常见信访问题回复意见大全大家不用感谢我请叫我雷锋.docx

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常见信访问题回复意见大全大家不用感谢我请叫我雷锋

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物业类常见信访问题的处理

一、涉及房屋质量（漏水）的投诉

根据《建设工程质量管理条例》（中华人民共和国国务院令 第279号）第四十条”在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

......

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年......建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

”以及同条例第四十三条“国务院建设行政主管部门对全国的建设工程质量实施统一监督管理......县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。

”的规定，房屋交付五年内出现质量（漏水）问题，由建设行政主管部门（建委）监督开发建设单位履行维修义务。

根据《武汉市住宅专项维修资金管理办法》第二十一条：

“住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿。

”的规定，房屋交付后，超过质保期公共部位出现质量（漏水）问题，建议向业委会（如无业委会则向居委会）申请使用住宅专项维修资金维修房屋。

二、涉及物业收费标准的投诉

根据《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）第二十一条：

“物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

”的规定，物业企业出现擅自提高物业收费标准或乱收费，由政府价格主管部门（物价局）对物业企业进行处理。

建议

施.....”及第七十九条：

“违反本条例第五十八条规定的，由有关主管部门按照下列规定予以查处；给他人造成损害的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）违反第一项、第二项规定的，由装饰装修行业主管部门依照有关法律法规的规定予以处罚；

（二）违反第三项规定的，由城市管理执法部门责令限期改正；逾期不改的，处以三千元以上三万元以下罚款；（三）违反第四项规定的，由规划主管部门和城市管理执法部门按照各自职责依照有关法律法规的规定予以处罚......”的规定。

房屋所有人（使用人）擅自改变房屋用途和结构，未危及房屋安全的，由装饰装修行业主管部门（建委下装饰装修办公室）依照有关规定对改造人予以处罚；房屋所有人（使用人）擅自改变房屋房屋外观，未危及房屋安全的，由城市管理执法部门（城管）责令限期改正；房屋所有人（使用人）擅自建设建筑物、构筑物或者其他设施，未危及房屋安全的，由规划主管部门（规划局）和城市管理执法部门（城管）按照各自职责依照规定予以处理。

四、涉及业委会乱作为、不作为的投诉

根据2015年3月14日《长江日报》第九版：

“承诺人：

罗时春 武汉市民政局局长承诺单位：

武汉市民政局

   承诺内容：

1、督促各区成立业主委员会建设管理工作领导小组和街道、社区成立相应工作机构，强化街道对业主委员会组建工作的主体责任。

......2、制定推进全市业主委员会建设的整体实施方案及业主委员会组建和换届选举方案、工作流程......3、建立对街道、社区履行业主委员会组建、换届工作职责的考核体系，出台《关于充分发挥社区居委会对业主委员会指导监督作用的意见》。

加强社区居委会对业主委员会的指导监管......推进业主委员会工作规范化。

”的承诺及《关于印发<“街道、社区对业主委员会组建、履职管理不到位”问题的整改实施方案〉的通知》（武社建〔2015〕1号）的规定，业委会不作为、乱作为的问题应由街道、社区和民政局对业委会相关成员进行监督管理。

五、涉及维修资金使用的投诉

根据《武汉市住宅专项维修资金管理办法》第五条：

“市房屋行政主管部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作，日常管理工作由市住宅专项维修资金管理机构承担。

区房屋行政主管部门负责本辖区内住宅专项维修资金的交存、使用的管理工作。

财政、审计主管部门按照各自职责负责住宅专项维修资金的财务监督和审计监督工作。

”的规定，关于维修资金的缴纳标准、缴纳方式及拨付等问题，可向我局武汉市住宅专项维修资金管理中心咨询；申请住宅专项维修资金，由业主向小区业委会（无业委会的向居委会）申请。

六、涉及电梯投诉

根据《武汉市物业管理条例》第五十条：

“物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项：

（一）物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护......”、《关于<印发武汉市前期物业服务合同（示范文本）>的通知》（武房发[2014]109号）附件五及《关于印发<武汉市物业服务合同（示范文本）>的通知》（武房发[2014]133号）附件五第二项物业共用部位与共用设施设备管理服务的规定，物业服务企业对电梯进行管理、维护和保养。

根据《特种设备安全监察条例》第四条：

“县以上地方负责特种设备安全监督管理的部门（质监局）对本行政区域内特种设备实施安全监察”。

电梯出现重大安全质量问题，质保期内，由质监部门督促开发建设单位或电梯生产商对电梯进行维修。

质保期外，由质监部门对电梯质量进行鉴定，如鉴定需大修或更换的，建议申请住宅专项维修资金进行维修或更换。

七、涉及停电停水的投诉

根据《武汉市物业管理条例》第六十九条：

“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关专业经营单位，应当依法承担物业管理区域内管线和设施设备的维修、更新、养护的责任。

”小区出现停水停电属供水、供电设施出现问题的，应当由水务或供电部门承担物业管理区域内管线和设施设备的维修、更新、养护的责任。

根据《武汉市物业管理条例》第七十条：

“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。

”业主反映小区水费高于政府定价，核实该小区是否存在二次供水，如存在，告知业主向物业企业了解小区加压水泵供水所产生的水损情况，同时可向物价部门咨询有关二次供水的价格指导意见；如不存在，属物业企业擅自提高水费标准，建议向物价局反映。

小区二次供水设备出现问题，如需小修的，由物业企业根据《物业服务合同》对公共设施进行维修、养护；如出现需大修，更换的情况，建议通过申请公共维修资金来处理相关事宜。

八、涉及业主间纠纷的投诉

业主件纠纷问题通常表现在以下几个方面：

1、房屋漏水由相邻业主不规范用水造成；

2、相邻业主侵占公共通道，导致其他业主出行不便；

3、业主使用小区公共设施设备出现的矛盾纠纷，如机动车位、非机动车位、公共晒场等

4、其他邻里纠纷问题。

根据《民法通则》和《物权法》的相关条款规定，业主可采取协商、调解、仲裁及诉讼途径解决双方的民事纠纷问题。

九、小区房屋污水满溢问题

根据《关于<印发武汉市前期物业服务合同（示范文本）>的通知》附件3、4、5的规定；

如小区公共管道属开发建设单位交付物业企业管理的，出现污水满溢时，由物业企业负责疏通维护；

如管道属市政工程管理的公共管网出现满溢问题，由管理市政工程的相关单位负责处理。

十、公共车位的使用问题

根据《物权法》及其解释的相关规定，车位产权属开发建设单位的，开发建设单位可采取出售、出租或赠与的方式处分车位；

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，由业主大会表决决定车位的收费标准，收益的分配及其他相关事宜。

根据《人防法》的相关规定，利用人防工程区域泊车的，开发建设单位须取得相关规划审批，同时只能通过转让使用权（出租）的方式将车位交付给业主使用，租期不得超过《合同法》规定的最长期限20年，超过部分不受法律保护。

十一、噪音扰民问题

根据《市人民政府办公厅关于加强住宅小区违法建设等突出问题综合治理工作的意见》（武政办[2014]104号）的相关规定，城管部门负责住宅小区噪音油烟扰民的执法工作，环保部门配合城管部门开展住宅小区噪音油烟扰民的执法工作。

市场类常见信访问题的处理

一、涉及定金退房问题

根据《合同法》关于定金合同的规定，定金合同是履行《武汉市商品房买卖合同》的一个担保，定金一经交付，签署的定金合同便产生法律效力。

一般情况下，由于买受人的原因导致买卖合同无法履行的，定金予以没收，房屋另行销售；由于出卖人的原因导致买卖合同无法履行的，买受人可以要求双倍返还定金。

定金合同有其他约定的从其约定。

二、涉及无证销售问题

根据《城市商品房预售管理办法》第6条规定，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。

买受人购房前，可要求开发商提供预售许可证，或通过我局官网查询其是否具备预售许可证。

凡未取得预售许可证的，开发商不得收取任何性质的款项，一经查处，将严肃处理。

三、涉及违规交房问题

违规交房在这里是指将未经验收的房屋交付使用，或将经验收不合格的房屋交付使用。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、三十六条及三十七条之规定，房屋未经验收或验收不合格的，不得交付使用，否则由房地产开发主管部门依法依规处理。

由于在武汉市竣工验收申请是向武汉市城乡建设委员会提出，故违规交房的监管和处罚部门为建委，我局可督促开发商停止交付行为。

四、涉及延期交房问题

开发商延期交房属于违反合同的违约行为，并非违法违规。

虽我局作为开发商的监管机关，但对其违约行为并无强制措施，只能督促其尽快完成交房相关手续，并按合同约定承担违约责任。

至于开发商不按合同约定承担违约责任的行为，建议买受人通过司法途径维护自身合同权益，通过法院判决后申请强制执行。

五、涉及延期办证问题

我局依开发商或买受人申请办理房屋产权证，具备条件者核发证件。

根据《合同法》相关规定，延期办证问题，属于开发商违约问题，买受人可按合同约定追究开发商的违约责任。

我局对其违约行为仅有督促开发商拒不按照合同执行的，可通过司法途径解决。

六、涉及拆承重墙影响房屋安全问题

根据《武汉市房屋安全管理条例》第十五条及五十三条之规定，擅自改变承重结构、主体结构，或在承重墙、楼面、屋面结构层开凿洞口、扩大洞口，影响房屋安全的，由我局受理后，派安全鉴定站工作人员上门鉴定。

涉及违法建设的，由城管按照控制和查处违法建设的有关规定予以查处。

涉及违规装饰装修的，由建委按照装修装修管理的相关规定予以查处。

七、涉及房产开发企业或房产中介无证经营问题

根据《城市房地产管理法》第三十条及五十八条之规定，设立房产开发企业及房产中介机构，应向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。

无证经营者，按该法第六十五条规定，由工商局责令停止业务活动，没收违法所得，并处罚款。

故无证经营由工商局监管。

八、涉及霸王条款问题

根据《武汉市合同格式条款监督办法》（武汉市人民政府政府第180号）第五条及十二条的规定，房屋买卖合同属于格式条款合同，其制定和使用的监督管理部门为工商局。

买受人认为合同涉嫌霸王条款的，应向工商局反映。

九、涉嫌虚假广告问题

根据《中华人民共和国广告法》第六条相关规定，工商局为广告监督主管部门。

若开发商涉嫌虚假广告的，应向工商局反映，我局予以积极配合。

十、涉及诉讼或仲裁的案件

根据《诉讼法》相关规定，司法独立，党政机关、人民团体均不得干预司法。

对正在进行司法程序或已经过司法程序的案子，再向我局投诉的，我局不予受理。