连云港市新区控制性详细综合规划综合规划说明.docx
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连云港市新区控制性详细综合规划综合规划说明
连云港市新区控制性详细规划
说明
都市中心区是市级公共设施相对集中、人流、物流活动频繁公共活动地段，是都市社会、经济和文化信息中心，也是都市交通系统焦点。
都市中心区规划设计目就是通过以人为本理性设计理念，加强都市中心区综合效益，创造具备地方特色都市中心区环境。
都市新区是集市级行政、文化娱乐、教诲和地区性商业、金融、居住功能为一体当代化新都市中心区。
规划从历史演进角度把握住连云港“山——海——城”为一体都市格局，突出“新城区、新形象、新人文”规划主题，将绿色生态融入新区，塑造出具备生命力、可持续发展、布满人性空间新都市形象，为新城区创造出新人文环境。
一.
•花果山及远处凤凰山•
•
区域条件分析
规划新区位于连云港市新浦区东南侧，是老城区与新浦东区结合部。
规划范畴东起宁连公路，西至瀛州路，南起海宁路，北至苍梧路，规划用地面积675.5公顷。
区内有三条东西向都市主干道即苍梧路、朝阳路、海宁路，四条南北向都市主干道即瀛州路、郁州路、科苑路和学院路，并有宁连公路从该地段东侧通过，苍梧路与宁连公路交叉处规划某些苜蓿叶型立体交叉，交通十分便捷。
从区位角度分析，新区处在一种联系历史与将来都市空间过渡地段；从环境景观概念角度分析，该区域是将连云港花果山风景区以及远处凤凰山自然景观引入都市纽带；从都市空间、都市轮廓线角度分析，该区域作为新城区将是都市重心所在，将集中都市较多高层建筑和公共活动场合。
因而将该区域作为都市新中心区来建设，其区域条件是十分优越。
•新区东南部全景•
•
二.现状概况
新区内现状，已建成地区重要以居住用地为主，其中苍梧社区、博纳花园社区均是新建居住区，其建筑造型、社区绿化环境、社区配套设施均体现了连云港市居住区较高水平。
沿瀛州路和朝阳路西端有少量行政办公用地，苍梧路两侧则以大专学校用地为主。
现状用地范畴内有体育运动学校、中档专业学校和正在建设新海高档中学，苍梧路北侧尚有连云港最高学府——淮海工学院和职业大学、广播电视大学、师范学校，以及连云港市博物馆等，苍梧路作为文化一条街已经基本形成。
现状瀛州路南端，道路东侧有黄海机械厂，厂区内绿化环境较好，但由于该厂处在生活用地中间，对周边居民有一定影响，因而规划将予以搬迁。
新区内绿化环境总体较好，既有一座都市公园——苍梧公园，公园内重要以自然景观为主，植被较多，运用了现状水系造景，形成较好景观效果。
沿瀛州路、龙尾河、东盐河两侧均有较宽绿化带，加之大片农田和花果山、凤凰山天然景观形成环境背景。
但从新区发展需求看，现状无论从用地构成、建筑布局，还是景观风貌和交通环境等诸多方面，均不能适应需要，必要高原则、高起点进行全面规划和环境整合。
由于新区正处在建设开发过程中，各种社区正在建设，新区内居住人口变化较大，难以真实记录，加之现状人口对规划影响较小，因而对于现状人口不作过多评价。
三.现状建筑质量评价
由于该区域为都市新区，是都市近期发展建设重要区域，区内除某些初期建低层高密度住宅建筑质量相对较差，建筑外观比较呆板外，新建建筑质量、建筑造型都比较好，以办公楼、住宅楼以及某些大型公共设施为主。
依照建筑年代、构造、设施、外观等综合评价，将建筑质量分为四类：
一类建筑：
构造完好，设施基本配套。
二类建筑：
构造基本完好，设施配套不全。
三类建筑：
构造较差，设施不配套。
四类建筑：
构造破损简棚、危房。
各类建筑比重详见下表。
对于一类建筑，规划基本予以保存；二类建筑某些保存，完善配套设施；三类、四类建筑逐渐进行改造。
评价类别
建筑面积（m2）
比例（%）
一类建筑
979180
81.56
二类建筑
133158
11.09
三类建筑
79414
6.61
四类建筑
8854
0.74
合计
106
100
四.规划指引思想及规划目的
（一）.指引思想
1、以都市总体规划为根据，以建设当代化新城区、提高连云港市都市形象为目的，高起点、高原则规划，注重与老城区协调发展，科学合理地拟定各类用地性质、开发强度和建设规定，适应都市发展规定；
2、强调环境艺术设计，体现以人为本设计思想，通过大片绿化引入，提高都市新区整体素质，适应都市可持续发展原则；
3、注重时空环境研究和都市视觉形态研究。
考虑车行与人行时空关系及其过程中人心理、视觉对环境变换规定，塑造各具特色街道空间形态；
4、适应市场经济规定，规划突出控制性与灵活性统一，以便开发建设既能遵循政府意图，又符合公众利益，实现社会、经济、环境效益有机统一；
7、贯彻“统一规划、统一开发、统一管理、分期实行”方针，以基本设施建设为先导，先地下后地上，实现开发建设有序化，避免短期行为。
（二）.规划目的
努力创造新世纪当代化都市风貌，营造功能布局合理、都市环境优美、建筑景观新颖、配套设施齐全、居住安全舒服、地区特色鲜明新型都市中心区。
五.总体构思
从历史演进角度把握住连云港“山——海——城”为一体都市格局，突出“新城区、新形象、新人文”规划主题，将绿色生态融入新区，塑造出具备生命力、不断进步发展、布满人性空间新都市形象，为新城区创造出新人文环境。
六.新区人口容量控制
新区人口由居住用地内居住人口和高等院校学生人数两某些构成。
1、居住人口
规划新区总用地675.5公顷，其中居住用地216.56公顷（不含中小学用地），依照都市新区人口毛密度控制在250~300人／公顷，因而新区居住人口应为5.41~6.50万人。
规划新区内居住用地分为一类居住用地和二类居住用地，其中二类居住用地分为规划新建多层住宅用地和现状以二层建筑为主低层高密度住宅用地，对不同住宅类型，规划拟定了相应控制指标。
一类居住用地
新建二类居住用地
一、二类混合居住用地
用地面积（公顷）
11.34
195.05
10.17
平均容积率
0.5
1.2
0.8
总建筑面积（m2）
56700
2340600
81360
户均面积（m2）
250
120
150
户数（户）
227
19505
542
户均人口（人/户）
3.5
3.3
3.3
人数
795
64367
1790
按照规划住宅类型测算，都市新区可居住6.70万人。
此外，沿街商住用地内居住总人口按1100人左右计。
综上分析，新区居住人口规模以控制在7.0万人为宜。
规划以幼儿园：
35-40人/千人，托儿所：
10人/千人，小学：
70-80人/千人，初中：
35-40人/千人，高中：
30-35人/千人千人指标取值进行幼儿园、中小学测算。
新区幼儿园（含托儿所）详细位置及规模详见规划分图则或规划居住人口分布图；
小学两所：
规划考虑新区内有某些学龄小朋友仍将就读于现状老城区内教学条件较好学校，新区规划设博纳花园小学（30班小学）和东盐河以东、建设路南侧小学（48班）；
九年一贯制学校一所：
为24班小学，48班初中，共72班；
新海高档中学一所：
为高中部。
随着新区不断发展，人口不断增长，可在周边地区增设小学、中学为本区服务。
2、学生人数
新区内有高等院校用地53.15公顷，规划参照高等院校用地规范原则，依照连云港实际状况，按照70平方米/人，估算新区可容纳学生人数为7600人。
七.功能分区及布局
（一）.功能分区
新区是集市级行政、文化娱乐、教诲和地区性商业、金融、居住为一体当代化新都市中心区。
规划新区以东盐河绿化风光带为界，分为东西两片，东片为连云港市政治、文化科技艺术中心，西片为新区生活性用地，并配套发展片区商业服务设施、文化娱乐设施。
其中东片为体现市政府中心地位，并兼顾考虑文化设施可容纳大批人流规定，采用对称布局形式，规划打破老式方格网路网格局，以市政府为核心，形成环状路网，并将市政府与各类行政办公用地、后勤服务设施、会议中心、宾馆以及文化科技艺术中心有机组合，形成统一整体；西片则以街坊形式布置居住用地，依托现状，沿道路布置带状商业，恰当向纵深发展，形成朝阳路与巨龙路“╋”字形商业中心，在瀛州路与苍梧路、海宁路交叉口分别形成两个公共设施节点。
运河西路与科苑路之间，依托东盐河自然条件建绿化风光带。
（二）.体育中心选址分析研究。
本次规划重点对体育中心选址进行方案比较。
方案一，苍梧路南方案，面积32公顷；方案二，淮海工学院北方案，面积47公顷左右。
体育中心方案比较一览表
方案
项目
方案一
方案二
区位
与新浦地区生活区比较接近，依托宁连公路，基本可以满足全市需求。
与都市生活区比较接近，并可兼顾连云地区，可以以便地为居民提供服务。
交通
用地毗邻宁连路与苍梧路立交口，而体育中心人流、车流较多，路段交通将较更为复杂，不能快捷疏散交通流。
周边有两条都市主干道（凌州路、科苑路）和两条次干道，并且与宁连公路有便捷联系，可以以便快捷地疏散交通流。
现状用地
现状为空地，基本无拆迁量。
现状为空地，基本无拆迁量。
用地布局
用地被都市干道一分为二，使得各功能区之间联系不够便捷。
同步由于用地不完整，导致“三馆一场”不好安排。
用地完整且宽裕，可以合理安排“三馆一场”，功能分区清晰。
空间景观
可以成为苍梧路标志性建筑，但由于体育馆、体育场建筑体量过大，距市政府又很近，空间效果不够抱负。
在都市大范畴空间上可形成由体育中心至淮海工学院、市政府、文化中心，以及凤凰山景观轴线，空间舒展。
资金投入
由于苍梧路已形成，近期投入较少。
地块接近海连东路都市主干道，近期只要将凌州路东延过东盐河500-800米即可，近期投入较方案一稍多。
综上所述，规划选用方案二。
八.道路系统与交通组织
1、规划道路以“三横四纵”新区主路形成新区道路网主骨架，依照不同地块功能规定完善次路和支路系统，以利便于都市合理开发。
（道路级别与总体规划中道路级别有区别）
“三横”——苍梧路（50米）、朝阳路（郁州路以东80米，郁州路以西60米）、海宁路（60米）。
“四纵”——瀛州路（60米）、郁州路（60米）、科苑路（60米）、学院路（40米）。
次路重要有运河西路（40米）、巨龙路（32米）、龙河路（20米）、公园南路（郁州路以东32米，郁州路以西20米）、建设路（32米）。
支路道路红线宽度依照各功能区车流量大小，分别控制在18~12米左右。
宁连公路现状为一级公路直接入城，随着同三国道建成，规划该路段将作为城区迅速干道，它与苍梧路设有某些苜蓿叶型立体交叉，与朝阳路、海宁路设有机动车出入口。
2、规划依照都市用地布局以及新区用地功能分区，规划保存现状苏欣汽车站，并在瀛洲路与海宁路交叉口设立一种大型汽车站和一公交站场。
新区共设公共停车场四个。
停车场重要设立在人流量较大商业区和文化区，对于行政办公区和成片居住区停车场地，则在其用地内部依照有关规定统筹布置。
九.空间组织及绿化系统规划
空间设计强调突出形象清晰、能给人留下深刻印象景观设计原则，将水体、远山空间环境作为都市衬托背景，用虚实结合轴线空间手法，使新区与周边空间协调有机地共存。
注重在都市规划中将整体环境中各种行为场合、形体环境与文化脉络和当代使用规定结合起来。
增长场合行为活力，并力求形成连云港鲜明地区特色。
在居住区空间规划上，尽量提供完整地块和恰当规模，探讨便于开发和社会管理居住区模式。
用简朴明快和风格多样空间布局方式，增强辨认性，并将居住区空间构造设计形式，纳入都市特色范畴中。
规划新区将以市政府为中心，加强与老城区联系，充分运用紧邻花果山风景区区位优势，以南部凤凰山为背景，以“三纵一横”景观轴线为纽带，通过景观节点和标志性建筑布局，使新区都市形象更具特色。
1、轴——都市景观轴、绿化轴、水景轴
都市公共空间轴：
以市政府为核心轴线，它串联了都市重要公共空间，有行政中心和文化科技艺术中心，规划通过标志性建筑（市政府、宾馆会议中心、科技馆、展览馆等）、代表性都市广场、个性化构筑物（都市雕塑、柱廊、景墙等），构成了空间变化丰富都市景观轴。
该轴线始终向南延伸，直至远处凤凰山，与绿色生态轴相联系。
都市生活空间轴：
沿巨龙路两侧商业金融设施构成了新区生活轴线。
新区联系轴：
朝阳路是联系新区与老城区、城区与风景区联系线，其道路两侧布置了重要办公、商业、金融等设施，它不但将新区与老城区有机联系，同步也将花果山风景区优美自然景观引入城区。
绿色生态轴：
由东盐河绿化风光带构成，将自然生态景观引入都市中心区，使市民可以充分地享有到大自然气息，充分地享有到阳光、绿色、空气。
水景轴：
规划以东盐河水系为纽带，形成新区水景轴线，规划注重沿河绿化，对沿河布置建筑严格控制，创造出新区良好沿河景观。
2、节点
规划在新区轴线交汇点，以及重要道路交叉口，形成若干个景观节点。
规划重点三个节点：
都市公共空间节点——市政广场与市民广场；都市生活空间节点——朝阳路与巨龙路交叉口；都市交通节点——瀛州路与海宁路交叉口。
这三大节点，是形成新城区新形象重要标志，也是新城区新人文景观重要体现。
此外，龙河广场、朝阳路与郁州路交叉口、东盐河绿化带中市标广场等，以及某些重要标志性建筑均构成新区景观节点。
3、标志性建筑
新区具备代表性、标志感较强建筑，能给人以深刻印象建筑，普通位于重要景观节点、景观轴线核心位置。
现状公安局大楼是新区标志性建筑，也是新区制高点，随着新区不断开发建设，其制高点地位必将被取代。
规划新区标志性建筑重要有市政府、文化艺术中心、博物馆、金融大厦、高层酒店宾馆等。
4、都市设计控制地带
规划依照不同地块不同功能、不同性质，以及对都市空间景观所起作用，拟定都市设计控制地带和普通设计地带。
规划将严格控制都市设计控制地带内建筑，重点控制建筑形式、建筑风格、建筑色彩、建筑造型、建筑体量、建筑外部空间等等，使得整个新区和谐统一。
而对普通设计地带内建筑则可以有一定自由度，在总体把握其布局状况下，控制其基本风格、基本色调即可。
十.规划管理及规划实行建议
1、为了科学合理地制定都市规划，加强都市规划建设管理，保证都市规划实行，增进连云港市新区开发和建设，依照《中华人民共和国都市规划法》等关于法律、法规，借鉴其她先进都市规划建设管理经验，结合新区开发建设实际状况，制定规划建设条例和规划建设管理技术规定。
2、加强规划执法管理工作，健全规划管理机构，以行政、法律、经济等各种手段提高规划管理水平。
要强调规划、建设法律、原则和准则以及相应法规严肃性，严格执行规划，遵章进行建设项目管理，明确规划、建设审批和修改办法、程序，做到有法可依，有法必依。
3、认真做好规划宣传、解释工作，增强各级领导和广大群众规划意识，把新区建设和管理提高到当代化建设战略高度来结识，做到结识、目的、办法、资金四个贯彻，建立公众参加规划编制和监督规划实行制度，使人人为都市发展出力、献策。
4、以资源合理配备、提高新区发展层次、用地布局合理有序为原则，突破土地所有制界限，进行土地产业置换，提高新区土地使用效率。
5、新区滚动发展必要注重基本设施超前建设，按照先地下、后地上，先道路、后用地原则，保证建设时序，避免重复建设，短期行为。
要把基本设施纳入商品经济轨道，切实按照价值规律规定，规范基本设施产品和服务价格，倡导公共设施和基本设施有偿使用和区域共享。
6、在整个新区发展和建设过程之中，应始终如一地注重新区环境效益，使新区处在良好生态环境之中。
7、进行多元化投资体制改革，并制定相应办法广开资金渠道，保证比较稳定、正常新区建设资金来源。
8、在新区总体规划指引下，编制详细规划和各专项规划。
十一.专业工程规划
（一）.给水工程规划
1、现状
本新区地势平坦，地面高程约3.0米左右，区域内大某些为农田菜地。
给水管道重要沿龙河路、郁州路、瀛州路敷设，管径为DN300~DN800。
2、设计根据
①《室外给水设计规范》GBJ13-86
②《都市给水工程规划规范》GB50282-98
③《给水排水设计手册》
④《建筑设计防火规范》GBJ16-87
⑤《连云港市都市总体规划》
3、给水水源
本区给水水源由连云港市都市给水管网供应。
4、给水方式
整个起步区供水由都市道路上给水干管为重要供水管，再在起步区道路上敷设给水管形成环状管网，保证供水可靠性。
5、给水压力
接入起步区管网压力规定不不大于0.30MPa。
最不利点压力规定不不大于0.15MPa。
6、用水量指标
依照用地性质及规模仿定用水量指标。
居住用地用水量指标采用人均指标，其她用地用水量指标采用地均指标，如下表：
用地性质
用水量指标（m3/公顷.日）
居住用地R
一类居住用地
250升/人.日
二类居住用地
250升/人.日
一类、二类居住混合用地
250升/人.日
中小学用地
50升/人.日
公共
服务
设施
用地
C1
行政办公用地
50
C2
商业服务设施用地
30
C3
文化娱乐设施用地
50
C5
医疗卫生用地
30
C6
教诲科研用地
50
道路广
场用地
S1
道路用地
10
S2
广场用地
10
S3
停车场用地
10
市政设施用地U
市政设施用地
25
对外交通用地T
对外交通用地
20
绿化用地
G1
公共绿地
10
特殊用地D
特殊用地
30
室外消防用水量：
同一时间内火灾次数1次，一次灭火水量15升/秒。
未预见水量：
按总用水量15%计。
时变化系数：
K时=1.8
7、规划用水量计算
依照用水指标和地块面积，计算规划用水量。
计算成果见地块给水、污水计算表：
新区给排水指标及水量预测表
用地性质
用地面积（公顷）
人口
（万人）
用水量指标（m3/公顷.日）
污水量指标
（m3/公顷.日）
用水量
（m3/日）
污水量
（m3/日）
居住用地R
一类居住用地
11.34
0.08
400升/人.日
320升/人.日
320
256
二类居住用地
195.05
6.72
250升/人.日
200升/人.日
16800
13440
居住混合用地
10.17
0.2
250升/人.日
200升/人.日
500
400
中小学用地
15.42
50
40
771
617
公共
服务
设施
用地
C
C1
行政办公用地
30.39
50
40
1520
1216
C2
商业服务设施用地
48.05
30
24
1442
1153
C3
文化娱乐设施用地
7.27
50
40
364
291
C5
医疗卫生用地
4.01
30
24
120
96
C6
教诲科研用地
53.39
50
40
2670
2136
道路广场用地
S
S1
道路用地
143.59
10
1436
S2
广场用地
10.08
10
101
S3
停车场用地
2.12
10
21
U
市政设施用地
3.42
25
10
86
34
T
对外交通用地
9.65
20
10
193
97
G
G1
公共绿地用地
70.60
10
706
D
特殊用地
2.68
30
80
E
河流
19.32
小计
27130
19736
依照计算，用水量为27130m3/日。
未预见用水量为4070m3/日。
总用水量为：
31200m3/日。
平均时用水量为：
1300m3/时。
最高时用水量为2340m3/时。
8、给水管网规划
规划在龙河路、郁州路、瀛州路、朝阳路、科苑路敷设，管径为DN500-DN800供水管道，并形成环状给水管网系统。
在内部支路上规划DN300~DN200给水管。
给水管在道路上位置为路东或路南，给水管埋设深度控制在1.00米左右。
结合给水管道设立消火栓，消火栓之间距离不得不不大于120米。
新区内多层建筑实行消防用水与生活用水合一系统，低压制供水；高层建筑依照《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）设立消防系统
新区建设市要留足消防通道，保证道路畅通。
（二）.污水工程规划
1、设计根据
①《室外排水设计规范》GBJ14-87
②《建筑给水排水设计规范》（修订本）
③《给水排水设计手册》
④《连云港市都市总体规划》
2、设计原则
①排水管网采用雨污分流制，雨水就近排入水体。
②污水解决采用集中解决办法，污水经集中后排入都市污水管网，然后进都市污水解决厂集中解决。
3、污水量预测
①污水指标拟定
污水量按用水量80%计。
②污水量计算
依照计算，污水量为19736m3/日。
污水量计算见《新区给排水指标及水量预测表》。
4、污水解决
新区内公建生活污水需设立污水化粪池预解决后方能排入都市污水管道内。
所有污水均排入都市污水解决厂解决。
5、污水管网规划
规划在郁州路、朝阳路、科苑路上敷设污水主干管，管径为W600~W800，在其他路上敷设干管系统，管径为W400~W600，然后汇集到朝阳路上，由污水提高泵站提高过河送至科苑路污水主干管内，向北排入都市污水解决厂解决。
污水管在道路上位置普通布置在路西或路北。
6、污水泵站规划
规划设提高泵站一座，位置在朝阳路与运河西路交叉口东北，规模为8000m3/日，占地0.1公顷。
（三）.雨水工程规划
1、设计原则
设计重现期P取2年，按5年校核。
2、径流系数
径流系数ψ综合值取0.6。
3、暴雨强度公式
暴雨强度公式采用连云港市
3360.04（1+0.821lgP）
q=—————————————升/秒*公顷
（t+35.7）0.74
4、雨水量计算
Q=ψqF（升/秒）
Q—雨水量（升/秒）；
q—暴雨强度（升/秒.公倾）；
ψ—径流系数，取0.5—0.7；
F—汇水面积（公顷）。
5、雨水管线布置
布置原则：
采用雨污分流。
依照河流位置地形道路等划分汇水区域，布置雨水管道，分片收集，排入附近河流
雨水管道管径最大d1200,最小d500。
雨水管道在道路下管位，当为三块板道路或道路红线宽度在36米以上时两侧布置，别的都布置在道路中间。
雨水管道出水口采用八字式。
（四）.供电工程规划
1、规划根据
①《都市电力网规划设计导则》；
②《江苏省都市配电网络规划设计技术规定》；
③连云港市-电网发展规划（连云港市供电局）；
④本次控规土地运用规划。
2、规划指引思想和原则
（1）规划指引思想
电力要先行，电力发展速度应略高于新区建设速度，在电网构造上规定安全可靠，质量合格，经济合理，技术先进，可靠运营，调度灵活。
在连云港市电网规划基本上，使新区电力系统与全市电力系统相协调一致。
电网布局清晰合理，使配电网络基本保持长期不变。
（2）规划原则
①依照新区开发特定条件，容量控制应满足逐渐开发、灵活多变规定。
②合理布局，成环成网，减少迂回，减少投资。
③一次规划，分步实行，远近结合，以近为主，过渡协调，实现规划。
④定性定量预测出合理用电负荷，保证供电容量，提高供电质量。
3、供电系统规划
（1）负荷预测
由于新区以住宅、公建、教诲为主，兼有部份服务设施，用电负荷指标拟
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