住宅小区智能化建设管理所遇问题和对策探讨本科论文.docx
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住宅小区智能化建设管理所遇问题和对策探讨本科论文
住宅小区智能化建设管理所遇问题和对策探讨
——以上海地区为例
【摘要】20世纪80年代末期智能建筑工程开始进入我国建设行业,因该工程在国内刚刚起步,建设单位很难对智能建筑有一个全面清晰的了解,智能建筑工程的方案设计、施工图深化设计，以及工程的施工都是由设备供应商和系统集成商来完成。
随着智能建筑的发展，智能技术不再是办公大楼等建筑的专利，逐渐向住宅小区延伸，由此90年代中期有了“智能化小区“的概念。
这个区别于其他建筑工程的特点，决定了智能化小区工程的建设管理也会出现新的特点和关键点。
本文从建设者和使用的角度出发，依据国际智能建筑、小区工程的发展态势和国内的现状，简单地介绍了智能化小区的相关概念、小区智能化系统类型构成，论述了智能化小区的特征和功能，最后提出了小区智能化建设管理过程中存在的问题及对策方法，共同探讨如何建设好智能化小区。
【关键词】智能化小区建设管理问题对策方法
【Abstract】Thelate1980sintelligentconstructionbegantoenterChinaconstructionindustry,becauseofthisprojectinChinahasjuststarted,forintelligentbuildingconstructionunittohaveacomprehensiveunderstandingoftheclear,intelligentbuildingengineeringdesign,deepeningthedesigndrawing,andconstructionaremadebyequipmentsuppliersandsystemintegration.Alongwiththedevelopmentofintelligentbuilding,intelligenttechnologyisnotthePatentOfficebuilding,etc.graduallyextendedtotheresidentialarea,fromthemiddleof90'shad"intelligentvillage"concept.Thisisdifferentfromotherarchitecturalengineeringcharacteristics,determinestheintelligentizedresidencesectionoftheconstructionprojectmanagementwillappearnewfeaturesandpoints.Fromtheperspectiveofbuildersanduse,accordingtointernationalintelligentbuilding,residentialprojectdevelopmenttrendandthedomesticstatus,simplyintroducestheconceptsofintelligentvillage,intelligentcommunitysystem,discussestheintelligentizedresidencesectionfeaturesandfunctions,finallyproposedintelligentcommunityconstructionmanagementprocessproblemsandcountermeasures,discusshowtobuildintelligentvillage.
【Keywords】Intelligentvillage；Constructionmanagement；question；Countermeasuresmethods
目录
目录3
1、绪论4
1.1研究背景4
1.2研究的目的和意义4
1.3研究内容5
1.4研究方法5
2、当前国内外住宅智能化系统发展现状6
2.1国外地区住宅智能化发展现状6
2.2国内住宅智能化发展现状7
2.2.1国内智能住宅小区的形成和发展状况7
2.2.2住宅小区智能化的简述8
2.2.3小区智能化系统构成和主要内容8
2.2.4小区智能化系统基本功能要求及技术要求9
3、智能化住宅工程建设目前存在的问题分析和对策11
3.1上海地区智能化住宅工程建设管理存在的问题11
3.1.1招标管理方面11
3.1.2设计管理方面11
3.1.3成本管理方面12
3.1.4对专业分包商管理方面13
3.1.5智能化施工管理方面（施工、安装、调试和竣工）13
3.2智能化住宅工程管理问题对策13
3.2.1智能化住宅工程的实施管理流程13
3.2.2智能化住宅工程管理的对策及建议15
4、案例分析17
4.1智能化小区项目概况基本介绍17
4.2智能化小区的招标、设计管理控制17
4.3智能化小区的成本管理控制18
4.4智能化小区的施工管理控制18
5、总结与进一步研究21
参考文献22
谢辞23
1、绪论
1.1研究背景
在我国，智能化小区建设起步和发展都比较晚，直到20世纪90年代中后期才开始有较大发展，在智能化工程技术和材料设备的使用上，我们并不落后于发达国家，甚至有些在发达国家都还属于新技术、新产品的控制系统，在我国的建筑中就能看到其身影，但是我们与发达国家在智能建筑工程方面的差距依然明显，究其原因，观念落后才是造成这种局面的真正原因。
观念落后主要体现在两方面：
一方面，认为智能化小区不管项目功能、销售定位、所有的智能小区工程各子系统一应俱全，造成严重的投资浪费；一方面，只看重智能化工程的前期投入，而不考虑智能化系统给后期经营所能带来的收益等效果，认为智能化工程只是一个噱头而已，其投入是得不偿失，导致尽可能地少上甚至不上智能化系统。
据相关统计数据表明，我国目前智能建筑的投资约占建筑总投资的5%～8%，有的地区可达10%。
随着我国经济的不断发展及经济全球化和国际化，对小区、建筑智能化水平提出的要求越来越高，不仅对新建工程，且对量大面广的已有各类建筑的改造都提出了智能化需求。
北京成功举办2008年奥运会期间，提出了“数字奥运”的口号，建造了许多智能化建筑，都起到了示范和推广作用，极大的推动了市场潜力巨大的中国智能建筑市场。
智能化小区与其他小区相比较，其重要标志为智能化集成系统，它是由通信自动化、设备管理自动化、安全自动化等系统组成，是建筑行业质的飞跃。
在智能化小区开发建设飞速发展的同时，仍存在诸多问题，主要表现在以下几个方面：
（1）智能化小区工程开发方方面
（2）智能化小区工程承建方方面
（3）智能化小区招标管理方面
（4）智能化小区设计管理方面
（5）智能化小区成本管理方面
（6）智能化小区施工管理方面
（7）智能化小区工程流程监督管理方面
1.2研究的目的和意义
根据上面的分析，我们知道当前我国智能化小区建设还存在上述问题，归根结底是建设过程中的各阶段管理不到位引起的。
通过探讨智能化小区项目建设过程中所遇问题及对策研究，可以达到以下目的：
（1）有利于解决智能化小区项目招标管理上的问题
（2）有利于解决智能化小区项目设计进度管理上的问题
（3）有利于解决智能化小区项目设计质量管理上的问题
（4）有利于解决智能化小区项目成本管理控制上的问题
（5）有利于解决智能化小区项目中对专业承包商及产品选择的管理问题
（6）有利于解决智能化小区项目中智能化施工管理方面（施工、安装、调试和竣工）和工程流程监督管理问题
1.3研究内容
从我国智能建筑工程的基本现状着手，在前人研究我国住宅小区智能化系统建设的经验基础上，将国外智能化住宅小区的发展与上海智能化住宅小区的发展现状进行比较，从而进一步以研究上海住宅小区在智能化系统建设中所存在的一系列问题及不足之处。
本文的研究主题主要拟分为四个部分。
首先，简单概述智能化系统的理论知识、上海地区住宅的智能化系统构成，主要提出住宅小区智能化系统建设和发展的必要性；其次，分别简述国外和上海地区的住宅智能化发展现状；然后，从上海住宅智能化建设的管理中发现存在的一些问题和不足之处，并结合本人在行业内的工作经验对上海住宅小区智能化项目建设管理中的问题提出对策和建议；最后通过案例分析论证本文研究观点。
1.4研究方法
本文主要通过对比的方法、专家咨询的方法、归纳与总结相结合的方法。
（1）通过对比国内、外智能化小区的形成和技术发展状况，归纳国内外小区智能化的共同功能特征，分析适应我国当前智能化小区的管理思想。
（2）在对建设管理对策方法的研究中，通过向行业专家咨询并求证本人工作经验总结的管理对策的方式,找出其中合理的适应我国智能化小区建设管理的对策方法。
（3）通过归纳与总结的方法，将智能化小区工程管理大致分为：
初步设计阶段、招标实施阶段、深化设计阶段和施工建设阶段的建设管理。
在此基础上，分别研究几个阶段的建设管理方法并提出建议。
2、当前国内外住宅智能化系统发展现状
2.1国外地区住宅智能化发展现状
1984年世界上第一座智能大厦在美国诞生，很快掀起一股“智能建筑”热潮。
在短短的十几年中美国、日本、欧洲的几万座智能大厦纷纷建成。
随后美国成立了“智能建筑协会”其会员横跨17个国家，并宣布1995年以后要大幅度增加智能型大楼的比例。
日本建设省也于1985年成立了国家智能建筑专业委员会，对智能建筑的发展给予政策上的支持，使日本成为发展非常快的国家。
据统计，日本新建的建筑物中60%以上是智能型的。
进入90年代英国、法国、加拿大、瑞典等国都相继建成一批有自己特色的智能建筑。
随着信息化技术的发展，智能化技术开始走向居民小区，并走入家庭。
进而形成了智能住宅的概念。
其目标是“将家庭中各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭保安装置通过家庭总线技术连到一个家庭智能化系统上进行集中或异地的监视、控制和管理。
以达到安全、便利、舒适以及多元化信息服务的目的。
目前美国、日本已有了居住小区智能化的技术标准。
在欧洲、新加坡等地都有应用智能化系统的居住小区。
集中开发智能化居住小区起源于美国。
在美国由联邦政府、住宅开发商、建造局、保险商、财政机构等发起组织了“智能化住宅技术合作联盟”，对住宅智能化技术、产品、应用系统等进行测试，规范、引导新技术进入住宅设计和建造。
美国Scottsdale的DCRanch超大型智能化居住区占地3359公顷，建造了约8000幢别墅式洋房，每幢别墅设置16个信息点，仅综合布线系统一项就投资2200万美圆。
这是目前全球最大的智能化住宅群。
日本在幕张也建有一个高水准的示范性智能化住宅区。
在美国和北美已各自建成了一个“无现金小区”，这是在电子商务、网络技术的基础上，于90年代中期出现的一种智能化居住区。
在居住区内实现了用电子货币取代现金，其功能涉及信用卡、网络结算、电子交换、信息安全、资信认证等。
智能住宅小区在国外历经了80年代初的住宅电子化、80年代中的住宅自动化到90年代美国的“智慧屋”（WISEHOME）、欧洲的“聪明屋”（SMARTHOME）的住宅智能化这样三个阶段。
这三个发展阶段，表明了智能住宅与智能大楼由于服务对象的不同而形成了不同的发展道路。
住宅电子化使采用大量电子技术的产品进入家庭；住宅自动化使家用电器、通信设备与安保防灾等设备在家庭中的功能综合一体化；而住宅智能化使家庭中的家电、安保防灾和各种通信（语音、数据、图像）设备通过总线技术进行监视、控制和管理。
其中，家庭总线技术是住宅智能化技术的核心。
目前美国、欧洲和日本都有了各自的家庭总线标准。
美国、日本都有根据这些标准建立的智能住宅和小区的示范工程。
国际上的众多IT企业之所以涉足智能化住宅，是从广义的电子商务的发展角度考虑问题。
可以肯定的预言，在未来不太长的时间内，很多智能化居民住宅将成为信息高速公路的节点，成为电子商务的基站，这一发展趋势为企业提供了大量机会。
国外目前既有分散的别墅也有居民小区，但是分散的别墅数量很大。
我国的居民住宅绝大多数是居民小区模式，因此我国智能化小区的模式与国外还有所不同。
在新世纪智能化小区的领域里，信息网络技术、控制网络技术、智能卡技术、可视化技术、家庭智能化技术、双向电视传输技术等等，都将会有更加深入广泛地具体发展应用。
21世纪是信息社会知识经济时代，同时又是生态文明时代。
国际先进生产力水平正在运用已掌握的智能化高新技术、探寻人类生存、生产和生活聚居环境空间的可持续发展模式。
目前欧洲、美国、日本等发达国家也正在开发利用运用这些高新技术去处理垃圾、污水、废气、公害、节能、节水、消除电磁污染，资源可持续利用，建造人工生态环境等等，也正在尝试运用高新技术有计划地建设智能化绿色生态小区。
2.2国内住宅智能化发展现状
2.2.1国内智能住宅小区的形成和发展状况
中国智能化住宅小区的发展与国外有所不同，是借助于智能建筑技术的引进和发展并借鉴国外家庭总线技术，趁住宅产业蓬勃发展之机而兴起的。
1997年，我国在《小康住宅电气设计（标准）导则》的编制中对小康住宅小区电气设计提出了如下要求：
高度的安全性、舒适的生活环境、便利的通讯方式、综合的信息服务、家庭智能化系统。
同时也对小康住宅与小区建设在安全防范、家庭设备自动化以及通讯与网络配置等方面提出了理想目标、普及目标和最低目标等三级设计标准，这标志着我国智能小区的规划设计开始朝着标准化、规范化的方向发展。
这一期间，全国许多大城市纷纷将房地产业与IT产业结合起来，开发具有一定智能化特征的住宅，成为房地产业的一大热点。
1999年底，建设部信息产业中心颁布了《全国智能化住宅小区系统示范工程建设要点与技术导则》（试行稿），规定了智能化住宅小区建设中的目标和原则，并拟从2000年起，用5年左右的时间，组织实施全国智能化住宅小区系统示范工程，以此带动和促进我国智能化住宅小区建设。
其总体目标是：
通过采用现代信息传输技术、网络技术和信息集成技术，进行精密设计、优化集成、精心建设和工程示范，提高住宅高新技术的含量和居住环境水平，以适应21世纪现代居住生活的需要。
这项导则的颁布有力地推进了智能化住宅小区在我国的普及和建设。
2000年上半年，国家信息产业部负责编制了《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》（GB/T50311-2000）以及《建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范》（GB/T50312-2000），结束了多年来中国智能化建筑设计无章可循、无标准可依的状况，这无疑为我国智能建筑健康有序的发展奠定了基础。
同年8月，国家经贸委又组织四川长虹电子集团公司、青岛海尔集团公司、清华同方股份有限公司等全国11家在家用电器和相关产品领域有影响和知名度的企业和单位成立了家庭信息网络的联合体，重点研究家庭网络的技术标准、基本框架和终端产品的开发与研究。
这一举措使得我国的家庭网络技术研究得到了空前发展，为智能化小区发展提供了可靠的网络技术保障。
2001年底，国家建设部住宅产业中心又着手对《全国智能化住宅小区系统示范工程建设要点与技术导则》进行了修改。
一系列法律性文件的制定与修订，为智能化小区的建设和发展提供了充足的法律依据和保障，推动了智能化小区在我国的进一步发展。
目前智能化住宅小区示范工程遍布全国；用于住宅、小区的智能化产品的研究和开发也方兴未艾。
纵观目前国内、外智能化小区的设计和建设，都具有如下共同的功能特征：
（1）住宅内部具备综合安防、防灾措施，与小区和社会之间具有一定的信息交互能力。
（2）小区内部具备比较完善的安防措施、公用设施监控管理和信息化社区服务管理。
（3）小区内住户可以享受多种信息服务。
总的来讲，住宅小区智能化系统是智能小区实现
的必要条件，只有实施了智能化系统工程，并真正发挥出智能化系统功能和效用的住宅小区才是成功的智能小区。
自从20世纪90年代中期中国出现了“智能化住宅小区”的新理念之后，国内的智能化小区建设才逐渐发展起来。
但与国际社会相比，国内的智能化住宅小区建设起步较晚，人们对智能化小区的认识和理解还不够深入，技术开发也还远远不足，大多相关产品的开发还主要是单一功能专用产品。
目前国内智能化小区的建设由于受各地之间经济水平差别的影响及居民的经济能力差异，多数的居民小区开发仍停留在科技含量较低的水平，所谓“智能化”，在更多的成份上还仅限于一种炒作。
2.2.2住宅小区智能化的简述
所谓的智能化住宅小区，是指通过综合配置住宅区内的各功能子系统，以综合布线为基础，以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型住宅小区。
通常智能化大厦是“3A”系统，普遍认为智能化住宅小区也为“3A”系统，它们分别是：
（1）安全自动化（SAS）
包括室内防盗报警系统、消防报警系统、紧急求助系统、出入口（门禁）控制系统、可视对讲系统、煤气泄露报警系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统。
（2）通讯自动化（CAS）
包括数字信息网络、语言与传真功能、有线电视、公用天线系统。
（3）管理自动化系统（MAS）
包括远程抄表系统、停车场管理系统、设备管理系统、LED电子屏系统、物业管理系统。
2.2.3小区智能化系统构成和主要内容
（1）安全自动化系统
安全自动化系统以空间来分，可分为室内部分和室外部分。
①室内部分
住户室内红外线探头、紧急救助、煤气泄漏、门磁系统、所有信息连接到住户室内防盗控制主机。
该主机负责数据采集、数据分析把结果传诵到控制中心，由中心电脑作处理。
显示及打印情况、通知值班人员及110报警中心。
其各部分组成功能如下：
住户报警探测器在室内每个入口及窗口安装红外探测器，当有人非法进入时，红外触发报警，信号传送至室内报警主机，发出报警，主机并将此信号送至小区控制中心，控制中心即显示出哪栋哪户、哪间房发生何种类型报警，保安即可调度就近人员现场查询及处理。
紧急救助系统当家中有紧急事情发生如重病、盗贼闯入，需要求助时，通过紧急按钮可将信号传至控制中心，值班人员接报后即赶赴现场。
煤气泄漏报警系统在厨房和厕所各安装一个煤气泄漏报警器，一旦有泄漏现象，即触发信号，如前述途径通知中心控制室值班员作处理。
②室外部分
室外部分分下面几个系统：
闭路电视监控系统，在小区的单元门厅等出入口、主要路口及围墙、地下停车库设有高清晰摄像机，值班人员可24小时对来往人员和车辆进行监视，并可长时间录像存储，提供犯罪证据。
周界报警系统，在围墙段设红外线对射、低压脉冲式电子围栏或张力式电子围栏等，当有人非法越栏时即报警，并出发联动摄像机监控录像。
电子巡更系统，在小区相应位置设立巡更信息点，规定保安的巡逻路线及时间，保安人员佩带签到器巡逻，其巡逻的具体时间及位置可供事后查询，从另一方面也可监督检验保安人员的工作情况，起到人员管理的作用。
（2）通讯自动化系统
①利用电讯网络作为传输网络
通讯自动化系统有赖于外部网络的建设，如特发小区综合楼,邮电局设有商业网，光纤直通。
传输速度快，效果好，并饿提供ISDN服务即综合业务数据网。
它有四大特点：
它是以综合数据电话网（IDN）为基础发展而成的通讯网；它是支持端到端的数字连接；它支持电话和非电话各种通讯业务；它提供标准的用户网络接口。
它的最大优点是：
能在一对普通的电话线上为用户同时提供电话、传真、数据和会议电视服务，并有较高的接入速度。
能以138KBPS的高速度节入INTERNET，真正实现网上冲浪。
这样以借助于邮电的商业网ISDN业务而建立的家庭网络，完全可以提供与公司环境相同的工作条件，如果喜欢在家工作，你可以把家庭计算机网络连接到办公室的计算机网络上，要成为SOHO族也并非天方夜谭。
这里顺便说一下，家庭计算机网络与家用电器的连接。
日前从杂志上获悉，美国微软公司目前正在与世界上几大家用电器生产商洽谈合作计划，计划利用微软公司的产品运用于家用电器的计算机控制。
如果实现的话，届时，计算机系统就会象一个非常称职的保姆为你承担一切家务安排。
当然要用上这些先进东西，有赖于国民经济的发展及个人收入的承付能力。
②利用有线电视网络作为传输网络
现在小区住户都接有线电视，有线电视天威网是一个双向的HFC网络，采用频率分割，数字压缩调制技术，除传诵常规的电视信号外还可进行高速数据传输，实现图象、数据和语音三线合一。
住户通过个人电脑就可以在家进行电子邮件传递、远程网络登录、股票实时操作、可视电话、传真服务、在宅购物等。
（3）管理自动化系统
①车库管理系统
小区车辆出入及收费采用IC卡管理系统，对长期用户用月卡，对来访车辆用临时IC卡，所有IC卡均经读卡机自动收费，出入口设置摄像机自动监控，将车辆资料（车牌、颜色等）传输到管理中心软件进行比对，当车辆离开时，司机所持IC卡需和电脑资料一致才升杆放行。
②三表抄送系统
小区目前都是集中抄表，基本上多使用机械表，近年来电子水表、电子煤气表、电子电表已开发，三表的远程抄表系统也日趋成熟。
三表输出的脉冲信息由计数器读出，储存于ROM中，再通过网络传输到控制中心，中心计算脉冲数量读出数据，并打印。
先进的可与银行连通，定期通过银行系统扣费，从而实现远程抄表与自动扣费结合。
③设备管理系统
现代住宅小区普通都选用恒压供水系统和VVVF电梯。
这些都为实现小区设备管理自动化提供了先决条件。
通过前端信号采集，控制中心可显示小区主要设备如水泵、水池水位、电梯、高低压开关、路灯等运行状况，并可通过软件控制，使这些设备运行于最经济合理模式。
当发生故障时，控制中心发出报警并通知管理人员及时排除。
2.2.4小区智能化系统基本功能要求及技术要求
（1）住宅小区智能化系统基本功能要求
住宅小区智能化系统应该具备以下四个方面的基本功能要求。
①安全防卫，如：
电子巡更、对讲（可视）与门禁控制、防盗报警等；
②物业服务与管理，如：
物业管理综合信息服务、远程抄收与管理等；
③信息网络与布线，如：
开关控制量传递、模拟计量数据传送、程控数字交换等；
④家庭智能化，如：
家电智能控制、室内人工环境调控等。
（2）住宅小区智能化系统的基本技术要求
①先进性。
住宅是一个使用寿命较长的大件商品，在选择智能化系统技术与设备时，要充分考虑一定的超前性，避免过早淘汰。
②成熟可靠性。
在考虑先进性的同时，要注意技术的成熟性和可靠性，保证运行稳定和可靠。
③开放和兼容性。
无论是系统设备网络拓扑结构，还是操作软件应具有良好的开放性和兼容性，避免因硬件种类多而采用多种网络操作系统给系统集成和应用带来困难。
④升级性。
随着社会与经济的不断发展和进步，住宅小区智能系统的规模、功能与技术水平将会不断提高，用户的需求也会不断变化，住宅小区智能系统应充分考虑未来拓展的可能性及服务水平升级发展的需要。
3、智能化住宅工程建设目前存在的问题分析和对策
3.1上海地区智能化住宅工程建设管理存在的问题
从智能化小区概念的产生发展至今已有20余年，上海作为我国经济发达地区发展更快。
随着智能化系统技术的不断更新，智能化住宅小区是原先小区弱电系统在质上的飞跃，这种变化，势头之猛，之快，使不少人在认识上产生误区。
由于业主对智能建筑系统缺乏明确的认识，甚至搞不清什么是智能建筑，智能建筑工程有多少系统，从而导致业主对
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