深圳工业楼宇转让管理办法细则及政策解读.docx

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深圳工业楼宇转让管理办法细则及政策解读

深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）

第一条为规范我市工业楼宇转让，推进市场配置产业空间资源，促进产业空间资源有序流转，实现产业转型升级，根据相关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内工业楼宇（含本办法实施前兴建的工业楼宇）的转让适用本办法。

本办法所称工业楼宇，是指在工业用地上兴建的用于工业生产（含研发）用途的建筑物、构筑物及其附着物。

深圳经济特区高新技术产业园区内工业楼宇的转让，按照《深圳经济特区高新技术产业园区条例》的规定执行。

属于《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）及我市其他处理历史遗留违法用地、违法建筑政策适用范围的工业楼宇的转让，按照《决定》及其他相关规定执行。

第三条本市行政区域内划拨或出让工业用地上已合法建成的工业楼宇及配套设施，除法律、法规、规章、本办法另有规定或者用地批准文件、土地使用权出让合同另有约定外，可以宗地为单位进行整体转让。

第四条用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让的工业楼宇，可分割转让。

用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不得分割转让，但具有下列情形之一的可分割转让：

（一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的；

（二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的；

（三）因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等，被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止生产，工业楼宇必须分割转让的；

（四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；

（五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；

（六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；

（七）租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买工业楼宇的，已租用部分的工业楼宇可以分割转让；

（八）为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司需购买工业楼宇的，该部分工业楼宇可以分割转让；

（九）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。

第五条工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。

用地批准文件、土地使用权出让合同约定或市政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让，受让人必须符合产业准入条件并通过各区（新区）产业主管部门依法进行的资格审查。

第六条依照本办法规定限整体转让的工业楼宇，自用地批准文件生效之日起或土地使用权出让合同签订之日起不满20年进行整体转让的，政府在同等条件下享有优先购买权。

本办法第四条第二款第

（一）、

（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（九）项规定的工业楼宇分割转让的，政府在同等条件下可以优先购买。

第七条工业楼宇及作为专有部分的配套设施分割转让时，作为共有部分的建筑物或配套设施应根据《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规的规定与相应的专有部分一并转让。

工业楼宇分割转让时，市规划国土主管部门应明确宗地内专有部分与共有部分的范围。

第八条非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价；进行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。

本办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的，应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。

第九条城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。

城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。

本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价：

（一）改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施的，应按照市场评估地价标准补缴地价；

（二）适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。

本办法实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，按照本条第三款的规定补缴地价后，项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让。

第十条工业楼宇须在办理房地产权登记并取得房地产权利证书后方可转让、抵押。

第十一条符合本办法规定可以转让的工业楼宇，可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易。

第十二条未经分割登记的工业楼宇依照本办法规定分割转让的，在办理转移登记时除提交法律、法规规定的办理房地产转移登记所需的材料外，还应提交下列材料：

（一）规划主管部门出具的楼宇分割改造相关批准文件及施工图图纸；

（二）消防主管部门出具的楼宇分割消防安全验收合格文件或备案凭证；

（三）测绘部门出具的楼宇分割测绘查丈报告；

（四）转受让方自愿接受本办法有关再转让期限限制、优先购买权、增值收益分成规定的承诺书。

依照本办法或其他有关法律、法规的规定，工业楼宇分割转让需补缴地价的，申请人还应提交已补缴地价的证明文件。

第十三条依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。

依照本办法规定不得分割转让的工业楼宇，可以栋为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。

本条所称工业楼宇基本单元，是指有固定界限、可独立使用且有明确、唯一编号（栋号、室号等）的楼宇或者特定空间。

第十四条工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的国有土地收益基金专项管理。

具体收缴办法由市规划国土主管部门另行制定。

前款所称的增值收益，是指转让工业楼宇的交易价格扣减该工业楼宇的登记价及转让方受让该工业楼宇时已缴纳的相关税费后的余额；工业楼宇转让时，已按照本办法规定补缴地价的，应同时扣减已补缴的地价。

工业楼宇的增值收益按下列方式缴交：

（一）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额50%的部分，按50%的比例上缴；

（二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%的部分，按60%的比例上缴；

（三）工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内原则上不得转让。

确需在5年内转让的，工业楼宇转让的增值收益按增值收益额100%的比例上缴。

转让方申报的合同成交价格等于或高于转让工业楼宇的计税参考价格的，以合同成交价格作为转让工业楼宇的交易价格。

转让方申报的合同成交价格低于转让工业楼宇的计税参考价格的，以计税参考价格作为转让工业楼宇的交易价格。

工业楼宇的计税参考价格由市政府确定的承担评估职能的非营利性机构负责测算，并经市财政、地税主管部门确认后，供工业楼宇所有人查询。

第十五条区（新区）产业主管部门应会同相关政府职能部门依照有关规定、约定对工业楼宇的使用进行监管。

产业、规划国土等相关主管部门应各司其职，对擅自改变工业楼宇使用功能等违规行为依法予以查处。

第十六条市政府有关职能部门可根据本办法制定工业楼宇转让的相关实施细则。

第十七条本办法自发布之日起试行。

2008年9月27日深圳市人民政府发布的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》停止执行。

《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》实施细则

第一条为贯彻落实《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号，以下简称《办法》），根据《办法》第十六条规定，制定本细则。

第二条工业楼宇配套设施的转让适用《办法》及本细则关于工业楼宇转让的规定。

《办法》第二条第二款所称“工业用地”，包括含有工业生产（含研发）功能的混合用地。

《办法》所称“建筑面积”，是指房地产权利证书记载的建筑面积，总建筑面积是指同一宗地内建筑物面积之和。

《办法》及本细则所称“分割转让”，是指同一宗工业用地上建筑物、构筑物及其附着物的分割转让。

第三条已按《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）及我市其他处理历史遗留违法用地、违法建筑政策依法处理并取得合法产权的工业楼宇转让，适用《办法》及本细则；但《决定》及其他处理历史遗留违法用地、违法建筑政策对其转让作出规定的，从其规定。

第四条工业楼宇所在宗地用地批准文件或者土地使用权出让合同中土地使用权人为两个或两个以上，且已明确约定所占产权份额但未约定不得分割转让的，视为《办法》第四条第一款规定的“约定可以分割转让”。

第五条用地批准文件或者土地使用权出让合同约定不得分割转让或者未明确约定可以分割转让的工业楼宇，在本细则实施前已分割转让并办理转移登记的，以及根据《办法》第四条第二款的规定对工业楼宇进行分割转让的，已分割转让的部分可以按分割登记的工业楼宇基本单元进行再转让；未转让的部分不得转让，但未转让的部分又发生《办法》第四条第二款第

（一）、

（二）、（三）项规定情形的除外。

第六条工业楼宇的受让人应当是经依法注册登记的企业，但下列情形除外：

（一）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；

（二）因继承、受遗赠取得物权的；

（三）因共有分割取得物权的；

（四）因政府行使优先购买权的。

第七条工业楼宇分割转让测绘前，转让方应当根据《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）规定，制定工业楼宇共有部分与专有部分的划分方案，并提交规划国土主管部门进行审核，确定宗地内专有部分与共有部分的具体范围。

第八条商品性质的工业楼宇进行分割转让的，应当按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价；但转让方能够提供证据证明已按市场评估地价缴纳地价的，不需要再补缴地价。

《办法》及本细则有关地价补缴的规定只适用于工业楼宇中拟转让的部分。

第九条按照《办法》规定进行分割转让的，转让方在办理补缴地价、签订土地使用权出让合同补充协议的手续时应当分别提交以下材料：

（一）按照《办法》第四条第二款第（四）项进行分割转让的，应当提供企业以其工业楼宇作价入股的协议书；

（二）按照《办法》第四条第二款第（五）项进行分割转让的，应当提供由市产业主管部门出具的产业转移相关证明；

（三）按照《办法》第四条第二款第（六）项进行分割转让的，应当提供区（新区）产业主管部门出具的同意富余部分分割转让并对受让人提出产业准入条件的书面意见；

（四）按照《办法》第四条第二款第（七）项进行分割转让的，应当提供房屋租赁合同及房屋租赁主管部门出具的连续租赁满5年的证明文件；

（五）按照《办法》第四条第二款第（八）项进行分割转让的，应当提供由证券监督管理部门出具的辅导备案登记凭证；

（六）受让人有准入条件限制的，应当提供区（新区）产业主管部门出具的有关工业楼宇受让人资格的证明文件；

土地使用权出让合同补充协议应当确认工业楼宇分割转让符合《办法》及本细则规定的条件。

转让方按照《办法》第九条规定分割转让工业楼宇的，规划国土主管部门应当核实该工业楼宇是否属于改造后所形成的城市更新项目；转让方按照《办法》及本细则规定已划分共有部分与专有部分具体范围的，规划国土主管部门应当核实转让方是否取得经审核同意的共有部分与专有部分划分方案。

第十条《办法》第六条规定的工业楼宇优先购买权，由市、区（新区）土地整备（储备）机构行使。

市房地产登记机构受理工业楼宇转移登记申请后，经审查工业楼宇属于《办法》第六条规定情形的，应当通过市房地产权登记机构网站公告通知市、区（新区）土地整备（储备）机构行使优先购买权，公告期限不得少于10日。

土地整备（储备）机构决定行使优先购买权的，应当在公告期内书面告知市房地产权登记机构及工业楼宇转让方；逾期未告知的，市房地产权登记机构可以办理后续房地产权登记工作。

第十一条工业楼宇办理初始登记后首次进行转让的，转让方应当按照《办法》第十四条及本细则的规定缴纳转让增值收益；但具有下列情形之一的，免缴转让增值收益：

（一）城市更新项目中已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让的；

（二）用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的；

（三）市政府规定的其他情形。

第十二条根据《办法》第十四条第二款规定计算增值收益时予以扣除的项目包括：

（一）工业楼宇的登记价（无登记价的，扣减所转让的工业楼宇分摊的地价和工程造价）；

（二）转让方取得工业楼宇时依法应当负担并实际已缴交的税费；

（三）转让方转让工业楼宇时依法应当负担并实际已缴交的税费；

（四）按照《办法》及本细则规定补缴的地价款。

第十三条城市更新项目重建的工业楼宇可进行预售，工业楼宇的受让人应当符合《办法》第五条的规定。

城市更新项目回迁户取得安置回迁的工业楼宇首次转让的，不适用《办法》第十四条第三款第（三）项规定，但应按照本细则第十四条的规定缴纳转让增值收益。

第十四条除本细则第十一条规定的免缴情形外，城市更新改造后形成的工业楼宇首次转让的，其增值收益按以下方式缴纳：

（一）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免缴增值收益；

（二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分，按50%的比例上缴；

（三）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分，按60%的比例上缴；

（四）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%的部分，按100%的比例上缴。

第十五条在相关部门依法征收房地产转让相关税费后，工业楼宇转让方应当按照《办法》及本细则的规定缴纳应缴的增值收益。

市房地产权登记机构负责代收前款规定的工业楼宇转让增值收益。

代收费用按政府收取增值收益的3%列支，并纳入政府财政预算，实行“收支两条线”管理。

工业楼宇转让取得的增值收益纳入国有土地使用权出让收支管理，统筹用于土地整备等项目资金需求。

第十六条本细则自发布之日起施行，有效期5年。

《<深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）>实施细则》解读

为贯彻落实《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号，以下简称《办法》），建立规范有序的工业楼宇转让秩序，确实推进市场配置产业空间资源，促进产业空间资源有序流转，实现产业的转型升级，深圳市规划和国土资源委员会根据《办法》第十六条规定，制定了《<深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）>实施细则》（以下简称《细则》）并经市政府同意，于2013年12月6日正式印发《关于印发<<深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）>实施细则>的通知》（深规土【2013】721号）。

一、《细则》出台背景

为适应新形势下土地管理的要求和社会经济发展的新需求，《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》以原《关于印发深圳市工业楼宇转让暂行办法的通知》（深府[2008]213号，下称深府213号文）为基础，制定、完善了工业楼宇分割转让、分割登记、政府优先购买权、受让人资格、再转让时间限制、地价补缴、转让增值收益收缴等措施，建立了较为市场化的工业楼宇转让制度。

由于《办法》对地价补缴、政府优先购买权、增值收益等规定较为原则，具体实施主体、程序等未予明确，导致相关规定难以贯彻落实。

因此，《细则》从具体落实相关规定、防范工业楼宇炒作出发，对《办法》的适用范围、分割转让以及应提交的相关材料、政府优先购买权的实施、转让增值收益的缴交程序等内容予以细化、补充，同时基于对原213号文相关制度的衔接、城市更新项目的特殊性以及落实相关制度的考虑，进一步完善相关规定。

二、《细则》主要内容

（一）进一步界定《办法》及《细则》的调整范围

为进一步界定《办法》及《细则》的调整范围，根据《办法》第二条规定，《细则》第二条、第三条对“工业用地”等内容进行了专门解释：

1.工业楼宇配套设施的转让适用《办法》及《细则》关于工业楼宇转让的规定。

2.工业用地上以及含有工业生产（研发）功能的混合用地上的工业楼宇的转让均适用《办法》及《细则》。

3.“分割转让”是指同一宗工业用地上建筑物、构筑物及其附着物的分割转让。

4.对属于“两规”及其他历史遗留违法用地、违法建筑政策处理的工业楼宇，且已按相关规定处理并取得合法产权的，原则上按照《办法》及《细则》的规定进行转让，但相关政策对其转让作出规定的，则按其规定办理。

（二）工业楼宇分割转让特殊情形的适用

《细则》在《办法》第四条规定的基础上进一步明确了以下三种情形工业楼宇分割转让的具体适用：

1.对于工业楼宇的用地批准文件或土地使用权出让合同中土地使用权人为两个或两个以上，且明确约定了各自所占产权份额但未约定不得分割转让的情形，《细则》明确将其视为《办法》第四条第一款规定的“约定可以分割转让”。

2.对于按照《办法》第四条第二款规定进行分割转让后，自有部分与已转让部分如何转让的问题，《细则》进一步规定，已分割转让的部分可以按分割登记的工业楼宇基本单元进行再转让；对于未转让的部分不得转让，但未转让的部分发生《办法》第四条第二款第一、二、三项规定情形的，可以进行转让。

3.对于用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确约定可以分割转让的工业楼宇，在《细则》实施之前已经分割转让并办理登记的情形，《细则》明确规定，已分割转让的部分可以按分割登记的工业楼宇基本单元进行进行再转让；对于未转让的部分不得转让，但未转让的部分发生《办法》第四条第二款第一、二、三项规定情形的，可以进行转让。

（三）工业楼宇受让人资格的特别规定

由于深府213号文未对受让人作出限制，《办法》出台前，部分产权人已为自然人的工业楼宇，基于继承、遗赠或共有分割等法律规定，其权利人仍有可能继续为自然人。

为此，《细则》对《办法》有关“工业楼宇的受让人必须是经依法注册登记的企业”的规定进行了完善，进一步规定了受让人不属于企业的四种情形：

1.因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；

2.因继承、受遗赠取得物权的；

3.因共有分割取得物权的；

4.因政府行使优先购买权的。

（四）细化工业楼宇专有部分与共有部分的确定程序

根据《办法》第七条规定，《细则》第七条进一步规定了工业楼宇专有部分与共有部分的确定程序：

工业楼宇分割转让的，在测绘前，先由转让方根据《物权法》以及《最高院有关审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定提出具体划分方案，再由规划国土主管部分对其方案进行审核并最终确定具体的范围。

（五）细化地价补缴规定

《办法》第八条对地价补缴作出了原则性的规定，在此基础上，《细则》第八条进一步明确地价补缴规则：

1.商品性质工业楼宇进行分割转让时应按分割转让时的市场评估地价进行补缴，但受让人如果能够提供证据证明在分割转让前已按市场评估地价缴纳地价，则不需要再补缴市场评估地价。

2.《办法》及《细则》关于地价补缴的规定只针对拟转让的部分。

（六）明确工业楼宇分割转让的有关要求及应提交的材料

《办法》第四条第二款规定了用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确约定不得分割转让的工业楼宇而允许分割转让的几种特殊情形，《细则》第九条针对上述特殊情形办理相关手续时所应提交的材料进行规定。

（七）细化政府行使优先购买权的具体规定

《办法》第六条对政府行使工业楼宇优先购买权做出了原则性规定，《细则》第十条结合我市当前土地管理工作实际，对优先购买权的实施主体、实施程序等内容进行细化：

1.行使主体。

符合《办法》第六条规定情形的工业楼宇进行转让的，由市、区（新区）土地整备（储备）机构行使优先购买权。

2.转让公告。

符合《办法》第六条规定情形的工业楼宇，在申请转移登记时，由市房地产权登记机构在其网站公告不少于10个自然日。

3.权利行使。

市、区（新区）土地整备（储备）机构欲行使优先购买权的，应在公告期内书面告知房地产权登记机构及转让方。

逾期未告知的，市房地产权登记机构可以办理后续房地产权登记工作。

（八）对城市更新项目作出特别规定

《办法》对受让人资格、现售、再转让时间以及缴交增值收益等作出了明确的规定，而上述规定在一定程度上对城市更新带来一定约定，进而影响开发企业实施工业区升级改造的积极性，有悖我市大力推进工业区升级改造、促进产业转型升级的政策导向。

考虑到上述因素，《细则》从预售、再转让时间限制以及增值收益缴交等方面进行适度调整，对对城市更新改造后的工业楼宇转让予以特别规定：

1.允许预售。

即城市更新重建的工业楼宇可根据《城市商品房预售管理办法》等有关规定进行预售，但受让人仍应符合《办法》第五条有关“工业楼宇的受让人必须是经依法注册登记的企业”的规定。

2.回迁房无再转让限制。

回迁户取得安置回迁的工业楼宇后首次转让的，不受“转让后5年内不得转让”的限制。

3.两种情形免予缴纳增值收益。

①城市更新项目已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让的；②用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的。

4.除免缴增值收益的情形外，城市更新项目改造后形成的工业楼宇首次转让的，按以下方式缴纳增值收益：

①工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免缴增值收益；

②工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分，按50%的比例上缴；

③工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分，按60%的比例上缴；

④工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%的部分，按100%的比例上缴。

（九）细化转让增值收益收缴规定

为避免因工业楼宇流转市场的放开而引发工业用地炒作、工业楼宇投机买卖等扰乱工业楼宇交易市场的情形发生，《办法》第十四条对工业楼宇转让增值收益收缴作出了规定，《细则》在《办法》的基础上，对增值收益收缴情形、缴交程序、扣减项目以及使用等进一步细化：

1.应缴交增值收益的情形。

除城市更新项目中的两种情形外，所有工业楼宇转让都应缴交增值收益（包括初始登记后首次进行转让）；

2.计算增值收益的扣除项目包括：

①工业楼宇的登记价（无登记价的，扣减所转让的工业楼宇分摊的地价和工程造价）；②转让方取得工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税费；③转让方转让工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税费；④按照《办法》及《细则》规定已补缴的地价款。

3.增值收益的收缴程序。

工业楼宇转让增值收益，在相关部门依法征收房地产转让相关税费后，由房地产登记机构按照《办法》及细则的规定代为收取。

房地产登记机构的代收费用按政府收取增值收益的3%列支。

4.收缴的增值收益的使用。

工业楼宇转让取得的增值收益应纳入国有土地使用权出让收支管理，统筹用于土地整备等项目的资金需求。