深汕小漠项目市调笔记YYT.docx

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深汕小漠项目市调笔记YYT

金海花园市调资料整理

1、项目基本概况

项目占地：

10万㎡

项目建面：

10.7万㎡

规划期数：

共四期（一二期已完成建设，三四期准备开工建设，三期预计在2015年开建）

产品构成：

别墅+小高层

土地性质：

一二期全为居住用地（产权70年），三期有一部分用地为旅游用地（产权50年）

别墅主力户型：

380-400㎡

高层主力户型：

80-120㎡

2、定位与规划

定位打造滨海休闲度假项目

三期的旅游用地规划会所、酒店等

核心卖点：

海景、空气、生态

3、项目销售价格

别墅：

第一排16000元/㎡，第二排13000元/㎡，第三排12000/㎡

高层：

4950元/㎡起，每层每平米加100

相对于一期的销售价格，二期的产品销售价格还是有涨的

客户大部分选择一次性付款，别墅总价在600万左右

4、项目产品去化

一期别墅套数：

46套（不到两年卖完，一个月卖约2套）；

二期第一排11套现剩3套，二期二、三排销售一般；

高层80多的卖的好（原因：

靠海，静谧）

高层120多的卖的不好（原因：

不靠海，靠高速，比较吵闹）

5、客户构成

外地投资、度假的客户约占80%-90%（深圳约占外地投资者的50%左右，广州、东莞等珠三角城市约占20%，本地人基本自己有地，自己住自建房）

6、周边度假市场

珠三角客户较多过来度假，夏季和节假日是片区的旅游度假旺季，酒店常常爆满，冬季旅游淡季，当地消费水平和深圳持平

汕尾碧桂园

1、项目基本概况

07年开始修建

别墅230～250左右；最大767平米＋600～1000平花园，多客户观望

高层162～202平米、99、134、顶层17、18楼复式250平

还要等2～3年才交楼

区位较为偏远3～5分钟车程到市区

均为居住用地70年产权

地都已拿到手

周围有水库、水系、活水、造船厂历史遗迹（饮食街小岛家）、前海，品清湖为咸淡水交界淡水居多

2、定位与规划

配套与其它碧桂园相似，销售中心以会所形式07年修建的，未来计划有商业中心，会所对汕尾本地客户来说吸引力不大，优惠性的实际行动会更有吸引力。

左边是柏利湾，中间是品清湖一号（规划全别墅，快则今年6月起售），右边是翠湖峰（较为高端，景观较好，私密性较好，别墅只有63套）为洋房、高层、别墅

都是两梯三户，一般为三房，202五房带两个套间。

3、项目销售价格

别墅：

最便宜八百四十多万起，12500左右

高层：

毛坯均价4600,带装修均价5600（为售罄价格，以后会有变动）

商铺12000～14000看商铺大小和位置，外层面积会更大

4、项目产品去化

2014年9月底开始销售，一整栋当天认购当天签约，基本3～4天售罄

商铺去化也较好

5、客户构成

大部分为本地客户，价格比较便宜去化能力强，三千多一平。

公务员多，工资号称1000～2000,但灰色收入或补贴较多

私企业、个体客户也较多

客户主要喜欢小区环境

出租租出去2500带家电，不带2000,

投资者也比较多，看好碧桂园未来前景

贷款的多

6、周边度假市场

30层高的酒店，等住户达到一定规模

7、其它

一般当地居住户型都在120～130平以上，除了新婚或独居老人会选择99平的

当地有托关系获取低价买房的风气，类似碧桂园的大品牌价格会比较稳定公平

汕尾的楼盘别墅不多洋房居多

汕尾当地自己有宅基地较多，多选择自己盖房

南方澳渔港度假村

1、项目基本概况

2、定位与规划

3、项目销售价格

4、项目产品去化

5、客户构成

6、周边度假市场

7、其它

莲花山度假村

1、项目基本概况

与南方澳同公司，一山一海。

02年、03年开始营业。

依赖莲花山的自然条件拥有省级森林公园、山景、瀑布、寺院等景观，景区免费，冬天依靠温泉（真正的地热温泉）产品进行补充，淡旺季不明显。

拥有阳山会展中心（客房、会议中心、娱乐项目）水上餐厅、中西餐厅，大门口外有一个餐厅

电瓶车免费接送

5～10月瀑布水流大属于旺季

手机没信号

未来还会规划山顶天池、度假村、索道、直升机

2、产品

阳山会展中心12年投入使用，早餐、客房、会议厅所在处。

●三栋别墅10房4厅＋会议室，6房4厅

●木屋

●一已废弃汽车旅馆

●房间2～7层

●T字形建筑。

高级豪双有独立阳台面积较大一层8间总共24间、豪双两种阳台20平；双人房，单人房15平;面积较小客房档次普通共114间。

●商务套房一层两间，共6间

●行政套房一间一大床一小床平时公司老板居住

●水上乐园房价含游泳池山泉水夏天开放

●8楼围多工能会议室

●b栋在升级a栋温泉区可以用三栋小别墅不能用

●早餐、自助餐在同一个区域有包间，正餐在水上餐厅

温泉：

传说晚上7点才放水营业，有各种不同类型、大小、主题的温泉池，还在继续建。

7个小泡池两个多功能大池、室内公共泡池、桑拿还未完善。

38间套房，住房里面含免费温泉票但不包含包间和服务。

配套自助养生餐饮、ktv、桑拿、按摩、麻将、棋牌室，这栋楼重新装修过。

还未正式营业。

3、产品销售价格

●客房：

●豪双或豪单15日：

578；13日：

628；14日678（50元一个梯度周日－周五－周六）

●商务套房：

818／868／968

●会议室：

●阳山大厅：

1300平，容纳1000人led背景屏

●莲花会议厅：

182.5平容纳100人投影两套

●荷花厅：

182.5平，容纳100人两套投影

●樱花厅：

123平，30～50人

●云天阁560平200人

●海棠厅

●40人3600元／8小时会场跟投影、茶歇分开收费

●用餐：

600元／围以上10个人每个人60最少，餐费门市价与公司协议价区别不大

温泉区房价比阳山贵40～50元，空间更大

4、产品出租率

夏天都满房

5、客户构成

●深圳、广州比较多，深汕高铁带来利好，在深圳设点有自由行套票，深圳比较近。

惠州资源较接近客户比较少。

接旅游团为主、周末过年、假期爆满涉及吃住游

●公司会议较多非周末

●有客人长租画家

6、周边度假市场

7、其它

客源充足配套水平普通

景观有墓，历史特色

汕尾开发较初级吃海鲜比较吸引人

利用温泉淡化淡旺季差异

政策鼓励滨海新城

马宫南湖度假村

1、项目基本概况

11年开业，配备有一个海水游泳池及一个尚待完善的儿童乐园，基本不提供任何娱乐设施项目，仅提供场地。

设施配备较初级，相较南方澳略差。

交通通达性差、片区整体水平、形象差

有官网

2、定位与规划

普通海景，有沙滩，可放孔明灯

3、项目销售价格

平时春节涨价今年不涨

有司机私陪房

用餐标准自定

有一个小会议室60来人，餐厅大厅200～300人，大厅上午做茶室，早晨会更贵。

一天2000,下午几百块

4、入住率

最多住150人，淡季散客多、出差20～30％，旺季周末满房，平日共70间房有10～30间入住率

5、客户构成

深圳、广州、香港、当地

旅游团为主尤其夏天，平均每周有一个大团，下半年十一之后会有公司举行拓展、年会等活动

当地客户节假日探亲用，本地人接待也在这里

6、淡旺季

海边冬天淡季，夏天整个汕尾爆满，提前两个月到半个月订房。

冬天10～20间房提前一周订，订房交定金。

冬天是淡季但是偶尔会有公司来搞活动

政策影响政府机构消费

7、其它

莲花山月亮湾有温泉

酒店内部活动部分淡旺季

汕尾宣传不到位，近两年发展得比较好

当地人对深山合作区较熟知包括起功能

海滨温泉旅游度假区

片区交通通达性差，标示单一、不系统、不清晰。

07年开业的，两年开发一期，再两年开发一期

1.淡旺季

温泉不分淡旺季，年前周末人较少，平时周末人都很多，温泉温度可调节夏天调成常温池

2.入住率

泡温泉可容纳3～4k

平时20～30％

旺季满房，靠海所以夏天旺季

3.客源

主要市场是深圳

旅游团较多，住得比较豪华，靠近温泉区

家庭也较多，在网上订房

4.价格

带温泉池客房一间1000左右，只租房间别墅内公共泡池共用。

周五木屋平日2050,周末2350,节假日2650

标双350450570

豪双400500620

半山一期550750770

半山二期带池别墅750950970

以上价格必须使用会议室才可以享有

会议室最小回字形1600一节投影仪300一节提供茶歇课堂型2100每节会议中心5000每节会议室可8折

山顶木屋175019502250

5.产品（总数、卖点、会场、娱乐设施）

温泉早上八点半到晚上12点结束，客房包含温泉公共区域，对外开放160元。

大大小小72个池，

客房共300多间，豪双100多间，。

。

。

60多间，半山别墅1～5栋一期，6～12栋二期；

正在扩建山顶木屋。

客房类型比较多样可以涵盖的客户群比较广泛，搭配泡池的类型也比较全面

后期会有拓展项目、火龙果园按斤收费、会建设人工湖，龙眼果园等

餐厅可容纳100多人，用餐环境尚可，餐标280（旅行社）～2000多一围

6.其它

果园、人工修建的景观、拓展项目