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房地产泡沫预警与防范正文
摘要
自1998年开始，我国住房制度改革逐步深入，特别是随着福利化分房的结束，住房商品化的开始，房地产业进入了持续快速发展的新时期。
与此同时，房地产价格也连续快速攀升。
近年来关于我国房地产泡沫问题的争论不绝于耳，但是一直未有定论。
本论文在收集整理大量有关房地产泡沫资料的基础上，通过对房地产泡沫的研究认定了我国局部地区出现房地产泡沫的事实，揭示了全国性房地产泡沫的风险性及其危害，针对我国房地产泡沫风险因素提出了相应的预警及防范对策。
关键词：
房地产泡沫；预警机制；防
目录
第一章前言6
第二章房地产泡沫概述7
2.1房地产泡沫的定义和理解7
2.2房地产泡沫的特征与表现形式7
2.3房地产泡沫的判定8
2.3.1检验房地产投资收益率8
2.3.2检验房地产的转手率或成交额8
2.3.3估算房地产的理论价格8
2.3.4分析房地产投资8
2.3.5监测开发商的施工进度9
第三章中国房地产泡沫的形成原因分析9
3.1土地投机9
3.2政府失败10
3.2.1土地供应“双轨制”10
3.2.2政府干预失败10
3.3权利寻租11
第四章房地产泡沫对我国的危害12
4.1导致房地产市场产品结构失衡12
4.2抑制其他产业的发展12
4.3损害广大消费者的利益12
4.4给金融系统带来巨大金融风险13
4.5影响市场经济的正常秩序13
第五章我国房地产泡沫的预警13
5.1房地产泡沫预警的涵义14
5.2房地产泡沫预警指标的选取14
5.2.1房地产价格增长率/实际GDP增长率14
5.2.2收入房价比14
5.2.3商品房空置率15
5.2.4房地产贷款额占金融机构贷款总额的比重15
5.3房地产泡沫预警指标权重确定16
5.4房地产泡沫预警方法16
5.5房地产预警的意义17
5.5.1保证房地产业持续、快速、健康发展17
5.5.2使房地产业经济运行管理走上科学轨道17
5.5.3成为房地产经济学理论研究重要内容17
第六章我国房地产泡沫的防范18
6.1加强税收制度的建设18
6.1.1征收房地产税18
6.1.2改革土地出让金收取办法，开征财产税18
6.1.3对房地产转让征收高比例所得税18
6.2加强银行信贷管理19
6.2.1强化个人住房贷款管理19
6.2.2抵押贷款实行差别贷款利率19
6.3优化房地产业投资结构19
6.4规范土地市场19
6.5建立信息的定期披露制度20
6.6发展经济，提高居民收入20
6.7多种措施抑制炒房20
第七章杭州市房地产泡沫实证研究21
7.1杭州市房地产市场现状分析21
7.2杭州房地产业健康发展的合理化建议22
7.2.1放宽对利率的限制22
7.2.2完善金融体系，改进贷款和抵押政策22
7.2.3加强正确的宣传引导，抑制不良信息传播23
7.2.4开创新的投资领域，创造新的金融工具23
第八章结语23
参考文献24
致谢25
第一章前言
1993年我国出现了前所未有的“房地产热”，国家进行了针对性的宏观调控，从1995年开始房地产市场进入平稳发展阶段。
在逐步发展的过程中，房地产业对提供居民住房、改善城市面貌、增加财政收入、完善城市基础设施建设起到了巨大的作用，它已经成为促进国民经济发展的一个重要的新兴产业。
但是，随着房地产市场的持续升温，许多问题开始出现[1]。
近几年，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求、高档住宅空置较多等结构性问题。
部分地区的商业银行违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。
由于房地产开发周期较长，现在的投资要在数年后才能形成产品上市，未来市场的需求变化以及吸纳能力尚难预测，而且目前开发投资资金中开发商自筹资金比例不足30%，投资的高速增加，加大了金融业以及整个宏观经济的风险。
而且，大量的空置面积也造成了大量的资金积压。
人民银行于2003年6月13日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，目的是对央行自2002年以来一直认为过热的房地产行业进行降温，其基本精神是促进房地产信贷的健康发展。
2005年3月底，国务院常务会议讨论并通过《国务院2005年工作要点》会议强调，严格控制房地产和城市建设规模。
随后，国务院又发布了一份关于切实稳定住房价格的通知。
《通知》明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房等原因，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。
《通知》要求地方政府及相关部门抑制房屋价格过快上涨，促进房地产市场健康发展[2]。
改革开放以来，我国房地产业从无到有，逐步成为国民经济的支柱产业，而且带动了相关产业的发展。
随着住房分配货币化、商品化政策的逐步实施，政府近年来一再提出：
把住宅建设作为新的经济增长点。
从长远来看，我国房地产业发展潜力巨大，属“朝阳产业”，对国民经济持续稳定的发展起着不可替代的作用。
我国目前所处发展阶段，经济发展速度快、产业迅速扩张、对土地需求大，地价迅速上升，这个时候最容易形成土地投机，产生地产泡沫。
在制定产业政策、金融政策及国民经济发展计划时应给予足够重视，又要注意住宅业，房地产业的发展保持在一定速度范围内，适度健康发展。
至今，人们对发生在海南和北海两地的房地产泡沫还记忆犹新，其结果是灾难性的。
房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段，容易出现的一种经济现象。
一旦发生，将给一个国家的经济和社会生活带来严重的后果。
我国房地产业已进入快速发展时期，防范警惕房地产泡沫的发生具有重要意义。
本文首先讨论了泡沫经济的含义、特点和房地产泡沫形成原因、危害，进而提出建立房地产泡沫预警系统以及针对房地产发展中出现的不良现象提出防范措施。
第二章房地产泡沫概述
2.1房地产泡沫的定义和理解
所谓房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。
在理解房地产泡沫的过程中要注意把握以下两点：
第一，房地产价格泡沫的产生主要由于投机而形成的对于未来市场过于乐观的估计，投机者不再关心房地产自身的使用价值和盈利能力，只想从买卖转手中牟取短期利益，导致价格出现不正常的上涨。
在泡沫形成的初期，由于供不应求，房产、地产被一抢而空，需求膨胀把房地产价格抬高，开发商预期价格会继续升高而加大投资力度，于是过度开发紧随而来。
当市场上对于房地产的真实需求被消耗将近时（即购买房产和地产的人不是为了最终使用，只是为了转手卖出），房地产交易只是在“炒家”的支持下继续进行。
一旦市场产生悲观预期，或投机者无力再支撑已经偏离真实价值的房地产价格，泡沫就会破灭。
一旦泡沫破灭，开发商和投资者的资产贬值，银行的资产也就同时贬值，不良资产增加，银行会紧缩贷款，需求进一步不足，价格也会持续下跌，从而造成恶性循环[3]。
第二，房地产泡沫是泡沫经济的典型的主要载体。
泡沫经济以繁荣始而以危机终。
泡沫经济的载体包括的范围很宽：
商品、债券、股票、房地产，以及艺术品、油画、钱币、邮票、古董等。
从这些载体的经济特征可以看出，作为泡沫经济载体起码有两个特点，其一，供求关系不易达到平衡，其二，交易成本较低。
由于在一个固定的时期内，房地产金融资产的供给量很难增加，因此房地产资产市场最容易产生泡沫，形成泡沫经济。
另一方面，由于房地产交易价值高，交易手段比较规范化，交易场所相对集中，交易成本较低，因此房地产成为泡沫经济的载体。
房地产成为最常见的泡沫载体之一，房地产泡沫成为最常见的泡沫。
2.2房地产泡沫的特征与表现形式
房地产泡沫表现出来的理论特征包括房价持续过度上涨、房地产投资占固定资产投资的比例偏高、房地产企业银行贷款比例偏高和房价收入比过高。
其表现形式主要有：
首先，土地价格泡沫。
由于土地资源的稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，加之以市场主体的投机炒作，会造成土地价格的飞涨。
如果土地价格成倍甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。
其次，房价虚涨泡沫。
房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。
地价虚涨的同时必然引起房价虚高。
由于实际购买力没有随房价而增长，开发商攫取暴利，购房者难以承受，很快就会形成消费断层，由此形成房地产泡沫。
鉴于土地价格泡沫和房价虚涨泡沫之间的联动关系，可以认为土地价格泡沫最终会导致房价虚张泡沫，而房价虚涨泡沫也是地价泡沫的必然结果[4]。
2.3房地产泡沫的判定
房地产泡沫的产生，在各国各地区有不同的原因，从而在各国也有不同的判定方法，从我国具体情况出发，简单的判断房地产市场出现过热与过度投机，从而有可能会产生房地产泡沫的方法主要有以下几个：
2.3.1检验房地产投资收益率
房地产投资收益率指其广义收益率，即持有期房地产租金加上卖出房地产后的价差利润再除以房地产购入价。
如果收益率过高，将会吸引更多投资（机）者加入，推波助澜，哄抬地价。
我国1993年沿海地区有些房地产公司炒卖地皮，利润率达300%，这就表明房地产市场发展不正常。
近几年，我国房地产业的平均利润率保持在巧15%以上，利润水平在所有行业中排名第一。
这从一个方面也可以说明我国目前房地产行业即使不存在房地产泡沫，至少也是过热。
2.3.2检验房地产的转手率或成交额
房地产的转手率可以通过房地产交易所监测，短期内转手率高，说明炒卖严重，存在过度投机。
房地产成交额反常显著增大，说明房地产交易过于活跃，其中可能会存在不以房地产利用为目的的投机转手交易。
2.3.3估算房地产的理论价格
我国许多城市已建立了基准地价评估制度，今后要根据经济发展及企业业绩适时修正基准地价并定期公示，以之作为理论价格的参考。
如果市场价格过分超过公示地价则可以此作为判断地价泡沫存在的证据之一。
2.3.4分析房地产投资
房地产价格产生泡沫时，开发商收益将提高，这样会诱使开发商进一步扩大投资，最终造成生产过剩。
因此房地产业投资额超常规增长便意味着房地产投资过度。
2.3.5监测开发商的施工进度
在房地产投机热中，投机者持有房地产并不是想真正使用，也不会投资开发，而是想待价而沽，因此如果许多开发商持有土地后，迟迟不肯投资或施工进度特别缓慢，则可判定开发商有投机炒地炒楼花的动机[5]。
第三章中国房地产泡沫的形成原因分析
按照规范的泡沫经济理论分析的思路，对地产泡沫的形成原因，一般是从投机、预期、非理性、虚拟资本理论等几个方面进行。
中国地产泡沫的形成也可以从这几个方面进行解释，同时，由于中国目前正处于经济转轨时期，市场经济体制正在初步建立而市场还远未成熟（特别是房地产市场），中国房地产泡沫的成因还有自己的特殊之处，有自己的特点。
3.1土地投机
房地产泡沫的形成往往与土地投机紧密联系在一起，二者缺一不可。
作为房地产泡沫形成的主要因素，土地投机又往往是与预期、非理性等因素相互影响而发生作用的。
当各经济主体（包括土地投机者）对未来房地产价格走向的预期过度乐观，并且出现非理性的“集体无意识”行为时，土地投机者开始增加土地的购买和囤积，上地需求的增加造成市场的“繁荣”假象。
引起进一步的涨价预期，从而形成一个自我强化的正反馈，最终使价格膨胀为泡沫。
在这一过程中，地价逐步脱离地租的贴现值，地价并非主要由地租间接决定，而是由市场上土地资产的买卖交易（很大程度上是投机交易）直接决定。
上述情况在1992、1993年的中国表现得非常突出，特别是在海南、北海等地区。
1992年初邓小平南巡讲话后，中国东部沿海地区大大加快了改革开放的步伐，大量资金涌入这些地区。
由于当时的中国股市规模还较小，无法满足投机者的全部需求，同时，土地的有偿使用制度的逐步推广，也使得投机者感到房地产市场的广阔商机。
这样，对未来地价走势的良好预期引发了大量的土地投机。
投机需求造成的地价暴涨造成更大的土地投机，最终形成地产泡沫。
进一步的分析表明，不论是合法的土地投机还是非法的土地投机，也不论是单纯的土地投机还是房产投机下隐含的土地投机，它们都只是与预期、非理性因素等相互作用而成为形成中国地产泡沫的直接原因。
从更深的层次看，中国地产泡沫的形成还有其他的重要因素，而这些因素也是导致中国土地投机的深层次原因[6]。
3.2政府失败
不妨将造成房地产泡沫的土地投机、预期、非理性等因素看作是由于“市场失败”导致地产泡沫产生的“市场因素”，那么如果说这一因素属于成熟市场经济国家和目前经济处于转轨时期的中国都同样具有原因的话，则对于后者而言，地产泡沫的形成还有一系列的“非市场因素”[7]。
这些“非市场因素”可以归纳为“政府失败”和“权利寻租”两大方面。
下面的分析将表明，政府失败是中国地产泡沫产生的最主要原因，它向前推动了土地投机等市场因素在房地产泡沫形成机制中直接发生作用，向后则拉动“权利寻租”并使得自身得到进一步的强化。
导致地产泡沫的“政府失败”因素具体是指在土地市场不成熟、不健全，以及相应的经济体制不完善的客观条件下，土地供应采取的“双轨制”，政府对土地市场的计划干预过多，政府计划干预失灵，市场主体结构不合理，存在着政企不分、国有企业软约束等。
3.2.1土地供应“双轨制”
在经济体制处于转轨时期，中国的土地供应采取“双轨制”有着客观必然性。
这里需要指出的是，土地供应“双轨制”并非简单指无偿划拨与有偿出让的“双轨”，而是特指划拨土地使用权非法入市与出让土地使用权所形成的“双轨”，以及土地使用权出让的三种方式中协议出让与招标出让、拍卖出让所形成的“双轨。
双轨并存，一轨价高，一轨价低甚至无偿，这样在土地一级市场的土地供应上就给土地投机者以可乘之机[8]。
一些单位利用划拨取得的土地与房地产开发企业搞合作开发，然后分享所得；还有的将划拨土地使用权通过“招标”、“拍卖”的方式，高价炒卖，获得高额差价。
与之相比，表面上合法的土地使用协议出让中大量发生的“贱卖”行为、“权钱交易”行为则更具有隐蔽性和危害性。
土地使用权协议出让是一种合法的土地供应方式，然而实际操作中整个过程往往缺少透明度，缺乏有效的监督和约束，行政色彩浓，市场因素少，从而不能反映土地的真实价值。
3.2.2政府干预失败
处于转轨时期的中国，在培育完善的市场体系中政府应发挥作用。
这种与规范的房地产市场体系相适应的政府干预体系，绝不等同于计划经济体制下的那种单一行政指挥体系，因为单一行政计划体制的历史遗留，以及在改革开放中的一些政策失误，导致中国政府在土地资源配置中对土地市场的干预往往并不奏效，在我国房地产业发展中经常出现所谓的“一抓就死”、“一放就乱”的现象[9]。
政府干预房地产市场的失败还表现在，地方政府往往直接介入房地产市场，干预主管职能部门的决策，竞相以土地划拨和税费减免等优惠政策吸引投资；将土地审批、规划权过度下放，无原则地任意突破规划，不是开发跟着规划而是规划跟着开发走。
因此，这里隐含的政策取向是，政府干预的目标应该是规范和引导房地产市场，弥补“市场失灵”的缺陷而非取消或替代市场；政府干预的手段应摆脱单一化、简单化的特点，并且应多为宏观、间接的调控，在微观规制领域小心谨慎从事。
3.3权利寻租
简单地说，权利寻租就是在不完善的市场机制中，少数拥有特权的人凭借其权利进行不平等竞争从而获得超经济收入的行为，一般伴随着所谓的“权钱交易”现象。
转轨时期中国土地供应的“双轨制”是造成土地市场权利寻租的根源，政企不分的体制所引起的官办公司与政府部门千丝万缕的联系则为权利寻租大开方便之门。
同时，权利寻租者为了捍卫其既得利益，又进一步强化土地供应“双轨制”以及政企不分的经济体制。
权利寻租者们炒买炒卖国家给予的出让土地使用权的垄断权利，以权谋私，权钱交易，为土地投机、房地产泡沫的形成培育了肥沃的土壤，权利寻租成为中国房地产泡沫形成的一个推动原因[10]。
中国土地市场中的权利寻租活动具有参与主体多样复杂的显著特征，这些寻租活动包括：
一级市场的寻租活动，表现为：
第一，地方政府的“寻租活动”即地方政府在地方利益的驱动下，采取诸如贱卖土地以吸引资金，或为增加地方收入出让时漫天要价等“以地生财”的现象；政府各部门间的寻租活动，即越权批地，多头批地；房地产公司的寻租活动，即主要是各种官办房地产开发公司凭借行政权利的支持以非市场价格甚至划拨方式取得所谓的“人情地”、“关系地”；政府官员的寻租活动，即一些政府官员在巨大利益的驱动下凭借手中权利谋取高额回报的贪污腐败现象。
第二，二级市场的权利寻租活动，表现为：
土地使用者与政府之间的寻租活动，拆迁拨用土地时土地使用者与拆迁者的寻租活动，以及各地方政府各部门之间的寻租活动等等。
土地市场中的权利寻租严重破坏了市场经济的公平竞争机制，使市场的资源配置功能丧失，导致真正进入房地产投资开发的市场主体由于拿不到土地或被迫高价转入土地而逐步退出市场，大量的投机者却不断进入并活跃异常。
法制的不健全为土地市场的权利寻租活动打开了绿灯。
作为发展中国家，又处于经济转轨时期，立法的滞后具有客观现实性。
然而，正是由于立法的滞后以及执法监督的不力，导致土地市场的权利寻租和各种房地产投机活动泛滥[11]。
第四章房地产泡沫对我国的危害
房地产泡沫的存在对我国造成了很大危害，它的长期存在导致了房地产市场产品结构失衡、抑制了其他产业的发展、导致了社会结构失衡、对金融系统带来巨大的金融风险、损害了广大消费者的利益、影响了市场经济的正常秩序。
4.1导致房地产市场产品结构失衡
现在中国房地产市场上，特别是大中城市普遍存在结构不合理问题：
中高档价位的产品过剩，中低档价位的产品不足，大面积户型的产品过多，小面积户型的产品太少。
据统计数据显示，分析2005年上半年的投资结构，社会需求较大的住宅投资增长幅度仍然低于房屋投资的平均水平，而以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房投资不仅没有增长，反而下降14.60%，使经济适用房与普通住宅供给比例比2004年同期和年末出现较大幅度下降，加剧了房屋供给结构失衡的程度[12]。
4.2抑制其他产业的发展
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。
在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业积聚，投机活动猖撅。
据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，增长了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。
实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上[13]。
大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必需的资金。
4.3损害广大消费者的利益
由于房地产价格的土涨，人们热衷于贷款购房，很多人是寄希望于资本增值并将它作为一种投资方式。
房价收入比过高使广大消费者的负担越来越重，解决购房的途径更多靠融资，即向银行按揭贷款。
据国家统计局有关数据显示，1999-2004年城镇居民居住支出在消费支出中占的比例分别为11.06%、11.31%、11.50%、10.35%、10.74%和10.21%，可见房地产投资占用了消费者的大部分资金，增加了其生活的潜在风险。
房地产持有者与非房地产持有者的资产差距越来越大，使得社会分配出现新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。
当泡沫破灭后，最终受到巨大利益损失的是广大的消费者，特别贷款购房者，可能会“钱房两空”[14]。
4.4给金融系统带来巨大金融风险
房地产贷款存在风险，一方面，房地产开发商贷款的不良率较高，其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，一般分别达到16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持在7%左右；另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低（工行、中行和建行的不良贷款率均低于2%，农行不良贷款率稍微高于2%），但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。
4.5影响市场经济的正常秩序
市场经济的规律是追求利益的最大化，我国当前房地产业利润奇高，从全国范围看，一般都能达到15%以上利润率，泡沫惊人。
当前这种逐利行为促进了水泥、钢铁和建筑等相关产业的相对繁荣，使得它们在国民经济中的地位得到了加强。
房地产泡沫的长期存在，会导致我国的经济结构产生畸形，社会资源不能够优化配置。
随着最终房地产泡沫的破灭，这些相关的行业，会受到严重的打击。
最终使社会生产力遭到严重的破坏，形成资源的严重浪费。
第五章我国房地产泡沫的预警
“预警”从监督行为的实施与监督客体的经济行为发生的时序关系上看是一种事前监督，它是一个预先估测和揭示经济监督客体的运行态势或运行特征，然后通过一定的方法判断其状态是否偏离预期目标并具体度量其偏离预警线的强弱程度，继而发出预警信号的过程。
预警与事中监督、事后监督一起形成一个系统的全面监督模式。
由于房地产市场的剧烈波动给国民经济造成的危害巨大，事中监督与事后监督都不能避免其巨大的经济损失，所以，对房地产市场的事前预警就尤为重要。
也就是说，通过对房地产市场运行过程进行跟踪、监督，选取一些反映房地产市场警兆的数据指标，就可以及时发现市场警情信号，进而对房地产市场的警情进行预测与调控[15]。
5.1房地产泡沫预警的涵义
房地产泡沫预警，就是要对房地产泡沫的产生发出预告，对泡沫的严重程度做出判断，对泡沫的破裂发出警报。
如果可以精确度量和检测房地产泡沫的大小，那么自然也就可以进行准确的预警。
目前，已经有许多不同的数学模型被用来检验泡沫经济，其中，很多数学模型就是试图建立一个房地产基础价格，房地产市场价格高于基础价格部分就可以被视为泡沫，其差值越大，说明房地产泡沫程度越大。
5.2房地产泡沫预警指标的选取
指标体系是整个预警系统的核心部分。
预警指标的选择，应该在全面分析房地产判断的基础上，选择最能准确预报泡沫发生变化的指标。
指标是否合适，应该根据近十年的历史统计数据进行有效性检验。
5.2.1房地产价格增长率/实际GDP增长率
GDP增长率是某年不变价国内生产总值与上年不变价国内生产总值之比减1，反映的是用货币表示的居民可供最终消费商品和劳务的实际增长程度。
当房价的增长显著高于GDP增长时，意味着房价的增长有可能超出居民收入的增长速度和国民经济的有效支撑，虚高的房价将导致投资增加，促成空置率的上升，引发房地产泡沫。
用实际GDP增长率来代表本国实体经济的发展，测量房地产相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产泡沫化趋势。
该指标值越大，表明房地产增长率超过本国实体经济增长率越高，房地产泡沫形成的可能性就越大。
在某个特定时期，若该指标持续不断的上涨，就有爆发房地产泡沫危机的可能。
5.2.2收入房价比
收入房价比是居民平均家庭年收入与平均一套居民住房价格的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越低，支付能力就越弱。
如果房地产价格的上涨，致使该指标持续减小，则表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。
当市场中的收入房价比一直处在下降状态，且并没有存在房地产市场萎缩的迹象时，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就很大。
收入房价比受三个因素影响，一是该地区的房屋每平方米单价；二是该地区的住房面积标准；三是该地区居民收入水平。
5.2.3商品房空置率
我国商品房空置率的计算公式为：
当期空置面积/近三年竣工的总面积；而与国际上通行的计算公式有些出入，国际商品房空置率的计算公式是：
半年以上不住人的空置面积/全社会的完工面积。
一般认为，房地产空置的国际公
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