资产评估计算题重点类型考题整理.docx
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资产评估计算题重点类型考题整理
重置核算法
1、评估机械设备一台，三年前购置。
据了解该设备尚无替代产品，设备帐面原值10万元，其中买价8万，运输费0.4万，安装费用（包括材料）1万，调试费用0.6万。
经调查该设备现行价格9.5万，安装费、运输费、调试费分别比三年前上涨４０％，３０％，２０％。
根据以上资料，试计算该机械设备重置成本。
重置成本＝买价＋运费＋安装费＋调试费
＝９．５＋０．４×（１＋０．４）＋１×（１＋３０％）＋０．６×（１＋０．２）
＝９．５＋０．５６＋１．３＋０．７２＝１２．０８（万元）
2、某机床于2002年购置安装，账面原值为16万元。
2004年进行一次改造，改造费用为4万元；2006年又进行一次改造，改造费用为2万元。
若定基价格指数2002年为1.05，2004年为1.28，2006年为1.35，2007年为1.60。
要求：
计算该机床2007年的重置成本
物价指数法
3、某待评估资产购建于2004年9月，账面原值为100000元，现评估其2008年9月2日的价值。
当时该资产的价格指数为120％，评估基准日该类资产的定基价格指数150％，2004-2008同类资产环比价格指数分别为105%，90.2%，110%，120%，则确定被估资产价值。
•被估重置成本=100000×（150％／120％）×100％=125000（元）
•或被估资产重置成本=10000×90.2%×105%×110%×120%
•=100000×125％
•=125000（元）
功能成本法
4、某仪器制造厂生产线的重置成本为35万元，年产量为8000台。
现知待评估资产年产量为6000台。
假定该仪器生产线的生产能力和价格呈线性关系，则待评估资产的重置成本为：
待评估资产重置成本=6000／8000×350000
=262500（元）
统计分析法
5、被评估资产为某类通用设备。
经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。
评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。
该类通用设备的重置成本为：
该类通用设备的重置成本=1200×80/50
=1920（万元）
6、被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：
该设备2002年1月购进，2007年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。
试计算该设备的实体性贬值。
解：
资产利用率=5×360×5/5×360×8=62.5%
•实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年）
•总使用年限=3.125+5=8.125（年）
•资产的实体性贬值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46
7、某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。
目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。
假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为l0%。
•根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。
•
（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：
（6-3）×6000=18000（元）
•
（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：
18000×（1-33%）=12060（元）
•（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:
•12060×（P/A，10%，3）
•=12060×2.4869=29992（元）
8、某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台（销售价格及其他条件未变）。
这种局面在今后很长一段时间内难以改变。
请估算该电视机生产线的经济性贬值率。
评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6，
设备的经济性贬值率为：
经济性贬值率
=[1-（70000/100000）0.6]×100%=19%
如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。
假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。
经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。
经济性贬值
=（100×100000）×（1-25%）×（P/A，r，n）
=18651750（元）
10、某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值率为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。
但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上。
假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。
估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。
（1）更新重置成本=1000000元
（2）实体性贬值=1000000×15%=150000（元）
（3）功能性贬值=0
（4）经济性贬值率
=[1-（750/1000）0.7]×100%=18.5%
（5）经济性贬值
=1000000×18.5%=185000（元）
资产评估价值
=1000000-150000-185000=665000（元）
11、某商业用房，面积为800平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2007年10月31日。
评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如表。
参照物
A
B
C
交易单价
8200元/m2
9810元/m2
9118元/m2
成交日期
2007年6月
2007年9月
2007年10月
区域条件
比评估资产好
比评估资产好
比评估资产好
交易情况
正常
高于市价5%
正常
被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。
被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比评估商业用房所在区域好，综合评分分别为108，110和102。
当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为（1+4%）4=117%；参照物B的时间因素调整系数为1+4%=104%；参照物C因在评估基准日当月交易，帮无需调整。
参照物
A
B
C
成交日期
2007年6月
2007年9月
2007年10月
交易单价
8200元/m2
9810元/m2
9118元/m2
时间因素修正
117/100
104/100
100/100
区域因素修正
100/108
100/110
100/102
交易情况修正
100/100
100/105
100/100
修正的价格
8883元/m2
8833元/m2
8939元/m2
12、某合资企业根据合资经营协议，尚能继续经营3年，营业期满后资产将全部用于抵充债务，现拟转让。
经评估人员调查分析，预测未来3年企业的收益分别为300万元、350万元和250万元。
评估人员认为适用于该企业的折现率为12%，则该企业的评估值为？
解：
=724.82（万元）
13、接上题如该合资企业，预测未来3年企业的收益均为300万元，评估人员认为适用于该企业的折现率为12%，则该企业的评估值为？
例：
接上例如该合资企业，预测未来3年企业的收益均为300万元，评估人员认为适用于该企业的折现率为12%，则该企业的评估值为？
解：
14：
某企业拟进行股份制改制，根据企业目前经营状况和未来市场预测，未来5年企业的收益分别为26万元、22万元、25万元、24万元和28万元，折现率与资本化率均为10%。
则用年金化法评估该企业价值的过程为：
=（23.64+18.18+18.78+16.39+17.39）÷3.7908
=94.38÷3.7908=24.90（万元）
15、某评估对象为一老商号企业。
前5年预测超额净收益分别为24万元，30万元，26万元、22万元和28万元；从第6年起预测超额净收益28万元。
经营期限是无限的，折现率和本金化率取10%。
则该商号评估值为多少？
16、某评估对象为一老商号企业。
前三年预测超额净收益分别为80万元，84万元，90万元；从第四年起预测超额净收益100万元。
经营期限是30年的，折现率取10%。
则该商号评估值为多少？
17、被评估设备为1999年10月从英国引进，进口合同中的FOB价是20万英镑。
2004年10月进行评估时英国厂家已不再生产这种型号的设备，其替代产品的FOB报价为35万英镑。
针对上述情况，评估人员经与有关专家共同分析研究待评估设备和替代产品在技术性能上的差别及其对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交价为报价的70%～90%。
故按英国厂商FOB报价的80%作为FOB成交价。
针对替代设备在技术性能上优于待评估设备，估测被评估设备的现行FOB价格约为替代设备FOB价格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。
评估基准日人民币对英镑的汇率为11.93∶1。
境外运杂费按FOB价格的5%计，保险费按FOB价格的0.5%计，关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免征。
银行手续费按CIF价格的0.8%计算，国内运杂费按（CIF价格＋银行手续费）的3%计算，安装调试费用包括在设备价格中，由英方派人安装调试，不必另付费用。
由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。
根据上述分析及数据资料，计算被评估设备的重置成本
FOB价格＝35×80%×70%＝19.6万英镑
FOB价格＝19.6×11.93＝233.83万元人民币
境外运杂费＝233.83×5%＝11.69万元人民币
保险费＝233.83×0.5%＝1.17万元人民币
CIF价格＝233.83＋11.69＋1.17＝246.69万元人民币
银行手续费＝246.69×0.8%＝1.97万元人民币
国内运杂费＝（246.69＋1.97）×3%＝7.46万元人民币
被评估设备重置成本＝233.83＋11.69＋1.17＋1.97＋7.46
＝256.12万元人民币
18、某企业1999年从美国引进一条生产线，该生产线当年安装试车成功正式投入生产。
设备进口总金额为90万美元，2004年进行评估。
经评估人员对该生产线进行现场察勘和技术鉴定，以及向有关部门进行调查了解，认为该生产线的技术水平在国内仍居先进行列，在国际上也属普通使用的设备，故决定采用指数调整法对该机组重置成本进行估测。
按照国内及国外价格变动对生产线的不同影响，评估人员先将生产线分成进口设备主机、进口备件、国内配套设施、其他费用四大部分，分别考虑国外、国内不同部分价格变化率予以调整。
经调查询价了解到，从设备进口到评估基准日，进口设备主机在其生产国的价格变化率上升了50%，进口备件的价格变化率上升了30%，国内配套设施价格上升了60%，其他费用上升了50%。
按评估基准日的国家有关政策规定，该进口设备的进口关税等税收额为30万元人民币。
评估时点美元对人民币汇率为1∶8.3。
从被评估机组进口合同中得知，进口设备主机原始价值75万美元，进口备件15万美元。
另外从其他会计凭证中查得国内配套设施原始价值45万人民币，其他费用原值18万元人民币。
根据上述数据，估算被评估机组的重置成本
解：
重置成本＝（75×1.5＋15×1.3）×8.3＋45×1.6＋18×1.5＋30
＝1224.6（万元人民
19、某企业1995年购入一台设备，账面原值为30,000元，2000年和2002年进行两次更新改造，当年投资分别为3,000元和2,000元，2005年对该设备进行评估。
假定：
从1995年至2005年年通货膨胀率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为7年，试估算设备的成新率。
第一步，调整计算现时成本。
投资日期（年）
原始投资额（元）
价格变动系数
现行成本（元）
1994
30,000
2.60
78,000
1999
3,000
1.61
4,830
2001
2,000
1.33
4,830
合计
35,000
85,490
第二步，计算加权更新成本。
投资日期（年）
现行成本（元）
投资年限
加权更新成本（元）
1994
78,000
10
78,000
1999
4,830
5
24,150
2001
2,660
3
7,980
合计
85,490
812,130
第三步，计算加权投资年限
加权投资年限＝
第四步，计算成新率
成新率＝7÷（9.5＋7）×100%＝42%
20、一台数控折边机，重置成本为150万元，已使用2年，其经济使用寿命约20年，现该机器数控系统损坏，估计修复费用约2万美元（折合人民币16．5万元），其他部分工作正常。
该设备存在可修复性损耗和不可修复性损耗，数控系统损坏是可修复性损耗，可以用修复费用法计算其贬值，贬值额等于机器的修复费用，约16．5万元人民币；另外，该机器运行2年，可以用年限法来确定由此引起的实体性贬值，此项贬值率为
2／20。
解:
所有实体性贬值及贬值率计算过程如下：
重置全价：
150万元
可修复性损耗引起的贬值：
16．5万元
不可修复性损耗引起的贬值：
（150－16．5）×2／20＝13．35（万元）
实体性贬值：
29．85万元
贬值率：
（29．85／150）×100%＝19．9％
21、被评估设备购建于1994年，账面价值为100,000元，1999年进行技术改造，追加技改投资50,000元，2004年对该设备进行评估。
根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：
（1）1994至2004年每年的设备价格上升率为10%；
（2）该设备的月人工成本比其替代设备高1,000元；
（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；
（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测，该设备尚可使用5年，在未来5年中，设备利用率能够达到设计要求。
试根据上述条件，估测该设备的有关参数和评估值。
第一步：
计算该设备的重置成本：
第二步：
计算加权投资名义年限：
2,996,370÷339,900＝8.82年
第三步：
计算加权投资实际年限：
8.82×50%＝4.41年
第四步：
计算成新率:
[5÷（4.41＋5）]×100%＝53%
第五步：
计算功能性损耗:
1,000×12×（1－33%）×（P/A，10%，5）＝30,478元
第六步：
计算经济性损耗:
该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求，
故经济性损耗为0。
第七步：
计算评估值：
评估值＝339,900×53%－30,478＝149,669元
22、某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3.75亿元/平方公里，，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。
1、估算土地取得成本
土地取得成本＝出让金＋拆迁费
＝20＋30＝50万元/亩
＝750元/平方米
2、估算土地开发成本
土地开发成本＝3.75亿元/平方公里
＝375元/平方米
3、估算投资利息
假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：
投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]
＝92.70＋13.70＋6.65
＝113.05（元/平方米）
4、估算开发利润
开发利润＝（750＋375）×10%
＝112.5（元/平方米）
5、计算土地价格
土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5
＝1,350.55（元/平方米）
土地总价＝1,350.55×80,000
＝108,044,000（元）
即该地块经开发后的价格为108,044,000元。
例题
某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。
再经查表得出修正系数C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13，
成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×
100％＝76.2％
某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。
目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。
该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。
据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。
试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。
1、估算年有效毛收入
年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元
2、估算年营运费用
（1）管理费：
年管理费＝9,855,000×3.5%＝344,925元
（2）维修费：
年维修费＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元
（3）保险费：
年保险费＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元
（4）税金：
年税金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元
（5）年营运费用：
年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900
＝3,098,025元
3、估算净收益
年净收益＝年有效毛收入－年营运费用
＝9,855,000－3,098,025＝6,756,975元
4、计算房地产价格
房地产的剩余收益期为45年，则：
房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]
＝104,434,671元
房地产单价＝104,434,671÷12,000＝8,703元
5、评估结果
经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。
24、据当地市场调查，同类物业的租金水平为商场3.0美元/平方米.日，有效出租率90%，宾馆为2.0美元/平方米.日，空房率为20%，各类物业出租的费用为：
年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，该大厦的重置价为2700元/平方米，每年需支付税费30元/建筑平方米，年保险费为重置价的2%，该大厦的框架结构，经济耐用年限为50年，残值率为2%，当地土地还原利率为6%，综合还原利率为8%。
（注：
美元与人民币汇率为1：
8.3）。
解：
第一步：
计算大厦房地年总收益
商场年总收益=3×8.3×2500×365×90%=2044.9万元
宾馆年总收益=2×8.3×7500×365×（100%－20%）=3635.4万元
房地年总收益=2044.9+3635.4=5680.3万元
第二步：
计算房地出租年总费用
1、年总管理费=5680.3×5%=284.02万元
2、年总维修费=2700×（2500+7500）×8%=216万元
3、年总税费=30×（2500+7500）=30万元
4、年保险费=2700×（2500+7500）×2‰=5.40万元
5年总费用=284.02+216+30+5.40=535.42万元
第三步：
计算房地年纯收益=5680.3-535.42.=5088.63万元
第四步：
计算目前房地产总价值
总价值=a/r×[1－1/（1＋r）n]
纯收益a：
5088.63万元
综合还原率r:
8%
剩余土地使用权年限n:
50年-5年=45年
总价值=61615.18万元
第五步：
计算大厦房产现值
重置价格=2700×（2500+7500）=2700万元
年折旧费＝2700×（2500＋7500）/48＝56.25万元
房产现值=2700－56.25（年折旧额）×3（已使用年数）=2531.25万元
第六步：
计算大厦所占用土地目前的地价
总地价=房地产总价－房产现值
=61615.18－2531.25
=59083.93万元
可得的最大贷款额为：
59083.93×60%=35450.36万元
上述测算与结果，说明由该宗地获得最大贷款35400万元是合理的。
25、某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。
目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。
该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。
另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。
试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价格。
1、选定评估方法
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2、计算总收益
总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）
3、计算总费用
（1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元）
（2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元）
（3）年税金＝20×900＝18000（元）
（4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元）
年总费用＝
（1）+
（2）+（3）+（4）
＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）
4、计算房地产纯收益
年房地产纯收益＝年总收益－年总费用
＝486000－73260＝412740（元）
5、计算房屋纯收益
（1）计算年折旧费。
＝建筑物重置价/使用年限
（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：
房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年数
＝2500×900－46875×4＝2062500（元）
（3）计算房屋纯收益：
房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率
＝2062500×8％＝1650
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