项目部工作流程WI10 最终版.docx

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项目部工作流程WI10最终版

分发号

上海聚泰房地产经纪有限公司

质量管理体系文件

受控状态：

版本/状态：

4/0

项目部工作流程

文件编号：

JT/WI-10

一、接受项目委托合同

1、从事业拓展部处接手已签约之委托代理项目合同，并正式开始项目准备工作。

（1）目的：

项目正式启动的依据。

（2）完成时间：

项目代理合同签定后一周内。

（3）完成人员：

项目主委。

（4）工作内容：

项目代理合同内容交待。

（5）完成流程：

事业拓展部将合同内容交待项目主委（项目代理合同交公司存档）。

（6）工作成果：

项目主委了解项目委托合同内容。

2、根据代理合同签约标的地块的进展情况，分为三个类型：

（1）毛地项目：

地块未作明确方向，待评估确定的项目。

以非定期的甲方工作例会形式，确定项目类型，在项目类型确认完毕后，即在一周内转入下一工作流程（二委托市场调研）的开始时间。

（2）小区成型项目：

小区已有部分交付使用的项目。

以非定期的甲方工作例会形式，确定下一工作流程（十三行销方案过程）的开始时间。

（3）项目方向确定项目：

地块方案已经基本明确的项目。

直接转入下一工作流程（二委托市场调研）。

二、委托市场调研

1、开据投资咨询部工作单，对所在项目房地产市场进行调研，为产品设计提供依据。

（1）目的：

通过委托，为整个产品的市场定位和产品定位提供依据。

（2）完成时间：

项目委托合同签定后，开始市调工作。

（3）完成人员：

项目主委。

（4）工作内容：

工作单内容（附表1）

（5）完成流程：

由项目主委填写后交投资咨询部总监，经双方签字后，开始实施。

（6）工作成果：

工作单及双方签字认可，投资部完成市场定位及产品定位报告。

（6.1）市场调研：

按投资咨询部的“市场调研程序”。

三、跟踪产品设计

1、向投资咨询部开据项目规划建议工作单，为发展商建议方案规划。

2、向投资咨询部开据项目房型、立面建议工作单，为发展商建议项目之房型形式、配比及立面风格。

3、向投资咨询部开据项目绿化、智能化建议工作单，为发展商建议项目之绿化形式，及智能化配置。

4、向投资咨询部开据项目会所建议工作单，为发展商建议项目之会所配置及形式。

（1）目的：

为发展商及设计院对项目的规划设计、产品设计、配套设计提供全过程的专业建议，以确保以上指标能达到市场之需求最大可能之符合。

（2）完成时间：

整个顾问及建议过程贯穿于产品前期始终，直至以上各项工作完成，最终截止时间为项目开盘前一个月。

工作单完成时间，将根据前期进度逐一开据。

（3）完成人员：

A.各工作单由该项目主委开据。

B.整个顾问及建议工作，由该项目主委、项目专案及投资咨询部之专业人员共同全程参与。

（4）工作内容：

A.工作单内容（附表1）。

B.顾问及建议内容：

规划方案建议，房型、立面建议，房型形式、配比建议，立面风格建议，绿化主题、绿化风格建议，智能化配套建议，会所主题及会所内容配置建议。

（5）完成流程：

A.工作单开据：

由项目主委填写后交投资咨询部总监，经双方签字后，开始实施。

B.顾问工作，建议工作流程：

主委开据工作单→投资咨询部接

单→投资咨询部按各进度编制提报→提报发展商及各设计院

→会议讨论并达成共识→设计院及配套商出方案→发展商、聚

泰公司共同与设计院讨论及修正建议（反复多次）→设计院及

配套商出方案并通过（全程产品跟踪服务结束）。

（6）工作成果：

A.工作单及双方签字认可。

B.各顾问及建议工作之电子提报文档。

四、确立项目专案人员

1、确立项目专案人选，为下阶段工作提供保障。

（1）目的：

A.确保现场操作主管全过程了解项目。

B．为下一阶段各项工作确保人力资源。

（2）完成时间：

项目转交项目部30天内。

（3）完成人员：

项目总经理、项目主委。

（4）工作内容：

项目专案人事任命。

（4.1）专案人员选择要求及途径。

（4.1.1）原专案级人员调动。

工作方式：

人事调动单（附表2）

（4.1.2）原组长级人员提拔。

工作方式：

1、内部考试通过。

2、人事任命并正式任命单

专案考核：

由管理部、项目部统一安排考核。

（5）工作流程：

项目主委报人选→项目总经理批准→管理部审核并备案。

（6）工作成果：

人事任命单或人事调动单。

五、制定项目策划方向

1、由主委制定项目策划方案及提报。

（1）目的：

为项目推广实施提供基础。

（2）完成时间：

合同签订后30天。

（3）完成人员：

项目主委。

（4）工作内容：

A.项目部项目策划方案动脑会，确定项目策划方案。

B.主委编制项目策划方案电子报告。

C.主委对公司总经理及企划部进行提报并通过。

（5）工作流程：

主委根据投资咨询部的市场分析报告撰写，直接向总经理提报。

（5.1）项目策划方案提报方式：

（5.1.1）参加人员：

总经理、分公司总经理、项目主委（需80%的主委参加）、企划总监、企划策划主任及创意人员。

（5.1.2）提报方式：

A．项目主委介绍项目基本概况、市场概况及项目主委解决的难点。

B．项目主委用电脑投影方式提报项目策划方案。

C．总经理及企划部人员提出问题，项目主委解答。

D．集体讨论并发言。

E．形成统一意见或修改意见。

F．修改内容将不再予以提报，在给发展商提报中将予以改进。

（6）工作成果：

项目策划方案电子版。

（6.1）项目策划方案交行政助理处统一归档。

六、委托企划部制定项目企划推广策略创意

1、向企划部开据工作单，由企划部根据项目部的产品分析及策划方案制定项目策略创意内容。

（1）目的：

通过委托，完成对项目的策略创意。

（2）完成时间：

企划部的项目策划方案另行制定，时间根据开具的工作单。

（3）完成人员：

项目主委。

（4）工作内容：

工作单内容（附表3）

（5）工作流程：

开据工作单→项目主委及企划部主创人员动脑沟通会→企划部实施创意→项目部及公司总经理通过。

（5.1）项目企划推广策略创意提报方式（引用企划部工作程序）。

（6）工作成果：

项目企划推广策略创意报告。

（6.1）项目策略创意存档（引用企划部工作程序）。

七、向发展商提报并通过项目策划方向及企划创意表现。

（1）目的：

与发展商共同确定项目策划方向及企划创意表现，为整案运作确立战略方案。

（2）完成时间：

企划部方案另行制定。

（3）完成人员：

项目主委及企划创作人员。

（4）工作内容：

将第五、第六点之工作成果予以合编，并编为电子版。

（5）工作流程：

确定与发展商提报时间→项目部与企划部共同编制→与发展商提报并通过。

（6）工作成果：

该项目的项目策划方案及企划创意表现方案。

八、工作进度确立

1、由项目主委根据通过的项目策略制定工作进度表，并与发展商确认。

（1）目的：

为项目的战略实施，提供时间与进度的保证。

（2）完成时间：

发展商通过以上报告2周内。

（3）完成人员：

项目主委。

（4）工作内容：

工作进度表（主要表单形式）（附表4）。

（5）工作流程：

主委编制进度表→发展商签收确认

（6）工作成果：

工作进度表完成。

（6.1）工作进度表以电子形式交行政助理处统一归档。

九、样板房、售楼处及现场包装确认及发包

1、售楼处位置及方案确认。

（1）目的：

售楼处、样板房、样板区位置及方案的确认，将直接关系到项目的建设进度和行销战略的实施，是房地产开发和行销过程中至为关键的一环。

（2）完成时间：

工作进度表开发商签字确认后一周内。

（3）完成及参与人员：

发展商项目高管人员（如总经理、总工程师、行销总监等）与聚泰公司项目高管人员（如总经理、项目部总经理、项目主委等）。

（4）工作内容：

A.位置选择：

现场售楼处和外接待售楼处的位置选择，样板房、样板区位置的选择。

B．规模选择：

现场售楼处及外接待售楼处的规模大小和样板房数量的选择，样板区规模的选择。

C．实施方案选择：

现场售楼处和会所或公建相结合或是临建？

外接待售楼处和卖场商业结合还是其他？

样板房是临时还是永久？

样板区绿化方案和建筑方案的确立。

D．实施时间的确定，售楼处、外接待、样板房、样板区完成各节点的确认。

（5）工作流程：

聚泰公司（如总经理、项目部总经理、项目主委等）提出方案→发展商、聚泰公司（如总经理、项目部总经理、项目主委等）、建筑设计院、园林设计院共同确认（多次）→设计院出方案→三方共同确认

（6）工作成果：

设计院设计成果。

4、向企划部开据工作单，委托设计并完成现场包装方案、及样板房、售楼处、概念方案。

（1）目的：

为确保行销战略及企划实施的一致性，在外发包之前，必须以上主题与概念与发展商取得一致。

（2）完成时间：

工作进度表完成后2周内。

（3）完成及参与人员：

项目主委、企划创作人员。

（4）工作内容：

A.项目主委向企划部开据工作单，项目主委和企划总监双方签字。

B.企划部根据工作单完成上述内容。

C.上述方案提报发展商并通过。

（5）工作流程：

项目主委开据工作单→企划部总监确认，双方签字→企划创作人员创意并完成→方案提报发展商及通过。

（6）工作成果：

上述方案的电子文件（企划部留存）。

5、向发展商推荐样板房、售楼处内装发包单位，配合发展商工作，发展商具体实施跟踪。

6、向发展商推荐现场包装发包单位，配合发展商工作，发展商具体实施跟踪。

（1）目的：

为确保包装方案达到行销目标，并控制进度，发展商必须选择优秀的发包单位，并全程跟踪。

（2）完成时间：

根据工作进度表或具体情况而定。

（3）完成及参与人员：

发展商项目负责人，聚泰项目部总经理、项目主委、企划人员。

（4）工作内容：

A.发展商确定各发包单位。

B.发包单位实施、并完成。

C.聚泰公司（如项目部总经理、项目主委、企划人员等）配合配合发展商工作，发展商具体实施跟踪。

（C.1）跟踪方式：

工作例会

（5）工作流程：

发展商确定发包厂商→发包厂商组织实施并完成→聚泰公司配合发展商全程跟踪。

（6）工作成果：

厂商提供之方案和各工作实际完成。

一十、销售道具及企划包装过程

1、向企划部开据工作单，委托其设计楼书、DM、裱板、销平销海等销售道具。

（1）目的：

销售道具是行销执行中主要的实物，企划设计的好坏是行销执行的关键。

（2）完成时间：

工作进度表确认后开据工作单，销售道具的具体完成时间根据实际情况定。

（3）完成及参与人员：

项目主委及企划创作人员。

（4）工作内容：

A.项目部主委开据工作单，企划总监接受并双方签字。

B．企划部根据工作单完成上述内容。

C．上述方案提报发展商并通过。

（5）工作流程：

项目部主委开据工作单→企划总监签字→企划部创意设计→项目部主委确认→提报发展商并通过。

（6）工作成果：

A.工作单。

B．各类有发展商签字的企划稿（企划部留存）。

2、向发展商推荐及发包模型、三维、印刷品等销售道具，并跟踪。

（1）目的：

销售道具的发包的质量直接关系到期房对客户的吸引力，是行销期房的关键。

（2）完成时间：

根据工作进度表或实际情况定。

（3）完成人员：

项目主委、企划创意人员、发展商销售主管。

（4）工作内容：

A.聚泰公司推荐厂商。

B.厂商报价，发展商专察。

C．发展商确定发包单位。

D．聚泰公司项目主委及企划部全程配合发展商跟踪。

（D.1）跟踪方式：

工作例会

（5）工作流程：

聚泰公司项目主委及企划部全程配合发展商跟踪。

（6）工作成果：

完成制作的销售道具。

一十一、业务培训

1、人员招聘及入职培训。

填写人力资源申请表（附表5），向管理部提出人员申请，由管理部操作人员招聘事宜，具体操作流程详见管理部招聘流程，人员进公司后由管理部进行入职培训。

2、初级业务培训。

（1）目的：

把新人培训成为合格的业务员。

（2）完成时间：

大约十五天。

（3）完成人员：

专案经理和组长。

（4）工作内容：

制定培训计划，实施培训过程，进行培训考核。

（5）工作流程：

制定培训计划（见《项目部新人业务培训计划》附表6）→实施培训过程。

A．扫楼训练（附教材1）

为业务员上课讲解如何扫楼→为每一位业务员划定扫楼区域→业务员去指定区域扫楼要名片→业务员晚上回到公司上交名片并召开总结会，每个人口头总结当天扫楼的经过及心得体会。

B．踏街（附教材2）

为业务员上课讲解如何踏街→为每一位业务员划定踏街区域→业务员去指定区域踏街并记录相关事物→业务员回到公司画地图，填写《区域踏街记录表》（附表7），写踏街报告→培训主任听每位业务员讲解踏街报告并进行点评。

C．市调（附教材3）

为业务员上课讲解如何市调→为每位业务员指定要去调查的楼盘→业务员去指定楼盘调查→业务员回到公司填写《个案分析表》（附表8）→培训主任听每位业务员讲解《个案分析表》并进行点评。

D．考核。

培训主任考核业务员讲解踏街报告和市调《个案分析表》→根据业务员的考核表现，填写考核评分表（附表9），及格分为60分→及格的业务员将留下来，不及格的业务员将淘汰。

（6）工作成果：

让业务员培养强烈的企图心、演讲技巧、自信心、承受打击的能力、分析地段和楼盘的能力。

3、案场业务培训。

（1）目的：

让业务员熟悉整个销售过程。

（2）完成时间：

大约二十天。

（3）完成人员：

专案经理和组长。

（4）工作内容：

制定培训计划，实施培训过程，进行培训考核。

（5）工作流程：

制定培训计划→实施培训过程。

A．仪容仪表（附教材4）

为业务员上课讲解仪容仪表并做示范。

B．电话接听（附教材5）

为业务员上课讲解电话接听并做示范，然后培训师假扮客户与业务员进行模拟演练。

C．来人接待（附教材6）

为业务员上课讲解来人接待并做示范，然后培训师假扮客户与业务员进行模拟演练。

D．填写B级卡和业务员日记（附教材7）

为业务员上课讲解如何填写B级卡和业务员日记。

E．考核。

专案经理考核业务员的来电接听和来人接待→根据业务员的考核表现，填写考核评分表（附表10、11），来人接待及格分为70分，来电接听及格分为80分。

（6）工作成果：

让业务员培养掌握一定的销售技巧。

一十二、预售证催盯

1、督促工程进度，进行预售证催盯。

（1）目的：

督促各个部，协调各方人力资源，确保预售证按计划取得。

（2）完成时间：

直至取得预售证。

（3）完成人员：

参加例会的项目主委及专案经理。

（4）工作内容：

在工作例会上督促工程部及其他相关部门协调人力，积极准备，在重大工作节点时核对进度。

（4.1）由指定人员记录会议概要形成会议记录（附表12）。

（5）工作流程：

会议上提出并督促，核对进度表。

（6）工作成果：

按计划取得预售证。

（6.1）会议记录以书面形式交行政助理处统一归档。

一十三、行销方案过程

1、由项目部及企划部共同制定“项目行销执行方案”，内审并通过发展商确认。

（1）目的：

制定针对个案最有效的行销方式，确保个案顺利销售。

（2）完成时间：

开盘准备期前1周内。

（3）完成人员：

项目主委及企划总监共同完成。

（4）工作内容：

主委深入了解产品→提供核心卖点及产品核心竞争力→企划总监提出包装方案→形成总案行销方案→向公司总经理汇报并内审→通过后提报开发商。

（4.1）内审：

A．目的：

便于整个行销方案经各部门领导的汇审，并形成最强终行销方案。

B．完成时间：

于开盘前二个月完成。

C．完成人员：

公司总经理、项目总经理、项目主委、专案经理、企划部相关人员。

D．工作内容：

由项目主委及企划总监将整个行销方案汇报，总经理提出修改方案或通过确认。

（D.1）由指定人员记录内部审核的概要并形成会议记录。

E．工作流程：

项目主委及企划总监汇报行销方案→总经理提出建议或通过→形成最终行销方案。

F．工作成果：

项目的行销方案完成。

（F.1）会议记录以书面形式交行政助理处统一归档。

（5）工作流程：

项目主委及企划总监深入研究产品核心卖点，并制定行销方案→公司内部审核→提报开发商→通过后实施。

（6）工作成果：

针对个案最为有效的行销方案。

（6.1）行销方案交行政助理处统一归档。

一十四、媒体企划方案实施

1、根据行销方案，向企划部开据工作单，制作媒体广告方案，并提报发展商通过。

（1）目的：

媒体广告完成。

（2）完成时间：

贯穿于整个项目的推广。

（3）完成人员：

企划部文案及设计人员。

（4）工作内容：

根据主委下达的工作指令完成平面设计与方案。

（5）工作流程：

（引用企划部工作程序）。

（6）工作成果：

媒体广告完成等待发包。

（引用企划部工作程序）。

2、根据行销方案，推荐发包媒体实施。

（1）目的：

媒体按计划实施。

（2）完成时间：

根据销售的时间节点，按计划由开发商媒体发布。

（3）完成人员：

主委及专案组人员、企划总监、开发商。

（4）工作内容：

提供媒体厂商，供开发商选择，并配合发展商督促确认发包。

（5）工作流程：

（引用企划部工作程序）。

（6）工作成果：

开发商发包完成。

3、发包过程的质量跟踪。

（1）目的：

确保制作的质量。

（2）完成时间：

以发包起至制作完成。

（3）完成人员：

项目主委及企划部相关人员。

（4）工作内容：

项目主委及企划部相关人员根据制作项目的时间节点，配合发展商，提供技术支持。

（4.1）跟踪方式：

（引用企划部工作程序）。

（5）工作流程：

（引用企划部工作程序）。

（6）工作成果：

按质按时完成。

一十五、业务方案实施

1、根据行销方案及节点，实施业务流程，业务培训及业务积累。

（1）目的：

确保业务员操作规范并完成业务积累。

（2）完成时间：

从业务员进入案场至开盘。

（3）完成人员：

主委及专案、组长。

（4）工作内容：

业务流程培训、业务技巧培训并考核，完成积累。

（4.1）业务积累：

A.目的：

业务员接待客户后根据客户的需求做好记录。

B.完成时间：

自开始接待客户至客户购买或放弃购买。

C.完成人员：

组长、业务员。

D.工作内容：

业务员接待客户后并根据客户要求做好B级卡及业务员日记，组长根据业务员所写的客户情况给予建议并批复B级卡及业务员日记。

E.工作流程：

业务员接待客户介绍产品→了解需求→将客户需求记录在B级卡及业务员日记→组长根据业务员所写的客户情况给予建议并批复B级卡及业务员日记完成积累。

F.工作成果：

完成客户的积累工作。

（5）工作流程：

专案制定培训计划→主委通过→开始培训→考核→业务接待→完成积累。

（6）工作成果：

业务员以规范的操作完成客户积累。

一十六、开盘

1、开发商取得预售许可证，并悬挂于售楼处，同时网上公开房源信息。

2、制定一户一价表，并由开发商签字确认，网上公开报价。

3、选择开盘日期。

4、通知意向客户开盘日期。

（1）目的：

顺利开盘，开始正式销售。

（2）完成时间：

从进入案场至开盘日。

（3）完成人员：

项目主委、专案经理、业务员。

（4）工作内容：

A.取得预售许可证并网上公开价格。

B．制定合同范本并网上公开。

C．联系银行及保险单位，协助办理相关事宜。

（5）工作流程：

A.由主委及专案制定一户一价表交公司及开发商确认。

B．开发商取得预售许可证，并网上公开所售房源。

C.网上公开价格并公告开盘日期。

D．通知所有意向客户开盘时间及所需携带的房款与资料。

E．联系银行及保险单位，协助办理相关事宜。

（6）工作成果：

顺利开盘，并完成销售预计目标。

一十七、大定

1、客户选中房源后，在网上申请定金合同。

2、收取定金，并签订定金合同。

3、同时网上公布已订信息。

（1）目的：

帮助客户选定客源并付款。

（2）完成时间：

从客户选房开始直至选定房源签订定金合同。

（3）完成人员：

业务员、专案及客户。

（4）工作内容：

向客户介绍并推荐合适房源直至客户满意，签订定金合同。

（4.1）业务员在整个过程中提供引导服务。

A.目的：

减少客户的盲目性。

B.完成时间：

从客户开始选房至定金合同签属完毕。

C.完成人员：

业务员、客户。

D.工作内容：

推荐房源并带领客户付款至开发商财务处，电脑打印合同，并指导客户签字。

E.工作流程：

业务员向客户介绍并了解客户需求→业务员推荐客户适合的房源→客户确认→业务员网上申请定金合同→业务员陪同客户至开发商财务处交定金并签订定金合同→同时网上公布已订信息。

F.工作成果：

让客户省时省力。

（5）工作流程：

业务员向客户介绍并了解客户需求→业务员推荐客户适合的房源→客户确认→业务员网上申请定金合同→业务员陪同客户至开发商财务处交定金并签订定金合同→同时网上公布已订信息。

（6）工作成果：

完成订金合同，客户选中房源。

一十八、签约

1、书面告之即将签约客户，带好签约所需资料及钱款，并由业务员在业务B级卡中记录。

2、业务员带客户至开发商财务处交纳首付款，并收取客户的按揭所需资料转交银行。

3、网上签订买卖合同，打印后，开发商和客户签字盖章。

（1）目的：

顺利签订卖买合同，收取房款并收取按揭所需资料。

（2）完成时间：

签订订金合同后规定时间内签订买卖合同。

（3）完成人员：

业务员、专案及客户。

（4）工作内容：

A.业务员电话及书面通知客户，告之所需携带资料及钱款，并在业务员B级卡中记录。

B．带领客户至开发商财务处付款，并代银行向客户收取按揭资料（银行提供清单）。

C．业务员电脑打印合同并指引客户签订合同。

（5）工作流程：

电话及书面通知客户告之所需携带资料及钱款通过邀约电话，客户到达后，向客户收齐按揭所需资料，并带领客户至开发商财务处交清房款，然后办理网上签约。

（6）工作成果：

完成签约工作并做好按揭准备工作。

一十九、按揭

1、根据指定银行所需按揭资料要求（银行提供清单），向客户收取按揭资料。

2、提交开发商指定银行审核。

3、业务员根据银行要求，补充按揭资料，并将沟通过程。

4、预约银行及按揭人现场办理按揭合同。

（1）目的：

协助客户办理按揭。

（2）完成时间：

从签订预售合同至按揭资料银行审核合格。

（3）完成人员：

业务员协助银行人员。

（4）工作内容：

业务员通过电话及挂号信通知客户补齐按揭所需资料提交银行审核，并预约购房者与银行办理按揭合同，同时由业务员在B级卡上记录挂号信回执并交开发商保管。

（5）工作流程：

业务员收集资料交银行→银行审核通过→业务员通知客户预约时间→与银行联系签订按揭合同，同时由业务员在B级卡上记录。

（6）工作成果：

加快按揭速度，确保回款准时。

二十、交房

1、开发商取得交房所需所有证明。

2、开发商财务计算房屋应收应付款。

3、业务员协助开发商以挂号信方式寄发客户，同时由业务员在B级卡上记录挂号信回执并交开发商保管。

4、业务员引导客户至开发商财务处补款。

5、业务员引导客户至物业管理处领取钥匙及相关证明。

6、开发商办理小产证。

7、业务员协助开发商寄发挂号信通知客户前来领取小产证，并将挂号信回执交给开发商保管。

（1）目的：

协助开发商办理交房事宜。

（2）完成时间：

从开发商取得交房所需所有证明至交房工作基本完成。

（3）完成人员：

开发商财务及业务员与物业公司。

（4）工作内容：

A.财务计算实测面积与预售面积之间的差额。

B．业务员预约客户并告之交房所需资料及交房所需交纳的费用。

C．开发商收取代付款及房款多退少补。

D．业务员带领客户至物业，物业交付钥匙及相关证明。

E．协助开发商寄挂号信，并通知客户来领取产证。

（5）工作流程：

财务计算实测面积与预售面积之间的差额→业务员预约客户并告之交房所需资料及交房所需交纳的费用→开发商收取代付款及房款多退少补→