不动产估价.docx

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不动产估价

不动产估价

第一章

●不动产的概念

不动产（realestate，realproperty）一般指不能移动位置或移动后会引起性质、性状改变而造成经济损失的财产。

不动产主要是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。

●不动产的特性

（一）自然特性

不可移动性

长期使用性（寿命长久性、耐久性）

个别性（独一无二性）

数量有限性

（二）社会经济特性

用途多样性

相互影响性（涉及广泛性）

易受政策限制性（管制权、征税权、征收权、充公权）

难以变现性

保值增值性

价值高大性

●不动产的类型：

（一）按用途划分

居住不动产

商业不动产

办公不动产

旅馆不动产

餐饮不动产

娱乐不动产

工业和仓储不动产

农业不动产

特殊用途不动产

综合用途不动产

（二）按是否产生收益划分

收益性不动产:

能直接产生租金或其他经济收益的不动产。

非收益性不动产:

不能直接产生经济收益的不动产。

收益性不动产可以采用收益法估价，非收益性不动产则难以采用收益法估价。

收益性不动产与非收益性不动产的划分，不是看它们目前是否正在产生经济收益，而是看这种类型的不动产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。

如目前空置的某公寓或商务办公楼。

（三）按经营使用方式划分

出售的不动产

出租的不动产

营业的不动产

自用型的不动产。

（四）按开发程度划分

生地：

不具有城市基础设施的土地。

毛地：

具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。

熟地：

具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。

在建工程：

地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具有使用条件的不动产。

现房（含土地）：

地上建筑物已建成，可直接使用的不动产。

●不动产价格的概念：

不动产价格是不动产经济价值的货币表现，是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所必须付出的代价。

有三层含义：

1.不动产价格随市场供求关系变化，是某个时点状态下的价格；

2.不同的不动产权益对应于不同的价格；

3.一般以货币形式支付但也可以实物或劳务等其他形式支付。

●不动产价格形成条件：

1.有用性：

能满足人们的某种需要或欲望，即“有用”，经济学上称为使用价值或效用。

不动产如果没有用，人们就不会产生占有不动产的要求或欲望，更谈不上花钱去购买，从而也就不会有价格。

有用性是形成价格的必要条件。

2.相对稀缺性：

稀缺性是形成价格的充分条件。

不动产要有价格，还必须具有稀缺性，只有有用并稀缺，人们才肯付出金钱等代价去占有或使用它。

3.有效需求：

不动产价格要成为现实，而不是有价无市，还必须对不动产形成有效需求。

只有购买欲望而无购买能力，或者虽然有购买能力但无购买欲望，都不会发生购买行为。

●不动产价格的影响因素：

一、一般影响因素：

（一）供求状况

（二）经济因素：

影响不动产价格的经济因素主要有：

经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支以及金融状况，物价，建筑人工费，利率，居民收入，不动产投资。

（三）人口因素

（四）社会因素：

主要有政治安定状况、社会治安程度、不动产投资和城市化。

（五）行政因素：

土地制度、住房制度、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、不动产价格政策、税收政策、行政隶属变更。

（六）心理因素

影响不动产价格的心理因素主要有：

（1）价格预期。

（2）购买或出售心态。

（3）欣赏趣味。

（4）时尚风气。

（5）接近名家住宅心理。

（6）讲究门牌号码。

（7）讲究风水。

（8）价值观的变化。

（七）国际因素

（八）其他因素

二、区域因素

主要有：

商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度，自然和人文环境条件及环境质量，人文景观和自然风景，城市基础设施和社会公共服务设施的完备状况，城市规划限制等等。

三、个别因素

土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。

●不动产价格根据价格表示单位分为：

总地价、单位地价和楼面地价

总地价是一宗土地的总价格。

总地价一般不能反映地价水平的高低。

单位地价是单位土地面积的土地价格，一般可以反映地价水平的高低。

楼面地价是指平均分摊到单位建筑面积上的土地价格。

最能反映地价水平的高低。

楼面地价＝总地价÷建筑总面积＝单位地价÷容积率（建筑总面积÷土地总面积）

●补地价

补地价是指经政府主管部门批准，更改原出让土地使用权时规定的用途，增加原出让土地使用权时规定的容积率，转让、出租、抵押划拨土地使用权，出让的土地使用权期满后续期，由土地使用者向政府补交的地价。

对改变用途，补地价＝改变用途后的地价－改变用途前的地价

对于增加容积率，补地价（单价）＝[（增加后的容积率－原容积率）÷原容积率]×原容积率下的土地单价＝（增加后的容积率－原容积率）×原楼面地价

第二章

●不动产估价的概念：

不动产估价（realestateappraisal，propertyvaluation）是以不动产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循不动产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行的估计、推测或判断的活动。

理解（6个方面）：

1.不动产估价专业人员:

是指经不动产估价人员资格考试合格,由有关主管部门审定注册,取得执业资格证书后专门从事不动产估价业务的专业人才。

一名合格的不动产估价专业人员,应符合下列基本要求：

（1）有扎实的不动产估价理论、方法及不动产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。

（2）有丰富的不动产估价实务经验。

（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。

（4）有良好的职业道德修养。

2.估价目的（appraisalpurpose）：

就是估价结果的期望用途。

如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估不动产价值。

估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。

3.估价原则（appraisalprinciple）：

评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。

主要包括最有效使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则等。

4.估价程序（appraisalprocess）：

不动产估价应按下列程序进行：

①明确估价基本事项；②拟定估价作业方案；③搜集估价所需资料；④实地查勘估价对象；⑤选定估价方法计算；⑥确定估价结果；⑦撰写估价报告；⑧估价资料归档。

5.估价方法（appraisalapproach）：

科学实用的估价方法，必须具备两个条件：

既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。

不动产价格通常可以从如下三个途径来求取：

（1）参照类似不动产近期的市场交易价格；

（2）参照重新建造类似不动产所需要的费用；（3）依据该不动产的收益能力大小来衡量其价值。

由此形成了不动产估价的三大基本方法：

市场比较法、成本法和收益法。

6.估价对象（subjectproperty）：

一个估价项目中需要评估其价值的具体房地产。

●不动产估价的原则：

不动产估价原则是指人们在不动产估价的反复实践与理论探索中，逐步认识了不动产价格形成与运动的客观规律，并总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵守的法则、标准或应注意的问题。

（一）合法原则：

即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。

（二）最有效使用（最高最佳）原则：

所谓最有效使用原则（principleofhighestandbestuse），是指评估房地产价格时，应按房地产在最有效使用情况下所应具有的最佳效用或所能产生的最高收益，来判定其市场价格或所要求的其他评估价格。

（三）估价期日原则：

在估价作业上，必须假定市场情况停止于某一时点，所有评估资料的分析及运用均应以该时点为基准。

（四）替代原则：

替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。

（五）供求原则、（六）预期收益原则、（七）收益分配原则（贡献原则）、（八）公平原则

●不动产估价的程序：

一、明确估价的基本事项

（一）明确估价对象

明确估价对象包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况。

（二）明确估价目的

房地产估价目的具体可以分为土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价。

（三）明确估价时点

（四）明确评估前提

1．独立估价。

2．部分估价。

3．合并估价或分割估价。

4．变更估价。

二、拟定估价作业计划

拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：

1．初选估价方法或评估的技术路线。

2．确定投入人员。

这是估价作业计划的关键内容。

应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。

3．制定评估作业日期及进度安排。

评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。

4．评估作业所需经费预算。

三、收集分析相关资料

四、实地勘察估价对象

1．对象不动产的位置及其周围环境。

2．对象不动产的使用情况及现状。

3．了解当地不动产市场的特征和情况。

五、选择估价方法进行估算

六、确定估价结果

七、撰写估价报告

（一）估价报告书的形式 

1．定型式估价报告书。

又称封闭式估价报告书，是固定格式、固定内容，估价人员必须按要求填写，不得随意增减。

其优点是一般事项反映全面，填写省时省力；缺点是不能根据估价对象的具体情况而深入分析某些特殊事项。

2．自由式估价报告书。

又称开放式估价报告书，是由估价人员根据评估对象的情况而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。

其优缺点与定型式估价报告书恰好相反。

3．混合式估价报告书。

混合式估价报告书是兼取前两种报告书的形式，既有自由式部分，又有定型式部分的估价报告书。

（二）估价报告书的组成

1．封面（写明报告名称）。

2．目录。

3．致委托者函。

4．估价结果报告。

5．估价分析报告（即技术报告）。

6．有关附件。

（三）估价报告书的内容

1．委托估价者名称。

2．受理估价者名称。

3．估价对象概况：

估价对象的实体状况与权利状况。

4．估价目的。

说明根据此目的在评估过程中考虑了哪些特殊事项。

5．估价时点。

6．估价作业日期。

7．评估依据。

8．估价采用的方法、技术路线和测算过程。

9．估价结论即最终估价额。

10．决定估价额的理由。

11．估价前提及估价结果的使用范围。

12．估价人员情况。

估价人员与评估对象有无利害关系。

13．附属资料。

如评估对象的地籍图、平面图、外观和内部照片、产权证明、估价人员和估价机构的资格证明等。

八、估价资料归档

第三章（主要看PPT）

●市场比较法（比准价格）理论依据：

替代原理：

根据经济学原理，在同一市场上，相同的商品具有相同的价格。

如果有两个以上相同的商品同时存在时，则明智的买者会选择价格最低的；或者反过来，如果有两个以上价格相同的商品同时存在时，则明智的买者会选择效用最大的。

卖者为了使其产品能够卖出去，也会展开价格竞争。

市场上各个经济主体的这些行为导致的结果，是在效用相同的商品之间形成相同的价格。

尽管不动产具有独一无二性，但在现实的不动产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的不动产与类似不动产的成交价格进行比较，任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格成交，任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格成交，最终是类似的不动产，价格相互牵制而接近。

●基本公式（四项修正，分子分母搞清楚）PPT

●市场比较法的操作程序

①搜集交易实例

②选取可比实例

选取的可比实例应符合以下要求：

1、是估价对象类似的不动产（区位、用途、结构、权利、交易类型）

2、成交日期与估价时点相近，最好选择一年内的，最长不宜超过二年。

3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

③建立价格可比基础

④进行交易情况修正

⑤进行交易日期修正

⑥进行区域因素修正

⑦进行个别因素修正

⑧求出比准价格

第四章

●收益法的理论依据：

预期原理，即未来收益权利的现在价值。

预期原理说明，决定不动产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

基本思想表述如下：

由于不动产寿命长久，占有收益性不动产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。

所以购买收益性不动产可以视为一种投资，对投资者来说，将资金购买不动产获取收益，与将资金存于银行获取利息所起的作用是等同的。

于是，一宗不动产的价格就相当于这样一个货币额，如果将这一货币额存入银行也会带来与该宗不动产所产生的收益相等的收入。

●收益法的基本公式：

PPT

●资本化率的确定：

资本化率（capitaliszationrate）是将房地产的净收益转换成为价格的比率。

如果将购买房地产看成一种投资行为，这种投资所需投入的资本额，是房地产的价格，这笔投资在将来获得的收益就是房地产每年产生的净收益，因此，资本化率的本质是投资的收益率。

①市场提取法

利用收益法公式，通过搜集市场上类似区域相同或类似不动产的纯收益和价格等资料，反求出资本化率。

②安全利率加风险调整值法

以安全利率加上风险调整值作为资本化率。

安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。

③投资收益率排序插入法

找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。

④复合投资收益率法

将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：

R=M×RM＋（1－M）×RE

式中R---资本化率（%）；

M---贷款价值比率（%）,抵押贷款额占房地产价值的比率

RM--抵押贷款资本化率（%）,第一年还本息额与抵押贷款额的比率；

RE--自有资本要求的正常收益率（%）。

第五章

●成本法的理论依据：

成本法的理论依据是生产费用价值论—商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定。

从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价。

从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他重新开发建设该房地产所需要花费的代价。

一个是不低于开发建设已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需要花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价。

●新/旧不动产：

适用于新建房地产的基本公式

1.在新建房地的情况下

新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

2.在新建建筑物的情况下（新建房地价格公式中不含土地取得成本、土地开发成本及归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润），即

新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

适用于旧房地产的基本公式

1.在旧房地的情况下

旧房地价格＝房地的重新购建价格－建筑物的折旧＝土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧

2.在旧建筑物的情况下

旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧

●重置价格和重建价格

建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格（成本）和重建价格（成本）。

建筑物重置价格（replacementcostofbuilding）是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

建筑物重建价格（reproductioncostofbuilding）是指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格（所必需的支出和应获得的利润）。

松开的记忆，飘落的莫名的尘埃，像起伏的微风，拂过脑海，留下一份情愁。

一条街，没有那些人，那些身影，却能来回徘徊穿梭。

街，行走时，纵然漫长，漫长，有时只为听一颗流动的心的呓语。

沉默，倔强，回望，忘记，记住，一切像断了的弦，有时希望生活简单就好，有时却又莫名的颓废其中。

　　有些路，只能一个人走；有些事，只能一个人去经历。

粗读加缪、萨特的存在主义，它告诉我，人就是非理性的存在。

光秃秃的枝桠、清寂的清晨、流动的阳光，飘落于心，或快意，或寂寥，映照心境，然而，有时却只属于那一刻。

总之，一切只是心情。

　　人生的画面一幅幅地剪辑，最后拼凑出的是一张五彩斑斓的水彩画，有艳丽的火红色，凝重的墨黑以及一抹忧郁的天蓝色。

人的记忆很奇特，那些曾经的过往，就像一幅幅的背景图，只有一个瞬间，却没有以前或以后。

比如，只能记得某个瞬间的微笑，只能在记忆的痕迹寻觅某时刻骑着单车穿过路口拐角的瞬间，却都不知晓为何微笑，为何穿过街角。

　　一切，有时荒诞得像一场莫名情景剧。

然而，这就是生活。

　　曾经的梦，曾经的痛，曾经的歌，曾经的热情相拥，曾经的璀璨星空。

　　也许，多年以后，再也见不到的那些人，和着记忆的碎片飘荡而来，曾经伴着我们走过春华秋实。

天空蔚蓝，杜鹃纷飞，飞过季节，曾经萍水相逢，欢聚一堂，蓦然回首，唯歌声飘留。

让人忆起《米拉波桥》里的诗句：

夜幕降临，钟声悠悠，时光已逝，唯我独留。

　　人在天涯，绵绵的思绪随着微风飘浮，从布满礁石的心灵海滩上穿过千山万水，来到游荡的身躯里，刻下一篇篇笺章。

而这，或许在多年以后，当再次翻动时，原以为什么都已改变，

　松开的记忆，飘落的莫名的尘埃，像起伏的微风，拂过脑海，留下一份情愁。

一条街，没有那些人，那些身影，却能来回徘徊穿梭。

街，行走时，纵然漫长，漫长，有时只为听一颗流动的心的呓语。

沉默，倔强，回望，忘记，记住，一切像断了的弦，有时希望生活简单就好，有时却又莫名的颓废其中。

　　有些路，只能一个人走；有些事，只能一个人去经历。

粗读加缪、萨特的存在主义，它告诉我，人就是非理性的存在。

光秃秃的枝桠、清寂的清晨、流动的阳光，飘落于心，或快意，或寂寥，映照心境，然而，有时却只属于那一刻。

总之，一切只是心情。

　　人生的画面一幅幅地剪辑，最后拼凑出的是一张五彩斑斓的水彩画，有艳丽的火红色，凝重的墨黑以及一抹忧郁的天蓝色。

人的记忆很奇特，那些曾经的过往，就像一幅幅的背景图，只有一个瞬间，却没有以前或以后。

比如，只能记得某个瞬间的微笑，只能在记忆的痕迹寻觅某时刻骑着单车穿过路口拐角的瞬间，却都不知晓为何微笑，为何穿过街角。

　　一切，有时荒诞得像一场莫名情景剧。

然而，这就是生活。

　　曾经的梦，曾经的痛，曾经的歌，曾经的热情相拥，曾经的璀璨星空。

　　也许，多年以后，再也见不到的那些人，和着记忆的碎片飘荡而来，曾经伴着我们走过春华秋实。

天空蔚蓝，杜鹃纷飞，飞过季节，曾经萍水相逢，欢聚一堂，蓦然回首，唯歌声飘留。

让人忆起《米拉波桥》里的诗句：

夜幕降临，钟声悠悠，时光已逝，唯我独留。

　　人在天涯，绵绵的思绪随着微风飘浮，从布满礁石的心灵海滩上穿过千山万水，来到游荡的身躯里，刻下一篇篇笺章。

而这，或许在多年以后，当再次翻动时，原以为什么都已改变，

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一条街，没有那些人，那些身影，却能来回徘徊穿梭。

街，行走时，纵然漫长，漫长，有时只为听一颗流动的心的呓语。

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而这，或许在多年以后，当再次翻动时，原以为什么都已改变，

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光秃秃的枝桠、清寂的清晨、流动的阳光，飘落于心，或快意，或寂寥，映照心境，然而，有时却只属于那一刻。

总之，一切只是心情。

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然而，这就是生活。

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天空蔚蓝，杜鹃纷飞，飞过季节，曾经萍水相逢，欢聚一堂，蓦然回首，唯歌声飘留。

让人忆起《米拉波桥》里的诗句：

夜幕降临，钟声悠悠，时光已逝，唯我独留。

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而这，或许在多年以后，当再次翻动时，原以为什么都已改变，