精编完整版汽车文化广场建设项目可研报告.docx
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精编完整版汽车文化广场建设项目可研报告
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岳阳经济技术开发区
汽车文化广场建设项目
可行性研究报告
第一章总论1
1.1 项目基本情况1
1.2 建设内容2
1.3 项目总投资3
1.4 资金筹措3
1.5 建设期限3
1.6 项目效益和经济指标3
1.7可行性研究依据及范围5
1.8.项目实施的政策依据5
1.9 结论与建议6
第二章项目建设背景与发展概况8
2.1项目的提出8
2.2项目建设的必要性11
2.3项目建设的SWOT分析和可行性研究15
第三章市场分析与预测及项目开发策略19
3.1我国汽车产销市场发展现状及趋势19
3.2湖南汽车市场发展概况及趋势22
3.3岳阳市汽车市场分析25
第四章建设内容和规模29
4.1项目的定位及特性29
4.2项目的功能分区30
4.3建设内容和规模30
第五章选址及建设条件31
5.1项目场址31
5.2项目交通运输和公用设施条件31
5.3项目的供水条件33
5.4项目的供电条件33
5.5拟建站址的水文地质条件34
5.6项目的气候条件34
5.7项目的抗震设防要求35
5.8社会经济状况及投资环境35
第六章建设标准及初步设计方案37
6.1建设标准37
6.2初步总平设计方案37
6.3主建筑平面布置方案要求38
6.4安全疏散及消防要求38
6.5给水及污水排放39
6.6电照防雷41
6.7弱电系统43
6.8建设施规划45
6.9建筑节能45
6.10项目建设工期安排及进度计划47
第七章环境评价和劳动安全48
7.1环境保护48
7.2治理措施51
7.3劳动安全54
7.4节能技术与措施57
第八章节能58
8.1编制依据58
8.2能耗分析59
8.3节能措施60
8.4节水与节材64
第九章招投标和组织机构设置67
9.1招投标方案67
9.2项目的组织机构设置68
第十章投资估算及资金筹措71
10.1投资估算71
第十一章财务评价73
11.1编制依据73
11.2基础数据73
11.3销售收入及销售税金估算74
11.4成本费用估算75
11.5利润估算76
11.6财务指标分析76
11.7不确定性分析77
11.8财务评价总结79
第十二章风险分析和社会评价80
12.1风险分析80
12.2风险评估81
12.3防范与降低风险对策82
12.4社会评价83
12.5互适性分析85
12.6社会风险分析85
12.7社会评价结论85
第十三章可行性研究结论与建议86
13.1结论86
14.2建议87
第一章总论
1.1 项目基本情况
1.1.1 项目名称：
岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目（简称“岳阳市汽车文化广场建设项目”）
1.1.2 建设地点：
湖南省岳阳市京港澳连接线6.4至7.3公里北侧
1.1.3建设单位：
岳阳市宏通汽车城开发建设投资有限公司，法人代表李雄为岳阳汽车商会主席，岳阳申通汽车贸易公司董事长，是岳阳市汽车产业的领军人物。
公司注册资本壹亿元，经营范围：
以自有资金进行汽车城投资、实业投资；凭资质从事汽车城开发与建设、房地产开发、经营、物业管理；汽车（不含小轿车）销售；汽车会展；国内广告设计制作代理；法律允许的企业资产经营管理、企业购并重组投资、企业托管、资产管理（不含金融资产管理）。
1.1.4 法人代表
李雄
1.1.5投资人
岳阳市宏通汽车城开发建设投资有限公司
1.1.6项目性质
新建
1.1.7项目主要建设内容及建设规模
本项目拟用地369亩，总投资63481.41万元，拟建文化综合楼1栋，汽车4S店走廊1个，配套用房5栋，总建筑面积共295936.8平方米。
1.2 建设内容
本子项目主要建设内容为文化综合楼、汽车4S店和配套用房建设，项目需用地369亩，总建筑面积295936.8平方米。
其中，拟建文化综合楼一栋，需占地面积㎡，建筑面积为58693.8㎡，汽车4S店走廊一个，占地面积㎡，建筑面积为196875㎡，配套用房面积为40368㎡，其它绿化、道路占地面积㎡。
本项目为“岳阳市汽车走廊项目”首期子项目，汽车走廊项目总体按“一广场、两中心、三大厦、四区域、五市场”规划布局，“一广场”即指建设一个汽车文化广场；“两中心”是指建设一个汽车展览中心和一个汽车检测中心；“三大厦”是指建设建金融服务大厦、保险服务大厦、车辆管理服务大厦；“四区域”是指建设客户休闲服务区、生活配套住宅区、汽车试驾区、驾驶员培训区；“五市场”即是指微型车市场、农用车市场、摩托车市场、二手车市场、汽车装饰品市场。
1.3 项目总投资
本项目建设期两年，总投资63481.41万元。
1.4 资金筹措
项目建设投资63481.41万元，全部由业主自筹。
1.5 建设期限
项目建设期两年，从2012年8月始，至2014年8月止。
1.6 项目效益和经济指标
本项目建成后，将填补岳阳市境内大型汽车贸易和服务市场的空缺，使本项目成为湘北地区功能最齐全，规模最大，最能满足当地需求的汽车城。
本项目投资方为岳阳市宏通汽车城开发建设投资有限公司，该公司为岳阳汽车经销行业商会组成的公司。
投资方利用其在行业内巨大的影响力和带动力，必将使该项目发挥巨大的辐射作用，带动汽车销售、展示、维修、休闲、文化、服务以及相关产业的发展，对提升城市品味，带动经济发展具有重大的战略意义。
预计项目建成后计算期年平均收入8780.55万元，项目计算期年平均利税总额达8358.66万元。
预计项目所得税后财务内部收益率为13.97%。
预计“岳阳汽车走廊”项目整体运作后，汽车销售和服务相关产业总收入将达到60亿元，利税超过4亿，本项目为汽车走廊项目首期子项目。
本项目“雄踞岳阳，辐射湘北鄂南，连接长沙武汉”，有利于将岳阳建设成长沙和武汉之间的大城市“次中心”，成为带领周边区域经济发展的“领头羊”。
将该项目有效地拓展城市功能，改善城市形象。
项目的建设有利于更好满足当地需求、降低消费正购车成本，完善相关配套服务，为及周岳阳边县市区消费者打造一个功能齐全，便捷的购车环境，从而增加当地就业，促进经济发展。
表1-1项目主要技术经济指标
序号
指标
单位
指标值
备注
1
总用地面积
m2
246614
约369亩
2
净用地面积
m2
246614
3
总建筑面积
m2
295936.8
3.1
4S店
m2
196875
3.2
文化综合楼
㎡
58693.8
3.2
配套用房
m2
40368
4
建筑占地面积
㎡
65625
5
容积率
1.2
6
建筑密度
31%
7
绿地率
20%
8
建设期限
月
24
2012年8月—2014年8月
9
项目总投资估算
万元
63481.41
9.1
其中：
建设投资
万元
62481.41
10
项目财务净现值
万元
8836.49
按8%折现计算
10
年总收入
万元
8780.55
计算期平均
11
年总成本费用
万元
1798.46
计算期平均
12
年利润总额
万元
8358.66
计算期平均
13
项目投资财务内部收益率
%
13.97
税后
14
总投资收益率
%
8.78
15
项目资本金净利润率
%
6.51
16
静态投资回收期
年
9.08
税后
17
年均税收
万元
2057.27
计算期平均
18
盈亏平衡点
%
24.31
1.7可行性研究依据及范围
1.7.1研究依据
（1）《岳阳市城市总体规划（2008—2030）》‘
（2）《岳阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
（3）《岳阳市2008—2012年产业发展规划纲要》；
（4）《岳阳市城市商业网点规划》（2006—2015）；
（5）国家计委推荐使用的《投资项目可行性研究指南》；
（6）国家发改委、建设部联合颁发《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（7）项目单位提供的其他基础资料。
1.7.2研究范围
该可研报告编制范围包括：
项目建设必要性，市场分析，项目建设内容及规模，项目选址及项目建设条件，项目方案设计，项目环保、消防、节能及安全、招投标方案，组织机构设置，实施进度，项目投资估算及资金筹措，财务分析，风险分析，项目可行性研究结论及其建议。
1.8. 项目实施的政策依据
1.8.1《汽车产业调整和振兴规划》（2009年）
1.8.2《湖南省汽车工业“十一五”发展规划》（2009年）
1.8.3《岳阳市投资办企业的优惠政策》
1.9.结论与建议
1.9.1结论
（1）岳阳汽车文化广场建设项目，有利于整合资源、扩大汽车市场规模、提升服务，有利于增加税收和增加就业机会，对促进岳阳市经济发展有着积极的意义。
项目建设是必要的。
（2）本项目符合岳阳市城市总体规划及相关技术规范，主要建设内容汽车文化广场及相关的配套设施工程。
项目总规划用地面积369亩，总建筑面积295936.8m2。
总投资63481.41万元，项目所需资金全部由项目单位自筹解决，建设周期24个月（2012年8月—2014年8月）。
（3）通过对项目进行财务经济分析计算，项目的所得税前全部投资收益率为31.07%，所得税后全部投资收益率为13.97%，静态投资回收期为4.21年（税前）。
项目年均产生税收2057.27万元，其中：
营业税及附加664.16万元，所得税1392.7万元。
项目的财务效益较好，从财务上说是可行的。
从不确定性分析计算来看，项目具有较强的抗风险能力。
由此可以看出，本项目在经济上是可行的。
（4）项目社社会效益较好，可改善目前岳阳市汽车流通市场的面貌，为岳阳市树立一个标志性的建筑群，进一步提升岳阳市城市形象。
项目整体运营后，预计可直接为社会提供500人左右的就业机会，间接就业人数将达1000人以上，增加国家和地方政府的税收超过5000万元，具有良好的社会效益。
（5）项目建设的社会经济条件、自然条件、施工条件、外部协作条件较好，项目建设可行。
1.9.2建议
（1）为了确保项目顺利实施，建设单位应按程序尽早办理项目建设各项手续，并根据资金筹措方案抓紧落实建设资金。
（2）该项目做好安全文明施工，妥善处理建筑垃圾、噪音、粉尘、废水等污染物，并确保作业安全。
（3）本项目建设是一个系统工程，包含的子项较多，项目的管理对于施工方来说是一个很大的考验，建议项目业主在委托有资质、有经验的代管机构以外，内部也应设立相应的项目管理机构，以统筹项目建设管理。
（4）建设中引进竞争机制，择优选投项目参建单位，保证工程项目质量、进度，投资按预期计划得到控制，并加强工程施工过程监督及合同管理。
第二章项目建设背景与发展概况
2.1项目的提出
近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡群众的生活水平提高很快，以前可望而不可及、属于生活奢侈品的汽车正开始慢慢进入普通家庭，成为大众消费品，以车代步不再是梦想。
交通的的发展，势必影响经济的发展，同时也将带旺消费市场。
汽车消费的兴起，促进了汽车后市场的繁荣。
在风生水起的汽车消费热潮中，汽车后市场开始崭露头角，显现出良好的发展前景。
近几年，汽车市场快速发展，各品牌汽车4S店、汽车交易市场等大大小小汽车市场遍布于城乡各地。
汽车市场成为人们选购汽车的主要场所。
汽车市场专业的服务和品种的多样性，也进一步激发了人们汽车消费的热情，引导着人们的消费。
尽管如此，汽车市场的发展远不能令人满意，汽车市场的发展存在着诸多问题，其中主要表现在以下几方面：
一是汽车市场大多建设在地市级城市以上，且面积不大的汽车专卖店及作坊式的汽车维修厂尤其居多；二是由于汽车市场规模较小，因而难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。
随着汽车消费市场呈“井喷”的扩大，汽车市场不能适应现实需要的态势己越发明显。
无论是从汽车制造来说，还是从流通来说，都需要有规模宏大的、能抗衡国内外汽车销售商竞争、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代汽车市场。
近年来因汽车价格下调、汽车种类繁多、方便实用等因素的影响，购车热逐渐兴起，汽车交易市场的发展也红红火火。
遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费者需求的高水平的市级综合性汽车市场和综合性服务机构几近没有。
因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场和综合性服务机构具有很大发展空间，本项目的发展方向正在于此。
岳阳市经济总量位居全省第二，2011年全市实现地区生产总值1899.49亿元，人均生产总值为34658元。
经济发展迅猛，城镇居民和农民经济收入的提高，引发了他们对生活质量的追求，汽车作为高质量生活的一部分，同样显示出巨大的消费需求。
近几年来，岳阳市的汽车市场发展迅速，汽车市场显示出良好的发展前景。
同时，由于汽车及相关产业发展迅猛，其间也存在诸多问题，其中主要包括以下几个方面：
一是汽车产业比较分散，难以形成专业化的汽车市场和规模优势；二是由于汽车服务规模较小，因而难以提供多样化的服务，以及完善的配套设施。
三是当地的消费需求与城市的消费需求存在一定的差异，随着汽车产业成熟，汽车消费多样化、个性化正在形成，没有专业的汽车市场则无法满足这些差异的需求。
特别是岳阳市和周边地区汽车消费的进一步扩大，汽车市场难以满足现实需求的态势已越发明显，综合来说，岳阳市需要一个功能更为齐全，能够提供多样化服务，集汽车贸易、展示、文化休闲、售后服务等功能于一体的专业汽车商贸服务中心。
本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化和现代水平”的路线，将汽车销售、维修、二手车、零配件及用品、展示、体验以及驾驶人培训中心、机动车检测中心等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在岳阳市内建设一个标准高、环境美、现代化的汽车销售和服务基地，这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了这类市场的空缺，与其它的汽车市场形成了错位竞争，从而更有强大的竞争力。
本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表现代城市形象的汽车流通和服务市场。
项目建设的这一指导思想与发展商贸流通业和服务业的思路和要求相吻合，它可以在加快现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升市场的总体水平方面做出突出贡献。
同时，项目的建设对推动发展现代商贸流通业、现代物流业，建设现代化城市有重要作用。
特别是岳阳市位于长沙和武汉两个大城市之间，辐射周边湘北的益阳、常德和鄂南的咸宁地区，如果岳阳市率先建设具有商贸和服务功能的汽车城，对提升城市形象，带动城市建设、拓展城市功能有着莫大的带动作用，能够极大地促成岳阳为武汉和长沙之间的“大城市次中心”，带动城市功能品味升级。
2.2项目建设的必要性
2.2.1该项目实施有利于助推岳阳市称为长沙和武汉之间的“大城市次中心”，提升城市品味和功能
岳阳市急需建设一个汽车销售服务龙头企业，形成区域内汽车产业和文化中心，对进一步促进市成岳阳为连接湘北鄂南的次城市中心具有重大意义。
本项目“雄踞岳阳，辐射湘北鄂南，连接长沙武汉”正好契合了这一城市发展规划需求。
岳阳市位于湖南东北部，素称“湘北门户”。
在地理位置上位于长沙和武汉之间，距离长沙115公里，距离武汉市230公里，中间以京珠高速、107国道、武广高铁、京广铁路等交通线贯通，还有长江黄金水道和紧靠洞庭湖水域，在交通和区位上有着无可比拟的优势。
随着汽车产业在城市建设、居民消费、经济发展中的带动作用，岳阳市理应建设一个囊括交易、服务等诸多行业的汽车产业中心，进而辐射周边地区，成为真正意义上的湘北鄂南的大城市次中心。
项目选址于岳阳经济技术开发区京港澳高速连接线6.5公里处，《岳阳市城市商业网点规划》（2006-2015）该位置为规划汽车农机交易市场。
根据《岳阳市城市总体规划进、南延、西联、中提”，城市用地主导发展方向为“东扩、北进、南延”因此，本项目按相关标准和政策要求建设是改善服务条件，满足实际市场的需要，也是适应岳阳市城市“东扩”发展战略的需要。
2.2.2该项目的实施是推动本地汽车业发展的有力措施
汽车产业在我国属新兴产业，是国家重点扶持和培育对象，发展空间广阔。
汽车制造业是湖南的支柱产业之一。
此项目的建设，符合岳阳市建立大商贸、大流通、大市场的经济发展战略和城市总体规划。
随着汽车使用环境的逐渐优化，汽车消费政策的日益改善，中国内地人均收入水平的不断增长，城镇居民家庭汽车普及率将大幅度提高。
中国进入WTO，国际品牌汽车及经营模式迅速进入中国市场。
目前本市没有专业的大型汽车交易市场，购车客户为购置满意的车辆，必须在全市区分散的汽车销售点之间来回奔波。
根据汽车行业“高起点、国际化、代理制”的原则，迅速组建现代化、品牌化、规模化与国际接轨的汽车营销体系，将本市汽车流通业进行整合协调发展，必将加快岳阳信息产业、金融业、商贸流通业和房地产业以及现代物流业、都市型服务业之间的相互融合渗透与发展。
据国外资料表明：
在汽车产业的利润中，制造业仅占30%---40%，流通及售后服务领域占60%---70%。
我国汽车工业发展由于起步晚，再加上传统计划经济影响等因素，使得厂家相对重视生产过程，比较忽略流通贸易的重要性，从而导致汽车服务贸易相对薄弱，成为整个行业发展的瓶颈。
服务贸易，包括售前、售中及售后服务各方面的内容，即：
售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。
国家有关汽车服务政策的制定与执行、各地区的汽车交易大环境状况、生产厂家对所售车辆执行的售后服务力度等，都将直接影响到汽车服务贸易的水平。
现阶段，主要问题集中在生产与售后服务脱节，服务标准、维修技术差，零配件质量不高，伪劣配件多，政府有关部门监控不力，收费混乱等方面。
虽然我国的服务贸易水平发展缓慢，但在不久的将来，服务贸易作为汽车销售必将延伸的部分，发展潜力无疑是非常巨大的。
2.2.3该项目的建设有利于岳阳市和周边地区国民经济及社会的发展
本项目定位准确，功能齐全，能够迅速发展，将岳阳市地方经济的发展带来积极的影响。
一方面，汽车市场的发展将推动汽车及汽车配件的销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展做出贡献；另一发面，汽车市场的发展也将会带动相关产业的发展，如运输业，金融业，保险业等，形成明显的侧相关联带作用。
2.2.4该项目有特色，适应市场需求，弥补市场空缺，具有巨大的市场竞争力
当前，市场上以降价、广告、分期付款等方式及多样化的汽车产品来刺激汽车销售，但最关键的还是人民生活水平的提高，才能刺激汽车消费的增长。
目前，岳阳市和周边地区经济发展状况良好，人民的生活水平也日益提高，汽车交易市场出现了购车热，但是遗憾的是，现时能够满足岳阳市和周边地区消费者需求的专业化汽车交易市场却未出现，导致购买力流失。
岳阳市是一个地级市，其对汽车及相关配套服务的需求与长沙、武汉等大城市有所不同，注重实用、低价位、以及购车的便利，本项目可以进一步带动和引导汽车消费。
本地区经济活跃，有着很大的乘用车、农用车和货车交易需求。
本项目拟针对岳阳市和周边地区的购车需求，建立一个本土化的汽车交易市场（含二手车交易、农机产品交易等），同时配套建设驾考培训中心、机动车检测中心等服务机构，以满足消费者多样化的需求。
这样的汽车市场定位独到，功能齐全，填补了岳阳市没有多功能的集大型汽车、机电产品交易市场和规范化的驾考培训中心、机动车检测中心等汽车及延伸产业于一体的商贸服务中心的空白，有巨大的市场竞争力，也为城区规范化建设和管理创造了条件。
2.3项目建设的SWOT分析和可行性研究
根据对汽车市场的研究和项目的实施设想，本项目的具有以下的优势、劣势、机会、威胁。
2.3.1优势
首先，目前岳阳市和周边地区还没有出现大型的汽车交易市场，如果本项目能先于潜在竞争者进入，即可形成先发优势，形成进入壁垒，实现寡头垄断的局面；
其次，项目所在的位置交通十分便利，有利于项目的进一步发展及周边地区的经济发展，从而形成优势互补；
再次，本项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划；
最后，项目的申办企业岳阳市宏通汽车城开发建设投资有限公司具有较为强大的经济实力，在行业内具有相当的影响力和带动作用，同时管理合理，有能力使本项目运营顺利，获得较好的经济收益。
2.3.2劣势
本项目的规划建设较大，申办企业首次组织建设大型汽车市场，并且对当地的经济，政策等缺乏一定的了解，这些都会对项目的建设造成一定的影响，因此，需要市开发区能给予最大的支持。
（但影响程度的大小视组织安排和人员而定，有可能将影响降到最低。
）
2.3.3机会
“洞庭天下水，岳阳天下楼”。
岳阳位于湖南省东北部，总面积1.5万平方公里，总人口550万，现辖平江、岳阳、华容、湘阴4个县，临湘、汨罗2个县级市，岳阳楼、云溪、君山3个城市区和岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区。
岳阳，凭借其独特的人文生态优势、区位交通优势、产业资源优势、政策环境优势，经济社会发展不断向好、走强，经济总量稳居全省第二，已成为中部地区的投资新热土。
近年来，加速发展的岳阳受到了国内外的广泛赞誉和倍加青睐，被《福布斯》杂志评为中国大陆最适宜开设工厂的20个城市之一、最适宜发展物流的25个城市之一，被国家商务部评为“十一五”期间跨国公司最佳投资城市和加工贸易梯度转移重点承接地。
当前，岳阳正抢抓机遇、乘势而上，全力建设大项目、大港区、大园区、大景区，实现经济社会发展新的更大突破。
近年来，岳阳市各项事业发展迅速，工业经济优化升级，居民收入不断提高，岳阳市和周边地区目前的汽车销售的格局还没有形成进入壁垒，大型并且功能齐全的汽车交易市场缺乏。
2.3.4威胁
目前在岳阳市和周边地区投资汽车城项目尚未形成壁垒，不排除已有其他公司也在同步策划，可能形成重复投资和建设；也不排除益阳和咸宁等地抢占先机，率先建设多功能汽车城项目。
本项目规模较大，需分期逐步推入市场，存在招商投资成本和资金占用成本。
2.3.5项目可行性研究结果
综合以上的SWOT分析，得出本项目机会大于威胁，机会是行业的发展所带来的，而威胁主要是由竞争和无壁垒带来的；优势和劣势并存，优势主要是项目本身产生的，而劣势则可以在完善的政策支持、人员配备和精良的管理下将影响降到最小。
因此，综合评价，本项目是可以进行迅速投入的项目，只要抓住时机，充分考虑各种风险，发挥项目和公司优势，组建高效率团队，在市开发区的全力支持下，将劣势逐渐消除甚至转化为优势，本项目将会产生预想结果。
第三章市场分析与预测及项目开发策略
3.1我国汽车产销市场发展现状及趋势
3.1.1我国汽车市场的现状特点
3.1.1.1我国汽车市场处于高速增长的阶段
2009年10月，我国汽车产销首次超过100
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