最新城市房地产开发行业可行性研究报告.docx
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最新城市房地产开发行业可行性研究报告
2016年城市房地产开发可行性研究报告
2016年10月
一总论
（一）项目背景
1、项目名称
项目暂定名称：
C●B。
需要根据市场策划拟定合适的项目名称。
2、项目承办单位概况
开发商：
武汉C房地产开发有限公司
武汉C房地产开发有限公司，是浙江C实业集团有限公司的全质子公司。
浙江C实业集团有限公司于1992年7月批准成立，注册资本金人民币1.7亿元，其业务涉及房地产开发、公路桥梁建设、酒店娱乐、商业贸易、纺织品生产及销售、广告策划等多个领域，是浙江省的大型民营企业集团公司，又是浙江省房地产开发的龙头企业。
武汉C房地产开发有限公司成立于2002年，注册资本金人民币3000万元，是C实业在武汉专业从事房地产开发的企业。
3、项目提出的理由与目的
项目的提出主要基于项目地块极佳的地理位置、良好的开发前景、成熟的开发条件、以及公司自身发展的需要。
“仁者乐山，智者乐水”，古往今来，历代居民就有倚水筑屋，临水而居的喜好和传统，并且，千百年来，历久不衰。
湖北历有“千湖之省”的美誉，湖泊星罗棋布。
武汉作为湖北省的省会，更是以其湖泊众多、风光优美、水系发达而享有“百湖之市”的盛名，水是武汉的灵魂也是其魅力之所在，而武汉城郊众多的湖泊则是武汉项颈上串联起来的一颗颗迷人的珍珠，湖泊给予我们的不仅仅是基本的蓄水、调节功能，伴湖而居，临湖而住更是一种生活品位的提升和对生活魅力的重新向往。
伴随着城市人口的增加和建设规模的扩大以及人们对居住品质要求的提升，越来越多的人选择了湖泊旁边作为自己的休养生息的地方。
项目位于A区“楚天第一路”金山大道以北，紧临B，分布于环湖公路两侧，属B生态旅游区的核心地段。
其中有约600亩的卧龙岛三面临湖，向B中延伸，余下400多亩地一面临湖。
项目周边拥有大面积水域、成片山林，自然景观优美，且周边视野开阔。
项目地块自然环境优越，具有较好的升值潜力，适宜于建造大型高档的园林式生态居住区。
在该宗地上规划开发规模宏大、配套完善的居住区，对于武汉市、A区城市建设和社会经济发展以及承办方自身的发展，都是十分必要和有利的。
（二）项目概况
1、项目区位
该项目位于武汉市主城区西北，中环线与外环线之间，素有“武汉市后花园”之称的A区内。
京珠高速公路、107国道、汉渝铁路的存在使得本项目的对外交通极为便利。
A区凭借自然环境优势和完善的城市建设，该区域已成为“城在森林中、街在绿化中、楼在花园中、人在环境中”的现代化城镇。
项目位于A区“楚天第一路”金山大道以北，紧临B，分布于环湖公路两侧，属B生态旅游区的核心地段。
宗地总面积706670.2平方米，约1060亩。
其中约600亩的卧龙岛三面临湖，向B中延伸，余下400多亩地一面临湖。
项目周边拥有优美自然景观，且周边视野开阔。
项目所在地B板块水面面积超过2万亩，河流湖泊星罗棋布，自然的绿化带层澜叠翠，天然的水循环系统使湖水清澈明亮，处处绿环水抱，空气清新自然，形成了一整套天然的生态体系。
经过几年的发展，该区域目前已经形成了一套完整的交通体系。
从上空俯视B，金山大道、马池路、机场高速、环湖路、环湖中路、张柏公路等一条条宽阔的道路纵横交错，将B与汉口浑然连成一体。
更重要的是，拟于今年年内动工的武汉城市轻轨1号线二期（宗关－三店，全长11.5公里）预计2006年建成，届时将A区与汉口中心城区连成一个整体。
并且规划中的地铁将横贯B而过。
B地区凭借它得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的几年内房地产开发量迅猛增长。
正在凭借顺畅的交通，优雅的自然环境，良好的生活氛围，正在逐步完善的配套设施，形成一个大型的居住区，成为武汉中产阶级的理想居住之所。
项目所处的地理区位详见《项目区位图》（图1－1）。
2、项目土地现状
项目占地范围内地面较为平坦。
大部分用地现在为鱼塘、藕塘以及养殖场。
多处分布有1～3层建筑物，但总的来说规模不大。
3、项目开发规模与目标
项目拟规划建成现代化的、具有前瞻性的高尚居住区，物业形态主要有多层及小高层住宅、别墅、联排别墅、复式洋房等。
根据项目所在地块特点和开发策略分四期实施（详见《项目开发分期安排》），各期实施后形成四个相对独立的居住区，各空间既分离又有联系。
项目计划按照总体规划和布局分四期实施，项目开发销售期为7年，其中建设期为6年，建设期与销售期重叠共7年。
项目总体规划指标见下表（表1－1）。
表1－1项目总体规划指标
序号
项目
单位
数量
一
规划用地面积
M2
706670.20
二
总建筑面积
M2
712003.56
其中：
1
多层、小高层、高层住宅
M2
487469.10
2
别墅、联排别墅、复式洋房
M2
168000.84
3
公建面积
M2
56533.62
三
道路及停车场
22.00%
四
建筑密度
24.00%
五
容积率
1.00
六
绿化率
54.00%
4、项目主要建设条件
1）已签订“项目开发协议书”（2001年12月）。
2）土地使用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证，宗地拆迁工作已经进行。
3）已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。
并已着手开始进行项目的正式规划设计工作。
4）项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。
5）项目建设资金已经准备到位。
6）项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定，并已取得同意立项的批复文件。
5、项目主要经济指标
项目主要经济指标见下表（表1－2）。
表1－2项目主要经济指标
序号
项目
单位
数量
备注
一
主要经济结果和数据
1
项目投入总资金
万元
141563.80
2
建设投资（不含建设期利息）
万元
138279.72
其中：
自有资金
万元
48767.75
3
建设期利息
万元
3284.08
4
销售收入
万元
194659.24
5
销售税金
万元
10706.26
6
销售利润
万元
30709.63
7
所得税
万元
10134.18
8
税后利润
万元
20575.45
二
主要经济评价指标
1
项目财务内部收益率%
30.60%
基准收益率Ic=8%
2
税后项目财务内部收益率%
20.67%
基准收益率Ic=8%
3
财务净现值（税后）
万元
10575.76
4
财务净现值（税前）
万元
18107.09
5
动态投资回收期（税后）
年
5.29
6
动态投资回收期（税前）
年
4.62
7
投资利润率
21.69%
8
投资利税率
29.26%
（三）项目可行性研究报告编制依据
1、国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（2006年）；
2、建设部《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）；
3、国家发展计划委员会《投资项目可行性研究指南》（计办投资[2002]15号）；
4、武汉市城市总体规划（1996-2020年）；
5、武汉市及A区2001、2002、2003年国民经济和社会发展统计公报；
6、项目开发用地协议书；
7、武汉市及A区以及项目周边地区市场调研和现场勘查资料。
（四）项目可行性研究报告研究范围
1、项目开发市场环境分析；
2、项目建设初步方案；
3、项目定位；
4、项目开发经营模式；
5、项目环境影响评价；
6、项目投资估算与资金安排；
7、项目融资方案；
8、项目财务评价；
9、项目风险分析。
（五）项目建设存在的问题与项目实施建议
1、项目建设存在的问题
1）项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不能最后确定。
2）项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。
3）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素较多，此方面风险较大。
4）项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成严重影响。
存在预期利益难以兑现的可能。
5）资金供应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。
6）存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培育。
2、项目实施建议
对本项目的实施建议主要有以下几点：
1）宜迅速解决余下部分土地使用权问题。
2）及时解决本项目施工临时用水、用电问题，开发商要敦促开发区早日启动本项目的市政配套工程，最迟应在项目一期开始销售前完成正式供水、供电、通讯等工程。
3）尽快组织国内外优秀规划、建筑、园林设计机构完成项目设计。
4）集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。
5）项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。
6）既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。
7）临环湖公路的一期、三期项目的绿化和主题景观应先期建成，先树形象后卖楼。
8）项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴。
以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。
9）重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。
二项目开发市场环境分析
房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目的定位、运作和最终成效。
项目开发经营机会产生于它所依赖的市场环境之中。
同样地，项目的开发经营风险，也埋藏在项目依赖的市场环境的不确定因素集合之中。
（一）项目开发经营政策层面分析
由于房地产业是国民经济发展极为重要的基础性产业，它是各行各业必须的生产资料，又是广大城市居民必要的生活条件，所以它的波动将对国计民生产生重大的影响。
因此，世界各国政府、包括经济自由化程度最高的美国政府都密切关注、甚至深刻干预房地产市场，以房地产市场的健康发展从正面促进与保证整个经济的稳步发展。
我国房地产市场依然是政府政策主导型市场，尚未达到市场机制起主导作用的市场。
所以，对一个大型房地产投资项目来说，政策层面分析处于首要地位。
1、土地供给政策调整
2003年9月24日，《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》（国土资发[2003]356号）
《通知》指出，必须严格实行土地供应的集中统一管理。
必须严格控制土地供应总量。
各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让。
《通知》要求，严格控制高档商品房的土地供应。
凡高档商品住房、写字楼等商业性用房积压较多的地区，要严格限制土地供应量，或暂停供应土地。
停止别墅类用地的土地供应。
严禁以科技、教育、观光农业和生态建设等名义取得享受产业优惠政策的土地后用于房地产开发；
2004年3月30日，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资源部和监察部，国土资发[2004]71号）
《通知》指出，2004年要继续全面推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，建立健全具体制度和操作规范，认真纠正和严肃查处土地出让中违规操作问题和违纪违法行为。
《通知》强调，各地要严格按国家有关政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。
要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。
8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出
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