武汉汉正街地区用地规划说明书.docx
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武汉汉正街地区用地规划说明书
武汉汉正街地区用地规划
1、前言
1.1项目背景
省市各级领导高度重视汉正街改造工作。
3月2日，阮成发书记、唐良智市长在全市汉正街综合整治和搬迁改造工作现场会上做出重要部署，要求“痛下决心，依法整治，整体搬迁，全面改造，转型升级，限时完成”，全面推进汉正街地区综合改造。
孙亚副市长又多次组织有关部门召开专题会议，对工作进行组织、协调和部署。
根据领导指示精神，我局遵循全球视野、科学论证、部门联动的工作方针，强化现状用地调研，并充分吸纳具有全球旧城改造经验的高水平设计公司参与，成立了由市规划院和美国HOK公司组成的联合设计团队，编制完成《武汉汉正街地区用地规划》。
在此期间，项目组多次踏勘现场，并与硚口区、江汉区有关部门多次衔接，重点对汉正街用地现状、市场规模及经营情况进行调查，了解各区项目运作情况和发展意愿。
1.2前期工作
4月19日，孙亚副市长、刘家祥副秘书长及相关部门领导听取了我局初步方案汇报，进一步提出高起点、高标准，以“全球视野”进行高水平规划的要求。
4月15日和5月11日，我局分别征求了江汉区、硚口区等相关部门的意见，对初步方案进行修改完善。
5月7日，唐良智、胡绪鵾、孙亚、马旭明等市领导听取了我局规划工作情况的汇报，充分肯定了规划的前期成果，并提出要进一步解放思想，将汉正街地区打造成为我市地理、文化、形象和城市功能的制高点，成为武汉市新业态、新经济、新形象、新生活的城市地标。
6月10日，孙亚、刘家祥等市领导听取了我局深化方案工作的汇报，要求我局会同硚口、江汉区做好概念规划与用地现状的对接，并与地铁集团、水务局就相关问题进行衔接。
同时要求我局配合地产集团做好土地收储测算等工作。
6月13日、14日，市规划院分别与市地产集团、地铁集团、水务局进行对接，向地产集团提供了有关项目资料，与地铁集团就6号线走向问题交换意见，将水务局编制完成的流通巷绿化方案纳入本次规划中。
7月2日，市规划院组织专题会，对国华礼品城等具体项目进行了研究，做到各层次规划的充分衔接。
7月5日，我项目组综合了市政府重大办收集的5个相关部门的19条意见，方案采纳了其中17条意见，将成果上报政府重大办。
7月6日，孙亚副市长再次召开专题会议，研究汉正街各项工作进展情况。
7月7日，阮成发书记、孙亚副市长组织有关单位听取了汉正街规划的方案汇报。
7月7日和7月13日，市规划院分别与硚口区、江汉区就规划的情况进行对接，进一步征求两区意见。
7月15日，市规划院将征求各部门意见后完善的正式成果报政府审批。
7月29日，唐良智、胡绪鵾、孙亚、马旭明等市领导再次听取汉正街改造搬迁工作汇报，原则同意市规划院编制的《武汉汉正街地区用地规划》，并要求各职能部门按此规划组织开展汉正街各项相关工作，并进行用地控制。
2、用地情况（于婷婷、宁云飞）
2.1区位
城市核心区位
新中国成立后，武汉市第一版总体规划（1954年由前苏联专家编制）构架了武汉城市中轴，由北往南串联起汉口火车站-西北湖-中山公园-武汉展览馆-南岸嘴-首义广场-洪山广场。
本规划区即位于该中轴线的核心地带，长江汉江交汇处的汉正街地区。
功能核心区位
本规划区位于武汉市内环线以内，汉口沿江的中心地段，周围重要功能圈云集，包括王家墩商务区、武商武广商圈、江汉路商圈、六渡桥商圈、月湖琴台文化中心、南岸嘴、龙王庙公园、沿江商务区等。
景观核心区位
本规划区位于长江汉江交汇处的北岸，与南岸嘴隔江相望，用地周边景观要素众多，包括中山公园、江滩、晴川桥、龟山电视塔等，且用地周边现代化商圈云集，高楼大厦密布，景观地位十分突出。
因此，该地区既要赋予传承城市中轴的历史使命，又要与周边道路、景观、交通相互融合，未来将是我市新业态、新经济、新形象、新生活的城市地标；同时也是我市地理、文化、形象和城市功能的重要制高点。
2.2规划范围
传统汉正街地区范围
传统汉正街地区东接民族路及花楼街，南抵沿江大道，西至武胜路，北临中山大道，总面积1.67平方公里。
其中硚口区1.32平方公里，江汉区0.35平方公里。
规划范围
本规划区东接前进一路、三民路及民权路，南抵沿江大道，西至武胜路，北临京汉大道。
规划总面积3.46平方公里。
其中硚口区2.19平方公里，江汉区1.27平方公里。
2.3辉煌的历史
曾经的历史
汉正街历史久远，乃古汉口之正街，是明成化年间汉水改道后，长江与汉水交汇处逐渐形成汉口商业的中心地带，这条街距今已有500多年的历史。
早在明朝万历年间，汉正街就已形成市镇，由于水上交通便利，沿街店铺行栈日益增多，贸易往来频繁。
到清代康熙、乾隆的经济发展鼎盛时期，汉正街已成为“汉口之正街”。
乾隆四年（1739年），汉正街修起条石路面。
同治三年（1844年）郡守钟谦钧在此主持修建了万安巷等新码头。
从此，汉正街更是商贾云集，交易兴盛，市场繁荣。
被称为“江湖连接，无地不通，一舟出门，万里唯意”，吸引了四方商旅，八方游客，热闹繁华，盛极一时。
昔日的辉煌
1862年汉口开埠，外国势力入华，进出口贸易剧增，武汉市场成为国际市场，从17世纪到19世纪，汉正街商贸交易遍及全国、欧洲与日本。
而目前，拥有500年历史的“天下第一街”汉正街小商品市场因水运的限制与现代化商业模式的冲击下，逐渐没落，商品市场萎缩，水货作坊涌现，安全隐患重生。
历史的新机遇
武汉拥有厚重的历史积淀——辛亥革命武昌起义成功推翻了满清的统治，结束了中国长达五千多年的帝制，开启了民主共和的新纪元；汉阳兵工厂的“汉阳造”闻名全国，打响了“开国第一枪”；汉口码头的兴起使得汉正街繁荣一时，直至目前都在全国享负盛名。
汉正街地区位于武汉市核心区段，坐拥武汉市公共活动的中心区位，可打造长江流域城市标志意向，同时依托武汉的四小时高铁经济圈，给汉正街的浴火重生带来了新的机遇。
2.4现状用地（详细展开说，要有指标和现状用地一览表）
2.4.1行政区划及现状人口分布
本规划区由区界分为东西两部分，分别隶属于江汉区和硚口区，涉及民意街、满春街、民族街、六角街和汉正街等5个街道。
至2011年，规划区内常住人口约25.69万人（其中传统汉正街地区常住人口约15.36万人），人口密度达到7-9万人/平方公里。
各街道人口见下表：
表2-1各街道现状人口分布一览表
序号
街道名称
人口规模（万人）
1
民意街
2.99
2
满春街
3.36
3
民族街
2.54
4
六角街
4.8
5
汉正街
12.0
合计
25.69
2.4.2用地现状
本规划区内现状用地主要以居住用地和公共设施用地为主，两类用地约占总用地面积的74％。
现状用地中城市建设用地总面积为343.94公顷，占总用地面积的99.46％；水域和其他非城市建设用地总面积为1.85公顷，主要为部分汉江水域，占总用地面积的0.54％。
表3-2现状用地汇总表
序号
用地代码
用地性质
用地面积（ha）
百分比（%）
1
R
居住用地
173.32
50.12
其中
R21
二类住宅用地
59.62
17.24
R31
三类住宅用地
12.56
3.63
R41
四类住宅用地
57.16
16.53
R5
居住配套教育用地
14.39
4.16
R51
幼托
0.08
0.02
R52
小学
5.75
1.66
R53
中学
8.56
2.48
RC
居住与公共设施混合用地
29.59
8.56
2
C
公共设施用地
83.38
24.11
其中
C1
行政办公用地
4.4
1.27
C11
市属办公用地
1.84
0.53
C12
非市属办公用地
2.56
0.74
C2
商业金融业用地
40.84
11.81
C21
商业用地
19.9
5.76
C22
金融保险业用地
1.02
0.29
C23
贸易咨询用地
5.37
1.55
C24
服务业用地
4.24
1.23
C25
旅馆业用地
2.04
0.59
C26
市场用地
8.27
2.39
C3
文化娱乐用地
0.98
0.28
C35
影剧院用地
0.4
0.12
C36
游乐用地
0.58
0.17
C51
医院用地
4.26
1.23
C6
教育科研用地
8.63
2.50
C61
高等学校用地
2.12
0.61
C62
中等专业学校用地
4.84
1.40
C63
成人与业余学校用地
0.62
0.18
C65
科研设计用地
1.05
0.30
C7
文物古迹用地
0.36
0.10
CR
公共设施与居住混合用地
23.91
6.91
3
M
工业用地
1.91
0.55
其中
M1
一类工业用地
1.01
0.29
M2
二类工业用地
0.91
0.26
4
W
仓储用地
0.11
0.03
W1
普通仓库用地
0.11
0.03
5
T
对外交通用地
5.83
1.69
其中
T23
长途客运站用地
1.47
0.43
T42
河港用地
4.36
1.26
6
S
道路广场用地
66.51
19.23
其中
S1
道路用地
65.37
18.90
S22
游憩集会广场用地
0.9
0.26
S31
机动车停车场库用地
0.23
0.07
7
U
市政公用设施用地
6.29
1.82
其中
U12
供电用地
0.24
0.07
U21
公共交通用地
0.49
0.14
U32
电信设施用地
0.31
0.09
U9
其它市政公用用地
5.25
1.52
8
G
绿地
2.61
0.75
其中
G1
公园绿地
2.61
0.75
G11
综合公园
1.95
0.56
G12
居住区公园
0.19
0.05
G15
街旁绿地
0.47
0.14
9
D
特殊用地
3.96
1.15
D1
军事用地
3.61
1.04
D3
保安用地
0.36
0.10
10
K
预留用地
0.02
0.01
11
E
水域和其它非城市建设用地
1.85
0.54
总计
345.79
100
居住用地
规划区内现状居住用地面积173.32公顷，占总用地面积的50.12％，人均居住用地达到41.00平方米，主要包括二类居住用地和四类居住用地，另含部分三类居住用地和居住与公共设施混合用地，以及中小学等教育设施用地。
二类居住用地主要分布在中山大道以北和利济路沿线，以新建商品房住宅小区为主；三类及四类居住用地主要分布在中山大道以南，主要为一些老旧住宅，建设年代较早，建筑较为陈旧，周边环境较差，安全隐患大。
该地区共有31所中小学，用地总面积为14.31公顷。
其中中学12所，总用地面积为8.56公顷，人均用地面积为0.33平方米；小学19所，总用地面积为5.75公顷，人均用地面积为0.22平方米。
按照《武汉市中小学布局规划》的有关用地标准（中学13m²/人，小学11.3m²/人），中小学生用地面积远不能满足要求。
公共服务设施
现状公共设施用地总面积为83.38公顷，占总用地面积的24.11％。
从整个区域来看，公共设施主要沿汉正街、大夹街、友谊路、多福路、中山大道和京汉大道沿线布局，多为商服用地、贸易用地以及商住用地，其他公共服务设施布局缺乏秩序，整体建设较为滞后。
产业发展用地
现状工业用地总面积1.91公顷，占总用地面积的0.55％。
现状仓储用地面积为0.11公顷，占总用地面积的0.03%。
绿化用地
现状绿化用地面积为2.61公顷，占总用地面积的0.75%，人均绿地面积为0.10平方米，规划区内仅有一处龙王庙公园，和少量的街旁绿地。
绿化严重不足，且沿主要城市干道均未设置道路绿化带。
水域和其它非建设用地
规划区内包含少量汉江水域，用地面积为1.85公顷，占总用地面积的0.54％。
2.5当前的主要问题和矛盾
人口稠密、用地局促
本规划区现状人口密度达到7-9万人/平方公里，远高于武汉主城区人口密度（1.24万人/平方公里）以及核心区人口密度（3.27万人/平方公里）。
区内目前流动人口约10万人，日均人流量约20万人。
就业、管理及治安方面的压力与日俱增。
现状规划区内出让用地共66个地块，总用地面积约为86.08公顷；划拨用地共12个地块，总用地面积为3.14公顷。
出让划拨用地面积占总用地的26％。
分布较为零散，且部分出让划拨用地边界较为不平整，为整体规划设计增加了难度。
建筑密集，城市形象破旧，火灾安全隐患巨大
据初步统计，规划区内总建筑量约824.2万方。
其中传统汉正街地区内建筑量约445.2万方，四类建筑（质量极差，安全隐患极大）总量约为149万方（硚口区121万方，江汉区28万方），占该地区总建筑量的33%。
现状毛容积率约2.4，老旧建筑十分密集，握手楼随处可见，火灾安全隐患巨大。
而且区内有部分90年代以来的危改项目，但并未真正改善汉正街地区的面貌，反而成为二次改造的难点。
本规划区坐拥两江交汇的“黄金地段”，汉江北岸的城市空间形象却与武汉国际大都市的地位极不相符。
文化延续缺乏空间载体，历史遗存保护不力（宁云飞、每个点详细说明，与历史名城对接好）
有价值建筑一览表：
目前仅存15处有据可查的遗址，集中在武胜路淮盐巷以及友谊南路药帮巷一带：
（1）孙中山铜人像
建于1933年，位于三民路、民族路和民权路的交汇处，1992年公布为省级文保单位。
（2）辛亥首义烈士公墓
建于1913年，位于利济北路，武汉市第一医院对面，1956年公布为省级文保单位。
（3）《新华日报》社大陆里旧址
建于1938年，位于江汉区民意一路大陆里，1983年公布为市级文保单位。
（4）保寿桥
建于康熙初年（1662年），位于硚口区新安街保寿巷，1988年公布为市级文保单位。
（5）济生路电话分局
建于1926年，位于江汉区友谊路98号，属于公布的武汉市第三批优秀历史建筑。
（6）汉口慈善会
建于1915年，位于中山大道465号，属于公布的武汉市第一批、第二批优秀历史建筑。
（7）义勇军消防联合会
建于1920年，位于硚口区安徽街5号，属于公布的武汉市第四批优秀历史建筑。
（8）新安书院（徽州会馆）
建于1668年，位于硚口区新安街327号，属于公布的武汉市第三批优秀历史建筑。
（9）淮盐巷过街楼
建于清朝末年，位于武胜路长江食品厂片淮盐巷，作为汉正街盐商文化的重要遗存。
（10）淮盐巷盐商故居
建于清道光年间，位于武胜路长江食品厂片淮盐巷，属于优秀里分建筑。
（11）江汉桥巷余庆里旧居
建于清朝末年，位于武胜路长江食品厂片江汉桥巷，属于优秀里分建筑。
（12）大泉隆巷历史建筑
建于清朝末年，位于武胜路长江食品厂片大泉隆巷，属过渡建筑，具有较好的历史价值。
（13）药帮一巷青石板路
形成于清乾隆四年（1739年），位于九如片药帮一巷，是武汉仅存保存完好的青石板路之一。
（14）中国红十字会汉口分会旧址
建于1920年，位于九如片药帮一巷，属民国时期建筑，保存较好，有较高历史价值。
（15）楼隐寺
位于福建街和勤劳一街的交汇处，属于宗教建筑，有较高的历史价值。
市场密集、业态落后、经营户众多、从业人数巨大
本规划区内市场密集，经营户众多，据初步统计，各类专业市场108个，总经营面积约105万方。
其中，传统汉正街地区经营12大类30余万种商品，专业市场99个，总经营面积约93万方。
硚口区辖区内市场72个，经营面积近60万方，经营摊位约1.6万个；江汉区辖区内市场27个，经营面积近33万方，经营摊位约0.8万个，从业人数巨大。
但整体业态十分落后，“现场、现货、现金”三合一、小作坊的批发经营方式依然存在，与中心城区的功能极不相适应。
利益链条冗长，牵一发而动全身，拆迁成本高，改造难度巨大
本规划区内由于长久以来较落后的商业业态和经营模式的原因，使得区内人员关系复杂，从管理者、开发商到居民；从经营者、小商小贩到购物打货人群；从专业物流到扁担，各种关系错综复杂，且利益链条冗长，牵一发而动全身。
据汉正街东片项目的初步测算，其区域内（300亩）拆迁建筑面积为43万平方米，拆迁补偿单价为1.51万元/平方米，拆迁成本总计65亿元。
并且随着区内业态的升级更新会使得土地价值进一步升级，建设成本将会继续增加，加上拆迁期间的空置，短期个人收益将会降低，使得区内拆迁成本提高在所难免，因而改造难度巨大。
对外交通不畅、路网密度不足、交通设施缺乏、交通方式低效、交通秩序混乱
本规划区作为商业集中地区，支路网密度仅为4.5km/km2，仅为规范值的一半，难以支撑高密度的开发；
现状横向交通不畅，纵向交通压力大；
区内缺少大容量快速过境通道；缺乏轨道线路支撑，轨道1号线站点覆盖范围不到区域面积的10%；
目前区内停车设施缺口极大，泊位供给结构不合理；公交线路重复系数高，服务水平较差。
并且区内交通管理较落后，客货混杂，交通秩序混乱。
3、案例分析
3.1芝加哥
芝加哥中心城区（Downtown）密歇根湖沿岸建成高效的立体交通系统，支撑中心区高强度开发并提供旅游服务。
包括地面和地下道路系统、水上巴士系统和轨道交通系统：
地面道路系统：
芝加哥地面干道特点是“横向到边，纵向到底”。
支路交叉口间距为60m至150m，并设置单向通行系统，减少冲突点，简化交通组织，从而大大地提高了地面路网的整体运行效率；
地下道路系统：
为了分流地面交通、方便地下车库车辆包括货车的进出，芝加哥在城市中心区修建了10多条地下道路；
水上巴士系统：
水上巴士线路沿着美丽的芝加哥河及其支流布设，深受各方到访游客的喜爱；
轨道交通系统：
芝加哥共有7条轨道交通线路，整体呈扇形分布，在中心区形成一个交通环（loop）,串联各大商业区、居民区及两大机场。
芝加哥城市轨道交通对该市公共交通的贡献率为40%。
此外，在上述不同系统的交叉处，芝加哥还普遍建造了立交桥。
立体路网系统较好地适应了现代交通流的发展需求，尽管城市车辆拥有量日益增多，但芝加哥发生塞车的现象却很少。
3.2巴尔的摩
从20世纪50年代到现在，巴尔的摩内港滨水区一直不断地进行改建和重建，内港区的面貌也发生了惊人的变化，成为整个美国、乃至全世界的榜样。
巴尔的摩滨水区域的实践经验包括：
港区再开发工程的主体是公众共享的多功能商业旅游区，即使在远离中心区的滨水地带建了一片高层住宅，住宅区的沿岸也仍是共享的公共绿地;
港口城市水运衰退后，滨水地区的码头大量空置，工业结构调整给城市带来新的机遇；
利用滨水区的良好区位，将以前单一的区域改为多功能区，作为城市经济发展的催化剂，更新老化的城市功能，赋予新的开发需求；
创造中心城区核心公共空间,创造既具新意又统一的区域特色；
保持区域发展的潜能和整体性，防止高速公路对该区域所造成干扰。
3.3波士顿
波士顿在旧城改造中的特色包括：
在历史的都市纹理上创造高品质的城市保护与开发
波士顿是美国重要的历史名城之一，毗邻滨水区域的旧城记载和见证了为自由而战的诸多历史。
故而在旧城改造中，核心理念就在于保持和延续原有的城市肌理，创造高品质的城市空间；
引进多样的商业创造有魅力的休闲水岸
作为世界上著名的现代商贸与文化旅游地标城市，波士顿在滨水区域布置了大量旅游、商业、休闲和体育设施，形成多元的旅游商贸区；并且打造了由水岸向城市渗透的绿廊，与主城区开放空间、外围“蓝宝石项链”公园体系进行有机联系，形成丰富的绿化网络；
新的金融大厦群退居水岸二线,与一线水岸的老城区共创城市动态天际线
滨水区域结合旧城布置大量旅游、商业、休闲设施，将旅馆、金融办公退居二线，不仅把岸线打造成为广大市民和游客共享的公共绿地，带来新的活力，而且还形成了富有标志性的城市动态天际线。
3.4香港
香港是亚洲繁华的大都市，地区及国际金融中心之一，条件优越的天然深水港。
维多利亚湾滨水区集中了香港最主要的商业、金融和旅游职能，“东方之珠”由此而得名。
维多利亚湾滨水区在20世纪末就实施了维港计划，目的是令维多利亚港成为富吸引力、朝气蓬勃、交通畅达及象征香港的海港。
其成功的经验在于：
完善维港规划，增强港人和维港的连系；增添优美景致，让市民尽览维港风光；鼓励滨水区域用地功能的多元化，包括旅游商业中心、会展中心、旅游集散中心、行政中心、公园、博物馆等，打造现代商贸与文化旅游完美结合的典范。
3.5新加坡
新加坡是东南亚的一个岛国，也是一个城市国家，因其在在城市景观建设方面效果显著，故亦有“花园城市”之美称。
新加坡滨海湾金沙酒店天街造型，因其特有的空间体验使得该区世界闻名，成为一组建筑打造国际一流旅游胜地的标志性案例。
金沙酒店是亚洲首屈一指的休闲、娱乐及商务胜地。
酒店高55层，顶楼为地标式滨海湾金沙空中花园。
屋顶这方舒适天地拥有新地标无边际游泳池，能俯瞰壮观的城市地平线与海景。
酒店还提供一流的购物环境，开设世界级名厨餐馆、赌场和令人叹为观止的艺术科学博物馆，
3.6上海黄浦江两岸
上海市因港而兴,黄浦江两岸滨水区是城市重要的发展轴线，百余年来，作为经济中心、工业基地、能源和供给基地，在城市经济和社会生活中发挥着巨大的作用，20世纪末随着城市产业结构调整和黄浦江老港区功能逐步外迁，经济功能逐渐衰退。
伴随近年来黄浦江滨水区域的成功转型，该区域重新成为了世界的焦点。
沿岸集中了陆家嘴CBD、南京路商业区、外滩、十六铺老城风貌区、豫园、世博会场馆等多元化城市功能和旅游景点，日均接待游客总数50-70万人次，成为上海中心城区最具活力的地段和城市形象的名片。
3.7上海新天地
“新天地”位于上海的中心地段,在旧城区改造模式中引入有机更新理论，在延续城市肌理的基础上，大胆引入现代元素，合理布局开敞空间，为老城区注入新的活力。
新天地涉及到上海历史老建筑的保护问题，历史建筑的保护包含了保存、更新和延续三个不可分割的部分，保存即保存街区纹理、历史遗存、风貌基调、文化內涵等要素，更新和延续就是保持原有风貌特征的同时，进行室內的更新再造，给其注入新的时代风格。
而新天地正是时代特征与历史建筑結合的典范。
3.8启示与结论
借鉴国内外知名城市经验，成功打造大都市中心区滨水区域所应具备的条件包括：
（1）多元化——复合的功能
中心区滨水区域集旅游、商贸商业、会展、特色餐饮、公园、博物馆等功能，将现代商贸与文化旅游完美结合；
（2）标志性——城市地标；
在滨水区域重要地段，塑造具有冲击力的标志性建筑，彰显震撼的都市形象；
（3）开敞性与亲水性——大面积公共开敞空间与滨水走廊
将城市开敞空间与滨水进行有机结合，将绿色基础设施植入城市肌理，增加滨水区域的开敞性和亲水性；
（4）文化性——独具魅力的地方
保留历史建筑和城市特有的街道肌
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