房地产估价师收益法及其运用三.docx
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房地产估价师收益法及其运用三
收益法及其运用（三）
（总分：
74.00，做题时间：
90分钟）
一、
（一）多项选择题
（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意）（总题数：
15，分数：
30.00）
1.收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的{{U}}{{/U}}都能够较准确的量化。
∙A.收益
∙B.经营方式
∙C.收益年限
∙D.市场状况
∙E.风险
（分数：
2.00）
A. √
B.
C.
D.
E. √
解析：
2.收益性房地产包括{{U}}{{/U}}。
∙A.未出租的餐馆
∙B.旅店
∙C.加油站
∙D.农地
∙E.未开发的土地
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C. √
D. √
E.
解析：
3.预期原理是{{U}}{{/U}}等估价方法的理论依据。
∙A.市场比较法
∙B.收益法
∙C.成本法
∙D.假设开发法
∙E.路线价法
（分数：
2.00）
A.
B. √
C.
D. √
E.
解析：
4.某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于{{U}}{{/U}}。
∙A.有形收益
∙B.无形收益
∙C.正常收益
∙D.实际收益
∙E.广告收益
（分数：
2.00）
A.
B. √
C.
D. √
E.
解析：
5.收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括{{U}}{{/U}}。
∙A.毛租金乘数
∙B.利润乘数
∙C.净收益乘数
∙D.销售收入乘数
∙E.总收益乘数
（分数：
2.00）
A. √
B.
C. √
D.
E.
解析：
6.剩余技术有{{U}}{{/U}}。
∙A.建筑物剩余技术
∙B.土地剩余技术
∙C.市场剩余技术
∙D.房地产剩余技术
∙E.抵押贷款剩余技术
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C.
D.
E. √
解析：
7.甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。
甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年；乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。
在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有{{U}}{{/U}}。
∙A.乙地块比甲地块贵
∙B.甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2
∙C.甲地块与乙地块的楼面地价相等
∙D.甲地块比乙地块贵
∙E.乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2
（分数：
2.00）
A.
B.
C.
D. √
E. √
解析：
甲房地产[*]，乙房地产[*]。
8.收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获取收益的时间。
它应根据建筑物的{{U}}{{/U}}来确定。
∙A.自然寿命
∙B.经济寿命
∙C.剩余经济寿命
∙D.土地使用权期限
∙E.土地使用权剩余期限
（分数：
2.00）
A.
B.
C. √
D.
E. √
解析：
9.可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有{{U}}{{/U}}。
∙A.潜在毛租金收入
∙B.有效毛收入
∙C.净运营收益
∙D.税前现金流量
∙E.税后现金流量
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C. √
D.
E.
解析：
10.净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除{{U}}{{/U}}以后得到的归因于房地产的收入。
∙A.有效毛收入
∙B.空置和收租损失
∙C.运营费用
∙D.抵押贷款还本付息
∙E.所得税
（分数：
2.00）
A.
B. √
C. √
D.
E.
解析：
11.从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含{{U}}{{/U}}等。
∙A.房地产改扩建费用
∙B.抵押贷款还本付息额
∙C.房屋设备折旧费
∙D.所得税
∙E.房屋装修折旧费
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C.
D. √
E.
解析：
12.直接资本化法的优点是{{U}}{{/U}}。
∙A.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和
∙B.通常只需要测算未来第一年的收益
∙C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易理解
∙D.资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系
∙E.计算过程较为简单
（分数：
2.00）
A.
B. √
C.
D. √
E. √
解析：
13.毛租金乘数法的优点是{{U}}{{/U}}。
∙A.方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
∙B.由于在同一市场、同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
∙C.忽略了房地产租金以外的收入
∙D.避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
∙E.忽略了不同房地产空置率和运营费用
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C.
D. √
E.
解析：
14.收益法中确定报酬率的基本方法有{{U}}{{/U}}。
∙A.市场提取法
∙B.累加法
∙C.指数调整法
∙D.投资报酬率排序插入法
∙E.收益乘数法
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C.
D. √
E.
解析：
15.净收益的测算途径可分为{{U}}{{/U}}。
∙A.基于租赁收入测算净收益
∙B.基于营业收入测算净收益
∙C.基于销售收入测算净收益
∙D.基于期末转售收益
∙E.基于商业经营收入测算净收益
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C.
D.
E.
解析：
二、
（二）判断题（总题数：
44，分数：
44.00）
16.获得净收益期限的时间越长，房地产的价值就越高，反之就越低。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
17.为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
应采用特定投资者要求的收益率作为折现率的选取标准。
18.资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是相同的，只是时间上的不一致。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
19.投资回报是指所投入资本的回收，即保本。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
20.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为5200万元。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
该写字楼目前的收益价格为：
[*]
V=216/8%×[1-1/（1+8%）2]+5616/（1+8%）2万元=5200万元。
21.商业经营的房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
22.净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
23.由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以一般选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利润去代替无风险的报酬率。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
应为存款利率。
24.抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
25.土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。
26.在计算整体房地产的价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
27.预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
该宗房地产的合理经营期限为：
A-（n-1）b=0，n=（38/3+1）年=3.67年。
28.房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。
在计算净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。
如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
29.工业生产的房地产的净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
30.抵押贷款剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
31.对于相同的房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：
有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
32.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为275万元。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
该宗房地产的收益价格为：
[*]。
33.利率是指单位时间内的利息与本金的比率。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
34.资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
35.对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
36.毛租金乘数法一般适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
37.甲、乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年。
则以楼面地价来判断，投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6%）。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
甲的楼面地价=土地单价/容积率=1400元/m2/4=350元/m2，V∞=V40×1/K40=350×（1+6%）40/[（1+6%）40-1]元/m2=387.69元/m2；乙的楼面地价=土地单价/容积率=900元/m2/2.5=360元/m2，V∞=V50×1/K50=360×（1+6%）50/[（1+6%）50-1]元/m2=380.67元/m2。
则投资乙地块比甲地块更经济。
38.收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即地价=年地租×购买年。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
39.资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
40.报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
41.运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
42.两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
43.报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率，因为具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
44.在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
45.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下，所能获得的房地产的总收入。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
46.报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），然后累加，以此计算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
47.收益法适用的对象是具有收益或潜在收益的房地产，如住宅、写字楼、标准厂房、仓库、农地、办公楼等。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
48.净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
49.用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
除此之外，还要扣除商业利润。
50.预计某宗房地产的年净收益为2万元，且该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为17万元。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
该房地产的收益价格为：
[*]。
51.应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
在实际计算净收益时，通常是在分析租赁合同的基础上决定应当扣除的费用项目。
52.某宗房地产的收益期限为无限年，预计每年的有效毛收入稳定为16万元，运营费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递增2%。
该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
该宗房地产的收益价格为：
A-（n-1）b=0，16-8（1+2%）n-1=0，则n=36年。
V=（16/10%）×[1-1/（1+10%）36]-[8/（10%-2%）]{1-[（1+2%）/（1+10%）]36}万元=61.42万元。
53.不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型、由于投资的风险不同，报酬率是不尽相同的。
因此，在估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
54.收益法估价需要具备的条件是房地产的收益和报酬率（折现率）都能够准确的量化。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
55.对于同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
56.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为216万元，出售时的价格减去销售税费后的净值预测为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格估计为5200万元。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
该写字楼目前的收益价格估计为：
[*]，V=216/8%×[1-1/（1+8%）2]+5616/（1+8%）2，V=5200万元。
57.市场提取法计算出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指标。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
58.收益法以预期原理为基础。
预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
59.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，出让合同已约定不可续期的，应以建筑物剩余经济寿命为收益期限。
{{U}}{{/U}}
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，对于在出让合同已约定不可续期的，以土地使用权剩余期限为限。
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