房地产可行性研究报告模板枫景2期可研报告.docx
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房地产可行性研究报告模板枫景2期可研报告
##**地产##公司
**·枫景二期项目
可行性研究报告
##**咨询##公司
二00九年八月
第一章总论
1.1项目名称与承办单位
1.2报告编制单位
1.3编制工作的依据
1.4报告主要内容
1.5简要结论
第二章项目提出的背景和必要性
2.1项目提出的背景
2.2项目建立的必要性
第三章项目法人
3.1企业简况
3.2企业根本情况
3.3**地产公司历年开发项目简介
第四章市场分析与建立规模
4.1需求分析
4.2建立规模
第五章建立地点和建立条件
5.1潍坊市概况
5.2项目选址
第六章总体规划方案
6.1设计依据、原那么
6.2总体规划
6.3建筑布局
第七章工程技术方案
7.1建筑方案
7.2结构方案
7.3给排水方案
7.4采暖方案
7.5电气方案
7.6燃气系统
第八章环境保护和节能
8.1环境保护
8.2节约能源
第九章项目管理
9.1物业管理
9.2招标管理
第十章工程进度计划
第十一章投资估算和资金筹措
11.1投资估算
11.2资金筹措与使用计划
第十二章财务分析
12.1财务分析
12.2财务分析结论
第十三章结论
第一章总论
第一节项目名称与承办单位
1、项目名称：
**·**枫景住宅小区建立项目
2、建立地点：
潍坊市中心城西城南部，章丘路〔西九号路〕以北、枣庄路以南、规划南北支路以东、燕山路以西。
3、承建单位：
##**地产##公司
第二节报告编制单位
单位名称：
潍坊市黄河三角洲工程咨询##
工程咨询资格等级：
乙级
##书编号：
工咨甲**1030119009
发证机关：
中华人名##国开展和改革委员会
第三节编制工作的依据
1、国家相关法律法规
2、国家相关规定和规X
3、##**地产##公司提供的根底资料
4、《潍坊市城市总体规划》
5、《潍坊市**·**枫景住宅小区住规划设计》
第四节报告主要内容
本报告主要包括以下内容：
1、项目建立单位情况
2、市场分析和需求预测
3、项目规划方案和工程建立方案
4、建立用地与建立条件
5、资源利用和能源耗用分析
6、开发进度安排
7、环境影响分析
8、项目投资估算和资金的筹集方案
9、财务评价
10、结论
第五节简要结论
潍坊市**·**枫景居住小区规划用地位于潍坊市中心城西城南部，**规划南北支路以东、路以西，规划用地面积76972m2。
规划用地南侧紧邻油田新建的经济适用房---南苑新区，西侧临近西三路与胜南社区和胜利油田总机械厂，是油田职工与周边企业职工将来的重要生活片区。
规划地块交通区域位置优越，周边紧邻西三路、西二路等城市主干道。
规划区东侧的燕山路作为城市次干道，既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。
**·**枫景小区二期将是一个布局合理、设施完善、使用方便、具有现代化气息的生态式居住小区。
本小区占地76972m2，购置土地费用5028.46万元，计划总投资16729.71万元，规划建立多层住宅4栋，低层住宅17栋，商业房1栋。
规划建筑面积共计56097.07m2，其中低层34456m2，多层14403.12m2，储藏室1601.717m2，商业5536.24m2。
经分析论证认为，该项目符合潍坊市城市开展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公用配套条件较好；工程规划符合城市居住区规划设计规X，建筑以与户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，住房价格合理、比价优势明显；项目建成后，可解决和改善城市居民的住房需求，加快推进城市化进程，都将起到积极地推动作用。
通过以上分析，项目切实可行。
项目主要经济技术指标见下表。
项目主要经济技术指标表
序号
名称
单位
数据
1
规划用地面积
平方米
76972
2
规划总户数
户
315
3
规划总人口
人
1005
4
总建筑面积
m2
56097.07
其中：
住宅面积
m2
50560.83
商业面积
m2
5536.24
5
建筑密度
%
18.4
6
容积率
%
0.8
7
绿地率
%
38.2
8
项目投资
万元
16729.71
9
销售收入
万元
23058.86
10
财务内部收益率
%
21.64
11
投资回收期
年
2.6
12
投资利润率
％
30.18
第二章项目提出的背景和必要性
第一节项目提出的背景
一、房地产新政有利于房产稳定开展
从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金开展时期。
目前我国城镇居民人均居住面积13.6平方米，与建立小康社会要求人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十清楚显的，所以房地产业有着广阔的开展空间。
据世界银行统计资料显示，人均GDP到达600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。
2000年我国人均GDP为830美元，2002年到达了870美元，2004年到达1000美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。
因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速开展阶段。
目前居民消费结构升级是房地产业开展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。
另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长奉献了1.9-2.5个百分点。
宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。
2003年下半年以来，针对房地产领域存在的问题，央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），此举正式掀开房地产调控的序幕。
从2002年开场我们国家有关的政府部门已经开场关注我国房地产市场安康开展问题，2003年以后应该说政策出台的密集度在大幅度的提高，尤其2005年“两个八条〞的出台，进一步加大我国的宏观调控压力。
2005年七部门为稳定房价再出新政是政府决心调控房价的延续，并且调控重点由调控供给向调控房价转变。
这意味着我国房地产投资增长率仍能保持较高的水平，同时也有利于我国房地产业长足的开展。
二、住宅小区的建立新理念
住宅小区是现代化城市的细胞，它的建立与城市的开展密切相关，一方面，住宅小区的建立受到城市开展条件的制约，要紧紧围绕着现代化城市的标准进展建立；另一方面，住宅小区的建立反过来又会促进城市的开展，并为之带来巨大的经济效益、社会效益和环境效益。
城市化以与随之而来的现代化城市是人类社会生产力开展到较高水平的产物。
伴随着社会进步和城市的开展，住宅小区的建立理念也在不断发生变化。
〔一〕人们家居理念的变化。
我国改革开放20年来国民经济迅速开展，人民生活水平不断提高，城市环境不断改善，人们的消费观念也发生了深刻的变化。
人们家居理念由原来的“安置型〞向“舒适型〞过渡。
人们对住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒适，更加个性化，要求其更符合现代化节奏。
对环境那么追求回归自然、追求美的和谐与统一。
对住宅配套设施的要求也向更加齐全、方便、平安开展。
随着经济的开展和城市的进步，居家理念已由“安居〞向“小康〞开展。
〔二〕家庭模式和结构的变化，对居住理念和行为产生了深刻的影响。
改革开放以来，我国家庭规模和家庭结构都发生了很大变化，家庭平均规模不断缩小，到1995年统计，我国城镇人口户均已下降到3.3人/户，近几年家庭还日益出现核心化趋势。
由于住宅是家庭的载体，所以家庭规模与结构的变化必然引起人们对住宅需求的变化。
例如，购房者趋于年轻化，知识化，他们更关注住宅的高品位，对居住空间要求更加现代、实用、合理，功能更完备。
比方，在功能配备上希望住宅能更好满足网络化通信的要求，要求居住区能有更加浓郁良好的文化气氛，以与要求更加智能化、方便、迅捷的物业管理效劳等等。
〔三〕商品房价值观的变化。
自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我国在住房制度改革方面已进展了许多探索与实践。
1998年7月国务院（1998）23号文件提出了深化城镇住房制度改革的指导思想和根本原那么，并明确指出了“停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化；适应和完善住宅供给体系；开展住房金融；培育和规X住房交易市场〞的改革目标。
这项新政策的出台，对人们的住房观念产生了较大的影响，住宅商品市场也得以快速开展和成熟，住宅商品的生产建立纳入到市场化运行的轨道。
居住者在住宅选择上，可以更加自由地依据自身的购置目标、生活品味、家庭特点与收入水平来选择。
住宅商品的价值取向也在更高更好的层面上得到拓展，走向差异化，多元化。
〔四〕开发商建立理念的变化。
顺应住宅商品化的趋势，开发商的建立理念也在向更高水平开展，传统的“产品观念〞正在走向“市场营销观念〞和“社会营销观念〞；开发商已从过去纯粹的产品生产者转变为居民居住生活的构筑者。
当前“以人为本〞，“可持续开展〞，将物质、文化、科技等等融为一体，已成为众多开发商的不懈追求。
**地产凭借良好的社会信誉和多年的房地产运作经历，在项目运作中拥有优势，作为潍坊市房地产知名品牌,其经营理念“**地产，诚信百年〞在潍坊市树立了诚信的典范，从而使该项目在社会上建立了良好的品牌优势。
**·**枫景项目又是**地产在潍坊市开发的一个重点项目,公司有信心有理由把她做成一个优良工程、精品工程。
第二节项目建立的必要性
一、符合国家行业规划要求
本项目属房地产开发建立，符合国务院《产业结构调整指导目录（2005年本）》中第二十六条“城市根底设施与房地产〞中第二项“国家住宅示X工程建立〞的产业开展要求。
建立部房地产业开展规划提出：
平均每年需要建立住宅2.4亿m2以上；改造现有使用功能不全的住房和简陋住房，使住房成套率到达70%以上；提高住房建立质量，住宅建筑工程一次合格率到达95%以上，优良品率到达30%以上。
因此，进一步开发商品住宅房不仅符合国家产业政策和开展规划的要求，而且符合住宅工程开展的方向。
二、符合##省有关政策要求
##省《2010年远景目标纲要》中指出“把居民住宅作为房地产开发的重点，高档、平价住宅相结合，加快住宅商品化步伐，形成房地产开发、使用、流通、增值的良好循环。
〞项目建立符合##省住宅规划政策。
三、符合潍坊市区城市开展规划
满足市民的生存需要，开展需要和享受需要，是城市建立的出发点和房地产业开展的最终落脚点。
近年来潍坊市房地产开展与城市建立相得益彰，相互促进。
房地产逐步成为新的经济增长点和全市人民关注的焦点，市委、市府与区委、区府政府采取的一系列有利的措施，进一步完善配套设施，加强城市综合治理，不断优化城市环境，城市的魅力度大大提高。
同时潍坊市开展较快也为房地产投资带来的开展的机遇。
潍坊市近几年房地产的开发，商住房的建立，观念相对陈旧，创新意识不够，模式多有雷同。
潍坊市**·**枫景项目定位提出“潍坊第一运动安康社区〞的理念，以人为本，充分考虑现代人的生活方式，规划中提出结合小区主路设置生态运动环廊，环廊中设置林荫慢跑路，将小型器械健身场地与较大规模的院落绿地与各种球类活动场地连接在一起，在小区中形成连续、完整的健身路径。
另外利用小区内水系、中央步行轴线、废油井场地与分散的小广场，建立青年健身广场、儿童游戏场、老年健身乐园、灯光篮球场、门球场、街舞广场等健身场地。
从而形成运动安康主题突出、融“水景、生态、健身、人文〞为一体的特色现代住区。
项目建立以后，对提高潍坊市城市建立品味，改善居民居住条件，推动潍坊市房地产市场安康开展具有重要作用。
第三章项目法人
一、企业简况
企业名称
##**地产##公司
详细地址
潍坊市潍坊区府前大街59号孵化大厦B楼626室
批准从事房地产开发经营业务时间
1998年1月
经营X围
房地产开发、经营、设计施工
注册资金
伍仟万元
营业执照注册号
96
公司类型
##公司
资质等级
贰级
证书编号
082007
法定代表人
X**
职务
董事长
职称
高级经济师
联系
05****07479
备注：
二、企业根本情况
##**地产##公司成立于1998年，注册资金5000万元，二级开发资质。
**地产在经营过程中始终坚持“诚信******〞的经营方针，配合潍坊市整体规划建立开展，致力于潍坊市的房地产经营与开发事业。
经过几年的开展，公司实力雄厚，下设综合办公室、销售部、客户效劳部、采购中心、本钱部、设计部、工程一部、工程二部等部门，现有职工80多人，具有专业技术人员60多人。
本着“建筑高品位的生活方式〞的开发理念，先后开发了**大厦、嵩山小区、金**磐*园、海**丝商住综合楼、**园、明**别墅区、**骏景、****花园一期、****枫景一期等优秀的房产项目。
自公司成立以来，取得优异的成绩，连续两年被评为“守合同，重信用企业〞。
2002年被评为全市建筑系统信用建立先进单位，2003年度被潍坊经济开发区评为“纳税大户〞，2004年被评为“##省第五届消费者满意单位〞，2005年被评为信用等级“AAA〞企业。
2008年被评为“##省第六届消费满意单位〞。
**地产多年的开展，沉淀了优秀的企业文化，在“重承诺、守信用、做***有责任感〞的核心价值观的引领下，取得了良好的信誉，过硬的建筑质量树立了名牌形象，被消费者所承受，为社会所认可。
现**地产已走在潍坊市房地产开发公司的前列，是潍坊市最强的房地产开发公司之一。
三、**地产公司历年开发项目简介
**大厦位于潍坊市西城西四路260号，总建筑面积8400余平方米。
1998年底竣工建成。
地上12层。
处于西城市中心，地理位置优越、交通便利。
**大厦是潍坊市最早的一家对外出租的专业高档写字楼，设施先进、功能全面、物业管理精品化效劳，是办公的理想场所。
**园是##**地产##公司2001年底开发的住宅项目小区项目占地56000余平方米,建筑面积48300平方米，绿化率37%,车库、位拥有率达50%。
容纳500余户居民。
地处东城东城沂河路188号。
地理位置十分优越、交通便捷。
生活配套一应俱全：
学校、市场、邮局、银行、车站、商场、公园、健身娱乐场所等方便了广阔业主的生活与便利。
火爆的销售场面曾经轰动一时，2002年已销售一空。
良好的物业管理受到业主们的一致好评。
**项目是##**地产##公司开发建立的潍坊市首席生态湖景纯别墅社区，2003年4月份开工建立，2006年8月份全面竣工。
是潍坊市的形象工程、名片工程。
项目占地28.9万平方米，建筑面积11.25万平方米，共建TOWNHOUSE风格的豪宅400余套，其中包括独体、双拼、联排、叠拼四种别墅类型。
小区绿化率52.9%，容积率0.39，以其超高的绿化率和超低的容积率对自然环境做出了最大限度的尊重和保存。
别墅区内占地11.72万平方米的明月湖公园是完全为别墅区效劳的内置式湖景公园，并有会所、幼儿园、网球场、中心广场、儿童游乐园、绿色长廊、休闲乐园、垂钓乐园、游艇码头、沿湖健身区配套设备等。
其规划获2003年度“潍坊市优秀规划设计评选一等奖〞。
**、景由##**地产##公司集多年开发经历，在成功开发**园、**TOWNHOUSE项目后，又一次整合多家国际级专业公司共同联手全力打造的大型水景社区。
该项目2005年10月份开工建立，2008年8月份全部竣工。
项目位于潍坊市北一路以北、东一路以东，地理位置优越，交通便利。
项目占地面积97086平方米，规划总建筑面积100600平方米，由25栋多层和6栋小高层住宅组成。
**骏景绿化率高达45%，环境设计上遵循天人合一的原那么，坚持人与环境的和谐共处，通过对水、植物、景观小品、建筑的完美组合，将现代的都市时尚生活融入到安康绿色的生态环境之中。
整个社区绿化改变了潍坊市住宅项目绿化简单、无特色的现状，通过多种形态的植物、中心水景、景观廊柱、雕塑小品等，和谐构成明朗的环境层次空间。
置身其中，时尚浪漫浑然天成。
**骏景领略全新水景，预约未来生活，其高贵品质、精致生活，受到了广阔消费者的一致好评和认可。
潍坊市**·**枫景居住小区规划用地位于潍坊市中心城西城南部，章丘路〔西九号路〕以北、枣庄路以南、规划南北支路以东、燕山路以西，一期规划用地面积76448.2m2。
规划用地南侧紧邻油田新建的经济适用房---南苑新区，西侧临近西三路与胜南社区和胜利油田总机械厂，是油田职工与周边企业职工将来的重要生活片区。
规划地块交通区域位置优越，周边紧邻西三路、西二路等城市主干道。
规划区东侧的燕山路作为城市次干道，既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。
**·**枫景小区将是一个布局合理、设施完善、使用方便、具有现代化气息的生态式居住小区。
一期小区占地76448.2m2，购置土地费用4848.41万元，总投资13035.52万元，建立多层住宅19栋，低层住宅8栋，规划建筑面积共计77981.34m2，其中多层55323.04m2，低层14904.5m2，储藏室与车库6266.8m2，商业1487m2。
一期2009年12月已全部竣工。
第四章市场分析与建立规模
第一节需求分析
一、潍坊市东城板块与西城板块分析
作为中国第二大油田所在地的新兴工业城市，潍坊市人均收入水平和人均消费水平连续几年位于##省前三名，而房地产市场也发生了翻天覆地的变化，近几年保持了连续上升趋势。
2002年以前潍坊市房价，西城在1200元/m2～1600元/m2之间，东城在900元/m2～1400元/m2之间；而在2008年至今，西城到达3600元/m2～4500元/m2之间，东城在3100元/m2～4600元/m2之间，其中不包含经济适用房和别墅。
为更加全面的认识潍坊市场，我们本次将对于潍坊东城和西城两个区域进展市场调研。
1〕东城板块市场分析
东城属于新区，占地面积约为西城的三分之一。
有诗来形容东西城，“星有仟仟愿，俪墅碧波绿；风有花飘逸，商海至人怡〞，前两句说的是西城，后两句讲的便是东城。
东城是居住的宝地。
1989年4月，东城建立第一期工程竣工，市委市政府迁入新址办公，至2001年底，东城建城区总面积到达了17平方公里，常住人口10万多人。
同年12月，占地面积200多公顷的市直机关经济适用房住宅小区项目启动，现在已全部交付使用。
到目前，短短十几年，东城在一片盐碱荒滩上迅速崛起，现在已开展成黄河三角洲上一座颇具规模的现代化新城。
特别是20世纪90年代，先后建立了水系与环境工程、经济开发区建筑群、新世纪广场、东城商贸城、文化广场等一批标志性精品工程，初步形成了“大空间、大绿地、大水面〞的现代化城市新风貌。
整体来说，东城还处在一个开展建立阶段，缺乏足够的商业配套，主要的购物场所是位于辽河路上的民建大厦和位于东三路的百货大楼、银座商城。
随着东西城对接速度的加快，东城会开展成一个环境优雅、居住条件好的地段，但不会成为工业兴旺、人流量大的综合型地域。
东城属于新区，房地产市场十分活泼，在售楼盘十几个，以别墅为主的有水城国际、胜宏靓都、东辰鉴墅；以普通住宅为主的有科达花园、国际新城、格林星城、万达高尔夫花园、阳光100城市丽园、**骏景、东辰鉴墅等。
●平均价格分析〔普通住宅〕
东城各个楼盘之间由于位置差异、小区配套、开发商知名度等原因房价有差异。
万**尔夫花园单价X围在3800元/m2～4200元/m2之间，平均单价3900元/m2；
国单价X围在3980元/m2～6500元/m2之间，平均单价4200元/m2；
科*达*园单价X围在3400元/m2～4900元/m2之间，平均单价4500元/m2。
以上数据显示，东城普通多层住宅的平均价格在3100元/m2～4600元/m2之间，各个楼层价格都不同，二、三层最高，其次是四层、一层、
三、客源分析
东城的客源主要包括以下几种：
1.油田职工：
潍坊又被称为“油城〞，有油田职工49.6万人口，油田职工住房有13.9万户，其中70％为90m2以下住宅，油田职工是购房的主力军。
但是油田职工对东城稍有排斥心理，属于买不到西城的房子才买东城的类型。
2.企事业单位职工：
一般为分不到经济适用房的年轻职工。
3.外来人口：
有外来做生意的私营业主和在油城打工准备定居油城的外地人组成，胜利油田吸引了大量外地人员来潍坊谋生，他们是购房的又一主力军。
4.所辖区县与附近村民。
2〕西城板块市场分析
西城是胜利油田管理局和潍坊区政府驻地，又被称为油田“基地〞，从1983年成立至今已有27年的历史。
西城是老区，根底配套设施完善，生活便利，被称为购物的天堂，在##路4公里的距离内集中着4万平方米以上的大商场6家，与无数的星罗棋布的店铺。
现在售楼盘大多已接近尾声，与东城相比，西城人气旺盛，由于土地储藏有限，新开发楼盘较少，售价较高。
●西城市场主要竞争项目分析
序号
项目名称
开发商
区域
建筑面积
备注
1
海**信**盈城
海信金瀚置业
黄河路与西一路交汇处
12万平米
占地300多亩，多层、小高层、花园洋房等建筑形态
2
***龙轩
胜利房地产
北一路与庐山路交界处
54万平米
多层、小高层、高层
4
天**都
潍坊区城市建立综合开发公司
西二路胜华转盘向北300米路西
21万
多层、小高层
5
瑞**都花园
*房地产开发##
西四路以西、汽修厂以南
3.8万平米
多层，共400套
6
格**景
**成地产
黄河路南、太行山路东
20万平米
别墅、多层
8
仁**恒名邸
仁恒置业##
黄河路、燕山路交汇处
3栋小高层
9
万家新城
万家建立##
西二路华八井对面
8.1万平米
多层、小高层
●西城主要竞争项目在售价格分析
项目科目
最低价
最高价
均价
水**庭
3300元/M2
4900元/M2
4000元/M2，2
瑞**花园
2980元/M2
4400元/M2
4000元/M2
海**盈城
3800元/M2
5860元/M2
4150元/M2
格**枫景
3980元/M2
5000元/M2
4400元/M2
华**安荣寓
3800元/M2
4800元/M2
42000元/M2
天***华都
3288元/M2
3760元/M2
3500元/㎡
**龙轩
3260元/M2
3800元/M2
3500元/M2
**新城
3388元/M2
3680元/M2
3500元/M2
**名邸
4000元/M2
5200元/M2
4700元/M2
*
4010元/M2
4580元/M2
4300元/M2
总结分析:
通过上表分析,目前潍坊市场西城在售楼盘价格3000元/平方米到5200元/平方米之间;各项目的平均价格在3400到4500元左右,最高价格集中在海信盈城与格林枫景以与仁恒名邸,均在4000元以上,并且与本项目距离较近,可竞争和比照性较大。
经比拟分析，将海信盈城作为本项目的可比照项目。
四、可比楼盘市调情况
海**盈城
位于西城黄河路与西一路交汇处南侧，海信金瀚置业##投资兴建，位于潍坊城市新的中心，连接东西两城，交通便利，拥有长途汽车站、医院、五星级酒店、潍坊区政府等完善市政配套，公交线路有101、103等多条。
该项目总占地面积20万平方米，现开发一期，一期占地面积13万平方米，销售面积12万平方米，规划
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