市区老住宅小区整治改造工作.docx

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市区老住宅小区整治改造工作

市区老住宅小区整治改造工作

简报

（2007）第二期

（总第2期）

平湖市规划与建设局市区老住宅小区整治改造工作办公室二ΟΟ七年十二月三十日

本期要目

【政策传递】

建设部《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》

【工作动态】

市长盛全生视察市区老住宅小区整治改造工作

施家坟、人民路三号桥小区整治方案调整

施家坟小区整治改造基本竣工

人民路三号桥小区整治改造基本竣工

广福园小区封闭整治改造工程开工

【民声直递】

【政策传递】

建设部文件

建住房〔2007〕109号

关于开展旧住宅区整治改造的指导意见

各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局、规划局（委），北京市、重庆市市政管理委员会，新疆生产建设兵团建设局：

旧住宅区整治改造是城市建设与发展的有机组成部分，有利于优化人居环境、提升城市功能、改善城市面貌。

为做好旧住宅区整治改造工作，现提出如下意见：

一、旧住宅区整治改造的指导思想、原则和目标

（一）指导思想。

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，按照构建社会主义和谐社会的总要求，坚持以人为本，以解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为出发点和落脚点，着力推进旧住宅区的整治改造，有效改善人民群众的生活环境，促进城市的全面协调可持续发展。

（二）原则和目标。

旧住宅区整治改造要遵循集中整治与分步整治相结合、重点整治与一般整治相结合、前期整治与后期管理相结合、整治改造与社区建设相结合的原则。

各地要因地制宜、分类指导，统筹规划、分步实施，政府主导、市场运作，综合整治、配套建设，逐步实现城市旧住宅区房屋住用安全、配套设施齐备、管理维护有效、环境整洁美化的宜居目标。

二、切实将旧住宅区整治改造纳入政府公共服务的范畴

旧住宅区整治改造属于为民服务实事工程，具有明显的社会效益，是政府履行公共服务职能的重要内容。

要科学编制城市规划，处理好旧区改建与新区开发的关系，充分利用规划手段确保整治改造的系统性与长效性。

在旧区改建规划中，要更加注重旧住宅区居住群体的权益维护，更加注重旧住宅区存量住宅使用效能的充分利用，更加注重旧住宅区的有机更新，更加注重旧住宅区历史文化和地方传统特色的保护。

要按照“公共服务均等化”的要求，优化公共资源配置，对旧住宅区整治改造给予一定倾斜，加大整治改造的资金投入，逐步使市政公用设施、公共服务设施以及其他城市基础设施覆盖城市旧住宅区，保证旧住宅区的广大居民共享城市建设与发展的成果。

三、科学合理确定旧住宅区整治改造的内容及标准

旧住宅区是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的住宅区，其整治改造的内容及标准要以满足居民最为迫切的居住需要为中心，充分考虑当地旧住宅区现状、可筹措资金规模等因素，科学合理地加以确定。

各地应当将旧住宅区整治改造与发展节能省地环保型住宅有机结合，全面推进住宅建设的改革与发展。

（一）环境综合整治。

主要包括拆除旧住宅区内违章建（构）筑物、整修道路围墙、补植和增辟绿地、治理环境卫生等。

（二）房屋维修养护。

主要包括旧住宅区内房屋主体结构加固、房屋部件构件修缮更新、屋面整修改造、外墙及楼道粉饰、房屋内部老旧管线更新改造等。

（三）配套设施完善。

主要包括旧住宅区内配套设施设备（社区服务设施、文化体育设施、安全防范设施、管理服务用房等）的补建，市政公用设施（供水、供气、供暖、垃圾和污水处理等设施）的健全，其他城市基础设施（供电、电信、邮政等设施）的完善。

（四）建筑节能及供热采暖设施改造。

在旧住宅区整治改造过程中，要贯彻建设部《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》（建科〔2005〕78号）、《关于进一步推进城镇供热体制改革的意见》（建城〔2005〕220号），按照“节能、节地、节水、节材、环保”的原则和要求，实施旧住宅区既有建筑的节能改造及供热采暖设施改造，推广应用新型和可再生能源，推进污水再生利用和雨水利用。

旧住宅区整治改造应当符合国家和地方的有关工程建设标准。

四、探索创新旧住宅区整治改造的机制与方法

（一）建立统筹协调与分工负责的工作机制。

旧住宅区整治改造是一项需要多个部门密切配合的系统工程。

各地要建立组织领导机构，制定总体工作方案，明确部门分工，划分目标责任。

各地建设（房地产、规划）主管部门要会同发展改革、财政、民政等部门建立协调联动机制，各司其职，各负其责。

要充分发挥街道办事处、居民委员会贴近群众、了解群众的优势，做好动员、组织和宣传工作，稳步推进旧住宅区的整治改造。

（二）建立规划先行的保障机制。

要对现存旧住宅区的人口构成、土地使用现状、建筑物现状、公共服务设施和市政公用设施现状进行深入的调查，并作为制定相关规划的主要依据。

要按照加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，在城市总体规划中明确旧住宅区整治改造的总体要求，并在控制性详细规划中加以落实。

（三）建立多元的资金筹措机制。

要增加政府对旧住宅区整治改造的资金投入，发挥政府投入的支撑与引导作用，注重提高资金使用效益。

要善于运用国家有关政策性贷款，弥补财政性资金投入的不足。

要引导旧住宅区居民分摊部分共用部位、共用设施设备的整治改造成本，对于扩大居住面积、修缮更新住房产权人专有的设施设备等项目支出，应由受益的住房产权人承担。

对于更新改造供电、电信以及供水、供气等市政公用设施的专项成本支出，应由各运营单位承担。

（四）建立规范的市场运作机制。

在政府主导的前提下，对于整治改造的具体操作应当采取市场化运作，通过引入市场机制提高整治改造的投入产出比。

在设计、施工、监理、有关设备材料供应等环节，要实行规范的工程招投标制，通过公开、公平、公正的竞争机制优选企业。

同时，要强化对有关企业的行政监管和社会监督，严格工程质量全过程管理控制，严格工程费用全过程审计监督。

（五）建立长效的后续管理机制。

为了巩固旧住宅区整治改造成果，维护良好的居住环境，要在尊重群众意愿、考量居民支付能力的基础上，逐步建立整治改造后住宅区的维护管理长效机制。

对于居民收入水平相对较高、具备一定条件的，可以推行不同等级的专业化物业管理服务。

对于居民收入水平较低、尚未具备引入物业管理条件的，可由街道办事处、居民委员会、居民共同负责住宅区的维护管理。

旧住宅区整治改造地域性强、涉及面广，是一项福泽于民、惠及百姓的民心工程，主要工作和责任在地方。

各地建设（房地产、规划）主管部门要在当地政府的领导下，研究制定旧住宅区整治改造实施方案，认真履行职责，统筹组织协调，加强指导监督，总结推广经验，注意研究解决整治改造工作中出现的新情况、新问题，努力推动本地区旧住宅区整治改造工作的全面开展。

各地在执行指导意见中的问题和建议，请及时告我部住宅与房地产业司。

中华人民共和国建设部

二OO七年五月十六日

【工作动态】

▲市长盛全生视察市区老住宅小区整治改造工作。

2007年11月14日下午，市委副书记、市长盛全生在规划与建设局书记唐华荣等有关领导陪同下，视察了市区老住宅小区整治改造试点进展情况。

▲施家坟、人民路三号桥小区整治方案调整随着整治改造工作推进，居民也更为关注，提出许多合理化建议意见。

1、西次入口由汤罐弄调整到冯家弄，施家坟小区原方案计划封闭冯家弄，西侧汤罐弄进行整治改造后作为小区西次出入口。

在改造中，居民反映冯家弄作为有一定历史积淀的弄堂，建议予以保留，要求封闭西侧汤罐弄、围墙向南推意见建议。

改造办公室及时会同街道社区进行协调、请示，同意保留并适当拓宽冯家弄，封闭西侧汤罐弄，封闭围墙南推3M。

2、鉴于小区东入口沿路围墙拆除后，有一新华爱心中学教师宿舍与小区融为一体，不便于学校整体管理、新华爱心中学操场南围墙已无法北移，及施家坟弄东段北侧主要土地、房屋均为学校资产，本次小区整治改造资产处置不能一次到位等实际情况，作出对新华爱心中学操场南围墙不再作开放式围墙改造，东门卫室从123平方米调减至32平方米，新华爱心中学教师宿舍南加砌开放式围墙50米，取消部分固定车位，方案调整工作得到有关部门和居民的理解支持。

人民路三号桥小区原方案北侧围墙向北推进1米，以拓宽小区宅间路，东侧向北推建设停车位，经联系协调，认为北侧景乐地块房产已基本销售，红线调整难度较大，经研究，按现状进行整治改造。

取消健身设施，增加休闲石台二付，考虑到地块高程较低，洪水期经常受淹，无法加高的实际，增高防洪堤50厘米，增建集水井，洪水期采用人工排涝办法解决。

▲施家坟小区整治改造基本竣工施家坟小区整治改造工程从2007年9月30日开工，各项工作进展比较顺利，拆除各类建筑约500平方米，围墙200米，新建沥青道路2250平方米，道砖路面3000平方米，围墙300米、雨污管道1020米、疏通管道1200米、修建封闭出入口三个（岗亭、建筑47平方米）、绿化1050平方米、健身器材一组、宣传橱窗2组，电子监控4组，对路灯、通信线路进行整理、卫生设施、主路两侧刷白等，工程总额约180万元（不包括单位拆迁），到2007年12月底已基本竣工。

▲人民路三号桥小区整治改造基本竣工2007年10月17日下午，人民路三号桥小区整治改造居民意见征求会在新华路城中城改造办公室会议室召开。

人民路三号桥小区居民代表6人、当湖街道、规划与建设局、市政公用处、局改造办公室、周边地块开发商景乐房地产公司代表、梅园社区居委会有关负责人参加了会议。

会议向居民代表介绍了人民路三号桥小区整治改造设计方案，并向居民代表征求意见。

人民路三号桥小区整治改造方案公示图同时在人民路三号桥小区入口张贴公示，征求广大居民的意见、建议。

2007年10月23日上午，人民路三号桥小区整治改造工程经规划与建设局简易招标领导小组简易公开招标，我市7家具有市政专业三级以上施工单位报名投标。

经过工程评标委员会评定，平湖市第一建筑工程公司以27.5375万元合理低价中标。

目前，中标单位、监理单位已与市政公用事业管理处正式签订施工、监理合同，工期30天。

11月1日施工进场，到2007年12月初已基本竣工。

▲广福园小区封闭整治改造工程开工广福园小区整治改造计划分两步走，首先实施小区封闭工程，然后实施整体改造工程。

2007年10月19日封闭方案通过市有关部门和专家评审论证、2007年11月8日封闭工程施工图通过了会审。

2007年10月19日下午，规划建设局会同市级有关部门、社区居民委在规划建设局底楼会议室召开了市区广福园小区封闭方案论证会，会议听取了设计单位关于广福园小区封闭方案设计情况的介绍，并就有关事项进行了认真地讨论。

根据方案，广福园小区将设三个出入口，分别是现有新华南路、当湖路商业银行、当湖路广电中心东侧，改造中将在三个出入口建设小区传达室，进行出入管理，并在新华南路出入口处结合改造建设社区管理服务用房约480平方米，对新华南路南侧出入口、当湖路移动公司边、当湖路广福园35、36幢间、当湖路曹氏诊所边、当湖路广电中心西侧进行封闭，改造完成后，实现广福园小区整体封闭管理。

会议认为广福园小区封闭方案比较完整、切实可行，相信经过改造，小区的居住环境、安全管理水平一定可以得到很大地提高，小区形象也可以得到有效地提升，方案予以通过，同时提出新华南路1号出入口根据需要适当拓宽道路，改造中综合考虑消防通道和满足消防车辆转弯的半径需求，并按规范设置路灯，特别是道路转角处必须设置路灯。

要求设计单位根据评审会意见完善方案后抓紧进入施工图设计。

2007年11月8日下午，广福园小区封闭改造施工图会审会议在改造办公室举行，市规划与建设局、市民政局、市规划处、市建管处、当湖街道、滨湖社区居委会等有关负责人参加了会议。

根据省、市有关社区管理服务用房要求，应达500平方米以上，会议同意对社区管理服务用房作适当调整。

 2007 年12 月10日，在平湖市招投标中心招标经该工程评标委员会根据招标投标的有关规定评定，平湖市南桥建筑工程有限公司以70万元中标，目前广福园小区封闭改造工程已开工并已完成封闭改造工程量的40%。

【民声直递】

▲市长电话000620071022001顾女士来电反映：

施家坟43号住着70多岁的老人，由于天井地势低于外部通道，且窨井属自挖式，与外界不通，该处经常发生化粪池堵塞现象，上半年反映后，有关部门曾表示将结合小区改造一并进行处理。

现该处的小区改造已开始，地下管道等正在埋设过程中。

回复：

接电后我处会同施家坟改造施工人员到现场进行了勘察，根据平政发（2007）120号文件，施家坟已列我市小区综合整治改造，目前已在改造施工中，我们现场勘察后拟将43号天井进行铺装，排水管道一并进行改造。

▲市长电话001620071029006当湖街道冯家弄78弄4幢金先生85017509来电反映：

旧城改造将冯家弄封了，现群众出行都要通过第二幼儿园东面围墙边的小路，道路较狭窄，进出的自行车、摩托车较多，而冯家弄内居住的大部分是老人，担心进出存在安全隐患。

另反映其家附近没有排水管道，遇下雨天易积水。

回复：

根据市政府市区老住宅小区整治改造意见，施家坟列入今年改造计划，目前施家坟改造工程已开工。

有关冯家弄封闭问题我们在进一步征求居民意见的基础上进行了修改，冯家弄不进行封闭，封闭西侧弄，居民都感到满意。

在本次改造中，我们将对排水管道进行疏通，部分管道如无法疏通，将进行重排，解决积水问题。

▲市长电话000620071029010当湖街道冯家弄29-2号（施家坟到底）82900193来电反映：

施家坟一带正在旧城改造，施工中其户的私人围墙因带动而倒塌，当时工作人员承诺过后即将恢复，但半个多月已过，未见进展

回复：

根据市政府市区老住宅小区整治改造意见，施家坟列入今年改造计划，目前施家坟改造工程已开工。

反映人反映倒塌的围墙我们已安排施工单位施工，施工单位按施工计划施工，目前倒塌的围墙已施工，到现在为止已施工过半，预计到11月12日左右全部施工完毕。

▲20071107新华爱心高级中学来信反映，施家坟小区改造拆除其学校老校舍建造小区传达室一事有异议，要求再作商议。

回复：

根据市人民政府关于市区老住宅整治改造意见，施家坟小区列入今年整治改造范围。

为实现小区整治后环境好、相对封闭的目标，设计方案建议拆除施家坟东入口破旧房屋、补种绿化、利用空置土地建造小区传达室123平方米等。

设计方案通过市有关部门和专家评审后，改造办公室邀请居民代表（代表中有平湖中学老教师）征求意见，方案图在施家坟小区张贴公示，征求各方意见建议。

东入口闲置地块、破旧房屋系平湖中学闲置，设计方案出来后，改造办公室工作人员到新华爱心中学、平湖中学上门进行沟通，征求学校意见。

新华爱心中学内操场东南角破旧房屋系原学校基建时遗留下来的工棚，应认定为违章建筑，应予拆除。

我们与新华爱心中学巴校长等进行了说明，解释了相关政策，要求学校自行拆除。

学校认为学校没有施工队伍，要求改造办公室在整治中协助一并拆除，经请改造办公室领导同意，由改造施工单位组织拆除。

施家坟东入口闲置地块、破旧房屋系平湖中学资产，在协调中，平湖中学提供了相关权属证明。

为加快小区改造，改造办公室领导与教育局领导会同平湖中学、新华爱心中学有关领导进行了协调，双方同意拆除施家坟东入口破旧房屋210.74平方米，同意利用闲置地块建造32平方米传达室，道路拓宽、建设传达室涉及原平湖中学土地面积在平湖市行知幼儿园扩建时给予同面积补偿。

拆除的施家坟东入口破旧房屋210.74平方米按现状进行评估，待市政府就老小区改造中涉及机关事业单位资产的处理意见出台后按处理意见处理，此次拆除房屋今后如涉及拆迁仍右按拆迁政策处理（扣除本次补偿部分）。

双方对此处理意见出具了资产处理备忘录。

在改造施工中我们及时与教育局有关负责人、平湖中学、新华爱心中学有关领导进行了现场踏勘，双方对有关拆除事宜、建造事项予以确认，现正按协调确定事宜稳步推进。

送：

市委办、人大办、市府办、政协办、市老住宅小区整治治改造和管理工作领导小组成员单位，局属各单位。

市委常委、常务副市长朱瑞俊、副市长金玉珍