动迁补偿利益转让合同.docx

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动迁补偿利益转让合同

动迁补偿利益转让合同（动迁安置房预售预购合同）

                                    动迁补偿利益转让合同

                                （动迁安置房预售预购合同）

                                                                           （2012）民非诉沪青字第028号

甲方（房屋预售人）：

公民身份证号码：

现住址：

上海市…区…镇                号   室，邮编：

电话：

乙方（房屋预购人）：

公民身份证号码：

现住址：

上海市                                室，邮编：

电话：

      根据国家有关法律、法规和本市有关行政管理规定，遵循平等、自愿、公平、诚实信用和尊重公序良俗的原则，甲乙双方经协商一致订立本合同，共同遵守。

                                                第一章交易基本内容

第一条（交易内容）

      2012年  月，甲乙双方达成动迁补偿利益和动迁安置房转让协议，约定甲方将其坐落于上海市…区…镇…村…号原宅基地住房（以下简称“原宅基地住房”）拆迁补偿安置获配的动迁补偿利益全部转让给乙方，其中包括总建筑面积280平米以上的三套或以上的动迁安置房（即配套商品房、动迁配套商品房、征收安置房，以下简称“该三套动迁安置房”），房屋转让总价款为…。

……“”。

    甲方所有的…村…号原宅基地住房现在尚未拆迁，甲方尚未与动迁办签订动迁协议，今年将会拆迁。

……,……,……元。

    该三套动迁安置房房型结构：

……。

总建筑面积：

280平方米以上。

建筑类型：

公寓；权属为完全产权房，建设用地使用权取得方式：

出让。

第二条（乙方付款方式和有关费用的交割）

     甲乙双方约定，甲方家原宅基地住房拆迁获得的动迁补偿利益和该三套动迁安置房转让总价款为……。

签订本合同之前，……，……，……；……，向甲方支付第四期转让价款20万元（贰拾万元整），付清全部转让价款、全部购房款。

     甲方向乙方交房时，甲方交纳的该三套动迁安置房的房屋维修基金、物业管理费、公用事业开通费初装费等包含在甲乙双方之间的转让总价款内，不再单独结算。

房屋交付给乙方之后，该三套动迁安置房需要缴纳的物业管理费、公用事业费等全部由乙方负担。

     本合同签订之后、甲方家获配的所有动迁安置房过户给乙方之前的过渡期（以下简称“过渡期”）内，甲方不得再对包含该三套或以上动迁安置房在内的动迁补偿利益进行任何……的处分。

第三条（房屋转让总价问题）

1.经买卖双方充分协商确定，甲方家的原宅基地住房拆迁的动迁补偿利益（包括三套动迁安置房）转让总价款为……，其中包括…。

该总价款包括甲方户获配的所有动迁安置房屋、生活配套设备、附属设施和该三套动迁安置房占用范围内土地的土地使用权出让金。

2.买卖双方约定的动迁补偿利益转让价款为打包价，即乙方向甲方支付总额120万元（壹佰贰拾万元整）的钱款换取的是……,……,……。

如任何一方违约，按照本条第四款的规定承担违约责任。

3.本合同自买卖双方签字之后即发生法律效力。

任何一方不得以任何理由、任何方式要求增加或者减少双方约定的动迁补偿利益转让总价款（本合同第四条第二款“签订动迁协议”约定的情形除外）。

4.甲方不得在任何时间内提出增加该三套动迁安置房的总价款。

若甲方要求提高转让总价、增加售房价款，构成重大违约，除该要求不得成立外，并须赔偿自己所要求增加的价款额的50%（佰分之伍拾）给乙方。

    乙方亦不得以除本合同第四条第二款以外的任何理由要求降低该三套动迁安置房总价、减少购房价款。

若乙方要求降低转让总价、减少购房价款，承担与甲方相同的违约责任。

                                        第二章甲方的前期合同义务

第四条（交付有关证明文件和资料）

     ……，……，……

    甲方拒绝交付部分证明文件和资料的，除应继续履行交付义务外，须视具体情形赔偿乙方转让价款总额5%－10％的违约金；迟延交付的，每迟延一日，向乙方支付转让价款总额0.2％（仟分之贰）的逾期违约金。

第五条（签订动迁协议）

第一款  甲方每次与动迁办谈判之前都必须通知乙方，乙方全程参与甲方与动迁办关于甲方…户原宅基地住房征收补偿安置的协商谈判，甲乙双方共同努力争取实现动迁补偿利益的最大化。

在具体操作方式、谈判策略、补偿安置要求等方面如甲乙双方产生分歧，以乙方的意见为准，乙方享有最后决定权。

     如果甲方不尽心尽力，导致最后获配的动迁安置房总建筑面积不足甲方声明承诺给乙方的可享受的应安置面积280平米，按照本条第三款的规定对乙方承担违约赔偿责任。

第二款 ……

第三款  如果签订动迁协议时，甲方以动迁安置价享受的安置面积超过280平米，甲方最终获得的动迁补偿利益数额大于签订本合同时甲方预估的数额，甲乙双方之间的动迁补偿利益转让总价款不变，仍为120万元；如果动迁协议及相关的动迁补偿安置文件材料上确定的甲方享受的应安置面积低于280平米，则低出的部分按照……的标准，甲方赔偿违约金给乙方。

即，如果确定甲方享受的安置面积为270平米，比甲方承诺的最低280平米低出了10平米，则甲方赔偿给乙方……。

甲方因此应支付给乙方的违约金，乙方可从尚未支付给甲方的购房尾款中扣除。

第四款  如果动迁协议或者相关的房屋征收补偿安置材料文件上确定的甲方以动迁安置价享受的安置面积低于280平米，但是拿房时甲方拿到的几套安置房总建筑面积高于280平米，甲方不得以获配的安置房实际总建筑面积已经达到280平米为由拒不承担前款约定的违约责任。

只要动迁时确定的甲方享受的安置面积低于280平米，甲方即应按……向乙方承担赔偿责任。

第五款  甲方原宅基地住房拆迁时，如果甲方获得的拆迁补偿款总额不足以置换（购买）建筑面积280平米的安置房，则……。

      如果甲方获配的动迁安置房总建筑面积超过甲方承诺可享受的应安置面积280平米，甲方需要向……缴纳拆迁补偿安置差价款，该差价款由乙方承担。

第六款......

第六条（收房和动迁补偿安置费用的移交）

第一款 有关单位向动迁户交房时，甲方应当第一时间通知乙方，甲乙双方共同前去收房，验收该三套动迁安置房。

乙方不到场，甲方不得单独领取任何一套动迁安置房。

验收合格后，双方签署房屋交接书，乙方可立即收房，并立即开始装修。

第二款  如甲方未通知乙方自行前去领取了获配动迁安置房的钥匙，或者让任何第三人领走了动迁安置房的钥匙，……，……，……。

第三款  如甲乙双方收房时发现有建筑质量问题，甲方应无条件无偿配合乙方与开发商、物业公司协调解决。

………，……；……，……。

第四款  抵扣购买动迁安置房购房价款的动迁补偿款之外，动迁办给予甲方的动迁补贴补助费、过渡费、奖励费等，如果可以甲乙双方共同到动迁办当面领取，则共同前去领取，甲方领到后当场全部转交给乙方；如果……，……；……，……；如果逾期三个月仍未转交或者未全部转交给乙方，则按照本合同第十八条第一款甲方构成根本违约的规定，加付应转交而未转交款项的30%的违约金。

第七条（房产证的办理和收存）

                         第三章  对转让标的物权属的确认承诺及对有关权利义务的约定

第八条（动迁安置房产权和出卖人处分权）

第一款 甲方明确声明并承诺对转让的动迁补偿利益有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对该动迁补偿利益及获配的动迁安置房主张任何权利，亦不得对其中任何部分主张任何权利。

   甲方明确声明并承诺：

其原宅基地住房及其动迁补偿利益未曾涉及任何民事纠纷、法律纠纷，未曾……,……；出售给乙方时，未曾有任何法院、仲裁机构的生效法律文书对……作出任何权利处分。

第二款 若甲方隐瞒其对…村…号宅基地住房的动迁补偿利益及获配的三套动迁安置房不具有完全处分权的事实，……,……….

第三款  如甲方家的原宅基地住房或者其动迁补偿利益发生产权争议、权属纠纷，甲方之外的其他任何人对该原宅基地住房或者其动迁补偿利益提出权利主张而引发法律纠纷，该原宅基地住房或者其动迁补偿利益成为诉讼请求标的物之一，甲方……,……；......，......

第九条（基本约定）

1.（甲方最基本义务）

过渡期内，甲方不得对该三套动迁安置房进行任何权利处分和事实处分（除……外），不得进行任何本合同约定甲方应当为或者可以为的处分之外的处分。

2.（实际交易总价问题）

……

3.（有关税费的承担）

……,……。

4.（房屋收益和风险责任的转移时间）

      自甲方的拆迁补偿协议签字生效之日起，自动拆迁单位开始给付动迁补偿利益之时起，甲方的动迁补偿利益及获配的动迁安置房及其所有增值利益、所有孳息即归乙方完全享有，甲方不得主张分享。

      甲方将其获配的动迁安置房交付给乙方之后，房屋毁损、灭失的风险及房屋内的风险责任即......，.........

5.（变更联系方式和住址及时告知对方的义务）

第十条（户口）

  ......

  ......

第十一条（婚姻状况的变动）

……

……

……

第十二条（甲方的继承问题）

第一款  过渡期内，若……,……,……。

第二款  

第三款 

第四款 

第五款 

第六款 

第七款  

第十三条（乙方的继承问题）

第一款 

第二款 

第三款 

第四款

                                           第四章 双方的基本义务及违约责任标准  

第十四条（甲方的基本义务）

1.过渡期内，甲方不得与任何人签订约定将其拆迁获配的动迁安置房……的任何书面文件；

2.甲方不得因今后该三套动迁安置房市场价格的上涨而主张解除合同、不过户给乙方；

3.甲方不得将该三套动迁安置房抵押给任何人，或者以该三套动迁安置房为任何人的借贷、申请财产保全等提供保证担保；

4.                                                                                                                           ；

5.                                                                                                                            ；

6.                                                                                                                            ；

7.                                                                                                                               。

     如发生上述任何一种情形，甲方即构成根本违约，按照本合同第十八条第一款的规定向乙方承担根本违约责任；如果逾期过户给乙方，按照本合同第十八条第二款的规定承担迟延履行违约责任；如果迟延支付违约金，按照本合同第十八条第三款的规定加付滞纳金。

第十五条（甲方的特别义务）

     该三套动迁安置房的房产证由乙方收存后，在过户给乙方之前的任何时间内，除非经乙方书面要求，甲方不得以任何理由、任何方式向房地产管理部门、房地产登记机构申报挂失。

………

…………

第十六条（预期违约）

     过渡期内任何一方构成预期违约的，对应参照本合同规定的各种现实违约（届期违约）情形，按照本合同第十八条承担违约责任。

第十七条（兜底条款）

     因前述所有情形及任何其它未列举的情形造成……，或者该三套动迁安置房所有权被任何利害关系人、第三人取得的，甲方构成根本违约；如果出现任何事由（如出现………）危及到本合同主要目的的实现，出现了该三套动迁安置房不能过户或者不能全部过户给乙方的可能性，但是通过诉讼最终有效过户给乙方了，甲方构成根本违约；如果出现任何事由或者甲方的任何行为损害了乙方的期待权（………），甲方构成重大违约。

若非经乙方要求，甲方迟延过户，构成逾期违约。

第十八条（甲方的违约责任标准）

1.     甲方构成根本违约和重大违约时的违约金标准：

         ......

         ......

      该三套动迁安置房限制交易期届满可以过户之日起满三个月仍未过户给乙方，视为该三套动迁安置房最终没有过户给乙方，甲方构成根本违约。

2．甲方逾期履行合同义务时的迟延履行违约金标准：

    甲方逾期履行合同义务的，每逾期一日，按照…….计算逾期违约金给乙方。

3.甲方拖延支付违约金时的逾期违约金（滞纳金）标准：

   甲方逾期支付违约金的，每逾期一日，加付应付违约金款项额的0.2％（仟分之贰）给乙方。

第十九条（乙方的违约责任标准）

1.逾期违约责任：

如乙方未按照本合同第二条的约定按时足额支付转让价款，每逾期一日，向甲方赔偿应付而未付款项0.2％（仟分之贰）的逾期违约金。

2.限制交易期届满后，因当时该三套动迁安置房市场价低于现在的购买价，乙方要求解除合同不接受过户，………。

3.因其它非不可抗力的原因，在可以过户时或者过渡期内乙方不愿过户而要求退还房屋、收回转让价款，最后甲方收回了房屋的，……，......

4.因当时该三套动迁安置房市场价低于现在的购买价，或者其它任何非不可抗力的原因，乙方主张解除合同不接受过户，最后通过诉讼，法院作出的法律文书确认本合同继续履行、房屋须过户给乙方的，乙方构成重大违约，……给甲方。

5.因可以过户时该三套动迁安置房市场价低于现在的购买价，乙方迟延过户的，每迟延一天，按照……计算逾期违约金给甲方。

6.因乙方自身过错（故意或重大过失）未及时办理过户手续造成损失的，乙方的损失由乙方自行承担，给甲方造成的损失，由乙方全额赔偿。

第二十条（乙方的注意义务）

1．动迁安置房交付给乙方之后，对该三套动迁安置房的一切管理责任和房屋的一切风险责任即随之转移给乙方。

若乙方出租该三套动迁安置房中的一套或两套或三套，由乙方承担对房屋居住使用人的一切注意义务和告知提示义务，包括尽到对承租人和住户的安全保障义务、监督约束承租人和住户不利用租赁房屋进行任何犯罪活动的义务等。

如该房屋的居住使用人遭受人身伤亡或财产损失，或者住户管理房屋及其外墙附着物、悬挂物、阳台搁置物等不善，对他人的人身和财产造成损害，引起民事纠纷、导致行政处罚或者刑事案件的，或者住户利用该房屋进行犯罪活动房主未尽到监管报告义务需要承担连带法律责任的，由乙方自行处理法律纠纷，承担房主需要承担的民事责任、行政责任及其他法律责任，司法机关勒令房主承担的法律责任全部由乙方承担，乙方不得主张由甲方承担或分担，甲方对此不承担任何责任。

2.若乙方接收动迁安置房后自住，乙方与邻居、物业公司等发生任何纠纷，由乙方自行负责，与甲方无涉，甲方不对此承担任何责任。

若乙方管理房屋及其外墙附着物、阳台搁置物、悬挂物等不善，对他人的人身和财产造成损害，引起民事纠纷、导致行政处罚或者刑事案件的，由乙方自行处理引起的法律纠纷，承担当事人需要承担的民事、行政、刑事等一切法律责任，甲方对此不承担任何责任。

3.乙方装修该三套动迁安置房时，须遵守有关法律法规规章和地方政府主管部门的有关行政管理规定，不得破坏房屋基本结构，不得进行违法违规违章装修，同时须妥善处理与小区物业公司和邻里的关系。

如因乙方装修房屋的行为失当引致与物业公司和邻里的纠纷，由乙方自行解决，一概与甲方无涉，甲方不对此承担任何责任。

第二十一条（甲方的配合义务）

1…….，......。

2.过渡期内，若该小区的房地产开发公司或者物业公司向业主征求意见，由乙方决定。

根据实际情况需要以甲方名义对外行为时，甲方应在征得乙方书面同意的情况下行为。

如甲方在未征得乙方书面同意的情况下对外行为，单方所表达的意见或者所为的行为无效。

3.过渡期内，甲方不得报停该三套动迁安置房内的自来水、电力、燃气、有线电视、固定电话、宽带网络等基本生活设施。

……,……；若报停两套或者三套房屋内的前述公用事业设施，赔偿给乙方的赔偿金相应增加为前述标准的两倍或者三倍。

4.限制交易期届满后，该三套动迁安置房过户到乙方或者乙方指定的人名下，属于乙方的内部事务，甲方不得干涉。

如乙方要求过户到自己指定的受让人名下，甲方须予以无偿配合签订房地产登记机构的网上备案合同、办理过户手续，若甲方拒绝配合，构成重大违约，导致该三套动迁安置房最后没有过户或者没有全部过户到乙方指定的受让人名下的，构成根本违约。

5.过渡期内，或者该三套动迁安置房可以过户时，乙方……需要转售该三套动迁安置房或者其中的一套或两套，甲方须无条件无偿配合乙方转售，无偿配合乙方签订有关的转售协议，与后买受人签订房屋买卖合同和相关文书、办理有关手续，并在可以过户时，将房屋产权过户给后买受人。

                                                      第五章特别约定

第二十二条（特别约定之一）

      如果本合同签订后……，甲方仍未与动迁办签订动迁协议（房屋征收补偿安置协议），或者出现了其它本合同无法实际履行的情形，乙方可选择解除房屋买卖合同，亦可选择继续履行房屋买卖合同。

如果乙方主张解除房屋买卖合同，则甲乙双方之间的房屋买卖合同关系转化为借款合同关系，本动迁安置房预售预购合同转化为借款合同，乙方已经向甲方支付的购房款转化为借款，按照……计算利息，甲方一次性归还本息给乙方。

………,………。

第二十三条（特别约定之二） 

     如果……、……等利害相关人员对甲方的动迁补偿利益提出权利主张，由甲方负责解决，无条件负责说服……,……。

……,……；……

第二十四条（特别约定之三） 

    过渡期内，如果……,……          

第二十五条（特别约定之四）

    ......，……。

第二十六条（特别约定之五）

     甲方签订动迁协议时，……，……。

   获配安置房的房号确定后，如果甲方拖延与乙方就每套房屋分别签订买卖合同，每迟延一日，向乙方承担……的迟延履行违约金；如果甲方拒绝与乙方就每套房屋分别签订买卖合同，按照本合同第十八条第一款构成根本违约的规定向乙方承担违约责任。

第二十七条（情势变更）

（再动拆迁）……，……。

     若甲方拒绝将该三套动迁安置房的全部拆迁补偿安置利益转付给乙方，构成根本违约；若迟延转付，构成逾期违约。

第二十八条（不可抗力）

     因不可抗力造成房屋灭失、损毁的，在房屋交付给乙方之前由甲方承担，房屋完全交付给乙方后，转由乙方承担。

     本合同所称“不可抗力”，………，……。

因房屋居住者自身的故意或重大过失等过错行为导致的火灾，不属于不可抗力。

     房屋完全交付给乙方后，如遭遇不可抗力造成房屋毁损灭失，政府或军方的补偿金和赔偿金、保险公司的赔偿、物业管理服务企业的赔偿、加害人的赔偿等……，甲方不得……。

若有关机构和个人将赔偿金和补偿金支付给了甲方，甲方须在十日内全额转付给乙方。

若甲方拒绝转付给乙方，构成根本违约；若迟延转付，构成逾期违约。

第二十九条（特殊情形下的违约责任标准）

      过渡期内，假如在该三套动迁安置房当时市场价低于现在乙方购买价的情况下甲方违约，提出解除买卖合同取消交易，或者不予协助过户，导致该三套动迁安置房最后未能过户或者未能全部过户给乙方的，构成根本违约，须……,……。

违约金标准见本合同第十八条。

     过渡期内，如果在届时该三套动迁安置房市场价高于现在乙方购买价的情况下乙方坚持取消合同退还房屋，承担与甲方相同的违约责任。

                                   第六章对合同本身的界定

第三十条（合同用语的释义和规定）

1.本合同所称“三套动迁安置房”，包括三套以上。

因本合同签订前，甲方预估其将……,……；届时如果甲方实际拿到的动迁安置房不止三套，为四套以上，同样全部转让给乙方，甲乙双方之间的转让总价款不变。

为表述简便，本合同中称“该三套动迁安置房”或者“获配的三套动迁安置房”或者“动迁安置房”。

2.甲方获配的动迁安置房拿房后，如果甲乙双方因其中一套或者两套安置房发生争议纠纷、因其中部分动迁补偿利益发生争议纠纷，一方针对其中一套或者两套安置房违约、针对其中部分动迁补偿利益违约，同样适用本合同所有条款的约定；本合同所有条款全部适用于甲方的动迁补偿利益中的任何一部分、获配的三套动迁安置房中的任何一套或两套。

     如果一方针对其中一套或者两套动迁安置房违约，违约金的计算基数为………。

3.本合同所称“该三套动迁安置房当时（可以过户时）市场价”、“乙方购买价”、“转让价款”，都是指房屋的总价款。

     本合同所称“当时”，是指一方违约导致争议纠纷发生、该争议纠纷解决时（即双方协商和解签订和解协议时，或者法院作出的判决书、调解书等结案法律文书生效时），或者任何第三人与房屋出卖人或买卖双方发生争议纠纷、该争议纠纷解决时（即法院作出的结案法律文书生效时）。

    本合同所称“过户”“房屋过户”，是指房屋的所有权转移登记。

4.本合同中所涉钱款数额，币种皆为人民币。

5.本合同所称“限制交易期”，是指地方政府房地产主管部门的有关政策文件规定的动迁安置房所有权人取得房产证后一定年限内不得转让、不得上市交易的限制期限；“可以过户时”，是指该动迁安置房限制交易期届满可以过户后的十五日内，或者法院判决该三套动迁安置房过户给乙方的判决书生效后十五日内。

动迁安置房限制交易期的规定仅仅是地方政府主管部门的行政管理规定和市场管理政策而非任何法律法规，不具有稳定性，将随着宏观调控和行政管理的需要而随时调整。

因此，……，……，通过诉讼过户除外。

6.除不可抗力外，逾期三个月（超过可以过户时满三个月）未过户，视为不能过户或者一方不予过户。

7.该三套动迁安置房当时的市场价，……,……。

     该三套动迁安置房当时（届时）的市场价和房租，亦可以安居客、房价网等房地产网站的估价系统所给出的网上估价为准。

8.本合同所称“动迁补偿利益”，系指甲方家的原宅基地住房拆迁所获得的全部利益，包括……，及搬迁费、速迁奖励费、搬家补助费、设备迁移费、过渡费、帮困补贴、一次性奖励或补贴等动迁补偿款之外的动拆迁补贴补助费和奖励费等。

前述动迁补偿款之外的动迁补贴补助费、奖励费等也一并转让给乙方，亦归乙方所有，甲方不得主张前述在获配动迁安置房之外的动迁补贴补助费、奖励费等归自己所有。

甲乙双方之间的转让总价款…已经