一政策点评.docx

一政策点评.docx

《一政策点评.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《一政策点评.docx（13页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

一政策点评

2015年3月房地产行业分析报告

目录

一、政策点评1

【“330新政”超市场预期，但房地产不宜再做经济调节器】1

【公积金政策落地是关键，也存在不可忽视的难点】4

【官方承认土地供大于求，转变职能有利于从源头解决问题】5

【存款保险制度出台，房地产可能受益】7

二、市场解读8

【供应：

新增供应同比减四成，一线城市供应量尤低】8

【成交：

观望致3月成交处低位，4月成交将明显回升】8

【供求关系：

3月供求比处低位，库存仍居高不下】9

【房价：

一手房价格指数十二连跌，跌幅连续四个月收窄】10

【土地市场：

总量3月成交量跌价升，未来将严控供地节奏】11

三、企业分析12

【合约销售：

3月楼市未走出低迷，一季度同比普遍下滑】12

【企业拿地：

拿地量价齐跌，恒大首入四川泸州】13

【企业融资：

房企积极为项目融资，政策放松利于后市】14

【营销策略：

5折力度加速清货，“低首付”降门槛吸客源】15

四、3月地产日历16

一、政策点评

【“330新政”超市场预期，但房地产不宜再做经济调节器】

3月30日午后，一条消息引爆了资本市场地产股的涨停潮，消息称央行将在下午三点半发布重要政策，业界都在猜测是关于降低二套房首付比例到五成的政策。

当日下午四点五十八分，央行网站头条更新，由中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会三部委联合发布了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。

几乎与此同时，财政部国税总局也出台了《国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，而此前3月27日建设部和国土部出台的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，与房地产市场密切相关的六大重量级部委分三个波次分别从土地、信贷、公积金、财税等角度采取了“稳定住房发展”的措施。

具体政策要点如下：

表1：

六部委出台的三个政策文件要点

部门

文件

颁布时间

政策要点

国土资源部

住房城乡建设部

关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知

3月27日

一、合理安排住房及其用地供应规模。

科学编制住房建设规划及年度实施计划；加强住房用地年度供应计划编制；强化住宅用地供应管理。

二、优化住房及用地供应结构。

优化住房供应套型结构；促进房地产用地结构调整。

三、统筹保障性安居工程建设。

多渠道筹措房源；完善配套土地政策和用地手续。

四、加大市场秩序和供应实施监督力度。

加强联动监管；加强监督检查。

中国人民银行

住房城乡建设部

中国银行业监督管理委员会

关于个人住房贷款政策有关问题的通知

3月30日

一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。

对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。

缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。

财政部

国家税务总局

关于调整个人住房转让营业税政策的通知

3月30日

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；

个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；

个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

点评：

我爱我家副总裁胡景辉认为，新政策将刺激改善型购房需求的提前释放，促进大户型，高价房的销售但不会创造新的需求，因为首付比例降低后贷款会增加，按揭压力反而加大了，因此作用有限；促进改善型业主卖掉城里的中小户型，对于不愿去郊区买房的首次置业者是好事；最根本的是政府把鼓励政策从首次置业调整为改善型人群；新常态下会刺激二季度交易，但无法根本扭转房地产趋冷的大趋势，别指望量价齐升了！

中国房地产研究会副会长胡志刚认为，一二线城市楼市供大于求的压力较小，大量改善性需求受制于高首付、高税收压力得不到释放。

二套房贷款首付比例和交易税费降低，能够使这部分希望“卖小换大”“卖旧换新”的改善性需求以相对较低的成本实现改善愿望，进而增加对一级住房市场的需求，促进成交量回升，成交价格也会出现小幅上扬。

而多数三四线城市大量已建设项目空置，住房严重供过于求，部分首套和改善性需求入市也难使成交出现明显起色。

易宪容认为，实际上这次的房贷新政只不过降低购买第二套住房的准入门槛，让所谓的改善性住房需求释放出来。

以此来救起正在快速下沉的房地产市场，以此来拯救陷入严重的困境的地方政府土地财政及减缓中国经济增长下行的压力。

而拯救地方政府的土地财政困境最为重要。

人民日报发表的人民时评认为，楼市调控要出手，除了准，还得稳，把握好力度与节奏。

楼市新政强调的是让市场回归正常化，注重因地因城施策，既激发市场活力，又没有一放了之，这套“组合拳”力度适中，跳出了“强刺激”的窠臼。

马修斯亚洲（MatthewsAsia）投资策略师罗福万认为，眼下中国住宅地产市场比较疲软，但是崩盘的风险非常小。

中国房价正在趋稳，并且有可能在今年下半年再次出现同比上涨。

对中国的中期经济前景感到乐观，这种乐观在很大程度上是基于旨在支持民营企业和市场的政府政策的不断演进。

然而，最大的担忧在于中国在治理和制度方面没有取得同等程度的进步。

易居中国执行总裁丁祖昱认为，虽然去年“两会”也是“满满的正能量”，但今年“两会”是实质性的支持购房政策。

去年的3月份，整体处于观望期，各部委和地方政府的政策不轻不重、不痛不痒，多属试探性质。

而今年的地方政府早已全力以赴，从各个城市调整公积金政策的推出效率上就可见一斑。

因此，虽然3月份市场不温不火，甚至让人有些失望，但随着各项政策的推出落地，尤其是二套房贷首付降低、交易环节营业税调整如期落地，应该可以对4月的市场有所期盼，房企不再推迟开盘等待政策，购房者也不必持币观望，我对未来市场供求表现表示极大乐观。

现在该有的都来了，就看4月市场了！

【公积金政策落地是关键，也存在不可忽视的难点】

3月6日，北京公积金管理中心发文称，首套90平米以上自住房也可享120万贷款；3月16日，济南市发布通知，买二套自住普通商品房执行首套房公积金贷款政策；3月18日，广州宣布公积金购买90平方米以下首套自住房的，首付可降低至两成；3月19日，福建宣布首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%；3月20日，住房城乡建设部召开全国电视电话会议，要求各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率；消息称上海公积金贷款限额将提至140万，上海公积金中心回应“未接到通知”。

点评：

3月份以来，从地方到中央，围绕公积金信贷政策的放松，各自都在做文章。

总的基调是降低首付比例，放松二套房申请公积金贷款的门槛，扩大公积金贷款额度。

住房公积金从制度设计上就是为城镇职工提供低成本的购房资金来源，但在实际运行中，各种问题出现，有的地方资金沉淀严重，有的地方则不够用，更严重的问题是出现了缴费的不公平问题。

这些问题其实并未根本解决。

现在各地都在积极放松公积金政策，那么存量的基金是否够用呢？

事实上，目前公积金贷款总额4.3万亿元，缴存公积金总额超过8万亿元,存贷比例已经达到了56%，而且存在一定程度的期限错配情况，即公积金提取期限要比贷款期限短得多。

高比例的放贷加上一定程度的期限错配，已经给公积金贷款埋下了风险隐患。

如果在这个时期再用公积金贷款去扶持楼市，无异于玩火。

作为历史产物，住房公积金随着社会的发展已暴露出其不合理、不规范和不公平之处。

如今虽然用作“救市”的直接工具，但也许更大的意义不过是展示了高层救市的决心，而不能真正对楼市进行托底。

动用公积金直接救市很可能没把楼市托起来，却把自己陷入了存贷比越过警戒线的隐患中。

【官方承认土地供大于求，转变职能有利于从源头解决问题】

3月27日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，有四个主要方面：

一、合理安排住房及其用地供应规模；二、优化住房及用地供应结构；三、统筹保障性安居工程建设；四、加大市场秩序和供应实施监督力度。

首次明确提出：

有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整。

点评：

国土资源部和建设部本次的政策很到位，虽然只有四个方面，但每个方面都有一些亮点：

第一部分是解决当前市场供求问题源头性的利好。

提了“供”、更重要的是提出了“限”的问题。

这次应该算官方正式承认了中国很多城市存在供大于求的情况；既然供大于求，那对于这些区域会限制土地供应，从根本上解决供求关系失衡的问题。

国土资源部下发正式文件调节土地供应，是非常重要的进步。

第二部分是规划调整的问题，是对开发商实际操作最大利好。

即以后规划是可以调整的。

造成当前供求失衡的一个源头还在于包括70/90政策限制以及地方规划限制等，在极大程度上影响了房地产的发展。

规划跟不上市场巨变，开发企业造出市场并不需要的房子，眼看着钱打水漂。

现在国土资源部能从源头上，从自己管辖上打开口子，应该是最大的进步。

第三部分是对存货消化的实质性利好。

将商品房转换成保障房，虽然去年之前屡屡提及，但并没有真正落地，这次是以正式文件下发，对部分城市消化存量提供了一个很好的解决方案。

当然在以后的操作中，也要避免寻租的问题和风险转移的问题。

库存风险并不是说转一下手就能解决，如果原来就是适销不对路的，不是说转成保障房就有人来住，千万不要造成新的存量。

第四部分是谈“管理”，属于国土资源部“一厢情愿”的规定。

比如在管理方面，只是强调权限，没有实质性的内容；同样，对于治理“囤地”不开发也是难题，企业不开发讲到底就是市场问题，也是资金问题，不能把开发企业逼死。

【存款保险制度出台，房地产可能受益】

3月31日，中国政府网以国务院令的形式，正式公布了《存款保险条例》，自2015年5月1日起施行。

条例要点是:

存款保险实行限额偿付，最高偿付限额为人民币50万元；同一存款人在同一家投保机构所有被保险存款账户的存款本金和利息合并计算的资金数额在最高偿付限额以内的，实行全额偿付；超出最高偿付限额的部分，依法从投保机构清算财产中受偿；银行理财产品不在保险偿付范围内。

点评：

存款保险条例的公布和实施将使得银行因投保存款保险而运营成本上升，在利率市场化和存款保险费率差别化的条件下，银行会更加精打细算，控制成本和风险，增加收入，因此对房地产的影响是：

第一，开发贷鉴于目前的房地产形势会进一步紧缩，所以开发商还是选择低价快销，回笼资金为好。

第二，按揭贷款的优惠利率会因此而打折扣，购房人享受的实际利率优惠缩水。

因此，这个政策间接对冲了央行财政部刺激房地产的政策效果。

第三，国家正式确立存款保险制度，也就意味着可以允许经营不善的商业银行倒闭，无论是存款还是理财产品，都将打破此前的“刚性兑付”。

银行间由于存在密切的资金债权关联，一旦危机出现，很可能一荣俱荣，一损俱损。

因此，即便把资金分散存在不同银行，也不能完全规避风险。

对于净高值人群，会寻找其它的投资理财渠道。

二、市场解读

【供应：

新增供应同比减四成，一线城市供应量尤低】

核心观点:

1、3月重点城市商品住宅供应量虽环比微涨，但较去年同期下降41%，总体仍处低位。

2、一线城市同比大跌65%，创单月供应新低。

主要购房者观望情绪浓厚，开发商推盘信心不足，也不急于推盘，导致推盘量剧减。

3、项目库存将在二、三季度加快推出，加上政策推动，开发商推盘信心增强，预计4、5月份将迎来推盘小高峰。

【成交：

观望致3月成交处低位，4月成交将明显回升】

核心观点:

1、成交仍处低位，环比虽大涨，但仍不及去年同期水平，但部分城市成交量同环比皆大幅上升。

2、二、三线城市层次分明，合肥、济南、郑州等供求平衡的城市，同环比皆大涨；无锡、福州、常州、海口等在供应增加带动下，成交量回升；沈阳、大连、长春等市场压力大城市，同比仍大幅下跌。

3、3月市场成交不振的原因主要是，基于政策的不确定性判断，市场观望情绪仍未实质减退，使得购房者不急于入市，成交量维持低位。

4、随着供应增加，政策组合拳落实，成交量将4月份明显上涨，且一线城市市场回暖可能更为突出。

【供求关系：

3月供求比处低位，库存仍居高不下】

核心观点:

1、供应不振而成交明显回升使供求比值整体缩小，但这只反映即期现状，不意味城市市场供不应求。

2、库存仍居高不下，重点城市库存量同比增幅多在20%以上，主要原因是去年同期基数较低，预计二季度各线城市楼市去库存的力度将有所加大，库存压力有望缓解。

3、库存高企而成交不振，重点城市消化周期继续走高，整体去化压力加大，城市分化愈加显著。

【房价：

一手房价格指数十二连跌，跌幅连续四个月收窄】

核心观点:

1、中国城市住房（一手房）价格288指数为1079.7点，环比下跌0.01%，跌幅较上月缩小0.05个百分点，全国一手房价格指数连续12个月出现下跌，同比跌幅扩大至1.71%。

2、一线城市价格指数稳步上行，保持“缓增”趋势；七成二线城市房价环比回升，其中武汉、南京、合肥等涨幅均在0.7%以上；少部分城市价格持续低迷，如拉萨、乌鲁木齐、银川等。

3、我们认为目前房价已到企稳回升的重要拐点，一来是经过长达一年调整，大多数城市房价已经回调到了较低、或者相对合理的位置；二来是降息降准及3月末支持住房消费政策出台，积压需求集中释放使得房价看涨预期强烈。

【土地市场：

总量3月成交量跌价升，未来将严控供地节奏】

核心观点:

1、3月份国内土地市场成交规模持续低位运行，300城经营性用地成交面积2235万平方米，环比2月份回落13%，成交总价620.7亿元，环比小幅增加3%。

2、一线城市的上海量价倍增难掩整体低迷，多个地王级地块成交价格也低于预期，二线城市方面成交虽现环比回升，但与去年同期相比也处相对较冷的状态。

3、国土部城市土地“有供有限”原则要求，供应普遍过剩的三线城市所受影响更大，预计三线城市土地市场会持续低迷；但对供需平衡甚至供不应求的一、二线城市而言，在市场景气度回升的刺激下，企业预期好转，上半年土地市场将迎来成交回升，并且土地成交价格也有进一步上升的可能。

三、企业分析

【合约销售：

3月楼市未走出低迷，一季度同比普遍下滑】

核心观点：

1、3月份，20家监测企业总体销售虽好于2月份，但相比于去年同期，则普遍出现下滑现象，楼市依然处于低迷。

2、从企业表现来看，仅万达、碧桂园、华润这三家企业实现3月业绩同、环比双双提升。

其中，万达频频触电互联网营销，先后合作京东、滴滴，助力业绩增长。

3、当下政策层面持续宽松，支持自住及改善性需求，二季度或成为改善型产品销售爆发期，房企应适时调整产品结构，增加销售筹码。

【企业拿地：

拿地量价齐跌，恒大首入四川泸州】

核心观点：

1、3月土地市场依旧趋冷，房企拿地总体量价齐跌。

销售无明显好转，房企拿地积极性普遍不高。

2、从单个企业表现来看，保利、恒大、新城在本月表现较为活跃。

恒大首入四川泸州，保利山西公司获得首个跨市项目。

3、月末个人住房贷款政策放松短期内将释放部分潜在购房需求，土地市场也将有进一步回暖的态势，但基于去库存的压力，房企拿地态度也会更加理性。

成交能力较好的城市、综合性价比较高的地块将成为首选。

【企业融资：

房企积极为项目融资，政策放松利于后市】

核心观点：

1、3月融资总量环比上升，集团内委托贷款有明显增加。

平均融资成本与上月大体持平，维持在8%左右。

2、房地产市场的低迷使房地产类信托规模大幅下滑，收益下降是最重要的因素，因而本月多家房企采取以集团内委托贷款方式开展项目融资，委托贷款额度相较前几月有明显的上升，这预示着房企项目的开发力度加大，为后期推货做准备。

3、月初央行再次降息，证监会取消上市房企再融资的前置审查，个人住房贷款政策放松，政策和环境的宽松，提升房企项目施工和上市的积极性，再融资需求增加。

【营销策略：

5折力度加速清货，“低首付”降门槛吸客源】

核心观点：

1、3月市场8折左右让利已属少见，房企以5折力度出击，加速清货，同时，营销顺应政策大势，“低首付”策略行其道。

2、恒大、融创针对商铺促销，我们认为这是企业优化产品结构的个案行为，通过较大让利，快速清理一些周转不利的项目，但在行业内不会出现跟风现象。

3、本月房企集中出击“低首付”，降低置业门槛吸引客源。

相比于直接降价，该策略可避免利润上的损失，同时也可促进项目销售，加速回款。

四、3月地产日历

3月1日，家地产与上海德祐正式宣布合并；

3月2日，58同城正式宣布并购安居客；

3月8日，链家地产与中联地产正式宣布合并。

房地产中介行业加速整合。

3月9日，万科召开媒体沟通会，知名房地产职业经理人毛大庆宣布辞职创业。

3月10日，国家统计局公布，2015年2月份CPI总水平同比上涨1.4%。

其中，住房租金同比上涨2.0%。

3月11日，国家统计局公布1-2月商品房销售额5972亿元，下降15.8%。

其中，住宅销售额下降16.7%，办公楼销售额下降15.6%，商业营业用房销售额下降4.0%。

3月14日，湖北金环公告称，公司拟以8.3元/股的价格非公开发行1.79亿股购买京汉置业100%股权，京汉置业是A股市场近两年来首家实现借壳上市的房地产公司。

3月15日，两会闭幕后召开的记者招待会上，李克强总理专门谈到房地产市场：

“要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策”，“鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。

”

3月16日，财政部发布1-2月财政收支情况，数据显示受房地产市场调整影响，国有土地使用权出让收入4553亿元，同比减少2579亿元，下降36.2%。

3月18日，易居及乐居发布2014年财报。

易居2014年总营业额为9.05亿美元，同比增长24%；乐居2014年总收入为4.96亿美元，同比增长48%。

3月22日，国土部办公厅发出通知，要求各地严格按规程制定、更新并公布基准地价，加强宗地地价评估管理，通知要求各地市县国土部门要每三年全面更新一次基准地。

3月24日，2015中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会在北京举行，万科、恒大、绿地位居前三。

3月27-30日，国土部、央行、住建部、银监会、财政部、国税总局等六部委连发三个文件，分别从土地、信贷、公积金、税收等角度出台措施“稳定住房消费”。

这轮“救市”措施出台密集，力度够大，预计能够促使楼市在二季度回稳。