铜元局街道老旧住宅房屋居民自治管理实施方案.docx

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铜元局街道老旧住宅房屋居民自治管理实施方案

铜元局街道老旧住宅房屋居民自治管理实施方案

为解决老旧住宅房屋管理缺失、环境脏乱差和治安方面存在的突出问题，不断提高人民群众居住品质，根据《南岸区老旧住宅房屋居民自治管理实施意见（试行）》，结合我街道老旧住宅实际，现制定以下工作方案：

一、组织领导

成立铜元局街道自治管理工作领导小组，由街道办事处副主任陈龙任组长，城管科、执法大队、环卫所、长江新村社区、芭蕉湾社区、广东山社区、观山水社区等负责人为成员，负责自治管理实施工作的决策、指挥、协调、监督。

领导小组下设办公室于在城管科，负责完成领导小组日常工作。

二、实施范围

长江新村、芭蕉湾、观山水、广东山社区范围内未纳入拆迁范围、未实施物业管理的老旧住宅房屋。

三、工作目标

2011年第一季度芭蕉湾171号-188号、观山水刘家花园27号进行试点，摸索经验，完善措施，第二季度全部铺开，力争在第三季度实现老旧住宅房屋居民自治全覆盖。

四、实施模式和流程

（一）实施模式

自治管理的推广工作依照《重庆市物业管理条例》确定的原则，采取“部门指导、街道负责、社区实施、居民自治”的原则开展工作。

（二）职责分工

1、街道及社区居委会：

街道负责划分自治区域，并对社区组织开展的自治管理进行领导和监督，协调处理矛盾纠纷；

社区居委会作为实施自治管理的牵头组织者，广泛宣传动员，组织召开居民大会，协助居民开展自治管理的具体事务；

2、物业自治机构：

由楼栋长按照居民大会的决定，组织居民聘用管理人员，负责小区的清洁卫生、守楼护院、信件收发、水电气费和停车费收取、流动人口登记等；楼栋长每月向居民收取管理费用，用于支付工作人员的工资和用于楼栋日常管理的小型维修养护；如公用设施设备维修费用较高时，由全体居民另行出资承担。

（三）工作流程

1、调查摸底：

社区居委会对拟开展自治管理试点的区域进行调查，掌握基本情况；

2、加大宣传：

社区居委会开展宣传动员，使居民认识到开展自治管理的必要性和重要性，达成共识；

3、问卷调查：

在具备条件的区域，由社区居委会向居民发放调查问卷，征求居民对服务内容、收费标准的意见；

4、召开居民大会：

社区居委会组织居民大会，由居民表决通过实施自治管理的决定；

5、制定规约：

由居民制定楼栋管理规约，共同约定自治管理的具体事务；

6、公开推选：

社区居委会按照公平、公开、公正的原则组织居民推选楼栋长，负责统筹楼栋管理整体事务；

7、完善设施：

社区居委会向居民筹集基础设施建设费用，用于修建围墙、值班室等设施；

8、组建机构：

全体居民聘请管理人员或专业物管公司，负责本区域的清扫保洁、守楼护院、收取水电费、收发信件和收取小区内临时停车费等工作；

9、实施管理：

楼栋长每月向居民收取管理费用，用于支付管理人员工资和公共设施设备的日常维修、养护费，实施日常管理。

五、工作步骤

（一）试点社区

第一阶段（2011年1月25日——1月30日）：

进行摸底（楼栋面积、修建年代、户数、人数及基础设施完好情况）、宣传、调查问卷。

第二阶段（2011年2月8日——2月28日）：

修建设置自治管理值班室，配置基本办公设备，召开居民大会讨论自治管理的实施模式、推选楼栋长、聘用管理人员、确定管理费用标准和委托管理、制定自治公约、环境整治等。

第三阶段（2011年3月1日——3月15日）：

完善管理，总结经验。

（二）其它社区

第一阶段在一季度完成调查摸底、宣传、调查问卷等。

第二阶段：

4月份修建设置自治管理值班室，配置基本办公设备，召开居民大会讨论自治管理的实施模式、推选楼栋长、聘用管理人员、确定管理费用标准和委托管理、制定自治公约、环境整治等。

第三阶段：

5月底自治管理正常运转。

六、保障措施

（一）资金保障

按照“财政支持一点、街道补助一点、社区自筹一点、居民承担一点”的原则，由区财政每年匹配固定资金，用于补贴自治管理经费，减轻居民负担。

保障资金由各街道在年初编制计划，报区房管局审核后报区政府审定，由区财政纳入财政预算，年终时街道和区财政据实结算，由街道统筹管理、专项使用。

（二）基础设施

先在试点区域采取房屋修缮、管线改造、环境整治、设施配套、综合执法等措施改善居住环境，将实施老旧居住区自治管理区域纳入居住区综合整治规划的重要内容，由区财政出资，在具备条件的楼栋之间因地制宜配建小区围墙（或绿化隔离带）、大门、休闲设施、宣传栏等基础设施，形成围合、封闭式小区，为实施自治管理提供条件。

（三）配建商业用房

采取整合背街小巷爱心亭和配建商业用房的方式，拓宽自治管理收入渠道。

商业用房属区政府所有，委托由街道办事处和社区居委会管理，经营及收益权归楼栋全体居民，其收益主要用于公共部位、共用设施设备的维护改造和弥补日常管理经费的不足，由社区对其收益统一管理，专款专用。

（四）建立居民大会制度

为更好地推进自治管理模式，统一居民思想，调动居民参与自治的积极性，各社区居委会建立楼栋居民大会制度，充分发挥居民大会议事、决策制度作用，由居民大会共同讨论决定自治管理的实施模式、推选楼栋长、聘用管理人员、确定管理费用标准和委托外包等内容。

（五）检查评比制度

为充分发挥优秀自治管理小区的示范作用，扩大其影响力，参照南岸区物业管理优秀住宅小区评选办法，区政府将每年对实施自治管理的区域进行一次检查评比，评选出区级优秀小区1-3个，并授牌表彰。

附件一：

老旧住宅房屋居民自治公约（试行）

附件二：

致全体居民的一封信

附件一

老旧住宅房屋居民自治公约（试行）

第一章总则

第一条为维护本区域内全体居民的合法权益，保障物业的安全与合理使用、维护公共秩序，创造良好的环境，参照国务院《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》以及相关法律法规的规定制订本公约。

第二条经实施自治管理区域内的全体居民过半数表决通过后予以实施。

第三条本公约对区域内全体居民及物业使用人均有约束力。

第二章居民自治管理区域概况

第四条本公约所涉及居民自治管理区域的基本情况如下：

物业名称：

坐落位置：

总建筑面积：

物业类型：

总户数：

绿化面积：

第五条居民享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：

（一）由单幢建筑物的全体居民共同享有的共用部位，包括该幢建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施，避难层、设备层或设备间等结构部分。

（包括但不限于柱、梁、楼板、户外墙面等）

（二）由单幢建筑物的全体居民共同享有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、照明设施、消防设施、避雷装置等。

（三）由物业管理区域内全体居民共同享有的共用部位和共用设施设备，包括道路、围墙、绿地、沟渠、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋等。

（四）其他不属于居民专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

第六条本自治管理区域内的商业用房位于，建筑面积　　　　　平方米。

该用房由区政府统一配建，属政府所有，由自治管理区域所在辖区街道办事处和社区居委会管理，经营及收益权归楼栋全体居民，其收益纳入自治管理公共基金内，由社区居委会监管使用。

第三章物业的使用

第七条居民对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍建筑物的正常使用，不得危及建筑物的安全，不得损害其他居民的合法权益。

第八条居民应按照有利于物业外貌保持、使用安全方便等原则，妥善处理供电、供水、排污、通行、通风、采光、装饰装修、环卫、环保等方面的相邻关系。

第九条居民应按照规定的房屋用途使用房屋。

需要改变房屋用途的，居民应当在征得所有利害关系人同意。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关居民、居民委员会的同意后，按照规定办理有关手续。

利用物业共用部位、共用设施设备经营获取的收益归居民共有，纳入自治管理公共基金。

第十条本自治管理区域内设有停车场的，仅用于停泊机动车，车位的使用人应遵守区域停车场规则的有关规定。

停车场管理收益纳入本区域自治管理公共基金

第十一条居民和物业使用人饲养动物，应当遵守我市相关的政策法规，不得妨碍公共卫生、公共安宁及公共安全。

本小区不得饲养以下动物：

第十二条居民、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、自治公约和居民大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

自治管理区域内禁止下列行为：

（一）占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物（例如：

开挖地下室、楼顶加层等）；

（二）破坏或者擅自改变房屋外观；

（三）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分；

（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（六）将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；

（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

（八）乱丢垃圾，高空抛物；

（九）损毁树木、园林；

（十）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

自治管理区域内发生上述行为时，居民、居民委员会应当及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，及时报告有关行政主管部门，并积极配合部门依法行政工作。

因上述行为导致权利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。

第四章物业的维护

第十三条单幢建筑物的共用部位、共用设施设备的维修养护责任由该幢建筑物内的全体居民承担，维修养护费用按照居民拥有的物业建筑面积占该幢建筑物建筑面积的比例分摊；自治管理区域内由全体居民共同享有的共用部位、共用设施设备的维修养护责任，由全体居民承担，维修养护费用按照居民拥有的物业建筑面积占该物业管理区域内全部物业建筑面积的比例分摊。

第十四条居民自行承担物业专有部分维修养护的责任，但其维修养护行为不得妨碍其他居民的财产安全及生活安宁。

居民因维修养护物业专有部分的需要，必须进入或使用相关居民的物业专有部分时，相关居民应给予必要配合。

第十五条因维修物业或者公共利益，居民确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得利害关系居民的同意，并在约定期限内恢复原状。

第十六条本区域物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，相关居民在社区居委会组织下可以聘请专业公司进行维修养护，费用由责任人承担。

第五章物业的管理

第十七条在居民大会成立之前，居民同意由社区居委会代行居民大会的以下职责：

（一）制定居民临时管理规约；

（二）制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

第十八条本区域全体居民一致同意在本辖区街道办事处和社区居委会的组织下，开展实施居民自治管理。

第十九条自治管理提供以下服务：

（一）本自治区域内公共区域的清扫保洁；

（二）本自治区域内的社会治安防范；

（三）收发信函；

（四）水、电、气费及小区内临时停车费收取；

（五）流动人口登记；

（六）；

（七）；

第二十条全体居民推选为楼栋长，负责统筹楼栋管理整体事务。

第二十一条为保证有效的管理，全体居民同意在自治管理工作中采取以下措施：

（一）根据本公约制定必要的规章制度，并以有效形式督促居民和使用人遵守；

（二）采取批评、规劝、警告等措施制止居民和物业使用人违反本公约及公众管理制度的行为；

（三）在物业管理区域内公布违约居民的姓名及其违约情节；

（四）对欠费居民停止特约服务直至其履行交费义务；

（五）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

（六）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

（七）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

第二十二条本自治管理区域的服务收费按标准缴纳。

服务费按年／季／月交纳，各居民应在每年／季／月前十日内履行交费义务。

对特别困难，无法支付服务费的居民，经居民大会决定，可以采取“以工抵费”的方式予以解决。

第六章违约责任

第二十三条居民、使用人违反本公约，未能按时足额地交纳服务费的，居民可向辖区社区居委会投诉反映。

第二十四条居民违反本公约关于居民的共同利益的规定，怠于履行应尽义务的，导致公共利益受损的，应承担相应的违约责任，全体居民可授权辖区社区居民委员会予以处理。

附件二

致全体居民的一封信

居民朋友们：

近年来，我区房地产业和物业服务行业得到了迅猛发展，但是老旧住宅房屋仍然大量存在，部分房屋管理缺失,环境破旧，不能满足居民的宜居要求。

为落实区委、区政府建设“国家中心城市窗口”和“全国宜居环境典范”目标要求，不断改善人民群众的居住环境，不断深化“宜居南岸”、“平安南岸”建设，我街道办事处拟在您所居住的房屋楼栋开展居民自治工作。

为保障居民自治的顺利开展，区政府将采取房屋修缮、管线改造、环境整治、设施配套等措施改善居民居住条件，并在具备条件的楼栋之间因地制宜配建小区围墙、大门、休闲设施、宣传栏等基础设施，形成围合、封闭式小区，为实施自治管理提供条件。

条件成熟后，在社区居委会的组织下，召开居民大会，由居民自行推选楼栋长，负责楼栋管理整体事务；各楼栋根据自身实际，聘用管理人员，负责小区的清洁卫生、守楼护院、治安管理、信件收发、水电气费收取、流动人口登记等；楼栋长每月向居民收取管理费用，用于支付工作人员的工资和用于楼栋日常管理的小型维修养护。

居民朋友们，我们坚信，在大家的共同努力下，我们的居住环境会变得更加美好，我们的生活质量会不断得到提升，让我们一起加入到居民自治行动中来，共同履行居民应尽的责任和义务，充分行使自己的权利，携手创造更美好的明天。