四川师范大学成龙校区周边房地产市场调研报告正文.docx
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四川师范大学成龙校区周边房地产市场调研报告正文
四川师范大学成龙校区周边
——房地产市场调研报告
小组成员：
郑刚、向省卓、蒋一杰、
范宁、赵宇、业格尔基
一、市场宏观环境状况
1、政策环境
2014年注定要成为中国房地产业不同凡响的一年。
这一年，也许是开发商们最为难熬的一年----业绩惨淡，库存压力进一步预示着前景不妙；但也是成就新旧大佬的一年：
万达商业地产成功上市，成为市值最大的开发商。
这一年，是行业变革的一年，互联网思维注入这个传统行业，淘宝双十二卖出了大约两千套商品房也是预示着勇敢者的创新将带来房地产行业的新时代。
这一年，政府对房地产行业的态度也很鲜明。
6月份之前，中央很少就房地产市场表明观点，从中央层面也基本没有出台过调控政策，而行业所获得的信号就是房地产行业应该逐渐服从市场化的方向和大局。
但在下半年开始，由于市场压力，某些地方政府率先放开限购政策，而银监会也从中央层面发布文件支持首套住房需求，再到央行放开“二套房贷”政策，最后到年底的降息等，政府从噤声转向全面的政策支持。
这些表面在宏观经济发展速度的逐步回落下，出于稳定经济增长的需要，政府不得不再次利用房地产市场的推动作用。
2、调控政策环境与金融政策
表一：
2014年房地产行业主要政策
时间
政策名称
发布部门
主要内容和评述
2014.3.13
总理答记者问“双向调控”
李克强总理
根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。
推进公租房等保障性住房建设。
对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。
对房地产市场也是要因城因地进行分类调控，抑制投机性增长需求，重在建立长效机制，促进房地产市场健康发展。
2014.3．30
地产股融资再开闸
证监会
中茵股份、绿地集团再融资申请获批，这将直接优化房企的资产负债结构。
2014.4.22
央行定向降准
央行
中国人民银行公布，自2014年4月25日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。
2014．5.4
地方政府放松限购
地方政府
南宁等地方城市开始陆续放松限购
2014.6.6
大力支持首套住房需求
银监会
银监会答记者问时：
继续差别化房贷政策，并首提大力支持首套房需求。
2014.6.11
地方政府取消限购
地方政府
沈阳、济南、呼和浩特等多地政府逐步取消限购政策。
2014.9
继取消限购后地方政府的救市刺激措施
地方政府
四川、福建等地政府出台一系列的救市措施。
内容涉及首套房贷款利率优惠，放松首套房认定，公积金贷款，财政补贴等。
2014．10.1
二套房贷放宽
央行
央行和银监会放松二套房贷，中央对房地产市场政策彻底转向。
2014.10.29
稳定住房消费
国务院商务会议
政府层面首提：
稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件，房地产市场得到政策支持
2014.11.21
降息
央行
央行两年来首次降息
（1）2015年房地产行业进入新常态
2014年12月11日，一年一度的中央经济工作会议在北京闭幕。
但其中对房地产市场的政策只字未提。
而连续两年的会议公告不提房地产市场，主要用意是想让房地产根据市场实际来运行，政府不会过多干涉。
（2）PPP模式将带动万亿社会资本，破解新型城镇化融资难题
国家发改委近期印发了《关于开展政府和社会资本合作的意见》,提出开展政府和社会资本合作模式。
新型城镇化建设需要大量的资金。
一是基本设施建设，例如交通、学校、医院、住房、就业等等基本设施的开发与建设。
二是更高层次的公共服务，以人为中心的城镇化会关注生活质量的提高。
例如对环境、生态的要求，这是长期的投入。
也是房地产行业转型的契机和活用资金的选择。
成都调控——坚持双向调控基调，微刺激政策鼓励，加快激发市场活力，推进市场快速适应发展。
成都公积金——贷款最多为公积金账户余额的20倍，最长贷款年限不能超过20年。
3、经济环境
（1）固定资产投资
2014年1-11月份，全国固定资产投资（不含农户）451068亿元，同比名义增长15.8%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。
从环比速度看，11月份固定资产投资（不含农户）增长1.02%。
固定资产投资增速略有回落，一是因为今年以来房地产市场降温明显，房地产开发企业存在较强的观望心态，投资活动更趋谨慎。
初步计算，因1-7月份房地产投资增速回落影响全部投资增速回落0.1个百分点左右。
（2）货币情况
表：
2014年1—11月全国货币供应量情况
就统计表上看来，广义的货币供应量在6月份之前逐渐回升，但6月份后出现缓慢的下跌，并趋于稳定。
表2：
国内生产总值
表2GDP环比和同比增长速度
GDP环比增长速度（%）
GDP同比增长速度（%）
2013年1季度
1.6
7.7
2季度
1.8
7.5
3季度
2.3
7.8
4季度
1.7
7.7
2014年1季度
1.5
7.4
2季度
2.0
7.5
3季度
1.9
7.3
注：
1.环比增长速度为经季节调整后与上一季度对比的增长速度；
2.同比增长速度为与上年同期对比的增长速度。
GDP增速为7.3%，经济刺激性政策初见成效，但是还要慎防风险。
这是经济结构调整的结果。
应该抓住时机，促进经济转型升级。
房地产行业也应该抓住机会，逐步转变发展方式，实现价值的提升。
二、成都龙泉驿区房地产形势
1、成都市2014年房地产市场价格走势
统计显示，受宏观环境影响，这一年来成都市的房价总体呈下降趋势，虽然在年末受政策的影响房价稍升，但房价仍在低走。
从图表上看，2014年成都市的总体房价呈下降趋势，而且二手房的下降幅度大于新房的房价下降程度。
2、龙泉驿区2014年房地产市场价格走势
受经济形势的影响和房地产总存量上升的影响，2014年龙泉驿商品住宅价格呈下降趋势。
与成都总体的价格下降趋势趋于吻合。
3、成龙校区周边重点竞争项目2014年的价格走势
以2014年上半年来看，周边重点竞争项目的楼盘售价都呈下降趋势，这是由于宏观经济的影响。
随着下半年市场总体环境的改善，川师成龙校区周围房价也趋于稳定，但总体上看同比下降0.5%。
从表中看，龙城一号领跑周围房价，因其定位高端，所以不属于刚需房价的类型。
而万卷山和合能四季映像以及师大花园等，定价较低，属于刚需房，以低价竞争。
而玫瑰花语、云立方、炜岸城、华润国际社区等，都是属于中高档社区，在价格上，没有明显的差别，并不存在价格之争。
4、成龙校区周边重点项目的功能定位、开发状况及未来定位。
（1）、师大现代花园
师大现代花园位于成都经济技术开发区成龙路四川师范大学新校区校园内，右拥四川师范大学新校区2000亩成熟配套，左倚成都未来高尚居住区天鹅湖国际社区。
项目总规划面积350亩，实际用地面积151亩，规划总建筑面积500000平方米，建筑密度19.1%，绿地率36.7%,居住总户数4129套，户型区间30-260平米。
从其规划设计思想、平面布局、户型设计及景观环境，大“大空间、大环境”的指导思想下人性化设计：
入户私家花园、挑高6米空中院馆、外飘阳光窗、全明阳光电梯、宽绰客厅与主卧、绝大部分70-120米的楼间距、集中组团式中心绿地，皆体现当前最具前沿的规划设计思想。
它的周边配套设施逐渐完善，临近师大附中，川师新校区，拥有商场、超市、银行、餐饮、茶楼、网吧等生活休闲娱乐设施。
公共交通比较便利，靠近地铁2号线林家大堰站（建设中）,8车道驿都大道,10车道成龙大道，有 公交856、332、218、854A、865路直达，川师成龙校区站下。
更有校际专线。
（2）、万卷山
首创万卷山由成都首创驿都置业有限公司开发打造，占地约160亩，建筑面积超过57万平米。
首创万卷山位于城东金融中心东大街的延线，毗邻驿都大道和成龙大道两条八车道主干道，并且规划2013年通车的地铁2号线延长线通过，即将实现本区域与市区交通无缝对接。
万卷山所属商圈为龙泉驿，建筑类别是高层、小高层、多层和板搭结合。
附近有东泰加油站公交站，有公交856和856a，靠近地铁站2号线。
附近的学校有四川师范大学成龙校区，四川师范大学龙城实验幼儿园，大面新奇幼儿园，成都市龙泉驿区大面小学，龙泉中学等。
除了拥有较为丰富的教育资源外，万卷山的周边配套设施完善，购物条件也比较便利，周围有恩图吉家超市，联合一百购物中心，五星通讯商城，聚星楼商场，并覆盖了邮政、工商、建设、农业等多家银行，餐饮和医疗也较为发展。
（3）、AEC亚环中心
65-79㎡独创3+房户型，自带大型超市、独立商业配套，地铁2号线、6号线（规划中）出行便捷，可谓是亚环的宣传标语，也是他的一大特色。
亚环中心位于成龙大道与车城西二路交汇处（川师成龙校区斜对面），建筑以高层、板搭相结合，主要发展写字楼综合体建筑，是经开区标志性商务综合体。
其中，亚环的绿化率达到19.85%。
亚环的周边配套设施也相对完善。
首先，交通便利，有公交线路332、313、898、856和541等。
其次，靠近教育资源，有四川师范大学成龙校区，北京大学成都附属实验学校，成都开发区实验高级中学，龙华村双语幼儿园等。
第三，购物便利，有各种超市汇集，如佳禾、联合一百、鸿运连锁，百利和等。
第四，周边覆盖了邮政、工商、建设、农业等多家银行。
第五，医疗设施完善，有成都航天医院，龙泉驿区第一医院，四川大学华西医院三圣分院（建设中）等。
该项目将作为“中法成都生态园”项目的起步园区，作为引进中法企业的窗口，为“中法成都生态园”的驱动提供服务。
依托该园区的建设，亚环中心将打造国际节能环保企业合作平台，技术的研发、转化平台，孵化基地，提供企业发展需要的金融服务平台、专家咨询服务平台等，为中法企业的入驻提供良好的服务，促进“中法成都生态园”项目建设。
（4）、保利玫瑰花语
玫瑰花语旨在打造城东一号高端品质社区，位于龙泉驿龙城大道（四川师范大学成龙校区旁） ，是保利地产布局城东的首个品质刚需项目，也是2013保利“花语系”产品中最富浪漫情调的项目。
建筑类别以高层和塔楼为主，项目主要面积段集中在77-120平米，延续香槟系列在极致产品方面的追求，但在户型方面做出全面升级，旨在为精英青年群体打造出更高品质住区。
保利玫瑰花语项目周边配套设施完善。
交通方面，地铁2号线与成龙大道、驿都大道、龙城大道等多条城市主干道形成立体交通网络，半小时可直达天府广场。
保利玫瑰花语景观资源方面，大面拥有占地1200多亩天鹅湖湿地公园，并与三圣花乡、川师大东校区毗邻而居，具有得天独厚的自然及生态景观资源。
教育配套方面，有项目自身配套幼儿园、北师大附中、四川师范大学等一条龙高端资源。
保利玫瑰花语周边医疗及商业、休闲等配套方面，有条件优越的三甲医院，有百悦天鹅湖即将封顶的希尔顿酒店、世茂城20万方商业广场，以及卧龙谷高尔夫球场。
（5）、世贸城
项目位于成都市东南面城东副中心南三环外侧天鹅湖国际新城核心区，交通十分方便。
紧邻成都地铁2号线。
距天府广场仅14公里，距机场仅半小时车程。
周边是成都市区生态环境最好的区域，以项目为中心方圆3公里内，拥有近20000亩的生态公园。
其西南面1公里就是占地16000亩成都市区最著名的市政森林公园、国家级风景区的---三圣花乡。
五朵金花；而西北面则是2000项目位于成都市东南面城东副中心南三环外侧天鹅湖国际新城核心区，交通十分方便。
紧邻成都地铁2号线。
距天府广场仅14公里，距机场仅半小时车程。
项目周边是成都市区生态环境最好的区域，以项目为中心方圆3公里内，拥有近20000亩的生态公园。
项目的西南面1公里就是占地16000亩成都市区最著名的市政森林公园、国家级风景区的---三圣花乡。
五朵金花；而西北面则是2000多亩的市政公园和1000多亩的天鹅湖国际湿地生态公园。
这里的自然生态环境独一无二，成都市没有任何一个地方可以与之媲美。
项目总占地800余亩，市政在项目旁边规划有成都市区最大的湿地生态公园---成都天鹅湖国际生态湿地公园。
项目总规划建筑面积200余万平米，其中商业20万平米。
规划建设高尚住宅和大型商业广场。
项目内还规划医院等配套设施。
一期景观规划充分尊重和利用现有环境浅丘地形的高差，法式园林风格布局将水体景观和三大主题园林景观相结合。
8.95%的超低建筑密度，整体外观为ART-DECO风格设计，造型挺拔、气派体现出强烈的时代感。
楼体的底层，全部采用了3.6米挑高架空，让组团景观更通透，自然风得以自由流动；并自然连接所有主题中庭，方便邻里沟通。
二期占地212亩分为三种产品形态：
洋房区域-叠院区域-电梯高层。
现在在售的为洋房和叠院区域，整个园区内采用了落叶类植被和常绿类植被进行黄金比例分割搭配，首先确保了整个小区四季有花、四季常绿。
外立面采用的是新古典主义欧式风格，搭配的有圆弧形顶窗、立方式顶柱、欧式古典围栏。
每一个窗景都能看到疏密得当的植被与浪漫建筑的完美融合。
（7）、云立方
中国水电云立方位于成都市龙泉驿区成龙路北侧、大面西路西侧，东三环外侧生态宜居新城中心，交通便利，距天府广场仅13.5公里，距离成仁路万达广场商圈仅20分钟车程。
中国水电云立方周边有2000亩左右市政公园和1000亩左右天鹅湖湿地生态公园，云立方总占地128亩，项目住宅部分建筑面积38.2万平米，并配套4.1万平米建面商业，项目内还规划有幼儿园。
中国水电云立方是中水电为城市青年购房群体量身打造的“新城东——青年社区头等舱”并使之达到青年社区中产配置，项目整体外观时尚简约设计风格，小区内楼体底层基本采用架空层设计，使组团景观更通透，自然风流动更通畅，将各栋间景观与中庭景观得以充分衔接。
中国水电云立方规划建设净用地面积85605.73平方米（折合128.4086亩）。
宗地周边交通便利，成龙大道、老成渝路、成洛大道、成渝高速、绕城高速路、地铁2号线东延线分布地块周边；市政配套设施完善、地块所处区域发展前景好。
地块处于万亩中国4A景区生态核心圈，地块周边紧邻多处成都市著名景区公园。
地块西南5公里为占地3000亩的旅游观光胜地——幸福梅林；向西2公里为占地16000亩的国家级风景区——三圣乡“荷塘月色”；西北2公里为占地1000亩天鹅湖湿地公园。
地块东南至大面西路，一路之隔即四川师范大学成龙校区，校区内有1000㎡商业配套；西南至城市主干路成龙路；沿成龙路向西3公里，规划建设锦江区政府办公新址；地块西北为空地，已规划为137亩二类住宅用地，待公开出让。
空地西侧紧邻世茂花香首府项目，该项目占地面积120万㎡，规划有世茂百货、欧洲风情商业街、星级酒店、华西医院分院等生活配套设施；地块向北1.2公里，为大面中学，大面小学，向北1.5公里为规划的地铁2号线大面站（地铁2号线于2012年运营）；地块东北为空地，已规划为112亩二类住宅用地，待公开出让。
5、成龙校区周边区域交通条件的调查
成龙大道是连接锦江区和龙泉驿区的重要路线，在这条道路上公交路线有332、332A、856、313等，可到达锦江区万达广场、春熙路等大型购物和工作地点。
绕城高速的出入口也处于成龙大道。
龙城大道是连接成龙大道和驿都大道的支干路线，在这条道路上的公交路线有856、898、854A、856A等，可到达成都行政学院、连山坡等地铁站。
驿都大道是连接郊区和二环内地点的支干路线，在这条道路上的公交路线有855A、856、40、336、12、313、223等，可到达地铁站，二环高架等重要换乘点。
在此区域内，地铁二号线途经这块区域。
由此可以看出，该区域的交通条件良好，可选择多种交通运输方式，可快速到达目的地。
6、成龙校区周边的历史因素、文化因素、发展水平
（1）、文化因素
这些重点项目的开发几乎不离其外地都借着川师成龙校区周围浓厚的人文气息和文化氛围，借此形成了20成龙校区商圈。
这里不仅汇集了四川师范大学成龙校区，更有川师附小、龙泉实验小学、盐道街小学、北师大附小（规划中）川师附中、大面中学、龙泉中学、七中育才、成都经开区实验中学、树德中学、北京大学附属中学成都三幼，川师附属幼儿园等一大批优秀的教育人文资源，解决周围居民小孩上学的问题。
众多的院校齐聚于此，不仅将增添其文化氛围，而且还能带来数万的时尚消费群。
（2）、发展水平及发展前景
A、龙泉驿区总体规划
龙泉主城区建成面积达69平方公里，人口达76万人，目前，“以国家级成都经济技术开发区为龙头，以优质高效的龙泉特色农业为基础，以省级花果山风景名胜区为依托，以高质量的科教文化为支撑的现代化、开放型、生态型城市新区”是龙泉驿区总的规划蓝图。
到2017年，努力实现“十个一”的奋斗目标：
①地区生产总值突破1500亿元；②人均地区生产总值突破15万元；③地方财政收入突破100亿元；④“四重”项目（重大产业化、重大功能性、重大基础设施、重大生态建设项目）投资突破1000亿元；⑤培育10个以上年销售收入过百亿元的大企业集团；⑥规模以上工业增加值突破1000亿元；⑦工业集中度达到100%；⑧人口规模达到100万；⑨城镇化率力争达到100%，城乡居民人均收入比接近1:
1；⑩综合实力进入全国100强（力争全省首强）。
B、经开区发展现状
国家2014年通过并设立天府新区，而龙泉经开区也可承接这股东风顺势发展。
随着经开区产业聚集发展、跨越发展，目前，经开区职工数量已达4万人，未来3到5年将达到10万人，产业职工、企业高管、外籍人士的住房需求潜力巨大、前景广阔，将为龙泉房地产业提供广阔的市场空间。
强劲的产业支撑能够为广大市民和优秀人才提供了充足的就业岗位和持续丰厚的创业收入；能够让市民的工作创业、居家生活、休闲度假在龙泉“三位一体”同时解决；能够充分发挥城市功能，形成旺盛的人气、商气、财气，有效避免“睡城”、“空城”现象，减缓城市交通压力，让龙泉这个最佳人居环境示范区进一步充满生机与活力。
三、成龙校区周围区域发展前景分析
1）随着地铁2号线东沿线的开通，社区巴士的开通交通的问题目前已得到解决，交通便捷程度提高。
2）随着其它区域土地储备量的减少以及土地价格的上涨，给龙泉区域带来良好的发展机遇，大部分成都市区客户在价格因素等的权衡下会在龙泉区域进行多次置业。
3）从各个区域的销售来看，龙泉本地消化量具有极大的潜力，对于目前的中低端项目的吸纳能力较强；区域具有极大的客户发展空间，有与其它区域竞争成都市中高端客户的机会。
4）土地资源丰富，该区位于丘陵台地之上，比较其他区域，土壤较贫瘠，适合发展房地产业。
5）该区紧邻白鹭湾湿地，三圣乡等，娱乐性高，空气质量好，仅次于都江堰，空气清洁度较高。
6）该区恰好位于绕城出口处，给外来者选择居住地提供良好机会，也增大了区域优势，居住外移给近郊带来机会。
四、成龙校区周边房地产市场调查结论
成龙校区周围房地产市场发展处于上升阶段，由于其特殊的人文氛围和文化气息，开发商以此为特点进行房地产开发，适应了市场需要。
未来这片区域连同经开区将连成一片成为房地产开发的热点区域。
但是由于外部环境的不确定性，开发商在进行开发时应把握住主要的市场脉搏，并结合本区特殊的市场特点进行开发。
增大刚需房的供应，适当加开中高档楼盘的开发，以分得较大的市场份额。
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