣工、交付。
今年全市已规划建设南湾营、幕府西路等五处中低价商品房建筑面积共万平米，上半年已开工两处。
2004年下半年至2005年度，由于经济适用房和中低价商品房供应量增加，中低价位商品房供需紧张状况会有所缓解。
4.南京市2004年三季度南京市商品房供应情况
2004年三季度商品房总体供需状况
根据南京抉策地产研究中心的监测数据，2004年三季度，南京房地产市场总需求（新建商品房和存量房，包括二季度的未满足的需求90万平米）为574万平米（其中新建商品房需求344万平米），总供给（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供给）为592万平米（其中新建商品房实际供给366平米）。
总的供需比为：
1，供略大于求，新建商品房的供需比是：
1。
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需要指出的是，供需比反映的是南京商品房市场总体的供求状况，对于房地产市场的认识具有参考价值，但总供需比无法反映各个细分市场的供求状况，如分区域、分价位段等的结构性供求矛盾的存在与实际比例，本报告除给出南京市总的供需比例外，还对各个细分市场的供需状况进行交叉分析，欲了解更加详尽的信息，敬请关注抉策
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