年中兰州市房地产市场调研报告.docx
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年中兰州市房地产市场调研报告
2017年年中兰州市房地产市场研究报告
市场基本观点
一、政策篇
关键词：
限售
2017上半年，楼市政策方针转向“从严调控”，"限"字当头，热点城市政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，开启“限售”模式且范围不断扩大，同步加强房地产金融监管，着力抑制投资投机性需求。
兰州市紧随国家政策及房地产市场大环境，先后出台多项政策，顺应市场要求。
1、兰州分区调控主城收紧新区补贴 管理审核更加严格
国有土地房屋征收补偿指引出台 土地供应主城收紧新区补贴
3月3日，兰州新区管委会召开《兰州新区产业发展扶持及奖励政策》解读会。
投资奖励方面，入驻新区的项目（除房地产项目）按照合同约定开工建成后，新区财政按照项目实际完成的固定资产投资额及投资强度，以企业缴纳土地（不含代征用地）出让金为基数给予奖励。
投资在20亿元以上者，按照投资强度每亩300万元上下，分别奖励土地出让金的100%和120%。
兰州区域调控限购限贷备案制 住房公积金与全国接轨
兰州住房公积金管理中心发布2017年2月新修订的《兰州住房公积金管理中心住房公积金个人住房贷款操作规程》，明确首付比例、贷款额度等政策依然执行以往的标准，即：
商品房首付比例不低于20%，已婚家庭单笔贷款额度的上限为60万元，单身职工单笔贷款额度上限为50万元。
4月14日，兰州印发《关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见》，全市商品房实行价格备案制度；城关、七里河、安宁范围内的新建商品住房、二手住房实施限购，限购区域内执行差别化的贷款首付比例。
5月2日，兰州住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款相关政策的通知》，决定在限购区域内实行差别化公积金贷款政策：
根据情况不同，个贷的首付款比例从“不低于20%”提高至了“不低于30%”或“不低于40%”。
兰州（楼盘）市制定《兰州住房公积金管理中心提取业务操作规程（2015年12月修订）》。
今后，骗提套取住房公积金行为或将录入中心住房公积金信息系统，失信者5年内不得提取和申请住房公积金。
6月19日起，兰州住房公积金中心正式启用住房公积金异地转移接续业务。
意味着，当公积金缴存职工从原来所在城市辞职，前往新的地方工作，通过该平台办理异地转移接续业务，在转入地住房公积金管理中心就近办理即可。
新建住宅推广街区制 不再建封闭住宅小区
甘肃省委省政府出台《关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》，指出新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。
已建的封闭式机关单位和文化、体育、社区服务和社会管理等城市公共服务设施，除有涉密要求的单位外，均应逐步打开大院，实现内部道路公共化。
兰州市放宽落户条件限制
兰州市公安局严格落实以具有合法稳定就业和有合法稳定住所（含租赁）为基本落户条件的规定，放宽兰州市落户条件限制，推进户籍制度改革工作。
四大看点：
取消办理《居住证》2年以上条件限制；非婚生育人口办理出生登记户口且随父落户；在城四区合法稳定就业落户；派出所公共集体户人员直系亲属投靠落户。
物业管理规范化 新小区前期物业招投标与预售证挂钩 年底前业委会100%全覆盖
3月15日，兰州市房管局、市物价局、市城市管理委员会三部门联合印发《兰州市物业小区综合整治工作方案》，明确对不办理物业招投标的新建楼盘，不予办理房屋销售许可证。
5月16日，市物价局和市房管局联合制定下发《兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准》，明确规定普通住宅物业服务由高到低分为四个等级，四星级最高、一星级最低，星级服务等级越高，对应的物业服务收费基准价标准越高。
5月17日，兰州市住房保障和房产管理局制定印发《关于加快推进物业小区业主自治机构成立工作的指导意见》，明确提出，年底之前各区业主自治机构成立比例实现100%全覆盖。
兰州市房管局开放市主城区房产面积测绘市场
市房管局决定开放市主城区（含高新开发区、经济开发区、九州开发区）房产面积测绘市场，兰州市有房产测绘资质的测绘单位先行到房产行政管理部门进行登记备案，登记备案时间截止到2017年7月10日。
预售商品房交付日起90天内权属登记 禁止开发商提前收取办证费用
6月26日，兰州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步规范商品房预售过程中收取相关费用事项的通知》，明确“自本通知下发之日起，禁止全市各开发企业在办理不动产登记前提前收取有关办证的各项费用，在开发企业办理房屋首次登记取得《不动产权证》之后向购房人进行转移登记时，可根据购房人的自愿选择由开发企业代收办。
”
二、土地篇
关键词：
供应平缓成交价陡升
2017年上半年，楼市政策逐渐收紧，多地相继出台了不同程度的"限购限售"政策，抑制楼市投资过热的现象。
兰州也不例外，楼市限购新政出台对房地产市场造成了不小的冲击，开发商拿地的信心也受到了影响。
整体来看，土地供应平缓，但成交价陡升，开发商拿地难度日益加大。
2017年上半年（1.1-6.30）兰州六区三县（城关区、七里河区、安宁区、西固区、红古区、兰州新区、皋兰县、榆中县、永登县）房地产开发项目下的土地成交共计45宗，累积成交面积约为109.23万平方米，累积成交金额约47.86亿元。
其中，其他普通商品住房用地共计成交24宗，其他商服用地共计成交21宗。
在成交面积方面，4月土地成交面积领先，共计29.1万平方米，5月次之，土地成交面积24.54万平方米，1、2、4、6月的土地成交面积上下起伏不大，可见2017年上半年各月的土地供应都比较平缓。
在成交金额方面，4月的土地成交金额达16.41亿元，远高于其他5个月，这是因为4月仅七里河的GQ1601号地成交金额就达到15.9165亿元，拉高了当月的整体数据。
其次，1、2月的土地成交金额均超过10亿元，因为兰州市轨道交通有限公司1、2月相继拿到了位于城关区东岗东路以南、东岗车辆段以北、B690号规划路以东的G1604、G1605号地，约合面积为8.35万平方米，合计金额约为14.71亿元，因此这两个月的总的成交金额也相对较高。
2015/2016/2017年上半年成交数据对比
2017年上半年兰州土地市场供应减少；2017年上半年兰州主城区和周边区县的土地供应都相对较少。
其中，2017年上半年兰州土地成交宗数较2016年同比下跌13.46%，成交面积较2016年上半年同比下跌0.73%，成交金额较2016年上半年同比增长17.3%。
2017年上半年成交区域分析
榆中县土地成交宗数多
2017年1月1日-6月30日，在兰州的土地成交中，榆中县共成交16宗，城关区和七里河区各成交10宗，安宁区成交4宗，西固区成交2宗，兰州新区、皋兰县、永登县各成交1宗。
从这些成交数据可以看出，榆中县今年的开发力度加大，区域发展逐渐升温；兰州市内发展强度较大的当属城关区和七里河区；兰州新区经过前几年的大力开发，如今区域开发强度也在慢慢趋于平缓。
2017年上半年兰州土地成交明细
宗地编号/电子监管号
区域
项目位置
受让单位
面积（万平方米）
金额（万元）
用途
出让年限
6201002017B00029
城关区
城关区B629号规划路以南、S614号规划路以西
甘肃至诚房地产开发有限责任公司
0.41969
6686
其他普通商品住房用地
70年
6201002017B00030
城关区
城关区滩尖子地区，T603号规划路以北、T602号规划路以东、S614号规划路以西
甘肃至诚房地产开发有限责任公司
2.1063
34778
其他普通商品住房用地
70年
6201002017B00018
城关区
城关区东岗东路以南、东岗车辆段以北、B690号规划路以东
兰州市轨道交通有限公司
4.06731
55260
其他普通商品住房用地
70年
6201002017B00088
城关区
城关区东岗东路以南、东岗车辆段以北、B690号规划路以东
兰州市轨道交通有限公司
4.28666
91800
其他普通商品住房用地
70年
6201002017B00126
城关区
城关区店子街刘家窝村
兰州市城关区房产管理局
2.71059
428.9097
其他商服用地
40年
6201002017B00238
城关区
6201002017B00238
临洮县星辰房地产开发有限责任公司
1.18655
718.65
其他商服用地
40
6201002017B00300
城关区
城关区雁儿湾路211号
兰州电子工业学校
0.96936
55.89
其他商服用地
40年
6201002017B00311
城关区
城关区佛慈大街183号
兰州亚太房地产开发集团有限公司
1.34789
5539.013
其他普通商品住房用地
70年
6201002017B00337
城关区
城关区盐场地区S409#规划路以南,B416#规划路以西
黄河水利委员会上游水文水资源局
0.25092
460.394
其他商服用地
40年
6201002017B00398
城关区
兰州高新区雁滩园区B640-1＃规划路以东，安全厅用地以北范围
甘肃世纪金徽房地产开发有限公司
1.8604
16226.9855
其他普通商品住房用地
70年
6201002017B00049
七里河区
兰州高新区七里河园区马滩片区南河道以东，T139#规划路以南，S183#规划路以西，储备用地以北
兰州敦煌国信置业有限公司
2.82899
22837
其他普通商品住房用地
70年
6201002017B00119
七里河区
七里河区T149号规划路以北、B117-1号规划路以西、T194号规划路以东
兰州兰石集团有限公司
0.61981
9120
其他商服用地
40年
6201002017B00157
七里河区
七里河区兰工坪路455号、256号
兰州市城市发展投资有限公司
5.070574
1078.0248
其他商服用地
40年
6201002017B00209
七里河区
七里河区西津西路15号
甘肃省农业机械总公司
0.4196
201.2067
其他商服用地
40年
6201002017B00216
七里河区
七里河区西津西路366号
兰州市农业机械总公司
0.53229
328.74
其他商服用地
40年
6201002017B00259
七里河区
七里河区E164#规划路以东,南滨河路以南
兰州益欣投资建设发展有限公司
2.67118
1537.33
其他商服用地
40年
6201002017B00277
七里河区
七里河区穴崖子35号
兰州国资利民资产管理有限公司
5.43142
400.4451
其他商服用地
40年
GQ1601
七里河区
兰州高新区七里河园区彭家坪地区灌渠以东，T219#规划路以南，B210#规划路以西，S207#规划路以北。
武汉润置房地产开发有限公司
10.09455
159165
其他普通商品住房用地
70年
6201002017B00328
七里河区
七里河区西津西路807、809号
兰州西太华工贸集团股份有限公司
4.7696
7648.427
其他商服用地
40年
6201002017B00409
七里河区
兰州高新区七里河园区彭家坪片区兰州理工大西校区以东、以南，B224#规划路以西，T219#规划路以北
甘肃聚元房地产开发有限公司
4.90305
10124
其他普通商品住房用地
70年
6201052017B00179
安宁区
安宁区长风小学以北，兰州安宁玉海食品加工厂以南，兰州万方建材有限公司以东，兰州兴安物资纸业有限公司以西
甘肃新沅房地产开发有限公司
0.3252
4176
其他普通商品住房用地
70年
6201002017B00188
安宁区
安宁区万新路139号
甘肃政法学院
2.62009
180.3099
其他商服用地
40年
6201002017B00197
安宁区
安宁区十里店
兰州市安宁城投房地产开发有限公司
0.73181
246.2142
其他商服用地
40年
6201052017B00209
安宁区
安宁区T571#规划路以南，兰州矿场机械有限公司以北
兰州华陇家禽育种公司
0.069121
428.8467
其他商服用地
40年
6201002017B00131
西固区
西固区西固东路
兰州市西固区城乡发展投资有限公司
0.3458
284.286
其他商服用地
40年
6201002017B00131
西固区
西固区庄浪路914号
兰州力威德塑料制品有限公司
0.20755
1265.9561
其他商服用地
40年
LXQ2016022C
兰州新区
兰州新区建材三路以南、建材四路以北、新港三路以东、新港四路以西区域
兰州新区原田房地产开发有限公司
0.98069
734
其他商服用地
40年
三、成交篇
关键词：
市场降温成交量同比下降
兰州自4月调控政策发布以来，市场有所降温，尤其是备案价制度的执行，对开发商疯狂调价具有急刹车的作用，购房者也能清晰地知晓所选房源的价格。
2017年1-6月兰州住宅成交22392套，同比2016年1-6月28667套下降21.89%。
2017年上半年成交数据分析
2017年1-6月兰州住宅成交22392套，成交面积251.48万平方米，成交均价7270元/平方米，成交金额合计182.82亿元。
其中，成交套数环比2016年下半年下降21.89%，同比2016年上半年增长11.19%；成交金额环比2016年下半年下降14.93%，同比2016年上半年增长24.96%。
从成交套数来看，2月受春节影响较小；"金3银4"依旧向好；5月受兰州调控新政的影响，部分成交备案延至6月，较往年数据下降明显，环比下降37.85%；6月随着调控政策细则落地，加之5月部分成交补充办理备案手续，成交数据逆势攀升，环比增长68.54%。
2017年1-6月区域成交
新区崛起位列第四
2017年1月1日-6月30日，城关、七里河、安宁名列前三。
其中，城关区成交8638套、面积996402㎡、均价7912元/㎡、金额78.84亿元；七里河区成交3789套、面积433729㎡、均价9301元/㎡、金额40.34亿元；安宁区成交3439套、面积392026㎡、均价7523元/㎡、金额29.49亿元；西固区成交1084套、金额6.78亿元；红古区成交787套、金额2.52亿元；兰州新区成交2064套、金额9.43亿元；永登县成交102套、金额0.41亿元；榆中县成交1880套、金额11.87亿元；皋兰县成交609套、金额3.14亿元。
2014-2017年上半年成交数据对比
兰州调控政策落地，究竟对房地产市场影响几何，需要纵观对比近几年的数据。
房天下整理了2014年-2017年1-6月各月的成交金额和成交套数，可直观地看到历年数据对比。
从成交金额来看，2017年除5月受政策落地影响外，其余5个月均位于历史高位。
从成交面积段来看，2017年1-6月，60㎡以下户型成交292套，60-80㎡户型成交1442套，80-90㎡户型成交2851套，90-100㎡户型成交4671套，100-120㎡户型成交5811套，120-140㎡户型成交4195套，140-180㎡户型成交2235套，180㎡以上户型成交895套。
同比2016年1-6月成交套数，仅60㎡以下户型下降54.16%、90-100㎡户型下降28.33%，其余面积段均呈现不同程度增长，尤以140-180㎡户型增速较快达81.17%。
2017年上半年成交套数项目排行TOP10
排名
项目名称
区域
成交套数（套）
成交面积（㎡）
成交均价（元/㎡）
成交金额（万元）
1
恒大帝景
七里河
2083
262921
10305
270945.44
2
兰州碧桂园
城关
1568
221433
7562
167442.67
3
兰州大名城
榆中
1066
118645
5708
67719.09
4
保利·领秀山
安宁
863
108211
5637
66528.32
5
泰林·黄河馨苑
城关
768
89411
7244
64765.24
6
幸福家园
安宁
722
72481
7240
52475.36
7
保利·金香槟
安宁
698
78914
9470
74735.14
8
银河国际居住区
城关
687
94307
8354
78785.78
9
海亮·熙岸华府
西固
685
62712
5765
36155.95
10
兰石豪布斯卡
七里河
486
47150
9632
45416.89
四、推盘篇
2017上半年兰州市区共计推盘20次
截至2017年6月27日，2017上半年兰州市区共计推盘20次，其中4盘连续加推，3个纯新盘入市；与2016上半年开盘次数相比减少了7次，同比开盘数下降了25.9%。
1-2月恰逢春节，开盘数量跌入低谷，2017上半年开盘从3月开始稳步增长，而2016年3月份达到高峰。
根据数据可知，每年的1-2月一直以来都是推盘的低谷期，2017上半年兰州楼市推盘情况比较稳定，也与政策有关，4月6日下午，市政府常务会审议通过《兰州市关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见》。
对商品房获得预售许可证和开盘时间做了明确的规定。
各开发企业在取得商品房预售许可证10日内必须开盘，同时要一次性公开全部销售房源，不得发布虚假房源信息和广告；不得在未取得预售许可证前销售商品房；不得捂盘惜售或者变相囤积房源……因此，相信2017年下半年，各个楼盘推盘情况不会猛增，也会在平稳中缓慢增长。
2017年上半年实际开盘数据统计
项目名称
开盘时间
开盘房源
项目地址
薇乐如意园
1月1日
13#楼
榆中和平开发区薇乐大道2号
绿地智慧金融城
3月18日
A1#开盘加推
兰州新区纬五路以北、经十二路以西
双信花园
3月19日
1#楼开盘
城关九州大道177号
永新华·世界湾
3月25日
1#楼开盘
安宁北滨河西路银滩黄河大桥以西500米
兰州大名城
3月26号
尚郡、蓝郡开盘
榆中区定远镇园区大道大名城项目部
薇乐如意园
4月15日
12#楼
榆中和平开发区薇乐大道2号
永新华·世界湾
4月15日
1#楼东单元
安宁北滨河西路银滩黄河大桥以西500米
林隐天下
4月15日
三期电梯花园墅
皋兰什川镇生态旅游园区内
兰州恒大帝景
4月26/27日
18#、3#楼
七里河西津西路二通厂公交站向西30米
上层观邸
4月30日
一期二组团
城关北环路与九州中路交界处向东300米
扶正·太和上城
5月6日
4#楼
城关黄河北盐场路港联第一大道向北800米
保利·金香槟
5月17日
2#3#10#楼
安宁北滨河路北京实验二小西侧
兰州大名城
5月29日
C区3#12#，D区23#
榆中定远镇园区大道大名城项目部
陇能家园B区
5月14日
16#楼
城关区甘肃大剧院对面
上层观邸
5月20日
二期一组团10#楼
城关北环路与九州中路交界处向东300米
创智国际
6月3日
5#楼
七里河区彭家坪理工大新校区西门正对面
欣欣嘉园
6月3日
东西区剩余房源
城关区区雁儿湾路
中海华庭
6月25日
全城首开
安宁区枣林路与安宁西路交汇处
普天格兰绿都
6月17日
4#/17#楼
七里河区林家庄420号（原煤矿机械厂）
2017年下半年期待的纯新盘
项目名称
区域
动态
项目地址
中国铁建·云公馆
城关
到访客户登记中，7月下旬一期2#开盘
城关东岗东路时代伟业小区对面
东岗城市综合体
城关
即将进入土建实施阶段
城关东岗大桥西南侧
兰州SOHO
城关
已进入地上施工阶段,预计7月开盘
城关区民主西路9号（蓝宝石大厦东邻）
黄河春城
城关
已建至地上，预计10月开盘
城关区北滨河中路徐家湾
银河国际居住区
城关
预计下半年开盘加推
城关区雁白黄河大桥桥北（鸿运润园对岸）
保利·理想城
七里河
7月8日开盘
七里河深安大桥桥南侧
甘肃建投地产百郦湾
七里河
85-140㎡住宅正在预约中
七里河南滨河路深安大桥向西300米
兰州中天健广场
七里河
VIP会员正在登记中
七里河柳家营十字中天健广场
天悦湾
七里河
暂无动态
七里河马滩银滩黄河大桥南
银滩金茂广场金茂外滩
七里河
已封顶，7月营销中心开放
七里河马滩文化岛内
天曜88
七里河
主体已封顶
七里河区西津东路88号
兰天国际广场
七里河
建至地上两层
七里河南滨河中路
荣光·崴廉公馆
安宁
全面复工诚意登记中
安宁区学府路北段至建安路左转
安宁公馆
安宁
交5千抵2万诚意登记中
安宁区莫高大道东侧、省妇幼保健院北侧
天庆·山河一品
安宁
6月12日正式动工建设
北滨河路黄河大桥东北侧
华远三千院
安宁
样板间5月20日以开放，诚意登记中
安宁知行学院北侧（生态文化创新城）
嘉盛宁和园
安宁
营销中心已开放
安宁孔家崖路南侧
文华时代星空
安宁
暂无
安宁区孔家崖街道
天庆国际新城D区
西固
预计2017年下半年开盘
三滩新城深沟桥东北侧
兰州·金城中心
西固
预计2017年下半年开盘
西固中路100号（牌坊路口）
西固人家·御园
西固
营销中心已开放
西固规划路T014#以南、T044#以东
兰州东航国际广场
兰州新区
商业外立面施工中
兰州新区经九路以西，纬三路以北
五、总结
本案所处区域近年来开发热度激增，九州城二期、上层官邸、奔马四和苑、恒大绿洲二号院及后期奔马3000亩地项目、天顺祥项目入市，区域竞争将进入寡头时代。
本案配套优势将逐步会被稀释，品牌影响力将受到严重挑战，后期推售压力激增。
故，应将品牌提升加速，并及早进入体系化建设中，将配套、品质、物管服务等重点环节纳入品牌提升体系中，营销推广思路和手法须更加多元丰富化，重视渠道建设，重视老带新情感维护。
兰州九州天顺祥住宅小区
天顺祥住宅小区位于兰州市城关区九州经济开发区九州中路19号，共规划设计15栋地上建筑物，其中居住建筑9栋，1栋幼儿园，5栋商业楼，并规划1处停车库，由兰州傲润房地产开发有限责任公司开发建设。
兰州傲润房地产开发有限责任公司成立于2014年10月，注册资本3000万元，经营范围是房地产开发和商品房销售。
项目位于瑞祥家园后方，九安隧道右侧。
该项目7月7日发布环评公示。
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