开发项目流程及分工.docx
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开发项目流程及分工
开发项目流程及分工
主要阶段主要工作内容工作部门是否需要组织专题会议以及会议参加部门
主办部门工作内容分项主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间
土地获取阶段现状图落实地块具体位置及周边情况拓展部
土地规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件拓展部
收集现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。
拓展部
信息了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况拓展部
了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。
拓展部
了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。
拓展部
土地了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算拓展部总工办
初判了解当地的房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排拓展部
对接董事局汇报土地初判结果宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果拓展部
可行性研究报告区域内宏观经济、发展前景等的分析拓展部
该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。
拓展部
土地现状图（四至电子文件）拓展部
深判市场深度调研"销售：
参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等
研发部：
负责协助进行区域市场调研"拓展部销售公司
项目最终定位销售总工办：
根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议拓展部销售公司总工办
成本测算：
针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选总工办：
协助进行方案设计和成本测算拓展部总工办
开发周期及付款计划总工办、销售公司：
根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。
拓展部总工办销售公司
项目方案确定拓展部
现金流测算拓展部
对接董事局深判结果项目可行性报告及后续工作拓展部
研究并确定融资方式如信托基金、战略合作、贷款平移等财务公司、法务部：
给予技术及资源上的支持拓展部财务公司法务部
项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究拓展部
项目招商版盈利能力分析拓展部
明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目商业策划书财务公司：
制定项目财务数据拓展部财务公司
寻找合作伙伴确定财务公司、资产物资中心、法务部：
制定合作方式、投资回报拓展部财务公司资产物资中心
合作合作方案确定拓展部财务公司资产物资中心
资金合作细节确定拓展部财务公司资产物资中心
引资（商业计划书）签署战略合作协议"财务公司、资产物资中心：
制定合作方式、投资回报
行政中心：
协议盖章，存档"拓展部财务公司资产物资中心行政中心
合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理"财务公司、资产物资中心、法务部：
协助办理股权、增资等相关财务问题
行政中心：
工商局办理公司注册"拓展部财务公司资产物资中心法务部行政中心
投方案标项目方案确定总工办：
项目方案拓展部总工办
投经济标确定土地上限拓展部
投标、摘牌拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术拓展部
挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术拓展部
签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费"法务部：
合同条款的草拟和完善
财务公司：
提供资金"拓展部财务公司法务部
用地规划许可证土地出让合同法务部协同：
提供土地出让合同项目公司法务部
出让金、交易费交费证明财务公司：
提供资金缴纳出让金、交易费项目公司财务公司
确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表项目公司
委托工程咨询资格机构编制申请报告总工办：
协助提供相关项目资料项目公司总工办
向项目备案机关提交申请报告项目公司
建设用地规划许可证项目公司
原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）项目公司
土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）项目公司
土地出让合同资产物资中心：
提供土地出让合同财务公司：
提供付款凭证总工办：
提供相关图纸项目公司资产物资中心财务公司总工办
核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图项目公司
交费证明缴纳土地费用项目公司
1：
500现状地形图3份（反楼座）项目公司
详规总工办：
委托设计详规，资产物资中心签订委托合同项目公司总工办资产物资中心
办理土地证土地出让合同项目公司
交费证明缴纳土地费用项目公司
建设用地规划许可证项目公司
地籍图4份（薄膜图）项目公司
土地登记申请书项目公司
土地确权来源证明文件项目公司
申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明行政中心：
提供相关证明资料项目公司行政中心
土地抵押贷款积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款承载公司项目公司：
提供当地政府同意的土地评估公司，协助办理评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同财务公司项目公司
规划设计阶段区域市场调研"1、项目所在地房地产市场总体供求现状
2、项目周边竞争性楼盘调查"销售公司：
参与协助总工办对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等总工办销售部
3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向商业销售部：
针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证商业销售部市场组和招商组商业销售部
4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）"竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期
提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息"商业销售部：
运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向商业销售部市场组和招商组商业销售部
项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。
结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量商业销售部：
配合完成公建部分业态选择与数量确定商业销售部商业销售部
市场定位、客户定位、产品定位、价格定位"总工办：
依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作
商业招商：
配合完成公建类定位"销售体系 招商策略公司总工办商业招商组
经济测算"总工办：
逐步细化成本测算及利润率分析
财务公司：
现金流测算"总工办财务公司
项目发展报告开发计划"销售公司：
根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。
商业：
结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议
项目公司：
根据工程情况及销售推广方案排定工期"总工办销售公司项目公司商业
项目考核指标初定总工办：
提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求销售公司
资金流"项目公司：
根据工期制定工程款支付计划，和财务结合，明确资金要求
总工办：
配套费及土地款支付计划"财务项目公司总工办
设计前期明确产品设计思路销售公司：
根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见总工办销售公司
明确设计院选择标准总工办
制定设计组织计划总工办
方案设计组织方案与设计院选择与合同签订"法务：
合同文义审核
总工办、项目公司：
成本审核资产物资中心：
签订合同"资产物资中心法务部总工办项目公司
制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订"总工办：
依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。
商业：
结合行业特点提供有关需求建议，配合研发完成相关设计
项目公司现场工程指挥部：
参与制定交工标准，，根据以往项目经验总结及当前市场情况，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见"总工办项目公司商业
规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。
"销售、商业：
结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见
项目公司工程指挥部：
从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见
开发：
提供各项前期配套费用标准"总工办销售公司商业项目公司
彩色总平面图（含经济指标）送规划预审总工办：
负责提供图纸项目部总工办
修建性详规成果项目公司：
提供参考意见总工办项目公司
详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）总工办：
负责提供图纸项目公司项目部
建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化。
"销售公司、商业：
根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议
项目公司：
从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见"总工办销售公司项目公司商业
彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）总工办：
负责提供图纸项目公司总工办
建筑方案报建图总工办：
提供报建图纸项目公司总工办
景观概念方案设计及确定"销售公司、商业：
结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见
项目公司：
从施工角度，对主要部位做法、材料的选用等提出建设性意见
运营：
成本核算及成本指标控制"总工办销售公司项目公司商业
指标确认阶段项目成本指标确定"销售公司：
对销售费用指标，进行讨论确定
商业：
结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议
总工办财务项目公司：
项目前期、工程、配套、费用等指标落实"总工办项目公司销售公司财务商业
项目考核指标确定"销售公司：
结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系
项目公司：
根据项目方案及销售推盘方案制定工期"项目公司销售公司
年度考核指标调整"销管：
根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系
项目公司：
制定工期"项目公司销售公司
施工图设计组织施工图设计院的选择与合同签定"总工办：
配合资产物资中心进行设计招投标
并且对结构方案、设备选型进行评估
法务：
合同的审核"总工办总工办项目部法务
制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标"销售、商业：
结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定
项目公司：
提供工程技术专业建议"总工办资产物资中心销售商业项目公司
结构方案及设备选型研讨及确定"总工办：
针对不同结构方案进行经济测算，方案优选
项目公司：
参与结构方案及设备选型研讨，筛选最佳方案，反馈总工办"总工办项目公司
地质勘察报告组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察，并通过研发向设计提供地质勘察报告总工办：
负责提供规划总平面图项目公司总工办
施工图成果总平面图总工办
放线图总工办
桩位图总工办
施工图报建图总工办
消防、人防报建图总工办
施工图审查全图及计算书总工办
编制典型楼座建安预算总工办
施工图会审"资产物资中心：
参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见
项目公司：
根据以往经验总结对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，及时反馈研发，进行调整变更"总工办项目公司
施工图全图结合以往客服反馈经验，图纸设计便于使用维修总工办会
编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化"销售公司：
根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化
总工办：
负责图纸优化变更
项目公司：
对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，使方案优化"总工办项目公司销售公司
综合管网方案设计项目公司：
提供各专业局设计条件总工办项目公司
景观扩初及施工图设计总工办：
成本核算及费用控制总工办项目公司
景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化"销售公司：
结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定
总工办：
负责图纸优化变更
项目公司：
对选材、工艺做法提出专业性意见"总工办项目公司销售公司
开工开盘建设工程规划许可证规划方案及市政方案送审设计方案（含总平面方案）申报表总工办：
配合提供设计院盖章确认项目公司总工办
土地出让合同总工办：
提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸项目公司总工办
修建性详细规划2份，电子文件1份（注：
规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）总工办：
提供所需图纸项目公司总工办
申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书项目公司
建筑方案送审建筑设计方案申报表总工办：
配合提供设计院盖章确认项目公司总工办
1/500现势地形图1份项目公司
土地出让合同资产物资中心：
提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸项目公司总工办
投资计划项目公司
建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型项目公司
申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书项目公司
取得许可证投资计划（项目备案）项目公司
大配套财务公司：
提供资金保障项目公司财务公司
小配套财务公司：
提供资金保障项目公司财务公司
消防证明总工办：
负责提供消防报建图项目公司总工办
绿化证明总工办：
负责提供绿化报建图项目公司总工办
人防证明总工办：
负责提供人防报建图项目公司总工办
地名证明销售公司：
确定楼、栋眼号排布和地名意义项目公司
现场工程放线施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择项目公司、总工办、会协助提供队伍信息，资产物资中心：
通过招投标确定施工总、分包，监理及各专业分包等单位资产物资中心项目公司总工办会
建设工程规划许可证项目公司
规划局批复的项目总平图及电子文件项目公司
首层平面图"总工办：
出图及图纸问题解决
现场工程指挥部：
现场配合"项目公司总工办
按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告组织勘测、清除现场障碍项目公司
施工单位配合做记录、现场保护施工单位配合做记录、现场保护组织施工单位做好记录及现场保护项目公司
移交施工单位"总工办：
现场发现问题，及时解决
现场工程指挥部：
组织施工单位交接，做好交接记录"项目公司总工办
施工许可证建设用地规划许可证项目公司
建设工程规划许可证项目公司
天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书项目公司
工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同项目公司
建设资金证明（银行存款证明）（注：
资金情况满足施工中标价的1/3以上）项目公司财务公司
建设项目年度投资计划（当年计划）项目公司
施工图审查总工办：
负责提供施工图及计算书项目公司总工办
质量监督登记表项目公司前期部：
配合办理，与相关部门接触，搞好关系项目公司
安全措施项目公司工程指挥部：
制定现场文明施工及安全施工标准，组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。
项目公司
安全施工措施登记表项目公司工程指挥部：
配合现场安全，进行安全措施实施的监督及安全管理项目公司
交费各专业会签单建委各内部相关部门及配套各专业局确认项目公司
销售许可证营业执照项目公司
资质证书项目公司
《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》项目公司
年度投资计划（项目备案）项目公司
《建设工程规划许可证》总工办：
负责提供所需的全部图纸项目公司总工办
《建设工程施工许可证》项目公司
公用基础设施配套证明项目公司
获取前期物业备案证明"物业：
签订物业合同、业主公约、普通住宅小区提供物价局核定的物业管理服务费收费等级和中准价格标准（5万平米以上的要通过招投标手续完成）
总工办：
负责提供所需的全部图纸"项目公司总工办物业
基础工程形象部位达到正负零及图象文件项目公司工程指挥部：
到达基础部位，递交报验材料，组织五方验收，提供基础验收证明项目公司工程
获取《面积计算成果表》"项目公司：
提供地名批复及附图、图审证等证件
总工办：
提供全套施工图"销售公司总工办
项目总平面图总工办：
出图项目公司总工办
获取商品房网上销售数据录入合格证明销售部：
配合网上录入项目公司
企业投资项目备案规划成果项目公司
大配套项目公司
开工准备移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场项目公司
临水、临电"项目公司工程指挥部：
根据现场情况确定临水、临电的位置、数量，协助临时电送电、接入水接入，做好保护
财务：
提供资金，
总工办：
审核"项目公司总工办
临水、临电项目公司
平整场地项目公司
施工组织方案"总工办：
负责提供所需的全部资料
资产物资中心：
共同确定甲供分包项目及各种特殊材料的档次价格。
"项目公司总工办资产物资中心
招投标、签订合同勘察（拿下土地后即定队伍，进行勘查，向设计提供设计依据）"总工办：
负责提供总规划图等所需的全部资料
资产物资中心：
负责招标
法务部：
合同的审核"项目公司总工办资产物资中心法务部
桩基施工单位资产物资中心负责招标、监事会：
测算成本项目公司
监理"资产物资中心负责招标、监事会测算成本
法务部：
合同的审核"项目公司总工办资产物资中心法务部
土建施工单位"资产物资中心负责招标、监事会测算成本
法务部：
招投标文件的法务部审核、合同的审核"项目公司总工办资产物资中心法务部
甲供材、分包商"资产物资中心负责招标、测算成本
法务部：
合同的审核"项目公司总工办资产物资中心法务部
沉降观测资产物资中心配合招标、测算成本项目公司总工办资产物资中心法务部
土建施工单位的公开招标及合同备案"资产物资中心：
确定备选施工单位、考察筛选队伍、提供招标资料、组织招投标、签订合同、项目部进行合同备案
总工办：
共同确定合同约定的各项条款"项目公司总工办资产物资中心法务部
施工图会审组织监理、施工单位一起对图纸会审总工办：
配合会审项目公司总工办
会同设计院进行会审，签定会审记录总工办：
负责提供所需的全部图纸,并配合会审项目公司总工办
设计交底会同设计院进行技术交底，签定交底记录总工办：
负责组织设计单位交底和变更项目公司总工办
质量监督手续办理质检委托项目公司前期：
办理相关手续项目公司
办理安全检查委托项目公司前期：
办理相关手续项目公司
环卫、环保等相关手续申办项目临时、永久路口的报建手续项目公司前期：
办理相关手续项目公司
申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续项目公司前期：
办理相关手续项目公司
办理施工人员暂住手续项目公司前期：
办理相关手续项目公司
开工施工放线组织施工单位进场、建立平面和高程控制系统。
建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置，组织施工单位进行有效保护并接管总工办：
负责提供所需的全部图纸和技术支持项目公司总工办
规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线总工办：
配合验线项目公司总工办
桩基施工试桩施工，根据施工图及有关施工规范制定桩基施工标准，审核桩基单位的施工组织设计，施工人员资质，进场材料是否合格等总工办：
配合确定桩基施工标准项目公司总工办
桩基全面施工总工办：
负责提供所需的全部图纸和技术支持项目公司
桩基检测委托桩基检测单位、签订合同"资产物资中心负责招标
法务部：
合同的审核"项目公司资产物资中心法务部
进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告项目公司
开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政府部门）土方工程项目公司
支护工程项目公司
降水工程项目公司
地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加总工办：
配合参与验收项目公司总工办
基础施工地基处理项目公司
混凝土垫层项目公司
地下防水项目公司
混凝土基础总工办：
负责提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计问题项目公司总工办
基础验收备案承建单位自评项目公司
监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查项目公司
材料报送监督站，协调监理组织相关部门验收总工办：
配合参与验收项目公司总工办
签定建筑工程分部工程（基础）验收表项目公司
基础处理竣工结算核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。
项目公司工程指挥部：
申请结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料监事会项目公司
项目亮相前准备推盘策略确定产品策略"销售公司：
根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议
总工办：
根据产品推广排期，提供具体产品的房型图、户型卖点综述、专业设计人员支持、负责讲解产品等"销售部总工办销售公司
价格策略"销售公司：
协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素制定价格体系及制作销控
监事会：
提供成本测算，确定销售基本均价"销售部监事会销售公司
推广策略"销售公司：
参与项目推广策略的讨论，提出合理化建议，实现推广效果的最大化
总工办：
提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持"销售公司销售部总工办
招商策略：
整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略配合制定全程招商策略商业销售部运营组及策略公司商业运营组及策略公司
确定外部资源广告公司寻找及确定销售部：
参与研究讨论广告公司的选择，参与沟通销售公司销售部
制作公司寻找及确定销售公司
策略公司寻找及确定销售部：
策略公司的沟通，并进行相关的培训销售公司销售部
媒介公司寻找及确定销售部：
根据目标客户群的日常生活、行为习惯，选择和确定有效的媒体形式，监控、反馈媒体实施的效果销售公司销售部
活动公司寻找及确定销售部：
活动公司的沟通，各个阶段活动组织的配合协调，活动过程的实时关注，反馈调整后期活动营销的内容销售公司销售部
项目推广定位确定项目名称、组团名称"总工办：
根据对产品的理解提出合理建议。
销售部：
根据对市场客户的理解提出合理建议。
"销售公司总工办销售部
项目核心推广理念确定销售公司总工办销售部
SLOGON确定销售公司销售部
项目核心识别系统确定logo确定销售部：
参与项目核心识别系统的讨论和确定销售公司销售部
VI系统及延展方案确定销售公司销售部
亮相前项目知识培训建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争
升级会员 