房地产.docx

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房地产

知识一：

商品房公用建筑面积的分摊解析

商品房以“套”或“单元”为产权单位。

其产权的总建筑面积由两部分组成，一是本套（单元）内建筑面积，二是本套（单元）应分摊的公用建筑面积。

一、公用建筑面积的概念

1．公用建筑面积存在两价目以上权属套（单元）之间。

套（单元）内独立使用的过道、楼梯等，其建筑面积不能构成公用建筑面积，应计入套（单元）内建筑面积。

2．公用建筑面积由以下两部分组成：

（1）电梯井、楼梯间、管道井、变配电间、设备间、水箱间、公共门厅、通道貌岸然、值班警卫室以及其他功能上为整幢建筑物局部或整体服务的公共用房和管理用房建筑面积；

（2）单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙水平投影面积的一半。

3．作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚以及地下室内设计为人防工程的空间不作为公用建筑面积；本市拆迁地块的配套设施用房和管理用方，因涉及政府机构以各种形式的资金投入和有关的拆迁政策，根据市政有关文件规定列扩国有资产，也不作为公用建筑面积。

4．下列建筑面积作为公用建筑面积，但暂不列入分摊：

（1）地下室功能不明确的机动用房；

（2）大楼内的物业管理用房和住宅小区的居委会用房；

（3）按建设项目要求建设的公用车库；

（4）为多幢房屋共用的配套设施用房，如变配电间、邮电接线房、公厕等；

（5）用作公共休息、绿化等场所的架空层。

二、公用建筑面积分摊的基本原则

1．产权双方有合法的权属分割文件或协议的，应按其文件或协议规定计算分摊；

2．没有权属分割文件或协议的，按相关面积比例进行分摊计算；

3．公用建筑面积的分摊应体现合理分摊的原则，能够与最初的设计功能相符合，要充分考虑分摊面积大小的对等和均衡，同时力求便计算简便、直观。

三、几类公用建筑面积分摊具体方法

1．公用外半墙（不包括地下室的部分）的建筑面积由一层以上各权属单元分摊，地下室的墙体面积直接计徼地下室相关单元的建筑面积内。

2．列入分摊的公用设施、设备用房及各类管道井，其建筑面积依据设计功能按“谁使用，谁分摊”原则进行分摊。

3．公用楼梯间、电梯间的建筑面积分摊

（1）楼梯间和电梯间都是为房屋垂直交通设计的，具有连续性和整体性，楼梯间的建筑面积包括出屋面的部分，电梯间的建筑面积包括电梯机房的建筑面积。

通过楼梯间、电梯间出入或疏散的权属单元参与其建筑面积的分摊。

楼梯间的分摊计算可按幢或按楼梯单元为单元进行；从理论上讲按楼梯单元分摊比按幢分的难更严密一些，但在两者差别不大的情况下，尽量采用按幢分摊，因为计算更简练。

（2）对于商住楼，假设一、二层为商业房，标准层为住宅。

有时因商业房要求大空间，造成住宅楼梯间不能直接落地，而是从异地另设楼梯间或室外楼梯先到达二层屋面，然后再进入住宅楼梯。

这时，住宅就增加了一层至二层屋面的楼梯建筑面积。

这各因一、二层的原因打破了垂直交通的整体性并相应增加的公用建筑面积，应由一、二层扩标准层共同承担。

（3）进入地下室的楼梯，应由地下室各单元分摊；通往车库的坡道，其建筑面积计入车库。

（4）商场内自动扶梯是连接商场各层之间的竖向通道，其建筑面积由被连接的各层商场分摊。

（5）高层建筑的消防楼梯通常连接地下室人防工程为整幢大楼消防服务，其建筑面积应由整幢大楼分摊。

4．通道的建筑面积分摊

通道是为层内各权属单位水平交通设计的具有连通性的整体，在商住楼和写字楼比较多见，分摊也比较复杂。

如某一层面总体设计为商场（或写字间），开发商根据销售的需要分隔成若干单体铺位的通道，这类通道的分摊还要灵活把握分摊的主次、均衡。

如果购销双方（或多方）已就分摊比例达成协议，可以按照协议分摊。

商品房以“套”或“单元”为产权单位。

其产权的总建筑面积由两部分组成，一是本套（单元）内建筑面积，二是本套（单元）应分摊的公用建筑面积。

一、公用建筑面积的概念

1．公用建筑面积存在两价目以上权属套（单元）之间。

套（单元）内独立使用的过道、楼梯等，其建筑面积不能构成公用建筑面积，应计入套（单元）内建筑面积。

2．公用建筑面积由以下两部分组成：

（1）电梯井、楼梯间、管道井、变配电间、设备间、水箱间、公共门厅、通道貌岸然、值班警卫室以及其他功能上为整幢建筑物局部或整体服务的公共用房和管理用房建筑面积；

（2）单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙水平投影面积的一半。

3．作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚以及地下室内设计为人防工程的空间不作为公用建筑面积；本市拆迁地块的配套设施用房和管理用方，因涉及政府机构以各种形式的资金投入和有关的拆迁政策，根据市政有关文件规定列扩国有资产，也不作为公用建筑面积。

4．下列建筑面积作为公用建筑面积，但暂不列入分摊：

（1）地下室功能不明确的机动用房；

（2）大楼内的物业管理用房和住宅小区的居委会用房；

（3）按建设项目要求建设的公用车库；

（4）为多幢房屋共用的配套设施用房，如变配电间、邮电接线房、公厕等；

（5）用作公共休息、绿化等场所的架空层。

二、公用建筑面积分摊的基本原则

1．产权双方有合法的权属分割文件或协议的，应按其文件或协议规定计算分摊；

2．没有权属分割文件或协议的，按相关面积比例进行分摊计算；

3．公用建筑面积的分摊应体现合理分摊的原则，能够与最初的设计功能相符合，要充分考虑分摊面积大小的对等和均衡，同时力求便计算简便、直观。

三、几类公用建筑面积分摊具体方法

1．公用外半墙（不包括地下室的部分）的建筑面积由一层以上各权属单元分摊，地下室的墙体面积直接计徼地下室相关单元的建筑面积内。

2．列入分摊的公用设施、设备用房及各类管道井，其建筑面积依据设计功能按“谁使用，谁分摊”原则进行分摊。

3．公用楼梯间、电梯间的建筑面积分摊

（1）楼梯间和电梯间都是为房屋垂直交通设计的，具有连续性和整体性，楼梯间的建筑面积包括出屋面的部分，电梯间的建筑面积包括电梯机房的建筑面积。

通过楼梯间、电梯间出入或疏散的权属单元参与其建筑面积的分摊。

楼梯间的分摊计算可按幢或按楼梯单元为单元进行；从理论上讲按楼梯单元分摊比按幢分的难更严密一些，但在两者差别不大的情况下，尽量采用按幢分摊，因为计算更简练。

（2）对于商住楼，假设一、二层为商业房，标准层为住宅。

有时因商业房要求大空间，造成住宅楼梯间不能直接落地，而是从异地另设楼梯间或室外楼梯先到达二层屋面，然后再进入住宅楼梯。

这时，住宅就增加了一层至二层屋面的楼梯建筑面积。

这各因一、二层的原因打破了垂直交通的整体性并相应增加的公用建筑面积，应由一、二层扩标准层共同承担。

（3）进入地下室的楼梯，应由地下室各单元分摊；通往车库的坡道，其建筑面积计入车库。

（4）商场内自动扶梯是连接商场各层之间的竖向通道，其建筑面积由被连接的各层商场分摊。

（5）高层建筑的消防楼梯通常连接地下室人防工程为整幢大楼消防服务，其建筑面积应由整幢大楼分摊。

4．通道的建筑面积分摊

通道是为层内各权属单位水平交通设计的具有连通性的整体，在商住楼和写字楼比较多见，分摊也比较复杂。

如某一层面总体设计为商场（或写字间），开发商根据销售的需要分隔成若干单体铺位的通道，这类通道的分摊还要灵活把握分摊的主次、均衡。

如果购销双方（或多方）已就分摊比例达成协议，可以按照协议分摊。

 知识二：

使用权互换与产权互换不同

因为搬家、孩子上学或者家庭人口的变化，人们通常有将现住房调换的需求，有调位置的、有调面积的，有调新旧的。

但由于目前房屋状况十分复杂，使得房屋的置换也变得扑朔迷离，消费者经常弄不明白；使用权互换和产权互换有什么不同？

房屋使用权的互也就是人们通常所说的“换房“。

换房是人们调剂住房余缺，解决住房矛盾的一条主要途径。

使用权互换主要通过房屋所在地的房管办理。

具体方法是换房双方同意互换住房时，承租人携带身份证（其他人代办时需有委托书）、住房凭证、户口簿，单位产的私产还需有产权人（单位）同意换房的证明，到登记部门办理换房协议书，并经房屋所在地管片管理员、房管所签字（盖章），变更租凭合同后，办理户口迁入手续。

产权方法指的是房屋权属的交换，不属于换房市场的业务，产权互换涉及到市场交易问题，其具体事务由市、区级房地产交易所负责办理。

需要互换产权的房屋，需经房地产交易所评估、作价，如互换的房子存在价差，换房人则要按价差的多少到房管部门补交有关契掊和手续费，然后办理产权过户手续。

知识三：

如何办理立契过户手续

房屋交付后三十日内，买卖双方到市或区、县房地局管理部门办理立契过户手续。

程序如下。

1．买卖双方持身份证、末婚证明、如是已婚需带结婚证明、户口本、买卖合同等有关文件证明到市交易所或各区、县、交易所进行登记。

2．交易所在双方登记后，将依据有关的法规对房地产买卖行为进行审核，并向主管部门报批，等报批后再通知买卖双方来交易所办理过户手续。

3.买卖双方在接到通知后，携带身份证、末婚证明、如是已婚需带结婚证明、户口本、图章等同时到交易所，在缴纳了契税后，就可办妥立契过户手续。

作为证明，交易所会给买方发《房屋卖契》，并将有关文件送到市房地局或各区、县房地局。

知识四：

建设项目用地报批须知（在某个城县开发的资料）

建设单位提出建设用地申请时，须提供的文件资料：

（1）申请报告（含建设用地申请表）  （原件），

（2）立项文件（核对原件）：

    （3）建设用地预审报告（原件），

    （4）初步设计或其他批准文件（核对原件），

    （5）土地权属证明（原件），

    （6）补充耕地协议或补充耕地验收证明（原件），

    （7）属有偿使用的，还须提供草签的土地有偿使用合同，

       土地评估报告及说明和有关文件（原件），

    （8）用地单位对征地方案的意见（原件），

    （9）建设单位有关资质证明（核对原件），

    （10）征地资金落实证明（原件），

    （11）建设用地规划许可证及规划红线图（原件），

    （12）土地利用分区规划图（原件），

    （13）土地利用现状图（原件），

    （14）建设项目总平面市置图（原件），

    （15）土地勘测定界图及勘测定界技术报告书（原件），

    （16）补充耕地位置图（原件），

    （17）按规定应提交的其它文件，

    以上资料，报省批准的一式陆份；报市批准的一式肆份，

报县批准的一式叁份。

上述提供为材料是复印件的一律由申请

单位加盖公章，注明与原件复印无误。

知识五：

土地抵押登记应交材料（在某个县城开发的资料）

1、土地使用证；

2、县土地局土地评估报告；

3、银行贷款合同书；

4、营业执照及法人代表身份证（复印件）；

5、申请书3份；

6、营业执照及法人代表身份证（复印件）；

7、土地使用证配图复印图4张；

8、国资部门同意抵押证明（指全民企业）；

9、材委会同意抵押证明（指乡镇企业）。

其实在实际工作中有很多资料要有时间去收集。

而且有的涉及到商业机密或个人产权问题有些资料不便上传。

知识六：

建设单位对监理工作考核评分表

编号：

              项目名称：

                                填表时间：

    年  月  日

分  项序号内    容评分

工程质量控制情况（50分）建材进场质量把关情况1建材进场检（试）验把关                  （10分）

2建材复试试验把关                        （5分）

工程施工质量把关情况3施工试验把关                           （5分）

4巡视抽查、旁站检查把关                  （5分）

5分项、分部工程隐患验收把关               （5分）

6工程观感质量把关                        （5分）

7工程安全和功能检查把关                  （5分）

8工程文件检查把关                        （5分）

9控制能力及技术水平                      （5分）

工程进度控制把关情况（12分）10监督工期按计划执行                      （4分）

11出现偏差监督纠正                        （4分）

12对工期预见性控制能力                   （4分）

投资控制把关情况（3分）13工程计量控制能力                       （1分）

14工程讲师核准程度，工程变更、索赔的控制能力（1分）

15进度款核算并及时认签把关                （1分）

服务质量协调能力（15分）16完成监督程序的签认情况                  （3分）

17对现场发生问题的处理能力                （3分）

18坚守现场积极发现及处理问题              （3分）

19及时协调甲、乙双方有关问题              （3分）

20协调能力及效果                          （3分）

职业道德及守则遵守情况（20分）

21不准推销建筑材料、设备                  （5分）

22不在工地工作时间搞娱乐活动              （5分）

23不在工作时间酗酒和酒后工作               （5分）

24遵守监理工作准则，不准有吃、拿、卡、要行为（5分）

                                                         合   计：

意见及建议：

                                                 单位：

注：

很满意数（85分以上）  较满意数（75∽85分以上）  一般满意数（60∽85分以上）

较不满意数（45∽60分以上）                     很不满意数（45分以上）

知识七：

必须知道消费者享有的“九大权利”

    [安全权]    消费者购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。

消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求。

    [知情权]  消费者有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的不同情况，有权要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。

    [自主选择权]  消费者享有选择商品或服务的权利。

消费者有权自主选择提供商品或服务经营者，也可自主选择商品品种或服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一种服务。

消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。

    [公平交易权]  消费者享有公平交易权利。

消费者在购买商品或接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易权利，有权拒绝经营者的强制交易行为。

    [求偿权] 消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害时，享有依法获得赔偿的权利。

    [结社权]  消费者享有依法成立维护自身合法利益的社会团体的权利。

    [获得有关知识权]  消费者享有获得有关消费和消费者权益保护方面的知识的权利。

消费者应当努力掌握所需商品或者服务的知识和使用

技能，正确使用商品，提高自我保护意识。

    [人格民俗受尊重权]  消费者购买、使用商品和接受服务时，享有其人格尊严、民族风俗习惯得到尊重的权利。

    [监督权]  消费者享有对商品和服务以及有权检举、控告侵害消费者权益的行为和国家机关及其工作人员在保护消费者权益工作中的违法失职行为，有权对保护消费者权益工作提出批评、建议。

知识八：

                 售楼书、认购书、合同书：

一、[售楼书]　　在市场竞争日益激烈的今天，商品房作为一种特殊商品，和其他商品一样，需要有一个好的包装，才能吸引广大购房者的注意，并最终倾资购买。

因此，许多房产商十分注重对 广告的投入，从而产生了一批近乎完美的房产宣传资料即售楼书。

但是很多购房者往往在将钥匙拿到手后，才发现事实情形和售楼书的宣传大相径庭，而依据售楼书找开发商理论又往往毫无结果。

因此，广大消费者有必要了解一下售楼书的法律性质。

　　售楼书是广告的一种，从法律角度来讲，只是向欲购房者提供一种房源信息，属于要约邀请，即等待购房者向自己发出购买房屋的意思表示。

这种欲订立购房合同的意思表示就是要约。

在要约发出后，只有在销售商做出承诺后，双方达成合意，合同才正式成立。

因此售楼书不是合同的组成部分，是不具有法律效力的。

俗话说“百闻不如一见”，无论售楼书怎么说，购房者都应该去实地考察一下，并将自己的各项要求在合同中一一写明。

因为法律只会认定合同中所约定的内容，而不是以售楼书中所描述的为准。

二、[房屋认购书]　　在签订正式合同之前，买卖双方通常会签订一份房屋认购书。

房屋认购书不同于房屋预售合同、买卖合同，它的作用仅仅是确定双方的买卖意向。

有些买房人认为这不是正式合同，所以在签订时就疏忽大意，不仔细审查各项条款，这其实是一种错误的想法。

事实上，房屋认购书也是具有法律效力的。

如果确系双方真实意思表示，权利、义务的内容不违反现行法律法规，认购书的内容就对双方具有约束力。

如果在认购书中约定了违约金或定金条款，当一方不履行约定义务时，也要承担违约责任。

由此可见，在签订房屋认购书时必须与签订正式合同一样谨慎、小心。

三、[商品房预售合同书]　　所谓商品房预售合同，是指买卖双方订立的购买期房的合同。

商品房预售合同具有完全的合同性质，受《合同法》的保护。

如果开发商不能及时履行义务，对于购房者来说，在以下几种情形下，购房者具有单方解除合同的权利：

1、开发商明确表示或者以自己的行为表明不履行主要合同义务；2、开发商迟延履行合同的主要内容，经催告后在合理期限内仍未履行；3、开发商迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

购房者在解除合同之后，还有权要求赔偿损失。

知识九：

               商品房价格是怎样构成的

商品房价格的构成因素有：

土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费 用、商品房的经营费用、小区内的配套费、开发企业的财务费用、利润和税金等费用。

开发成本费包括：

土地使用权取得费、前期工程费、建筑和安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费等。

期间费用指开发经营者在商品房开发期间为管理费用、财务费用、销售费用等与房产开发基础有关的支出。

税金为依据国家税收法律、法规规定应当交纳的营业税、城市维护建设费、教育费附加等。

商品住宅开发期间依法应当交纳的城市基础设施建设费等其他行政事业性收费。

开发商将开发成本加利润分摊到单位建筑面积上，再通过绿化、小区配套朝向、户型设计等相关指标的优劣比较，就确定出了具体的商品房价格

建筑面积、使用面积和公用面积的概念 

建筑面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

建筑面积是当前商品房住宅的基本计价单位。

即：

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积。

使用面积，是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面（含标准粉刷层厚度）水平投影计算。

住宅使用面积：

是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。

住宅使用面积按住宅的内墙线（包括墙两面各2公分标准粉刷层厚度）计算。

住宅公用面积，是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层间等所占面积的总和。

开发商在出售商品房时要计算公用的建筑面积，并在每套住宅中进行分摊。

商品房分摊的公用建筑面积计算公式：

分摊公用建筑面积=整栋建筑面积-各套套内建筑面积之和-整栋建筑内作为独立使用空间可以租售的地下室、车棚、人防工程地下室等建筑面积。

公用建筑面积分摊系数=分摊公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

各套分摊的公用建筑面积=该套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数

出师表

两汉：

诸葛亮

　　先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

　　宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

　　侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：

愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

　　将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：

愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

　　亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也

。

　　臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

　　先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

　　愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

　　今当远离，临表涕零，不知所言。