珠海市农贸市场专业规划文本说明书.docx
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珠海市农贸市场专业规划文本说明书
珠海市农贸市场专业规划文本-说明书
珠海市农贸市场专项规划
ThespecialplanfortheopenmarketsofZhuhai
文本
四川省蓝地规划设计研究院有限公司
SICHUANLANDPLANNING&DESIGNINSTITUTE（LTD.）
2009年11月
第三章农贸市场相关指标
第十三条农贸市场开发强度指标只针对城市内独立占地的中心农贸市场（综合市场），其开发强度为：
容积率：
2.0、建筑密度：
35%、建筑高度：
24米。
第十四条开发强度指标均为上限指标。
农贸市场开发建设中，可根据实际情况，通过相关城市规划的指引对指标进行调整。
第十五条服务半径
表3-1农贸市场服务半径标准一览表
类别
中心农贸市场
（综合市场）
社区农贸市场
（肉菜市场）
备注
旧城区
600-800米
300-400米
新城区
800-1000米
400-500米
乡村区
根据区域居民实际需求合理布置
根据区域居民实际需求合理布置
第十六条服务人口
表3-2农贸市场服务人口标准一览表
类别
中心农贸市场
（综合市场）
社区农贸市场
（肉菜市场）
备注
旧城区
1.5-2.5万人
0.5-1.0万人
新城区
2.5-3.5万人
1.0-2.0万人
乡村区
1.0-2.0万人
0.2-0.5万人
第十七条建设规模
表3-3农贸市场建设规模标准一览表
类别
中心农贸市场
（综合市场）
社区农贸市场
（肉菜市场）
备注
用地面积
营业面积
用地面积
营业面积
旧城区
≥2000m2
≥2500m2
----
≥1000m2
新城区
≥4000m2
≥3500m2
----
≥1500m2
乡村区
≥1000m2
≥1000m2
----
≥300m2
注：
规划确定社区农贸市场（肉菜市场）均为配建设置。
第十八条配建停车位
表3-4规划制定农贸市场配建停车位标准一览表
类别
中心农贸市场（综合市场）
（车位/100m2建筑面积）
社区农贸市场（肉菜市场）
（车位/100m2建筑面积）
备注
自行车
机动车
自行车
机动车
旧城区
≥8.0
≥1.0
≥6.0
≥0.5
新城区
≥6.0
≥1.5
≥5.0
≥0.8
乡村区
≥4.0
≥0.5
≥3.0
≥0.2
第四章农贸市场布局规划
第十九条形成城市中心农贸市场（城市综合市场）与城市社区农贸市场（城市肉菜市场）共存，城市中心农贸市场（城市综合市场）为主的农贸市场体系。
就服务半径、服务人口而言，构成城市中心农贸市场（城市综合市场）对城市建设区基本全覆盖，城市社区农贸市场（城市肉菜市场）补充完善的空间结构。
第二十条珠海市全市范围内共规划中心农贸市场（综合市场）132个，包括香洲区58个，其中新建19个；斗门区47个，其中新建27个；金湾区27个，其中新建16个。
第二十一条社区农贸市场（肉菜市场）可根据区域居民实际需求，按照本规划制定的指标和布点原则合理布置。
第二十二条农贸市场用地定义为公共性商业用地，属于商业用地类别，在其地价、建筑规模、建设模式等方面区别于单纯商业用地开发，并可享受政府相关优惠政策。
第五章农贸市场布局规划调整原则
第二十三条在城市远期发展中，若部分居住区建成的居住用地内可容纳人口与《珠海市城市总体规划》及各区域分区规划所确定的人口规模不符，即规划确定农贸市场服务人口与该区域实际居住人口不符时，在保证其点位的基础上，可调整其等级、服务半径、服务人口、建设规模等指标。
第二十四条在远期城市规划、建设中，如果一独立功能区出现大面积的用地功能调整，特指由居住用地调整为其他用地性质，或其他用地性质调整为居住用地，必须根据调整方案对该独立功能区及其周边密切相关居住区范围内的所有农贸市场按规划确定指标进行整体调整。
第二十五条在保证农贸市场服务半径、服务人口、建设规模的基础上，允许中心农贸市场（综合市场）在200米范围内进行点位调整。
如农贸市场调整范围超过以上规定，应对该农贸市场所处的功能区范围内（以其为中心原则上不小于5平方公里，独立功能区除外）的所有农贸市场按规划确定指标进行整体调整。
第二十六条由社区农贸市场（肉菜市场）调整为中心农贸市场（综合市场）的原则上在满足国土、规划及其他相关要求的情况下允许调整；由中心农贸市场（综合市场）调整为社区农贸市场（肉菜市场）的必须对其所处功能区范围内（以其为中心原则上不小于5平方公里，独立功能区除外）的所有农贸市场按规划确定指标进行整体调整。
第六章农贸市场开办条件
第二十七条中心农贸市场（综合市场）开办条件
1、用地应符合土地利用总体规划及城市规划相关规定。
2、中心农贸市场（综合市场）点位、开发强度、服务半径、服务人口、建筑面积、经营面积、配建停车位数应符合本规划相关规定。
3、中心农贸市场（综合市场）为室内市场，其建筑物应为框架结构或钢筋混凝土结构。
4、市场经营农副产品的面积不低于65%。
如分为两层设置，需按《珠海市农贸市场改造升级基本标准》相关规定执行。
5、市场经营范围、内部设施、环卫要求、消防要求、管理措施应满足珠海市相关行业标准。
第二十八条社区农贸市场（肉菜市场）开办条件
1、社区农贸市场（肉菜市场）可根据区域居民实际需求合理布置，但不能临城市快速路、城市主干道。
2、社区农贸市场（肉菜市场）服务半径、服务人口、建筑面积、经营面积、配建停车位数应符合本规划相关规定。
3、社区农贸市场（肉菜市场）为建筑物底层配建式室内市场，可不单独占地。
如需单独占地建设，其用地应符合土地利用总体规划及城市规划相关规定，其建筑物按中心农贸市场（综合市场）相关规定建设。
4、社区农贸市场（肉菜市场）应设置于商业服务业设施建筑底层。
在无条件区域，可设置于居住建筑底层，但需经过该居住建筑业主委员会同意。
5、市场经营农副产品的面积不低于80%。
6、市场经营范围、内部设施、环卫要求、消防要求、管理措施应满足珠海市相关行业标准。
第七章农贸市场近期实施规划
第二十九条在近期实施规划中，可增设部分临时社区农贸市场（肉菜市场），以满足城乡人民的日常生活需求。
第三十条珠海市全市范围内近期共规划中心农贸市场（综合市场）78个，包括香洲区39个，其中新建10个；斗门区23个，其中新建3个；金湾区16个，其中新建7个。
第三十一条近期急需新建农贸市场的区域11处，其中香洲区9处、斗门区2处。
第八章大型批发市场发展规划
第三十二条大型批发市场发展规划原则
1、市场具有大区域辐射职能
2、市场发展逐步从无序到有序，从低级到高级
3、市场选址逐步向城市建设区边缘或外围转移
4、市场选址与城市物流配送中心相结合
5、大型批发市场类别应与珠海市优势农副产品挂钩
第三十三条大型批发市场布局引导
1、应符合国家法规、城市发展政策、城市规划和土地利用规划等有关文件和条例的规定，特别是选址应符合对用地性质、强度等方面的要求
2、应设置在城市建设区边缘或外围，同时保证交通便利，方便货物运输，有足够的停车、仓储场地
3、对于农副产品来源特殊的大型批发市场（如海产品市场），应设置在靠近产区或主要流通要道的地区
4、应综合考虑现状基础、农副产品来源和类型等因素的影响，尽可能将相同、相关的市场集中统一的布置在同一区域
第三十四条大型批发市场控制指标
用地面积：
≥20000m2；容积率：
≤1.0；建筑密度：
≤30%；建筑高度：
≤20m；配建停车位：
1.0-2.0车位/100m2建筑面积。
附录名词解释
1、中心农贸市场：
也可被称做综合市场，是为城市居民、村镇居民、村民提供日常所需鲜活蔬菜、水产品、农副产品、食品、副食品的城市居住区级公共服务配套设施。
并在保证经营农副产品的面积不低于65%的基础上，同时经营部分生活用品、生产资料的单独占地式框架结构或钢筋混凝土结构的室内市场。
规划按照该类市场所处的不同功能区划分为2类，分别为城市中心农贸市场（城市综合市场）、村镇中心农贸市场（村镇综合市场）。
2、社区农贸市场：
也可被称做肉菜市场，是为城市居民、村镇居民、村民提供日常所需基础肉菜食品的城市居住小区级公共服务配套设施。
并在保证经营农副产品的面积不低于80%基础上，同时经营部分生活用品、生产资料的配建式市场，一般不单独占地。
规划按照该类市场所处的不同功能区划分为2类，分别为城市社区农贸市场（城市肉菜市场）、村镇社区农贸市场（村镇肉菜市场）。
3、旧城区：
指城市现状集中建设区，城市建设主要在2000年以前的区域，主要包括香洲中心城区、南湾城区、唐家湾城区、斗门城区、金湾城区现状已形成规模的旧城集中城市建设用地。
4、新城区：
指城市现状集中建设区外，已开始城市化建设，但未成规模，城市建设主要在2000年以后的区域，和已纳入城市远期建设范围内的城市规划建设区。
5、乡村区：
指那些位于城市远期建设范围外的村镇建设区，包括珠海市全部城镇、乡村。
6、服务半径：
指居民到达最近农贸市场的最大直线距离，单位为“米”。
7、服务人口：
指在服务半径内，农贸市场辐射人口数，单位为“万人”。
8、用地面积：
指农贸市场的建设地块面积，不仅包括农贸市场本身的建筑基底面积，还包括农贸市场配套的附属建筑物、停车场及开敞空间面积等。
9、建筑面积：
指农贸市场建筑的总建筑面积。
10、营业面积：
实际用于进行农副产品经营活动的面积。
珠海市农贸市场专项规划
ThespecialplanfortheopenmarketsofZhuhai
说明书
四川省蓝地规划设计研究院有限公司
SICHUANLANDPLANNING&DESIGNINSTITUTE（LTD.）
2009年11月
前言
珠海市位于广东省南部珠江三角洲，珠江出海口西岸，濒临南海，毗邻澳门，是珠三角区域中心城市。
市域总面积为7653平方公里，其中陆地面积1687.8平方公里、海域面积5952.2平方公里，有岛屿146个，素有“百岛之市”美誉。
1980年8月，第五届全国人民代表大会第十五次会议批准，在珠海设置经济特区。
珠海市经济特区创办以来，珠海始终走在改革开放前沿，已迈进全国城市综合实力50强行列。
2008年，珠海市实现地区生产总值（GDP）992亿元，人均GDP达68400元，财政一般预算收入达92亿元。
珠海市常住总人口为145.44万人，其中户籍人口95.69万。
城镇人口128.29万人，城市化水平为88.21％。
2008年12月，《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020）》编制完成，纲要中明确指出，珠海要充分发挥经济特区和区位优势，加快交通基础设施建设，尽快形成珠江口西岸交通枢纽，增强高端要素聚集发展功能和创新发展能力，提升核心竞争力，提高发展带动能力，建成现代化区域中心城市和生态文明新特区，争创科学发展示范市。
农贸市场作为城市建设中的重要组成部分，是珠海市现代化区域中心城市、生态文明新特区建设及争创科学发展示范市的重要基础支撑。
为进一步贯彻落实科学发展观，科学合理地优化珠海市农贸市场布局，建立一个以人为本的适应现代化城市发展要求的农贸市场体系，《珠海市农贸市场专项规划》的编制工作尤为重要。
2008年12月，四川省蓝地规划设计研究院有限公司通过公开招投标的方式，承担了《珠海市农贸市场专项规划》的研究编制工作。
第一章规划总则
一、规划期限
本次规划的期限为2009-2020年，其中近期建设期限为2009-2013年。
二、规划范围及对象
1、规划范围
本次规划的范围为《珠海市城市总体规划（2001-2020）》所确定的珠海市市域范围，包括香洲区、斗门区、金湾区3个地区，总面积约为7653平方公里，其中陆域面积约为1687.8平方公里。
2、规划对象
本次规划的对象为规划范围内所有农贸市场，即规划所划分的中心农贸市场（综合市场）和社区农贸市场（肉菜市场）。
三、规划依据
1、相关法律、法规和规范
1）《中华人民共和国城乡规划法》；
2）《城市规划编制办法》；
3）《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）；
4）《村镇规划标准》（GB5188-93）；
5）《广东省标准居住小区技术规范》；
6）《广州市居住区公共配套设施配建分类、分项控制指标》；
7）《珠海市城市规划技术标准与准则》；
8）《珠海市商品交易市场管理条例》；
9）《乡镇集贸市场规划设计标准》；
10）《深化珠海市农贸市场管理体制改革方案》；
11）《珠海市农贸市场改造升级基本标准》。
2、上层次及相关的规划
1）《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020）》；
2）《珠海市城市总体规划（2001—2020）》；
3）《珠海市近期建设规划（2006—2010）》；
4）《珠海市中心城区分区规划（2006—2020）》；
5）《珠海市斗门城区分区规划（2003—2020）》；
6）《珠海市唐家湾地区分区规划（2008—2020）》；
7）《横琴岛开发建设分区规划（2006—2020）》；
8）《珠海市西湖片区分区规划（2005—2020）》；
9）《珠海市港区新城分区规划（2006—2020）》；
10）《珠海市航空产业园空间布局规划（2007—2030）》；
11）《珠海市南湾城区分区规划（2004—2020）》；
12）《珠海市商业网点发展规划（2001—2007）》。
四、规划目标
立足当前，着眼长远，解决农贸市场当前的突出问题，引导农贸市场持续健康发展，满足人民群众不断提高的生活需求。
引导建设一个既布局优化、结构合理、公益与效益相协调，同时又具有高度可操作性和可实施性的农贸市场布局体系，并对今后珠海市农贸市场提出统一的规划要求、配置标准，指导农贸市场的改造与新增建设。
近期目标：
解决旧城区农贸市场存在突出问题，在新城区合理布局新增农贸市场，形成布局合理、体系完善，服务便捷的农贸市场服务体系。
远期目标：
合理布局全市农贸市场，形成以大型批发市场为龙头、中心农贸市场（综合市场）为骨干、社区农贸市场（肉菜市场）为基础的，具有区域辐射能力的市场网络和健全的农副产品流通体系。
五、规划原则
1、与城市规划相结合原则
农贸市场规划应充分与《珠海市城市总体规划》、《珠海市近期建设规划》和各区域分区规划、控制性详细规划相结合，以各类型的城市规划作为农贸市场规划编制主要支撑。
2、与城市环境相协调原则
随着现代城市建筑、城市环境质量的不断提升，农贸市场作为城市构成元素之一，应该充分与城市建设状况、市场周边环境相协调。
3、因地制宜原则
根据现状各农贸市场所处的位置及存在的不同情况和问题，采取不同的规划方式，不搞“一刀切”。
对新增农贸市场，应充分分析所处区域未来发展状况，确定其建设模式、市场类别、服务半径、服务人口等指标。
4、循序渐进原则
在农贸市场建设过程中，首先，在旧城区应解决当前突出问题，并采取先易后难、逐个突破的策略，形成示范带动效应；其次，通过“补缺”的方式，在城市农贸市场布局缺口较大区域新增农贸市场；最后，以规划为依据，在城市未来发展区域控制农贸市场的建设，并最终形成合理的农贸市场体系。
5、重点控制近期原则
农贸市场作为与市民生活息息相关的公共服务商业设施，其近期建设状况直接影响未来规划的实施性，应重点控制农贸市场近期建设，并根据近期城市发展状况，形成合理、有效的农贸市场建设近期实施方案，并与远期农贸市场建设相结合，避免重复建设、结构混乱的现象。
六、规划思路
1、解读信息，了解相关城市规划状况
充分解读和消化与本规划相关的《珠海市城市总体规划》、《珠海市近期建设规划》和各区域分区规划、控制性详细规划等规划，了解各相关规划的精髓、思路和意图，以及对编制农贸市场专项规划的各项原则和相关要求，并结合各类规划，尽量减少和避免各方面矛盾，较好协调、处理各方面的关系，提高规划编制效率及准确性。
2、深入调查，掌握农贸市场现状及存在问题
对珠海市现状农贸市场进行详尽踏勘，掌握第一手资料，同时与各相关职能部门充分沟通并收集相关资料，进行分类归纳、分析、汇总，并通过公众走访的方式了解广大市民的需求，掌握现状农贸市场存在问题，以使规划编制更符合规划区域的实际情况，增强规划的可操作性。
3、明确定位，正确把握农贸市场的公益性
农贸市场是农副产品流通的主要渠道，是一种竞争性的商业业态，同时，与其他经营业态相比，具有品种更齐全、更新鲜鲜活、选择性更强、交易方式灵活方便的经营特点。
农贸市场作为珠海市农产品流通的重要环节、为群众提供放心消费环境的主要载体、城乡居民“菜篮子”商品供应的主要场所和农产品流通的主要渠道，与人民群众生活质量密切相关，而且在一定区域内具有独占性。
4、突出重点，引导建设农贸市场体系
按照“控制总量，盘活存量，调整增量，改造与新建相统筹，业态升级与优化相结合”的总体思路，通过农贸市场专项规划的编制，改善农贸市场的空间布局，重点构建农贸市场服务体系和指标控制体系，并与城市总体规划、城市近期建设规划、分区规划和控制性详细规划相衔接。
5、操作可行，落实农贸市场建设控制指标
控制性详细规划是政府规划行政主管部门进行城市规划管理和建设管理的重要管理依据文件，因此，农贸市场专项规划应以控制性详细规划为基础控制平台，使农贸市场专项规划和管理更具可操作性，重点在于落实农贸市场位置、规模、服务半径、服务人口、配建停车位等方面的控制指标。
七、技术方法
1、现状调研
通过资料查询、部门访谈、现场踏勘、问卷调查等手法调查农贸市场建设现状、分布情况、使用情况、相关规划情况和规划预留用地情况，了解各层面的发展规划、发展设想以及最关注的难题，全面掌握现有的开发建设基本情况。
通过网络体系分析、建设水平分析、分布结构分析、经营体制分析来总结建设现状存在的问题，分析问题并提出解决的措施。
对发展前景进行综合研究，来进一步确定农贸市场的需求情况，为下一步规划打下坚实而科学的基础。
2、公众参与
通过问卷调查、访谈、公示等方式让群众积极参与本次规划中来，广泛征集市民发展意愿，听取市民心声，使本次规划更接近群众，更好更方便的为群众服务，真正体现规划设计的人文关怀。
3、类比研究
分析相关理论，借鉴相似城市、区域在农贸市场规划建设方面的经验和教训，以启发认识、拓展思维，来分析、探讨、规划市场体系的建立、规模的控制、改造的模式、业态优化等具体问题。
4、规范衔接
查阅涉及农贸市场建设的国家、地方、省、市相关规范，并根据珠海市农贸市场建设的实际情况，分析未来珠海市经济、社会发展以及城市化水平状况，制定一套符合珠海实际的农贸市场建设规范。
八、技术路线
本次规划采用的技术路线如下：
第二章农贸市场规划定位及类别
一、农贸市场概念
农贸市场，是由市场开办者提供固定营业位置（包括档位、摊位、卡位、店铺、营业房）和相应设置，提供物业服务，实施经营管理，有多个经营者进场独立从事蔬菜、肉类、水产品、禽蛋、豆制品、调味品、熟食卤品、腌腊制品、粮油制品、水果、副食品、干货、花木、土特产等商品经营的永久固定场所，属于城市公共配套服务设施。
二、农贸市场定位
农贸市场，是城乡公共服务配套设施的一部分，城乡商业网点的组成要素，为其附近城乡居民销售农副产品的交易场所，并附带有部分商业职能。
三、农贸市场类别划分
根据农贸市场现状情况，为方便规划实施、行业管理，本次规划将珠海市农贸市场主要划分为2个类别，分别为中心农贸市场（综合市场）和社区农贸市场（肉菜市场）。
1、中心农贸市场（综合市场）
中心农贸市场也可被称做综合市场，是为城市居民、村镇居民、村民提供日常所需鲜活蔬菜、水产品、农副产品、食品、副食品的城市居住区级公共服务配套设施。
并在保证经营农副产品的面积不低于65%的基础上，同时经营部分生活用品、生产资料的单独占地式框架结构或钢筋混凝土结构的室内市场。
规划按照该类市场所处的不同功能区划分为2类，分别为城市中心农贸市场（城市综合市场）、村镇中心农贸市场（村镇综合市场）。
2、社区农贸市场（肉菜市场）
社区农贸市场也可被称做肉菜市场，是为城市居民、村镇居民、村民提供日常所需基础肉菜食品的城市居住小区级公共服务配套设施。
并在保证经营农副产品的面积不低于80%基础上，同时经营部分生活用品、生产资料的配建式市场，一般不单独占地。
规划按照该类市场所处的不同功能区划分为2类，分别为城市社区农贸市场（城市肉菜市场）、村镇社区农贸市场（村镇肉菜市场）。
四、农贸市场定性
在社会主义市场经济充分发展的今天，农贸市场虽然仍是农产品流通的主渠道，但并非唯一渠道，它需要面对连锁超市和小型士多店等多种业态的激烈竞争。
与上述其他经营业态相比，农贸市场具有品种更齐全、更新鲜鲜活、选择性更强、交易方式更灵活方便的经营特点。
因此，农贸市场是一种竞争性的商业业态，不具备天然的垄断性。
另一方面，由于现阶段经济发展水平、群众消费习惯等客观需求，在今后相当长的一段时期内，农贸市场仍将是珠海市农产品流通的重要环节和为群众提供放心消费环境的主要载体，与人民群众生活质量密切相关。
因此，农贸市场应具有公益性以及和人民群众居住特点相称的区域独占性。
综上所述，农贸市场定位为在一定时期内具有区域独占性、公益性、非垄断的竞争性商业设施。
第三章农贸市场现状概况
一、现状农贸市场基本概况
截止2008年12月底，全市共有农贸市场129个，根据本次规划划定的农贸市场分类标准，包含中心农贸市场（综合市场）81个、社区农贸市场（肉菜市场）48个。
表3-1现状各区域农贸市场统计表
区域名称
农贸市场
合计
市场密度
（个/平方公里）
备注
中心农贸市场
（综合市场）
社区农贸市场
（肉菜市场）
香洲区
38
20
58
0.11
斗门区
32
24
56
0.09
金湾区
11
4
15
0.03
合计
81
48
129
0.08
表3-2珠海市2007年现状人口统计表
区域名称
常住人口
（万人）
户籍人口
（万人）
土地面积
（平方公里）
人口密度
（人/平方公里）
备注
香洲区
83.23
50.65
534.0
1559
斗门区
38.31
32.48
650.3
589
金湾区
23.90
12.56
503.5
475
合计
145.44
95.69
1687.8
862
二、现状农贸市场分布状况
1、分布区域划分
为方便解释现状、规划农贸市场分布状况，并根据城市建设、发展状况制定不同的农贸市场规划控制指标，规划将同一地区划分为3种不同区域：
1）旧城区：
指城市现状集中建设区，城市建设主要在2000年以前的区域，主要包括香洲中心城区、南湾城区、唐家湾城区、斗门城区、金湾城区现状已形成规模的旧城集中城市建设用地；
2）新城区：
指城市现状集中建设区外，已开始城市化建设，但未成规模，城市建设主要在2000年以后的区域，和已纳入城市远期建设范围内的城市规划建设区；
3）乡村区：
指那些位于城市远期建设范围外的村镇建设区，包括珠海
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