购买二手房超级指导手册.doc

购买二手房超级指导手册.doc

《购买二手房超级指导手册.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《购买二手房超级指导手册.doc（12页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

购买二手房超级指导手册

第一步：

登记，看房。

买卖双方到中介机构咨询二手房交易的相关政策，并详细登记购房、售房信息。

委托有信用的中介。

　　1.把你的业务交给中介公司之前应该了解：

　　a.中介公司提供的服务有哪几项?

是否可以帮助申请二手房按揭?

买卖过程中若发生了问题，中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失；中介公司的服务收费标准是多少?

是否能保证买到称心的二手房。

　　b.了解中介公司诚信中介公司应该提供两证：

有效的工商局颁发的营业执照，市房产管理局颁发的中介代理行证书；资质证书是行业管理部门颁发的，对保证中介公司的可靠性更有作用。

中介人员的执业证。

　　c.很多不规范中介为不影响成交而对可能存在的风险进行模糊。

防范措施：

对每项费用都在合同中作明确落实，最好在合同后附《费用清单》详细计算相关收费。

　　2.入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。

　　3.看格局：

购买房屋最好是看空房子。

因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。

理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。

如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。

好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。

如宴客功能、休息功能等。

应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。

检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

　　4.不看墙面看墙角：

查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。

墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

　　5.好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。

因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。

如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。

一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的盘源，其目的是低价高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。

　　6.看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。

检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。

看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。

看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。

　　7.查看隔热设施是否完善。

夏季天气炎热，如果住宅侧墙朝西或者室内朝阳面窗户面积大、数量多都会影响到隔热效果。

选择顶层住宅的购房者要关注顶层隔热层是否完善。

　　8.违章搭建要拆除。

违章搭建情形并不少见。

如果碰到违章搭建情形，买家一定要在收房时敦促卖家拆除，以免给自己留下不必要的麻烦。

　　9.了解管理费的价格。

　　10.是否朝南。

有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。

住宅内的日照标准，由日照时间和日照质量来衡量。

有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求，南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照。

注意住宅楼是否处在开敞的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风，保证风路畅通。

　　11.看户型：

平面布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计应做到以下几点：

　　（１）入口有过渡空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋，避免一览无遗。

　　（２）平面布局中应做到“动静”分区。

动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。

静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。

若为双卫，带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。

另一个则应在动区。

　　（３）起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团聚。

　　（４）房间的开间与进深之比不宜超过１比２。

　　（５）厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。

卫生间应有独立可靠的排气系统。

下水道和存水弯管不得在室内外露。

　　12.楼顶的房子（包括带阁楼的房子），从理论上说可能漏雨，而且冬冷夏热。

实际上，更不能抱有幻想，漏雨按照开发商的说法是建筑通病，无法根治。

现在的防水材料，最长寿命为5年，一些劣质的甚至才一年左右。

如果到时候防水材料老化导致渗漏，没有别的办法，只能是维修，而且要过几年就大修一次。

楼顶的房子冬冷夏热的程度，只有实际住过的才能体会出来。

　　一楼（半地下室）的房子，最好也别买。

这样的房子不但采光、私密性、安全性大打折扣，而且可能存在返潮等问题。

　　13.远离高压电塔离高压电塔最好超过200公尺，免小孩流鼻血，大人易得癌症或其它暗病。

不与高架桥、陆桥同行之房屋免流年与五黄飞到，祸不单行。

　　14.不住太老旧的房子屋子太老，过去必承受太多人间怨气，久住则易受影响。

不贪求便宜低于行情之屋子，必有不利市场及租方的条件。

如屋子在风水上不利于住人，曾经死过人或结构有问题等等。

　　15.不邻病家如屋内有病人，或与房东合住，房东家中有久病或重病之人，最好都不要搬进去住，免得惹秽气上身。

不住贴有符纸、化煞物品（如凹凸镜、八卦镜等）的房不管房东如何托词，最好都不要住进去。

　　16.不近庙宇、天主教堂或基督教堂因为阴气太重，都属阴煞之地，一般人最好不要太靠近，否则轻则运势低落，重则大病丧身。

不靠坟场或大医院屋宅最好不要靠着坟场或大医院，最好要有一百公尺以上的距离，免得犯到煞气。

　　17.不住暗宅屋宅太暗，容易招邪；白天开窗屋内仍阴暗之宅，属阴气过盛，阳气不足之地，一般人最好少住。

不住孤宅所谓孤宅，是指屋宅四周只有你一间屋宅；或者一栋大楼里，只有你一户人家；因人少阴气盛，也不利于人。

不靠深山恶水租屋最好不要再深山恶水边，因这些地方容易聚集死于意外的孤魂野鬼。

　　土建验收

　　1、楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上卷尺）；

　　2、房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，房子的外墙有无裂缝。

查

　　3、批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；

　　4、门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。

　　给排水验收

　　1、给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位；

　　2、所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好；

　　3、厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速，外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。

；

　　4、在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象，看房子水压够不够。

（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；

（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；

　　（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；

　　（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）。

　　电气验收

　　1、检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）；

　　2、检查户内电线铺设走向是否合理与美观；

　　3、三线插座是否已安装接好地线；

　　4、灯具开关是否正常，插座可否通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）；

　　5、门铃、报警系统是否工作正常。

　　装修验收

　　1、木地板、瓷砖、窗台、大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）；

　　2、墙面、天花乳胶漆或白灰色泽是否正确、均匀，面层无剥落现象；

　　3、无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整；

　　4、铝合金或钢木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形，开关灵活，配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装；

　　5、卫生间内坐厕、浴缸、洗手盆应无裂痕、崩角或刮伤；浴缸出水应正常；

　　6、坐厕的配附件应齐全，水箱出水口的密封胶圈严密；排气扇要检查它的马达运转是否无杂音，工作正常。

　　第二步：

验证。

中介机构审核卖方身份证及产权证（包括产权是否共有、房屋是否抵押等），并留存证件复印件备案。

同时实地考察、掌握房屋详情，初步估价，为确定售价提供参考。

　　1.订立房地产买卖合同特别是支付定金时必须搞清楚自己要买的房产的权利是否已被抵押、查封、冻结，是否还在按揭等（可花30元人民币，到房屋所在地的交易中心查询需要交易的该房地产权利的信息）；若房东执意要求一次性付款，则房产产权存在问题的可能性较大。

买二手房，建议即使购房资金充足，最好也采取贷款购房的方式。

买二手房之前，一定要搞清楚房屋的产权归属，凡是产权有纠纷的，或是产权不清及无产权的房子，即使再便宜也不要购买。

集体产权和使用权的房子最好也别买。

　　1.承租人有优先购买权利在同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。

　　2.注意房屋用途限定买房自住者可不必在意这一点，但如果是准备买房用作营业或办公，则应注意房产权证上的房屋用途限定。

若该套房屋不能用作办公，就只能望“房”兴叹了。

　　3.房改房，小产权房的有关规定，赠与、继承房等税收高，低报税风险高，购房不到5年税高

　　4.确定二手房“年龄”。

　　5.

　　6.量实际面积

　　7.在支付定金和房款前必须搞清楚签约的主体是否是全部的房地产权利人；验证合同签订人是否是产权人。

若购房人忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有产权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任。

核实上家身份是首要，公安局调查人口信息。

　　第三步：

签约。

验证核实房屋后，买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，签订《房屋买卖合同》，同时交纳委托代理费。

　　1、合同主体为三方：

　　在大多数合同主体仅为买卖双方的基础上，增加了参与交易的第三方——中介公司为合同主体。

这样明确了中介公司的权利与义务，既能保护买卖双方的合法权益，同时也能维护中介公司自身的合法权益。

避免中介以个人名义签署代理合同。

　　2、明确了房屋房款交付等关键环节

　　合同示范文本对二手房交易中最容易出现纠纷的房屋、房款交付方式以及税费支付方式等环节作出了详细规定，能尽量避免纠纷的发生。

例如卖房人不交税无法过户，例如加上“物业出现任何质量问题，则合同自然失效”等内容。

　　不要填写买方支付首期款的具体日期，一般填写为：

在成功递件当日支付首期款，这样避免房东反悔不卖房，反而说买方违约不支付首期款。

　　3、合同上注明房龄

　　合同示范文本不但对买卖双方之间的违约责任，同时也对买卖双方与中介之间的违约责任进行了明确约定。

同时，示范文本对违约情况进行了细化，有效避免了类似争议的出现。

业主故意隐瞒房屋的真实情况，要承担相应的违约责任。

　　4.订立买卖合同时必须同时要求对方将转让房产的维修资金户名、水、电、煤、电话等户名在一定的条件下同时过户；

　　5..订立买卖合同时，必须约定卖方将所在的户口全部迁出，并可与卖方在签合同前一起到房屋所在地的派出所调查户籍情况，如遇历史遗留问题，则在合同中予以明确约定:

在签订房屋买卖合同之后的20个工作日之内将户口迁出，否则按总房款万分之五/日的标准收取违约金。

可以采取保留部分尾款，