东莞市南城区商业网点规划.docx

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东莞市南城区商业网点规划

东莞市南城区商业网点规划（2009-2015年）

广州市城市规划勘测设计研究院

2009年04月13日

项目名称：

东莞市南城区商业网点规划（2009-2015年）

委托单位：

东莞市南城区规划管理所

合同编号：

2008规06012

广州市城市规划勘测设计研究院

城市规划设计证书等级：

甲级

设计证书号：

[建]城规编第（021073）号

院长：

陈建华（高级规划师）

总工程师：

潘忠诚（教授级高级工程师）

总规划师：

王国恩（高级规划师）

审定：

赖寿华（高级规划师）

审核：

刘云亚（高级规划师）

初审：

黄慧明（城市规划师）

项目负责：

陈志敏（注册规划师、所副总工程师）

规划人员：

张鹤琼（城市规划师）

李杨（助理规划师）

规划顾问：

李郇（教授，博导，中山大学规划院副院长）

目录

第一部分文本6

第一章总则6

第二章规划指导思想7

第三章发展目标与战略7

第四章规划原则10

第五章规划布局11

第六章附则21

第二部分说明书24

第一章总则24

1.1规划背景24

1.2规划依据24

1.3规划范围与对象25

1.4规划期限25

1.5规划指导思想25

1.6规划原则25

第二章商业网点现状分析27

2.1宏观发展背景27

2.2南城区经济社会概况29

2.3商业网点现状概况30

第三章国内外商贸流通业发展趋势32

3.1国际商贸流通业发展趋势32

3.2“后WTO时代”国内商业发展趋势33

第四章国内外商业网点规划经验借鉴34

4.1国内外商业网点发展分析34

4.2商业网点发展的经验借鉴35

4.3各国商业网点建设管理的经验35

4.4国外社区商业发展概况及借鉴37

4.5国内社区商业概况38

第五章商业发展思路与目标39

5.1南城区与周边区域的商业对比分析39

5.2商业发展的优势条件39

5.3商业发展面临的问题41

5.4发展思路43

5.5发展目标45

5.6发展重点46

5.7发展战略47

第六章相关规划简介48

6.1《东莞市城市总体规划（2000-2015）》48

6.2《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》50

6.3各控制性详细规划51

第七章商业网点布局规划52

7.1布局原则52

7.2总体空间布局52

7.3零售商业网点布局规划53

7.4商业街布局规划57

7.5商品交易市场布局规划59

7.6肉菜市场布局规划61

7.7社区商业网点布局规划62

第八章措施与建议67

8.1规划实施保障措施67

8.2商业网点建设管理措施68

第九章附录70

9.1南城区商业分级设置规范70

9.2南城区商业分级设置级次和指标71

9.3规划概念72

第三部分图纸77

第四部分基础资料汇编86

第一章2007年南城区经贸发展情况86

第二章2008年南城区经贸发展情况88

第三章零售商业现状概况89

3.1商业中心现状概况90

3.2商业街现状概况92

第四章农产品市场93

4.1农贸市场93

4.2农副产品批发市场94

第五章商品交易市场95

5.1东莞建材商业中心95

5.2宏成国际五金机电模具城95

第一部分文本

第一章总则

第一条规划背景

为了贯彻东莞市经济发展战略，进一步科学合理配置和开发城市的各类商业资源，促进商业实现健康、快速和可持续发展，实现商贸流通和商业网点“布局合理、层次分明；规模适当、适度超前；有效错位、协调互补”的目标，东莞市南城区特组织开展编制《东莞市南城区商业网点规划》工作。

第二条规划范围

本规划范围为东莞市南城区行政辖区，面积59平方公里。

本次规划对象为南城区内的商业（含商业、社区餐饮业和居民服务业），具体包括各级商业中心、零售商业、商业街和商品交易市场（包含肉菜市场）、社区商业（包括零售类、餐饮类和居民服务类）等商业网点。

第三条规划依据

（一）法律、法规文件

（1）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；

（2）《零售业态分类》（GB/T18106-2004）；

（3）《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（商务部、建设部商建发[2004]18号文件）；

（4）《城市商业网点规划编制规范》（商务部商建发[2004]180号文件）。

（二）相关规划

（1）《东莞市城市总体规划（2000-2015）》；

（2）《东莞市土地利用总体规划大纲（2005-2020年）》；

（3）《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》（东府[2005]198号）；

（4）各相关控制性详细规划。

第四条规划期限

本规划期限为2008年-2015年，近期为2008-2010年，远期为2011-2015年。

第二章规划指导思想

第五条指导思想

（1）贯彻落实科学发展观，体现建设“统一、开放、竞争、有序”商品市场体系的总方针。

（2）反映优化布局，调整市场结构，发展现代流通方式，提高资源配置效率的主导思想。

（3）体现满足市场需求，提高人民生活水平，创新消费服务方式，改善产业服务功能，提升商业竞争力，服务城市建设的基本要求。

第三章发展目标与战略

第六条总体目标

到2015年，基本建成以城市商业中心为主导、区域性商业中心为主体、社区商业网络为基础、商业街为特色、与东莞市经济发展和对外开发水平相适应，区域布局合理，业态结构优化，服务功能齐全的商业体系，形成1个城市级商业中心、1个区域级商业中心和17个社区商业网络、6条主要商业街协调发展的市区网点三级体系的基本布局；基本建成现代批发市场体系，形成农副产品和生产资料等专业市场协调发展的基本局面。

第七条近期目标

改造、提升一个城市级性商业中心，即鸿福路商务中心区；配套建设社区商业网络；培育、规范以富民商业步行街为代表的主要商业街；建设、整合两类批发市场，即农副产品市场和生产资料市场。

近期目标完成后，根据国家统计局新调整的统计口径，以2008年为基数，至2010年逐年递增15%，到2010年，全区社会消费品零售总额将达到53亿元，全区将拥有适度水平的商业设施。

商业中心将发展成为能适应居民消费结构升级，满足购物、餐饮、休闲等综合消费需求；服务特色鲜明、功能配套、设施先进、方便生活、发展迅速的全区商业主要窗口。

社区商业将形成以超市、便利店和生活服务为主力业态的连锁经营网络；两类批发市场将向交通便利的城乡结合部适度集中，提高集约化经营和规范化管理水平，为发展现代物流配送打下基础。

第八条远期目标

建设、完善一个服务于东莞市的商业中心，即鸿福路商务中心区；完善一个服务于南城区的区域性商业中心即客运站商业中心区；完善社区商业网络，提升重点商业街，整合两类批发市场。

在远期目标完成后，全区社会消费品零售总额将达到106亿元，年平均递增15%。

商业中心将为新型商业服务业和其他产业发展提供新的动力，并成为综合消费服务的主要功能区。

社区商业网络将普遍采用连锁经营的方式，为社区居民提供及时、满意的全方位服务；两类批发市场将覆盖全区乃至全市供销网点。

全区将成为商业布局合理，结构优化，设施先进，特色突出，具有较强的消费服务创新能力、面向第一、二产业的服务功能和流通辐射能力，服务品牌和城市商业形象鲜明的东莞市现代商贸中心。

第九条发展思路

南城未来发展商贸业将继续坚持“一个中心、三大产业、五大板块”的发展思路。

“一个中心”：

是指以东莞大道两旁和市行政中心附近区域为支撑，打造总部经济中心，实现经济、社会“双转型”和城市建设、经济发展“双升级”。

“三大产业”：

是指要大力发展房地产业、大力发展商贸物流业、大力发展科技产业，以此作为南城经济的支柱型产业。

“五大板块”：

一是全面建设包括了胜和、亨美、元美、篁村、三元里、新基等社区的旧城改造板块；二是全面建设中央生活区板块；三是全面建设包括了西平和蛤地社区的生态居住区板块；四是全面建设包括了沿河景观大道和科技大道片区的科技创新板块；五是全面建设水濂山文化休闲板块。

第一十条发展战略

一、“商业强区”战略

用现代技术手段和先进经营方式来改造创新传统商业；积极发展新型业态，延伸服务层面和服务对象；走专业化、品牌化、高档化路线，形成鲜明的个性、品牌、服务特色。

二、“商务兴区”战略

充分利用东莞国际会展中心，加大商务型城区建设力度。

充分发挥中心城区聚集辐射能力强的优势，重点发展现代服务业、新兴商贸业、高新技术产业、旅游休闲产业、文化娱乐产业，不断提升服务产业规模和水平，将南城区打造成为优秀人才积聚的创业之地，优质企业争相涌入的发展之地，打造商务型新型城区。

三、“商旅结合”战略

南城区商业网点规划应与城区独特的文化特色相融合，商业网点的建设和改造要体现出人文关怀、个性魅力　传统风貌、地方特色、国际水准；通过挖掘和发挥旅游资源优势，完善配套设施建设等，更好的促进商旅互动，进一步体现传统商业特色和文化旅游特色，扩大南城区商业的辐射力和影响力，增强南城区商业的竞争力。

第一十一条商业业态发展重点

一、零售业

以立足东莞、服务珠三角、辐射华南地区、与国际接轨为目标，加强城市零售商业功能开发，进一步调整和完善零售业态，推动传统业态向现代业态转变。

把零售商业的发展与提高商业整体竞争力相结合、与城市繁荣相结合、与方便群众消费和满足多层次需求相结合，成为体现和提升东莞城市形象的一个亮点。

（`1）百货店

对原有百货店进行功能提升和业态更新，把功能较为单一的传统百货店改造成为功能较为齐全的现代综合百货店或特色鲜明的主题百货店；在大型百货店布局较为集中的区域，要引导其进行错位经营（经营品种和经营特色不同）和错层经营（服务的经营层次不同）；在综合商业街和购物中心重点发展档次较高的大型百货店，提升其在引领消费时尚、创造消费热点上的核心竞争力，满足高消费层次的需求，构建多种零售业态共同发展的新格局。

（2）超级市场、大型综合市场

以现有综合型超市为基础，增加服务功能和完善配套设施；选择合适的地方或改造现有大型百货店，发展不同规模的超市，在人口较为密集的住宅区重点发展社区型超市。

三、商品交易市场

以资源整合、功能创新为发展思路，推动传统商业交易市场升级改造，塑造商品交易市场的新形象。

疏解传统商品交易市场的物流，交通流，引导传统批发商业向零售型、展贸型商业转型，优化商业业态和供给结构。

进一步规范市场秩序，制订和完善行业标准，提供优质服务。

（1）整合资源

结合市场布局调整，应实施必要的兼并和重组，以解决市场重复建设和“低、小、散”等问题。

要把市场发展和区域特色经济发展结合起来，重点培育专业特色鲜明、与区域产业联系紧密、档次高、辐射广的大型消费品商品交易市场。

对销地型传统日用消费品商品交易市场，通过合并等措施，减少数量，扩大规模，增强特色。

（2）创新组织

分散的个人摊位出租制经营模式是商品交易市场发展的主要障碍，要积极引导市场开办或经营者向企业化方向发展。

可以考虑由市场开办方、生产流通企业和经营大户三方共同组建股份制公司或有限责任公司，通过市场主体的法人化、公司化，推动区内的商品交易市场向现代化批发企业转变。

（3）提升功能

积极推广总代理、总经销、特约经销点等营销模式，大力引进国内外著名品牌商品，塑造品牌商品交易市场形象。

采用现代先进的信息技术手段，大力发展电子商务，建立网上市场，加速商品信息传递，拓展商品交易市场生存空间。

三、第三方物流配送

加强第三方物流配送是南城区商业实现跨越式发展的助推器。

要积极引导流通企业接受物流配送服务外部化的发展趋势，调整经营组织结构，剥离低效率的物流部分，把物流配送业务交给专业化的第三方物流机构来代理，打破家家搞配送、户户办仓库的状况。

通过资产联合重组和专业化改造，推动商品交易市场和储运企业向物流配送转型，充分利用和整合现有物流资源，延伸服务范围和领域，逐渐发展成为部分或全程物流服务的供应方，实施社会化配送服务。

第四章规划原则

第一十二条规划原则

一、以人为本，远近结合

从南城区经济和社会发展全局出发，充分考虑全区及周边的消费水平、市场环境以及商业网点现状和交通设施条件等方面的特点，统筹兼顾，全面安排，既放眼长远，合理配置商业网点的数量、规模、档次和业态。

二、规划引导与市场作用相结合

以市场对资源的配置为基础，按照市场规律编制规划，尽量避免无序竞争、盲目发展和重复建设；同时，发挥规划对市场的引导作用,使市场主体通过合理竞争实现资源的优化配置。

三、大中小型商业网点发展相结合

南城区是东莞市中心城区的核心组成部分，大中型商业网点建设达到一定规模。

商业网点规划应秉承和凸显南城区的商业历史文化特色，适量建设大型商业设施，鼓励发展中、小型商业网点，挖掘老字号名店、发展品牌特色店，做到大小兼顾，使大型店铺和小店都拥有各自的发展空间。

四、新型业态发展与传统业态提升相结合

南城区商业发展通过引入新型业态，调整改造传统业态，形成现代商业与传统商业有机结合，以新兴业态为主的业态结构。

避免贪大求多、过分聚集和重复建设、创造公平有序的市场竞争环境。

五、商业与旅游、文化产业相互促进

遵循产业互动的理念，借助东莞市的旅游、文化产业，促进商业的发展，同时通过商业的发展推动旅游、文化产业进一步提升。

一方面依托观光旅游、文化旅游以及饮食、娱乐、休闲等多种相关配套项目，促进商贸业进一步发展；另一方面在商贸业发展壮大的基础上，促进现代休闲产业的可持续发展，形成产业联动和协同发展。

六、与城市规划相协调

商业网点规划要与城市规划相协调，包括与城市总体规划等相协调。

建立与城市规划相衔接的实施机制，对主要商业中心的功能定位和重大项目的选址，从商业用地及立项等方面给予落实。

第五章规划布局

第一十三条规划结构

规划将形成“一轴、两区、两带、四组团、多点”的商业网点布局。

（1）一轴

莞太路商业轴：

莞太路是南城区商业发展的主要廊道，规划将莞太路作为南城区商业发展的带动轴和核心轴，塑造南城区商务、商贸业发展空间格局的核心轴。

规划突出商业的历史文化特点和南城区新型政企和现代商业、产业风貌特色，通过商业街、商业中心等的建设，形成商业的多元化发展，传统商业和现代商业相融合的商业发展轴线，充分发挥莞太路发展轴对城区商业发展的带动作用。

（2）两区

鸿福路商务中心区和客运站商业区：

规划通过鸿福路商务中心区和客运站商业区的建设，打造南城区特色鲜明、传统与现代相结合、具有较强竞争力的商业中心。

（3）两带

鸿福路商务带和富民商业带：

规划通过两条商务、商业带的发展，拉开南城区商务、商业发展的空间格局，形成带动南城区商业全面发展的横向轴线，成为体现南城区在现代商务业、传统特色商业和休闲商业的发展带。

（4）两圈

宏远商圈（农副产品交易市场群）和宏成商圈（商品交易市场群）：

商圈是南城区商贸业发展的集聚中心，规划通过两大商圈的聚集发展，打造南城区强辐射力和高成长性的商业交易市场群。

（5）多点

南城区内以17条社区居委会为基础的社区商业服务中心。

规划结合城区改造、新区建设等城市建设，建设以社区为基础的具有便民特色的社区商业服务中心。

第一十四条零售商业网点布局规划

南城区商业网点布局规划包括零售商业网点、商业街、商品交易市场和社区商业网点布局规划。

结合区内商业发展特点与南城区商业分级设置级次和指标（见附录）。

南城区零售商业网点布局规划主要包括商业中心和大型零售商业网点（包括购物中心）的布局规划。

一、商业中心布局规划

（1）城市级商业中心：

鸿福路商务中心区

规划范围：

包括东莞国际会展中心、南达元美中路、东至东莞大道、西接莞太路、北到体育路约2平方公里的区域。

发展定位：

根据城市级商业中心对消费人群的界定，商务中心区以外来消费人群为主，其中本地消费人群占30%以下，外来消费人群和旅游人群占70%以上。

规划该商业中心以服务于商务企业、商务办公和商务旅游消费人群的高品质商业为主体，大力发展高级商务、电子商务，聚集国际一线品牌，融合展示、购物、休闲、文化、商旅观光等功能，构建具有国际水准、引领时代消费潮流的现代化商业中心。

规划通过充分发挥商务中心区的综合优势，通过观念和制度创新，形成发展新思路，构建商务火力充沛、功能结构合理、综合竞争力强大的商务主导型商业中心，充分吸收国际贸易、金融保险、专业服务、批发贸易、高档零售和科技信息类公司。

（2）区域级商业中心：

客运站商业区

规划范围：

从宏图路到东莞大道，南起黄金路，北至环城路的区域。

发展定位：

根据区域级商业中心对消费人群的界定，以东莞市消费人群为主要购买力，重点考虑南城区的消费人群。

规划打造突出南城区现代气息和时尚流行消费的大众化购物中心和休闲中心，主要体现大众化、中端化的消费特色，融合商贸、物流等功能。

（3）社区级商业中心

根据南城区规划人口规模预测，同时考虑到高等级商业中心和社区周边大中型零售网点的辐射作用，南城区需要规划4个社区级商业中心。

规划范围为距离市、区域级商业中心1公里以外的居民聚集区，原则上按照居住人口3-5万人设置一个综合性社区级商业中心。

社区级商业中心主要集中设置在各个居住片区的主要出入口或居住区中心地段，形成具有一定规模的网点聚集区。

社区网点以满足居民日常消费为主，按照商业分级设置规范和零售业态规范，配置中型超市、小型超市、便利店、专业店、生鲜超市、餐饮和居民服务设施等。

二、大型零售商业网点布局规划

（1）规划目标

科学规划和合理确定各类大型零售网点的数量、结构、业态类型和空间布局。

不仅要对现有大型零售网点进行升级改造，而且要根据南城区经济社会发展和居民生活需要，合理布局和新建大型零售网点。

（2）规划思路

通过规划实现空间的均衡布局和区域商业的重点发展，推动大型零售网点在各自的商圈范围和市场层面上发挥出良好的带动和辐射作用。

本次规划的业态主要包括大型百货店、仓储式商场、综合超市、大型专业店和购物中心。

⏹整体控制大型百货商店

应适度控制百货业的总体数量和规模，并采取积极措施促进百货业的跨地区重组和整合，逐渐形成以优势百货企业、优势品牌为龙头的大型百货业连锁集团，提高百货业的组织化和规模化程度。

⏹适度发展仓储式商场

仓储式商场拥有储销一体和价格低廉的优势，发展前景广阔。

南城区的边缘地区具备大量中低消费人群，而没有仓储式商店满足此类消费需求。

因此，在边缘地带根据周围的市场容量，建立规模适度的仓储式商店，并注重停车场等配套设施的建设。

⏹有序发展综合超市

大型综合超市已经成为南城区大型零售网点的主力业态，今后需要根据南城区人口数量、住宅区分布以及消费水平的实际情况，判断是否饱和以及是否需要新增网点。

⏹合理发展专业店

专业店拥有商品专业性强、深度大、品种丰富等自身优势，可以为顾客提供专业性的商品和良好的售后服务。

应鼓励发展连锁型专业店，增添新的专业商品，增加专业深度，更好的满足消费需求。

⏹引导控制购物中心

购物中心可分为综合型购物中心和主题型商业中心两大类型。

大型购物中心功能齐备，能满足消费者多方面、多层次的需求，但对服务人群、辐射范围的要求也较为严格。

目前，南城区的大型购物中心已经达到了一定数量，在近期规划中应整体控制购物中心数量，发展重点是对现有购物中心的特色定位和功能把握。

第一十五条商业街布局规划

规划对南城区现有商业街进行整合、改造与提升，至规划期末南城区规划建设6条重点商业街。

（1）建设路商业街

该商业街的整治应借助于周边地区的旧城改造，有利构建网点布局合理、业态结构优化的整体框架。

控制大型零售商业网点的建设，适度控制、规范娱乐、餐饮业的发展，适度增加中、小型超市、便利店与便民专业服务设施；增强服务业功能。

（2）银丰路中华风味食街

集时尚娱乐、风情餐饮与特色服务于一体的浓郁商业氛围街区。

规划期内，应继续引领时尚消费，强化和推广现代消费理念；统筹规划，规范管理，提高档次和服务水准；细分经营和服务范围，实行错位经营，适度发展，为创全区具有消费娱乐性的服务品牌打下坚实的基础。

（3）鸿福路商业街

鸿福路商业街是目前南城区最繁华的商业街之一，大型商业网点云集，目前还有一些在建项目。

它以引领时尚的大型百货零售店、酒店为特色。

规划期内，除坚持以大型百货为主力业态，发挥引领消费时尚的作用外，应对已有网点进行结构改造和业态调整，引进名品、名牌；严格控制大型商业设施的重复建设；为了增加客流和延长购物驻留时间，应考虑在大型商厦外增设快捷、方便、卫生的餐饮、休憩、娱乐设施，规范道路两侧的卫生环境管理，设施美观、实用的驻留设施和人文景观，使之成为体现现代购物环境和休闲理念的商业街。

此外，应加强关注与商务服务相关和配套的商业设施、精品、名品专业店，同时注重提高酒店管理档次。

设立与大型商厦拉开服务层次、消费定位和错位经营的便利店、超市、专业店，服务周边社区百姓和商务流动人口；在适度位置建设规模化的停车场；进一步突出和强化金融、商务、餐饮服务的特色。

（4）宏远路商业街

控制大型零售商业网点的建设，适度控制、规范娱乐、餐饮业的发展，适度增加中、小型超市、便利店与便民专业服务设施；增强服务业功能。

（5）富民商业步行街

富民商业街是在其特定的文化、历史、商业背景下形成的，每条商业街都具有它自己特定的商业积聚环境。

该商业街的规划应主要以成熟的、具有发展潜力的商业类型为基础，强调突出文化特色与专业特征。

商业街的改造应注意保留文化特色，逐步进行引导、规范、整合，随着城市的发展与人民生活水平的提高，在条件成熟时可进行扩展与调整。

商业街的整合改造应主动营造现代商业特色氛围，注意在服务品牌、商业品牌上寻找新的增长点。

近期应该改善交通状况和市政设施，以方便众多消费者前来购物，对原有网点加强规范管理，形成竞争有序的局面，提高商品服务档次，完善服务流程，发展和建设一批精品店，打造有特色的商品品牌。

在远期规划中，注重考虑与周围环境的协调发展，从旅游、购物和多门类经营的发展中寻求商业街长久繁荣的生命力。

（6）莞太路汽贸一条街

加强对以有网点管理的基础上，注重引进连锁、规模化经营、规范化、专业化管理，保证服务质量，提高管理水平，引导莞太哭成为“一站式”服务的特色专业街。

表1南城区主要商业街一览表

名称

现状功能特色

类别

建设路商业街

酒店、百货、服装

整合改造

银丰路中华风味食街

食品、餐饮、娱乐、百货

整合改造

鸿福路商业街

酒点、餐饮、娱乐、百货

整合改造

宏远路商业街

娱乐、百货、服装

整合改造

富民商业步行街

服装、鞋帽、食品、图书、餐饮

整合改造

莞太路汽贸一条街

汽车销售、4S店、汽车维修

整合改造

客运站商业街

钢材、建材装饰材料批发零售，

服装、鞋帽批发零售等

整合、新建

第一十六条商品交易市场布局规划

（1）宏成国际五金机电模具城（简称宏成国际）

强化与会展的有机结合。

充分发挥好宏成国际每年举行的两届博览会，集五金产品展销，科技成果分享，信息技术交流为一体，进一步拓展五金企业商品的流通渠道，挂进市场产品结构和优化，促进了市场贸易向品牌化、精品化、国际化方向发展，使市场逐步向区域性、全国性集散地市场发展，逐步发展建设成为珠三角最大乃至全国有影响的以五金商贸为主，融科技交流、信息服务、博览展示为一体的商品交易中心、科技服务中心、信息交流中心和博览展示中心方向大踏步迈进。

（2）东莞建材商业中心

由华美乐建材超市、东莞市家居装饰城、南城石材市场、五金广场整合为一体，其主要目的是为了更加推