芜湖房地产市场调研报告.docx
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芜湖房地产市场调研报告
2006年芜湖房地产市场调研报告
第一卷市场调查报告
第一部分芜湖城市概况
（一）地理环境
芜湖市位于安徽省东南部，地处长江下游南岸，中心地理座标为东经119度21分、北纬31度20分。
南倚皖南山系，北望江淮平原，浩浩长江自城西南向东北缓缓流过，青弋江自东南向西北，穿城而过，汇入长江。
她像一颗璀璨的明珠，镶嵌在皖江与青弋江的交汇口。
芜湖已具有较高开放度和较强综合经济实力，是享受国家沿海地区对外开放政策的国家沿江开放城市。
近几年又先后被国务院及国家有关部委批准为国家优化资本结构试点城市、国家技术创新区域试点城市、发展新型试点城市和制造业信息化试点城市，同时被世界银行确定为中国国企改革技术援助试点城市，也是获得“中国人居环境——生态保护与城市绿化建设范例奖”的城市。
行政区划调整后，芜湖作为中部省份中离东部最近的人口超百万的城市，参与南京都市圈交通一体化规划，有利于芜湖更好地承接南京等长三角城市的辐射，同时共享交通一体化的资源，加快融入长三角，同时拓宽与其他城市的合作领域。
（二）城区建设
2005年末，市区面积扩大到720平方公里，其中建成区面积94.7平方公里。
全市公交运营线路网长度477公里，车辆885辆；拥有出租车3130辆，其中，市区2530辆。
城市日供水综合能力72.5万吨。
市供水总公司完成改制并与香港中华煤气合资成立芜湖华衍水务公司。
黄山东路、九华南路、港一路建成，三环路中段、东四大道东段、景观大道二期、赭山东路配套改造正在抓紧建设。
滨江公园一期开工建设；九莲塘公园基本建成。
城市天然气利用一期工程全部建成，二期工程已经启动，三县天然气利用工程开工建设；朱家桥污水处理厂一期工程厂区土建基本完成，污水管网正在抓紧施工。
全年管道燃气供气总量822万立方米，用气人口31.47万人；液化气家庭用量2.56万吨，用气人口56.84万人，城市气化率78.4%。
全年居民用电量4.69亿千瓦时。
年末，城市绿化覆盖面积达到31.85平方公里，建成区绿化覆盖率达到25.3%，人均公共绿地面积为6.71平方米。
（三）人口生活
2005年末，全市户籍人口226.88万人，比上年增加2.32万人，增长1.0%。
全市人口中，男性人口117.48万人，女性人口109.40万人。
据抽样调查，全年人口出生率为9.2‰，死亡率为 4.5‰，自然增长率为4.7‰。
据抽样调查，城市居民人均可支配收入9629元，比上年增长12.6%；人均消费支出7502元，比上年增长18.5%；人均住房使用面积17.37平方米，比上年增加0.78平方米。
农村居民人均纯收入3993元，比上年增长11.3%；人均生活费支出2937元，比上年增长20.4%；人均生活用房面积31.92平方米，比上年增加1.79平方米。
城市居民和农村居民的恩格尔系数分别为41.5%和48.2%。
在岗职工年平均工资16449元，比上年增长16.1%。
“十五”时期，城市居民人均可支配收入年平均增长11.0%，农村居民人均纯收入年平均增长8.5%。
（四）旅游消费
市场消费。
全年实现社会消费品零售总额120.74亿元，比上年增长14.6%。
分城乡看，城市消费品零售额76.48亿元，比上年增长16.2%；县及县以下消费品零售额44.25亿元，比上年增长11.7%。
分行业看，其中，批发零售贸易业105.92亿元，比上年增长18.1%；餐饮业13.26亿元，比上年增长7.0%。
“十五”时期，全市社会消费品零售总额年平均增长11.0%。
旅游。
全年接待国内外各类游客549.82万人次，比上年增长9.6%，其中，接待国内游客548万人次，增长9.6%。
全年实现旅游业总收入35.65亿元，比上年增长15.0%，其中，旅游创汇收入2460万美元，增长11.8%。
年末共有旅行社35家；星级宾馆19家，其中三星级及以上8家；AA级及以上旅游区7处。
综述
去年以来，在国家继续实施适度从紧的宏观调控政策的环境下，芜湖市国民经济仍保持稳定增长。
2005年，全市完成GDP总值400亿元，完成固定资产投资220亿元，分别比上年同期增长13%和31.5%。
房地产开发全年完成投资45.22亿元，比上年同期增长65.70%，占全市GDP的11.31%，占全市固定资产投资的20.55%。
其中，市区房地产投资40.33亿元，较上年同期增长76.42%。
今年上半年已完成房地产投资33亿元，预计全年可完成60亿元以上，虽然处在全省第二位，仅次于合肥市，但与合肥市相比，差距还很大。
今年合肥计划完成房地产开发投资220亿元左右，而芜湖市完成60亿元的开发投资计划也仅占合肥市的三分之一。
第二部分：
芜湖房地产市场现状
一、芜湖市整体现状与前景
一、上半年全市房地产情况通报
今年以来,在国家宏观调控和市场机制的双重作用下，芜湖市紧紧围绕正确引导和完善房地产市场这个核心，采取积极有效措施，促进房地产业持续健康发展。
当前芜湖市房地产市场总体运行基本正常，市场供求基本平衡，市场结构趋向合理，住宅价格基本稳定，宏观调控效果逐步显现。
现将今年上半年的房地产市场情况简要分析报告如下：
1、房地产开发投资情况
2006年1-6月份，全市城镇固定资产投资总额为112.80亿元，同比增长36.05％。
全市房地产开发投资额为32.90亿元，同比增长64.58%，其中，住宅和商业地产分别完成开发投资22.34亿元和9.95亿元，同比分别增长94.09%和23.45%；就市区而言，房地产开发投资完成22.31亿元，同比增长31.54％，其中，住宅和商业地产分别完成开发投资13.47亿元和8.41亿元，同比分别增长49.71％和7.55％。
从整体上看，芜湖市国民经济继续保持着较快的发展态势，房地产开发投资结构随着宏观调控政策效果的显现不断趋向合理，住宅开发投资额继续稳步增加。
2、房地产信贷情况
2006年1-6月份，全市房地产开发贷款余额为18.19亿元，同比增长56.68%；全市个人住宅贷款余额为26.01亿元，同比增长0.8％。
可见，随着国家宏观调控效果的逐步呈现和市场机制的继续作用，芜湖市房地产开发贷款与个人住宅贷款规模总量继续平稳增加。
3、土地市场供应情况
随着芜湖城市的行政区划的调整以及芜湖良好的总体经济发展趋势，使得众多的房地产开发企业对芜湖未来几年的房地产形势看好，一些外地来芜的房地产企业纷纷在芜湖拿地。
今年上半年，芜湖市共计出让土地5宗，虽然比去年同期的9宗有所减少，但出让土地面积却达到732.45亩，计48.83万平方米，同比增长44.62％，其中商业办公地产出让面积与去年同期基本持平，可见芜湖市房地产开发正逐步朝规模化、集约化发展。
另据房管局初步测算，截至2005年底，开发商手中尚有未开发存量土地约6328亩（计422万平方米），扣除华强旅游园区游园地块面积2487亩（计166万平方米）后，尚余3841亩（计256万平方米），按容积率1.8计算可建商品房460万平方米，按容积率2.1计算可建商品房540万平方米，如果按每年新开工200万平方米计算，尚可开工两年半左右，其中因拆迁未完成而导致地块未交付的土地面积约有900亩（计60万平方米）左右。
4、房地产市场供应情况
2006年1－6月份，芜湖市区共计批准商品房预售51.65万平方米，其中住宅48.25万平方米，同比分别增长55.42%和59.24%。
今年上半年，全市安置房建设新开工5万平方米，在建面积为25.66万平方米，竣工7.2万平方米。
今年上半年，全市房屋施工面积为401.03万平方米，其中市区为338.59万平方米，同比分别增长40.08％和61.70％；全市房屋新开工面积为147.26万平方米，其中市区为112.02万平方米，同比分别增长63.62％和90.54％；全市房屋竣工面积为51.62万平方米，其中市区为27.06万平方米，同比分别增长52.45％和0.78％。
今年上半年，全市住宅施工面积为336.15万平方米，其中市区为280.25万平方米，同比分别增长50.74％和77.99％；全市住宅新开工面积为125.01万平方米，其中市区为96.86万平方米，同比分别增长64.53％和96.15％；全市住宅竣工面积为37.68万平方米，其中市区为24.26万平方米，同比分别增长31.33％和12.52％。
可见，芜湖市房地产市场现实供应量和潜在供应量都较为充足。
5、房地产市场需求情况
2006年1－6月份，芜湖市区新建商品房预售成交31.85万平方米，其中住宅25.75万平方米，同比分别下降3.46%和8.26%，与今年一季度的下降幅度41.1％和44.9％相比，下降比例大幅减小；就商业地产而言，今年上半年预售成交5.49万平方米，同比则增长23.93％。
可见，受去年宏观调控政策延续效应的影响以及新一轮宏观调控措施的进一步“挤压”，住宅市场炒作现象得到了有效的遏制，新建商品房预售套数及面积同比虽仍呈现下降态势，但下降幅度明显回落，而商业地产成交量则明显有所增加。
从预售商品住宅成交单套面积来看，144平方米以下的普通住宅占主流，其成交套数占总成交套数的比例为80％左右，而去年同期为76％；从商品住宅买卖购买对象来看，本市居民购房所占比例一直处于较高水平，今年上半年和去年同期都超过了八成，分别为83％和87％左右。
2006年1－6月份，市区存量房交易完成36.01万平方米，其中住宅27.26万平方米，同比分别下降14.55%和13.27%，存量房交易量中住宅所占的比例皆为75％左右。
从整体上看，随着宏观政策中的税收杠杆调控效果的逐步显现，芜湖市存量房市场成交量同比呈现明显的萎缩态势。
6、房地产市场价格情况
2006年1－6月份，芜湖市区商品房均价为3265元/平方米，同比增长1.84％。
从整体上看，在国家宏观调控政策基本稳定的情况下，市场机制使得芜湖市房价继续运行在合理轨道上，价格基本保持着微幅上扬的态势。
从预售商品住宅成交价位来看，成交量之大部分都集中在单价为2500元/平方米～3500元/平方米之间，其成交套数在今年上半年和去年同期都超过了相应总成交套数的一半。
从典型商品住宅小区销售价格来看，既有成交单价低于2000元/平方米的普通商品住宅，也有成交单价高于6000元/平方米的精装修商品住宅；从地段划分来看，适宜居住的二类地区成交单价高于一类地区（老城区）和三类地区（较偏地区），单一地类内部成交单价随着延展扩散而呈现梯度下降。
从市区典型楼盘预售成交均价同比变化情况看，呈现明显的上升态势。
今年上半年芜湖市房地产市场发展情况继续显现着宏观调控以来的良好效果，房地产市场也继续维持着健康有序的发展态势。
二、宏观市场特点
1、芜湖房地产的四次浪潮
第一次、从“无房子”到“有房子”：
芜湖“旧城改造”的运动使一幢幢新房如春笋般出现，居民终于从破旧的不配套的卫生条件极差的旧房中搬出，住进了成套的新房内，面积一般在60-80平方米。
但此一阶段，至98年达到高峰，因为政策的优惠，房地产商们纷纷投资，使得供过于求，空房率增高，房价低迷。
第二次、从“有房子”到“好房子”：
99年后，为了规范房地产运作、建设上规模、功能配套的小区，同时，也为了更好地经营城市土地资源，政府出台了土地拍卖政策，当一批居民喜气洋洋地搬进面积宽敞、小区优美的新房时，开发商们忽然惊醒，不再抱残守缺地找关系去“拿地”，而是投资投票买地了。
以中西花园、中山大厦等成功运作为标志，芜湖房地产进入第二次浪潮，继之才有长江长、水木年华、君临天下等高层拔地而起，香樟花园的运作者成了这次浪潮最大的赢家。
第三次、从“好居室”到“好环境”：
2002年，当第二次浪潮正汹涌澎湃之际，以讲求人居环境，以人为本的理念设计的住宅区——香格里拉花园，已跃然纸上。
第四次、即从“人居环境”到“天居环境”，那就是在城市十分繁华、居民富裕阶段后，散居在郊外绿水青山旁的别墅型住宅，
2．房地产二、三级市场联动效应初步显现
2005年芜湖市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。
根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了芜湖房地产市场的梯级消费需求。
3．金融系统成为房地产业的坚实后盾
银行方面：
已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体。
住房公积金方面：
安徽省2005年度发放个人住房贷款34.9亿元，同比增加6.3亿元，增长22%。
4．房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用
2005年芜湖市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。
截止2005年，共有400多家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络，为活跃芜湖市二、三级市场起到了十分重要的作用。
5、房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台
2005年芜湖市各区联动举办“房博会”，进一步活跃了住房市场。
2005年11月举办了全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。
截止2005年12月底，芜湖市累计有开发企业171家，外地投资商在芜湖设立的企业就有43家，占全部房开企业的四分之一。
仅2005年，芜湖市新设立的房开企业就有15家，其中，外地企业有10家。
从"伟星"开发的中西友好花园开始，芜湖人就感受到外地房地产企业带来的新变化，芜湖人知道除了火柴盒房子以外还有更漂亮的房子。
也正因为外地房地产企业让芜湖人尝到了甜头，使芜湖人很快就接受了“外来势力”，也促使外地企业迅速进入芜湖，给芜湖房地产业注入了新的活力。
三、微观市场特点
1．从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。
从销售情况看最旺的是新芜区和镜湖区，2004—2005年在两区纵横不下10个楼盘发售，十分旺销，形成了扎堆效应。
镜湖作为芜湖市的传统商业老城区，在商贸经济的影响下已成为芜湖最具生气的区域，成为芜湖居民购房的首选。
随着芜湖市大力发展镜湖的战略决策的落实，这一带的房价还在不断地攀升。
2．从楼盘结构和户型来看，目前市场上的结构主要是框架结构。
户型设计方面，随着市民生活质量的提高，大户型的开发最为明显，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。
面积大都在90-120平方米之间。
3．从楼盘的层高看，芜湖已经进入高层时代，正在开发的楼盘群中均有高层，已经开工的江岸明珠更是28幢全高层。
改变了多层楼盘占主导地位的格局。
这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2005年销售的一个新变化。
4．从价格上看，2004年末，芜湖市区房价每平方米3153元，去年一季度下降到3102元，降幅1.62%，2005年6月的房价略有回升，达到3206元，比去年末上升1.68%；去年9月的房价为3073元，比6月份的房价下降了4.15%，比上年末下降2.54%；10月份后，芜湖房价有所回升，至去年末达到3164.91元，比2004年上涨0.3%。
扣除安置房的影响，芜湖市区商品房住宅平均销售价格为每平方米3441.93元，比2004年末上升9.08%。
。
5．从楼盘设计上看，2005年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。
不仅体现了芜湖市发展商市场意识的进步，同时也说明了建筑设计单位水平的提高。
6．从楼盘环境来看，由于消费者追求环境优美的需求层次提高，有追求环境优美的需求，2005年芜湖市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。
发展商在增加小区的绿化面积和在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。
在管道、门窗玻璃等材料上普遍启用环保、保温新材料。
左岸的门窗均为双层真空加厚玻璃，奥韵康城更是打出了康居工程的牌子。
7．从楼盘配套设施来看，2005年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。
例如左岸生活，远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全。
8．从楼盘的卖点来看，2005年房地产销售突出的是智能化，物业管理人性化概念。
其实这个概念进入芜湖的时间不算短，但一直都未广泛推广。
9．从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化购买的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。
10．从品牌上看，伟星、新湖、万马众森等企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首选。
2005年芜湖房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。
例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。
四．2006年及未来芜湖市房地产市场展望
2005年末，芜湖房地产主管部门的相关行业统计数据显示，芜湖市区住房均价每平方米3164.91元，比2004年末的每平方米3155.34元仅上涨了0.4个百分点。
但记者注意到，相关数据，如果革除市场性因素不足的安置房的话，市区普通商品房的价格还是高达3400元/平方米，芜湖市2005年市区纯商品住宅房均价为每平米3441.93元，比上年同期增长9.08%。
有关房地产业内人士评价说，虽然增长的幅度没有超过10%，但3440元/平方米的单价还是让芜湖部分想要购房的普通市民家庭感到有点吃不消。
2005年末，楼市还有一个引起市民关注的现象是，小部分市区优势地段的高档楼盘，似乎没有受到2005年楼市宏观调控政策的影响，价格继续上涨，有的精装修房价格甚至突破了5000元/平方米。
2006年1－6月份，芜湖市区商品房均价为3265元/平方米，同比增长1.84％。
从整体上看，在国家宏观调控政策基本稳定的情况下，市场机制使得芜湖市房价继续运行在合理轨道上，价格基本保持着微幅上扬的态势。
主要体现了如下几个特点：
1．普通商品房销售情况持续热开，开盘价一再上扬，仍然是市场内聚集人气的热点；
2．经济适用房走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格持续上升；
3．高档次楼盘市场增势强劲，价格呈快速上涨趋势，成为新的市场亮点。
据专家预测，2006年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不会向以前那样快，呈“软升“状态。
造成软升的主要是多项遏制房地产过热的政策联动将抑制房价快速增长。
但从长远来看，随着城市化进程的加快，住房需求进一步加大，二手房交易市场的进一步活跃，住房投资市场的培育和加快发展等，这些都可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。
三、芜湖市主要楼盘情况
左岸生活社区
楼盘名称左岸生活社区
建设年代2004年
楼盘性质高层
开发商伟星房地产开发有限公司
价格均价3485元
位置东郊路附近
交通非常便捷
主要户型多种，以三室两厅为主打
楼盘特点：
左岸生活社区毗邻北京东路CBD中央商务区，区域内人员素质极高。
毗邻芜湖的文教科技中心，有安徽师范大学和芜湖一中等多家知名教育机构，文化氛围浓厚。
周边遍配套设施齐全，生活方便；占地达30万平米，总建筑面积达70万平米，住户约达4000多户。
可容纳2万人居住，是芜湖市中心最大的人文生活国际化社区；采用超宽间距设计，最大间距可达200多米，地下停车场建成后将成为全省最大的停车场，满足不同人士的需求，社区实行真正意义上的人车分流。
部分单元底层架空。
今年推出的主力户型在120M2左右，销售均价预计为4000元/平方米，由于拆迁的问题，该项目的06年推出量无法估计，“左岸生活”--法国式的浪漫和欧洲的古典情怀。
香格里拉花园
楼盘名称香格里拉花园
建设年代2002年
楼盘性质多层
开发商伟星
价格均价2499元
位置银湖北路
交通靠近开发区，道路通畅
主要户型三房二厅等多种
楼盘特点 香格里拉花园楼盘规划占地面积28万平方米，规划总建筑面积35万平方米，绿化覆盖率达到60%，建筑密度仅为20%。
一个拥有完备的物业管理、独具特色的人文环境的高品质自然生态社区。
泰华家园
楼盘名称泰华家园
建设年代2005年
楼盘性质高层/多层
开发商安徽泰华集团
价格均价3400元
位置长江路与花园路交口
交通道路通畅
主要户型三房二厅等多种
楼盘特点 泰华家园以“文化家园”为定位。
因此，在景观特色上，充分体现“文化”的内涵与积淀。
因此，在兼顾一期已经建设的景观特色的同时，我们将泰华家园项目的景观按照项目的建设周期、建筑分布与产品类型划分为：
“梅、兰、竹、菊（四君子）”，四大景观区域。
巨龙城市花园
楼盘名称巨龙城市花园
建设年代2005年
楼盘性质多层/高层
开发商芜湖市巨龙房地产开发有限公司
价格均价3030元
位置汀堂公园对面
交通交通发达，在通往开发区的要道边
主要户型三室两厅.大户型
楼盘特点规划用地面积：
54586平方米;建筑占地面积：
13049平方米; 建筑密度：
24%，绿地率：
37.4%，容积率：
2.2，
停车位：
306辆，总户数：
918户 主要户型：
三室两厅两卫、三室两厅一卫;两房两厅一卫，四房两厅两卫
主要户型面积：
102平方米、109平方米、135平方米、136平方米、150平方米、154平方米。
银湖华庭
楼盘名称银湖华庭
建设年代2004年
楼盘性质多层
开发商芜湖金科房地产开发有限公司
价格均价1980元
位置芜湖市经济开发区银湖北路82号
交通交通发达，23、19、13路等多辆公交通过，靠近开发区
主要户型三室二厅
楼盘特点银湖华庭规划在芜湖市经济技术开发区，它包括一期工程“银湖华庭”和“银湖文化商业街”。
总规划面积在30万平米以上，第一期“银湖华庭”占地面积约28000平米，总建筑面积60000平米，坐落在风景秀丽的凤鸣湖景区。
交通便利。
环境幽雅，设计精致，布局大方。
银湖华庭由12幢多层，2幢小高层，1幢单身公寓，和沿街商铺构成，设有中央花园，亲子乐园，风雨晨练所，小桥流水，绿化车道等，总绿化面积在35%以上。
万豪.白领广场
楼盘名称万豪.白领广场
建设年代2005年
楼盘性质小高层
开发商芜湖新马投资有限公司
价格均价3066元
位置靠近中江桥,和利民路.
交通便利,2.24.19.30.10.103.46.17.16路公交通过
主要户型三室二厅+二室二厅+四室二厅
楼盘特点万豪白领广场地处城南中心地带,西起九华山路,东至规划中的金马大桥,.北临青弋江.南靠利民路。
在万豪可以北望芜湖老城，南瞰奥林匹克公园，五个组团呈半弧形分布，多层住宅距新时代商业街仅一步之遥,回转之间，让家园地处都市之中，而心游离喧嚣之外。
占地面积10万平米，总建筑面积约20万平米,计划入住1000余户,绿化率30%，
楼盘名称景江东方
建设年代2004年
楼盘性质多层
开发商宇润实业有限公司
价格均价2625元
位置长江路（原消防器材厂）
楼盘特点2004年，城北投资新亮点
云龙*阳光地带
楼盘名称云龙*阳光地带
建设年
升级会员 